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房地产项目定位分析报告房地产项目定位分析报告一、项目背景本次定位分析报告的项目为一座位于城市郊区的住宅区开发项目，项目占地面积约150亩，总建筑面积约为30万平方米。
二、市场定位分析1、目标客户本项目主要面向城市白领阶层和年轻家庭，这些人群通常是经济能力较强、文化素质较高、追求品质生活的中产阶层，在购房决策过程中重视社区环境、交通便利度、医疗、教育等生活配套设施的完备性。
2、竞争情况就目前市场而言，该地区住宅开发项目仍然处于高速增长阶段，开发商众多，其中大部分的销售市场集中在中低端产品上并且缺乏差异化，如中小户型、普通装修等，而高端市场则比较小众，那些能够真正做到针对目标客户的高端产品则为数不多。
3、市场环境作为该区域的重点发展地区，本项目所处的城市郊区正处于高速城市化的发展阶段，经过多年的规划规划和建设，该地区也将建设成为以服务业、商业、居住业为主的城市综合体，有望成为未来十年城市发展的热点区域。
4、市场机会随着城市的不断发展，越来越多的年轻白领和年轻家庭将会产生更高的购房需求，对品质、舒适的住宅环境的要求也将会越来越高，同时城市郊区的各种大型商业综合体、医疗、教育设施、生态公园等配套设施的建设，也为本项目提供了更好的市场机会和前景。
三、产品定位分析1、目标市场基于以上市场分析和研究，我们建议本项目主要针对上述目标客户和消费群体，提供高品质的生活场所，满足他们对于安全、舒适、环保、便利等要求。
2、产品特点本项目的产品特点主要包括以下几个方面：（1）高品质：本项目将建造绿色、环保、舒适的住宅环境，拥有完善的社区配套设施，如游泳池、健身房、绿化美化覆盖等，让业主们享有舒适、健康安全的居住环境。
（2）科技感：从设计之初便考虑到灵活性、实用性和未来发展性，本项目将大量使用智能家居开发技术与智能化系统相结合，为业主提供方便、智能化的生活体验。
（3）品牌区位：本项目地理位置较为优越，毗邻城市中心，属于具有极高投资潜力的地区。
I 南岳衡山·归雲谷II NANYUE HENGSHAN GUIYUN VALLEY I雲养·归隐·禅修·道藏南岳·祝融小镇项目二期概念规划设计方案(第二轮) CONCEPTUAL PLANNING AND DESIGN SCHEME FOR PHASE IIOF NANYUE ZHURONG TOWN PROJECT衡者，南国御峯衡者，文以养身上轮方案回顾:1.低密容积率太低(上轮纯低密容积率只有0.25)，需要提高低密容积率2.塔楼栋数最多2栋，且高度不超过80M低密容积率：0.72 整体容积率：1.14低密容积率：0.85 整体容积率：1.278F+4F 低密容积率：0.81整体容积率：1.228F 低密容积率：0.41 整体容积率：0.89低密容积率：0.40 整体容积率：0.882F 联排式布局围合式布局低密容积率：0.57 整体容积率：1.03低密容积率：0.51 整体容积率：0.983F 低密容积率：0.50 整体容积率：0.97低密容积率：0.58 整体容积率：1.044F 容积率与品质兼顾低密容积率：0.67 整体容积率：1.125F 低密容积率：0.89 整体容积率：1.31综合测算，建筑层数越高，容积率越高，但产品品质较低；排布3F 左右的建筑时，容积率与居住品质兼顾平衡祝融山舍方案壹OPTION1祝融山舍两大亮点TOW BRIGHT SPOTS 规划“火”字印章PLANNING 建筑“祈福”IPBUILDING +规划概念——“火”字印章PLANNING STRUCTURE-"FIRE" SEAL结合祝融火文化，形成“火”字形态的景观主轴，打造一印一轴三区的规划结构建筑概念——六大祈福配套火神之炬森林氧吧素食斋火莲禅院藏经阁PLANNING STRUCTURE-"FIRE" SEAL熔岩之门祈福地图EVENT MAP九大祈福活动融入景观动线，打造沉浸式南岳文化体验祈壹贰叁肆伍陆柒仈仈· 禅室终终· 拜天子山伍· 诵经陆· 吃斋壹· 逛庙会叁· 森林祈愿贰· 观星象肆· 撞钟柒· 许愿池建筑概念——祈福地图PLANNING STRUCTURE-"FIRE" SEALSITE拜山：天子山进庙：南岳大庙登顶：祝融峰祈福：祝融小镇第1部曲第2部曲第3部曲第4部曲南岳朝圣“心愿之旅”四部曲：祈福——拜山——进庙——登顶祝舍祝舍祝融山舍祝融山舍20F山泉居温泉中心落客区山泉居山顶观景台森林驿站森享居孔明灯藏经阁森林氧吧素食斋小镇餐厅山泉居度假居中央景观主轴度假公寓火莲禅院示范区停车场东广场综合容积率1.0纯低密容积率0.6220F交通组织——人车分流TRAFFIC ORGANIZATION-DIVERSION OF PEOPLE AND VEHICLES温泉酒店落客HOTEL DROP OFF度假公寓落客APARTMENT DROP OFF驿站落客DROP OFF森享居人行闸口SHUYUAN PEDESTRIAN GATE森享居人行闸口SHUYUAN PEDESTRIAN GATE山泉居人行闸口SHUYUAN PEDESTRIAN GATE度假居人行闸口SHUYUAN PEDESTRIAN GATE车行流线TRAFFIC FLOW组团流线PEDESTRIAN FLOW LINE消防环路FIRE LOOP游览流线TOURIST FLOW LINE20F首开区范围：33482㎡建筑面积：20000㎡示范区范围：7986㎡建筑面积：800㎡首开区设计——火莲禅院示范区DESIGN OF OPENING AREA123456781东广场人行入口2林荫停车3竹林幽径4水岸汀石景观5滨水栈道6售楼部7生态庭园8游廊首开区范围示范区范围结论：我们对合院别墅产品组合分析，考量、有效利用面宽，合院空间形态以及合院别墅产品最大化等因素，最终选择了6（U 形围合），7（八宫格），8（叠拼线性排列）三种组合形式。
项目计划书如何写项目定位和计划目录：一、项目定位二、项目背景与需求三、项目目标与范围四、项目执行计划五、项目风险与应对措施六、项目预算与资源管理七、项目评估与总结一、项目定位在项目计划书中，项目定位是十分重要的一部分。
项目定位主要是对项目进行一个清晰的概述和界定，包括项目的目的、目标、定位和理念等。
通过项目定位，可以为项目的后续执行和管理提供一个清晰的方向和依据。
对于项目定位，首先需要明确项目的定位与定位理念，即要明确项目在整个市场环境中所处的位置和所代表的价值。
其次，需要明确项目的目标和目的，包括项目的长期和短期目标，以及实现这些目标的具体方法和策略。
综上所述，项目定位是项目计划书中的重要一环，通过对项目进行清晰的定位和界定，可以为项目的后续执行和管理提供重要的指导和支持。
二、项目背景与需求在撰写项目计划书时，项目背景与需求是至关重要的一部分。
项目背景主要是对项目的发展历程、现状和原因进行一番梳理，以便更好地了解项目的起源和背景。
项目需求则是针对项目的具体问题、挑战和需求进行详细的分析和描述，为后续项目的实施和执行提供参考和依据。
对于项目背景，可以从项目的历史渊源、市场背景、产业背景等方面进行入手，以便更好地了解项目所处的环境和背景。
对于项目需求，则需要从市场需求、用户需求、技术需求等方面进行详细分析，以便更准确地把握项目的需求和挑战。
综上所述，项目背景与需求是项目计划书中重要的一部分，通过对项目的背景和需求进行详细的分析和描述，可以更好地为项目的后续实施和执行提供支持和参考。
三、项目目标与范围项目目标与范围是项目计划书中的关键一环。
项目目标主要是为项目设定明确的目标和目标，以便更好地规划和实施项目。
项目范围则是对项目的具体内容、规模和边界进行明确界定，以便更好地控制项目的进展和进度。
对于项目目标，需要设定项目的长期和短期目标，包括项目的财务目标、市场目标、技术目标等。
对于项目范围，则需要明确项目的具体内容、规模和边界，包括项目的核心业务、关键功能、所涉及的领域和范围等。
《衡阳网红景点策划方案范文》篇一一、引言随着互联网的快速发展，网红景点已经成为旅游市场的新宠。
衡阳作为湖南省的重要城市，拥有丰富的自然和文化资源，具备打造网红景点的潜力。
本策划方案旨在为衡阳打造一批具有影响力的网红景点，提升衡阳旅游的知名度和吸引力。
二、目标与定位1. 目标：打造衡阳网红景点，提升衡阳旅游的知名度和美誉度，吸引更多游客前来游览。
2. 定位：以衡阳的自然风光、历史文化、民俗风情为依托，结合互联网营销手段，打造独具特色的网红景点。
三、策划原则1. 创新性：结合衡阳的特色，创新景点内容和形式，打造独特的产品。
2. 可持续性：注重景点的长期发展，保护生态环境，实现经济、社会和环境的协调发展。
3. 互动性：加强游客与景点的互动，提高游客的参与度和满意度。
四、具体策划（一）景点选择与规划1. 自然风光类景点：如衡阳著名的风景名胜区、森林公园等，以秀美的山水、清新的空气为卖点，打造户外旅游的热门目的地。
2. 历史文化类景点：如衡阳的历史古迹、博物馆等，以丰富的历史文化为依托，展示衡阳的历史底蕴。
3. 民俗风情类景点：如衡阳的特色小镇、民俗文化村等，以独特的民俗风情为卖点，吸引游客体验地道的衡阳文化。
（二）营销策略1. 线上营销：利用互联网平台，如微博、抖音、小红书等社交媒体，发布景点信息、活动资讯等，吸引网友关注和转发。
2. 线下推广：举办各类旅游节庆活动、文化展览等，吸引游客前来参观。
3. 合作推广：与旅游机构、媒体等合作，共同推广衡阳的网红景点。
（三）特色活动与项目1. 主题活动：定期举办以衡阳特色文化、自然风光等为主题的活动，吸引游客参与。
2. 互动项目：设置游客参与度高的互动项目，如摄影大赛、写生比赛等，提高游客的参与度和满意度。
3. 特色体验：提供具有衡阳特色的体验项目，如农家乐、民俗体验等，让游客深入了解衡阳的文化和风情。
五、实施步骤1. 调研阶段：对衡阳的自然风光、历史文化、民俗风情等进行调研，确定景点选择和规划。
某地块定位及前期策划方案大家好今天我们来说说我们手上这个地块的定位和前期策划方案。
这个地块呢，地理位置优越，紧邻市中心，交通便利生活设施齐全。
现在我们要做的，就是给它一个准确的定位，然后制定一个合适的策划方案，让这块土地发挥出最大的价值。
首先我们来看看这个地块的基本情况，该地块总面积约为XX万平方米，其中住宅用地占比XX，商业用地占比XX。
地理位置得天独厚，北面是城市主干道，南面是公园，西面是学校，东面是商业街。
这样的位置，无论是居住还是商业，都有很大的潜力。
接下来我们来谈谈地块的定位，结合周边环境和市场需求，我们认为这个地块适合打造一个集居住、商业、娱乐于一体的综合性社区。
住宅部分我们将提供多样化的户型选择，满足不同人群的需求。
商业部分则将引进各类商家，形成繁华的商业街区。
同时我们还将建设一些公共设施，如健身房、游泳池等，提升整个社区的品质。
为了确保项目的顺利进行，我们还需要制定一个详细的前期策划方案。
这个方案将包括市场调研、产品设计、施工图纸等一系列内容。
市场调研将帮助我们了解目标客户的需求和偏好，从而制定出更符合市场需求的产品策略。
产品设计则需要考虑到地块的条件和周边环境，打造出既美观又实用的建筑。
施工图纸则将详细到每一栋建筑、每一条道路、每一个绿化带的位置和设计。
当然这样一个大项目不可能一蹴而就，我们需要组建一个专业的团队，包括设计师、工程师、营销人员等，大家各司其职，共同推进项目的进展。
同时我们还需要与政府部门、金融机构等保持良好的沟通，确保项目的顺利进行。
各位我们这个地块的定位和前期策划方案就是这样，我相信在大家的共同努力下，一定能让这块土地焕发出新的光彩！谢谢大家！某地块定位及前期策划方案（1）大家好今天我们一起来聊聊一个非常实际的问题——如何为某个地块进行准确的定位，并制定出合适的前期策划方案。
在这个过程中，我们要像侦探破案一样，通过观察、分析和推理，找出地块的独特之处和潜在价值。
某地产项目定位策划报告尊敬的XXX领导：根据您的要求，我对我们即将推出的某地产项目进行了定位策划。
经过市场调研和分析，我提出如下报告：1. 项目背景在这里简要描述项目的背景和目的。
比如，该项目位于一个发展迅速的城市，项目的目的是满足当地居民对高品质住宅的需求，并为他们提供一个舒适便利的生活环境。
2. 市场分析对当地的房地产市场进行全面的分析，包括供需情况、竞争对手情况、目标客户群体、市场趋势等等。
通过深入了解市场，我们能够确定项目的差异化和竞争优势。
3. 定位策略基于市场分析的结果，我们决定将该项目定位为高档住宅。
其中的关键要素包括：- 高品质：项目将采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，致力于提供一个精致舒适的居住空间。
- 便利性：项目将位于交通便利的地段，附近配套设施完善，包括商场、学校、医院等，为居民提供便捷的生活条件。
- 绿化环境：项目将注重绿化设计，营造一个和谐宜居的生活环境，提供居民一个放松身心的空间。
4. 目标客户群体在确定定位策略后，我们需要确定项目的目标客户群体。
通过市场分析，我们认为以下人群将是我们的主要目标客户：- 中产阶级：他们有一定的经济实力和消费能力，并且追求高品质的生活。
- 年轻购房者：这些年轻人正处于事业的发展阶段，他们希望享受现代化的居住环境和便利的生活方式。
- 家庭人群：有孩子的家庭也是我们的潜在客户，他们注重居住环境的安全和舒适。
5. 营销策略在吸引目标客户的过程中，我们将采取以下营销策略：- 品牌建设：通过品牌宣传和营销活动，提升我们在该地区的知名度和美誉度。
- 线上线下结合：利用互联网平台进行宣传，以及参加当地的房地产展览会等线下活动，增加项目的曝光度。
- 打造样板房：在项目现场建造精美的样板房，吸引潜在客户参观，并展示项目的高品质。
- 社交媒体运营：通过社交媒体平台，与客户进行互动，传播项目的信息和优势。
- 合作伙伴关系：与当地房地产经纪机构建立合作关系，借助他们的渠道和客户资源来推广项目。
总规前期产品定位目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。
一、土地篇1、地块资源条件分析①基本情况②地块周边配套2、地块价值分析①地块有利因素②地块不利因素③地块价值点项目概况参照该项目发展“可行性报告”，有变化则应说明变化点及原因等。
土地属性分析见《定位工具表二：土地属性评估》。
二、市场篇1、整体市场综述①土地市场（挂牌、出让、价格）②商品房市场分析●开发投资、供应（分面积段）、销售（分面积段、单价段、总价段）、价格●分物业类型（小高层、高层、花洋、别墅）③未来市场走势预测2、片区市场综述①土地市场（挂牌、出让、价格）②商品房市场分析●开发投资、供应（分面积段）、销售（分面积段、单价段、总价段）、价格●分物业类型（小高层、高层、花洋、别墅）●未来市场走势预测参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。
有变化则应说明变化点及原因等。
对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。
3、竞品综述（个案不得少于5个）①竞品楼盘确定②竞品楼盘基本情况③竞品楼盘深度分析（产品方面、量价方面、客户构成方面等）对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。
除以上信息外，竞争产品的关键信息填入附件1的表五《竞品客户产品对照》。
三、客户篇1、客户研究2、对应到置地客户模型分类①A1 高端置业上层家庭（悦府系列、高端低密度系列）:➢置业诉求：房屋不仅作为居住功能，更作为其身份的象征。
对房屋功能、品质、周边环境、品牌知名度等都有很高的需求，追求高端配套带来的居住和生活品质的提升。
有很强的自信心，坚持自己的品味，情感上对资源的占有具有强烈的欲望。
➢客户特征：客户属于金字塔上层人群，属富有阶级。
第一部分市场调研一、衡阳市宏观市场经济分析衡阳拥有700多万人口，仅次于长沙，历为湘南商品集散地，是湖南的第二大经济中心。
衡山宗教旅游产业，造就了独具特色的商业都市，而随着武广高速的开通，衡阳快速迈入了飞速发展的阶段。
衡阳商业业态分布明晰的各商圈网点，繁华旺盛的中山路与解放路传统老商业中心，江东服装鞋包批发商圈、石鼓装饰建材和家具批发商圈、华新开发区新的城市政治经济中心等。
衡阳市自改革开放经济发展迅速， GDP突破千亿，财政收入突破70亿元，全社会固定资产投资突破400亿元。
全社会消费品零售总额将近400亿元。
城乡居民储蓄逐年增长，突破800亿元。
居民可以支配收入比例很大，消费能力强。
衡阳城镇居民消费是呈上升趋势的，消费的倾向性，在保证基本食品外，享受型的消费居首位。
2007年，2008年衡阳市居民恩格尔系数分别为41.9和43.39，收入基本处于小康与富裕之间，居民可以支配收入比例很大，消费能力强。
二、衡阳市商业现状分析1、总体商业概况衡阳的商业呈“点状”分布，且业态特征明显。
商业呈现高度集中性特征，特点如下：·中心商圈主要是零售业态，涵盖百货、超市、电器、主题商城及传统街铺·江东火车站商圈是以批发为主，涵盖服装、鞋类等商品的批发·石鼓商贸区也是以批发为主，但主要涵盖装饰、建材、五金机电、家具等·华新商贸区属于商业开发区，以机关单位居多，高端配套零售业态将逐渐兴起政府规划下的品牌形象大街解放路沿街7、8个百货、商业综合体林立：商业步行街、步步高百货、宇元万向城、美达百货、崇尚百货、广百百货、颐高二期百货（紧挨广百）、龙泉商城、鸿运数码电脑等；热闹鼎沸的解放路手机一条街，包含移动、联通、电信等旗舰型服务大楼，沿街众多品牌的手机销售店，历史发展为城市最集中的手机网点；传统数码卖场颐高和新生市场鸿运，主营业覆盖了全市更波及县市。
繁华旺盛的中山路与解放路传统老商业中心，租金高达1200元/㎡·月，售价更是达到11万/㎡，几乎可以比拟长沙五一商圈，城市的商业繁华度可见一般。
历史的因素造就的中山路与解放路传统零售老商业中心，商业价值已快比拟长沙，过度集中的商业网点让城市其他区域望之兴叹。
2、衡阳商业特征分析（1）各商业圈依据不同位置，呈明晰业态分布状中央商圈以零售为主，百货、超市、电器、商业街为表现形式，众多楼盘云集，人气旺盛。
江东火车站商圈以服装鞋包批发为主，覆盖广泛。
石鼓商贸区以装饰建材和家具批发为主，聚集着城市最大型的专业市场。
华新开发区属于新的城市政治经济中心，众多机关单位林立。
（2）倾全市之力，造就中央区独特旺盛商圈，带来尴尬局面解放大道、中山路商圈属于城市的核心商圈，地段显赫，交通畅达，商业活跃，人气旺盛，是真正意义上的寸土寸金。
这里是衡阳最早、最成熟的片区，也曾经是衡阳地产的制高点，蕴藏了很大的消费潜力。
正是基于对解放大道商圈这一黄金地带的认同，众多商家、开发商、投资者趋之若鹜，成就了比拟长沙的高租金和高售价，而中心商圈几乎囊括了衡阳近70%的城区购买力。
但因此形成了一方独霸的局面，零售业多处齐放的情况很难看到，其他区域几乎很难生存零售商业网点。
（3）衡阳本地人消费具有习惯性和就近原则，外来商家面临经营考验随着城市的不断发展，外来商家逐渐出现在衡阳市场，但以泰阳电器、香江百货、广百百货为代表本土商业大鳄生意始终非常好，而相对的苏宁、国美、步步高、家润多反而生意做不过他们。
且本土商家原本就占据着老商业核心的位置，新商家只能在核心商圈外围区域开店，对本地人感觉来说，太远了。
因此外来商家面临着经营的考验。
（4）中央商圈以主力店为代表，呈点状发展，形成区域网点目前中央商圈市场虽然商业街居多，但商业各核心点的分布，主要是主力店为主，如晶珠百货和步步高超市形成的船山商业点，衡阳商业步行街形成的车站商业点，步步高百货和宇元万向城形成的莲湖商业点，香江百货形成的蒸湘北路商业点，广百百货和龙泉商城形成的中央商业点，崇尚百货和美达新天地、金色家族形成的商业网点等，均体现了衡阳中心区的商业特征。
三、市场问卷调查总结此为进一步了解市场细分的特征和消费者的习惯，特制定了《手机消费者调查问卷》、《手机经营户调查问卷》、《数码消费者调查问卷》、《数码经营户调查访谈》等调研工作。
1、《手机消费者调查问卷》总结整个衡阳的手机市场存在价格混乱、质量没有保障成为现行市场的三大弊端。
消费者对手机市场要求日益提高，但衡阳市场尚未出现让消费者信赖的专业手机市场。
衡阳手机人群年轻化、大众化，集中在40岁以下的各个行业人群。
消费者购买手机大多会选择国际品牌机，也就是看重产品的质量与售后服务，时尚实用的手机更受欢迎。
建立良好的卖场品牌形象，提供优秀的售前售中售后服务是衡阳市民对手机市场的需求。
2、《手机经营户调查问卷》总结整个衡阳手机市场处于中档偏低水平，水货、山寨等国产手机在市场占较大比例，1000元一下的中低端手机占主导，高档手机缺乏。
中低端消费能力人群站手机消费主导地位，手机高消费者流失。
手机对于消费者来说更多的是一种通讯工具，而对手机购物环境和增值服务的概念模糊，其手机消费意识处于初级阶段。
衡阳手机市场以本地经营户为主。
价格混乱、竞争激烈。
压价严重，导致毛利下降；而租金、经营成本的上升，利润下降，导致利润空间微薄，经营户压力大。
主要的市场空缺：①实用型求量，市场需求量大，尤其是品牌实用型手机；②高端手机的经营户不多，随着人们消费水平的上升，对高端手机的需求上升；③国产手机的价格实惠，消费者较容易接受；④手机维修服务也有市场空间，目前售后服务较差，而售后服务也是消费者购买手机的一个重要因素；⑤手机经营分销市场也有空间，当前衡阳手机市场经营渠道比较单一。
3、《数码消费者调查问卷》总结目前衡阳市场对数码电脑需求较大是20-30岁之间的年轻人（包括大学生、白领、创业型个体经营户以及刚入新家的新婚夫妇），其中企事业单位职员，个体经营户，学生占有比例较高。
专业实体店和网购是两种首选的渠道，衡阳消费者购买电脑最看重产品的质量与售后服务，价格优惠，3000-5000元之间的电脑为消费者普遍接受，实用性强的电脑更受欢迎。
而当前市场价格混乱、质量没有保障、售后服务差是三大弊端。
另在已营业的卖场，大多消费者建议增加产品体验区和休闲区，以增强购物过程中的享受型服务，这也是促进销售的一种手段。
4、《数码经营户调查访谈》总结本次针对经营户的调查以访谈形式进行，对鸿运和颐高分别进行调查，总结商家反馈的信息，情况如下：四、市场对本项目的观点通过市场调研，消费者普遍认为本项目地段位置优越，商业氛围好，周边商业丰富，适合多种业态生存。
项目位于解放路手机一条街当中，适合做手机市场。
周边商业氛围浓厚，人车流量大，同时适合餐饮、休闲娱乐等业态。
项目所在区域交通便利，苏宁、国美、通城电器城集中该路段，还具有电器市场的氛围。
第二部分项目现状分析一、项目地块分析1、项目位置本项目位于永兴阁对面，解放大道与莲湖路交汇处，莅临城市中心莲湖休闲广场，紧挨移动大楼，沿解放路项目两侧基本处于手机市场中，这个区域是全市手机销售最集中的地方，俗称解放路手机一条街。
2、项目地块现状项目主界面临解放路约60米，地块进深达130米，靠北部呈现三角形，目前整体地块拆迁已完，处于动工前段。
3、 项目四至情况项目四至 西至 莲湖路莲湖路 向农路解放大道移动大厦二、项目经济技术指标项目总用地面积14147㎡，容积率≤6.44，建筑密度≤51%，绿地率≥16%，总建筑面积103108㎡，其中商业部分面积15960㎡。
三、项目SWOT分析及应对1、项目SWOT分析项目优势分析（Strengths）·项目位于衡阳最繁华的中央商贸区，解放路手机一条街，人、车流量大，商业氛围浓厚。
·交通便利，交通通达性好，辐射力强。
·商业部分面积15960㎡，相比于周边零散街铺，具有规模优势。
·地块主体部分呈条形状，利用率高，开间进深比适中，做集中式卖场有一定的优势。
项目劣势分析（Weaknesses ）·项目临主干道展示面约60米，进深达130米，不利于项目及品牌商家的展示。
·临向农路一小地块呈三角状，不太好利用。
·项目周边社区陈旧，富人均已迁出，周边消费群体无法支撑本项目。
·项目地距解放路公交站台莲湖路口、莲湖广场约150米，削弱了项目对部分消费群体的影响力。
项目机会分析（Opportunities ）·目前衡阳商业地产高企，商铺销售火爆，投资者信心十足，对项目今后的入市是极大利好。
·本地人吃喝玩乐氛围浓，消费倾向性强，品牌中式餐饮、品牌美容美体、品牌KTV、品牌电玩、品牌网吧等依然有一定的市场空间。
·手机市场弊端明显，亟待改善，消费者普遍认可项目地开设中高档次的品牌手机卖场，目前的手机经营户对项目也充满期望。
·数码市场同样存在弊端与消费需求点，消费者和数码经营户对项目地开设数码城普遍表示认可。
·苏宁、国美、通程等知名电器商家目前在衡阳经营均不太理想，需要开设一个大型的品牌旗舰店才有可能获得市场份额，项目地位置较为理想。
项目威胁（Threats ）·项目从前期定位至后期入市需要一段时间，期间政府政策方向的变动、房价是否波动、投资者信心是否坚定，存在不确定性。
·衡阳手机、数码、电器市场竞争激烈，且有已一定规模。
·衡阳人就近、习惯消费特征明显，可能加大项目餐饮、休闲娱乐商家的培育期。
2、本项目竞争突破口通过对市场需求与市场竞争分析,综合项目的优势、劣势认为本项目应重点从以下几面寻求突破口：·从规模进行突破，有规模才有竞争力。
虽然本项目整体规模不是最大，但如果集中在单个主题或几个主题，则可以确立项目的规模优势。
·从定位与业态组合规划上突破，通过合理的业态组合与楼层设置，让人流在项目内最大程度的形成共享，确立项目的定位与业态在同类市场中的竞争优势。
·从景观规划、装修与配套进行突破，通过独具特色的建筑、景观规划与良好的配套将人流导入项目；并通过与定位相吻合装修特色与风格，营造优良的经营与购物环境，确立项目与同类市场的竞争优势。
·从龙头品牌商家进行突破，通过具有吸引的招商政策，将行业龙头品牌与在市场有号召力的商户引进项目，通过龙头商家带动散户。
·针对市场凸显的问题，加强后期经营管理，最大程度的满足客户需求，项目的成功指日可待。
第三部分项目商业市场定位一、商业定位总体构想及定位原则1、商业定位总体构想通过本案所在地段、项目规划、体量、区域现状和未来市场以及商业自身的特性分析，本案商业应作为地区商业中心的形象出现。
