保利·郑州杓袁项目前期定位报告方案

项目背景介绍营销策划书1目录目录错误！未定义书签。

一．项目背景介绍3 二．市场分析 4 三．区域市场及竞争状况分析 5 四．地块 SWOT 分析 7 购买动机分析10 客户土地需求分析11 七．项目价格定位14 鑫苑景园14 八．项目促销推广方案及策略 152一．项目背景介绍1．地块四至北临中原路，东临工人路，西靠文化宫路，南靠伊河路 2．主要规划指标土地面积：100000ｍ2 用地性质：住宅容积率：3.0 3．地块周边规划项目所处位置为中原路中路，工人路，文化宫路，伊河路所围成的区域。

处于郑州市整治商业中心地带，毗邻郑州市人民政府而建，俯瞰中原重镇迷人风光，地理位置无与伦比，距离新郑国际机场也只有 40 多分钟车程周围有裕达国贸，中原万达广场，中高档次的设施，不仅如此还有一些住宅区，例如丽城花园,万福花园，华淮小区，锦绣中原，金盾花园，等等。

还有一些政府机构。

如下所示：3二．市场分析商品房供应量 4 月份郑州市市区商品房新增供应面积 109.1 万平方米，较上月增长111.4%，较去年同期增长20.0%。

其中：商品住宅新增供应面积 68.3 万平方米，较上月增长 138.8%，较去年同期下降 1.6%；非住宅新增供应面积 40.8 万平方米，较上月增长 77.4%，较去年同期增长89.8%（注：非住宅含商业、写字楼、车库、地下室等）。

商品房销售量郑州市市区商品房销售 4791 套/间，较上月增长 7.9%，较去年同期下降 55.9%；商品房销售面积 48.9 万平方米，较上月下降 2.2%，较去年同期下降 54.0%；商品房销售均价 8603 元/平方米，较上月上涨12.8%。

（注：此处商品房含商品住宅、经济适用房、商业、写字楼、地下室、车库等多种物业）。

住宅销售状况4 月份郑州市市区住宅销售2831 套（含商品房、经济适用房等），较上月下降 18.2%，较去年同期下降 70.5%；住宅销售面积 27.0 万平方米，较上月下降 27.8%，较去年同期下降 69.6%；商品住宅销售均价为 5791 元/平方米，较上月增长 4.9%。

地块东面东面紧邻杓袁村；地块北面北面是河南宝志汽贸集团4S店及正在建设的国际名车城；六、地块区位分析1、交通分析干道：项目地块紧邻郑州市交通主干道花园北路，出行方便；公交：项目地块直达公交线路K6、130、90、94共四条；车站：离项目地块5公里处政府新建有新汽车北站，客运车辆直达河南省各个市县区域及省外一些区域；2、教育分析目前项目周边教育方面资源比较匮乏，地块东面杓袁村中只有杓袁小学一所学校，该学校师资力量薄弱，主要学生来源杓袁村当地村民及外来郑州务工人员子弟，暂无其他学校。

3、购物分析地块周边生活购物场所缺少，无大型生活购物超市，杓袁村中设有小型超市，超市所销售的日用百货品种不全，杓袁村附近有一家正在经营的上海华联超市，所销售的商品品种较为齐全。

地块5公里外建有大型刘庄蔬菜批发市场，批发各种蔬菜农副产品。

地块对面新建大河民粹园，该项目是大型市场，业态集中为古玩字画、苗木花卉、宠物、水产等。

地块北面正在建设河南宝志汽贸集团国际名车城，主要销售奔驰、宝马、奥迪等名车。

4、餐饮分析周边无中高档餐饮服务，对面大河民粹园里设有小吃一条街，东面杓袁村中经营小吃店铺。

5、金融分析地块附近无金融银行营业网点，南行6公里处设有工商银行、建设银行等商业银行。

6、区位图◆1234567◆1、经济适用房项目开发利润较低；2、经济适用房开发手续繁琐；2、地块周边生活各种配套匮乏；◆项目机会（O）1、经济适用房全市统一年度计划供应，加之经济适用房项目整体开发进度缓慢，每年房源上市量有限；2、经济适用房市场需求量大，供不应求；◆项目风险（T）1、2010年政府计划经济适用房项目80个，对本项目目标客户群会进行分流，有一定影响；2、项目土地性质、手续部分对项目开发造成风险；第二部分市场分析一、郑州经济适用房的发展党和政府非常关注我国经济社会的可持续发展和人民群众生活包括住房条件不断改善的问题，为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅产业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。

郑州的城中村都给了哪些开发商来改造？2014年07月11日 15:52来源：凤凰网房产字号:T|T71人参与5条评论打印转发金水区最北边：杲村，被香港锦艺拿下。

惠济区金洼村，被建业拿下。

金水区刘庄，被保利拿下。

金水区杓袁村，被保利拿下。

金水区杨槐村，被万科拿下。

据说占地1000亩左右惠济区花园口的一个村，被建业拿下。

据说占地超过8000亩。

中原区五龙口，被建业拿下。

据说占地超过2000亩中牟大孟镇，被信和拿下，建设普罗旺世.中城项目，占地5600亩。

万金瞩目的金水区陈砦，由多家在共同开发，国基路北的大观音寺区域200多亩地给了美景置业，南边由思念和恒大的开发，思念好像是在渠东边再者还是万金瞩目的庙李，给了恒大地产占地8000多亩的惠济区老鸦陈，说是一开始给了正商，后来就没有了下文，后来又给了升龙，折腾了一阵，现然又是永威在作设计作方案在跟进，到底是杂个回事?知情人来给说说金水区高皇寨，有和昌地产拿了一部分地，现在是绿地在设计和跟进惠济区弓庄，给了正弘置业金水区邵庄，给了保利地产，貌似是和刘庄、杓袁一起的给了保利惠济区苏屯，给了香港锦艺集团。

惠济区杨庄，给了万科集团金水区，东韩寨给了思念地产金水区押砦，给了思念地产惠济区毛庄，已经是民安在开发，就是现在的北郡项目。

金水区，常砦，给了名门地产二七区张魏寨，给了名门地产二七区孙八寨，给了名门地产惠济区张砦，给了利海集团金水区大河村，给了美商置业(中亨和驻马店爱克合搞的公司)，就是现在的龙湖一号项目金水区新庄，给了伟业控股，就是现在伟业新庄项目金水区贺庄，给了国基置业，成立的新公司叫美都置业。

目录一、市场定位前言… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 4定位策略... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5 定位推导思路... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (5)定位原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 7 二、项目总体评价... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8 项目概况... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (9)技术资料... ... ... ... ...... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (9)地块资源… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 0周边配套… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 7交通条件…………………………………………………………………………………………………………… 1 9街区功能… … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 9三、项目价值发现（ S W O T分析）… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 1S优势分析………· ………………………………………………………………………………………… 2 2 W劣势分析……………………………………………………………………………………………………… 2 3 O机会分析… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 4 T威胁分析… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 5四、项目开发策略原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 6复合原则………………………………………………………………………………………………… 2 7适量原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 9 空缺差异原则… … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 0 创新需求原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 3 经济+ 美丽… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 4 相对效益原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 6五、项目综合定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 7产品定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … 3 8 项目目标对象定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 8 产品定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 5 0 价格定位… … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 5 4 形象定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 5 5 建筑风格定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 0 项目发模式定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 1 开发竞争优势定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 3六、项目案名 / 主题口号（项目竞争力分析）... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (6)1（一）项目概况项目位于郑州市金水区， 107 国道以西与农业路以南的交汇处，属于郑州老的中心城区的边缘区域，与新规划的郑东新城仅一路（ 107 国道）之隔。

某地块定位及前期策划方案大家好今天我们来说说我们手上这个地块的定位和前期策划方案。

这个地块呢，地理位置优越，紧邻市中心，交通便利生活设施齐全。

现在我们要做的，就是给它一个准确的定位，然后制定一个合适的策划方案，让这块土地发挥出最大的价值。

首先我们来看看这个地块的基本情况，该地块总面积约为XX万平方米，其中住宅用地占比XX，商业用地占比XX。

地理位置得天独厚，北面是城市主干道，南面是公园，西面是学校，东面是商业街。

这样的位置，无论是居住还是商业，都有很大的潜力。

接下来我们来谈谈地块的定位，结合周边环境和市场需求，我们认为这个地块适合打造一个集居住、商业、娱乐于一体的综合性社区。

住宅部分我们将提供多样化的户型选择，满足不同人群的需求。

商业部分则将引进各类商家，形成繁华的商业街区。

同时我们还将建设一些公共设施，如健身房、游泳池等，提升整个社区的品质。

为了确保项目的顺利进行，我们还需要制定一个详细的前期策划方案。

这个方案将包括市场调研、产品设计、施工图纸等一系列内容。

市场调研将帮助我们了解目标客户的需求和偏好，从而制定出更符合市场需求的产品策略。

产品设计则需要考虑到地块的条件和周边环境，打造出既美观又实用的建筑。

施工图纸则将详细到每一栋建筑、每一条道路、每一个绿化带的位置和设计。

当然这样一个大项目不可能一蹴而就，我们需要组建一个专业的团队，包括设计师、工程师、营销人员等，大家各司其职，共同推进项目的进展。

同时我们还需要与政府部门、金融机构等保持良好的沟通，确保项目的顺利进行。

各位我们这个地块的定位和前期策划方案就是这样，我相信在大家的共同努力下，一定能让这块土地焕发出新的光彩！谢谢大家！某地块定位及前期策划方案（1）大家好今天我们一起来聊聊一个非常实际的问题——如何为某个地块进行准确的定位，并制定出合适的前期策划方案。

在这个过程中，我们要像侦探破案一样，通过观察、分析和推理，找出地块的独特之处和潜在价值。

郑东新区规划方案郑东新区规划方案是近年来郑州市重点推进的一项城市发展规划，旨在打造一个现代化、功能完善的城市新区。

该规划方案是基于尊重历史、顺应时代潮流、科学合理的原则而制定的。

下面就来逐步解读郑东新区规划方案。

首先，郑东新区规划方案强调了均衡发展的理念。

新区的规划将重点关注居民生活和工作的均衡发展，既要注重经济发展的速度和规模，也要注重社会和谐稳定的持续推进。

规划方案提出了建设多样化的住宅区、商务区、产业园区等，以满足不同居民的需求。

同时，新区的规划还将注重公共设施的建设，包括教育、医疗、交通、运动等方面的设施，以提高居民的生活质量和城市的整体竞争力。

其次，郑东新区规划方案注重绿色发展和生态环境保护。

新区的规划将充分考虑生态系统的保护与建设，将绿色空间与城市建设相结合，提倡生态建设，以创造一个舒适、宜居的城市生活环境。

规划方案提出了保护自然资源、节约能源、减少污染、提高环境质量的一系列具体措施，并鼓励居民参与到绿化、环境保护等活动中，形成全社会共同参与的环保文化氛围。

第三，郑东新区规划方案重视科技创新和产业发展。

规划方案提出了建设卓越的科研机构、高端的科技产业园区、创新型企业等一系列举措，以提高新区的科技创新能力和产业发展水平。

同时，规划方案还强调了产业升级和转型的重要性，鼓励新区培育发展高新技术产业、服务业等具有竞争力和创新力的产业，推动新区经济向高端、智能化发展。

最后，郑东新区规划方案还重视城市文化的培育和传承。

规划方案提出了建设艺术馆、博物馆、图书馆等文化设施，以满足居民的文化需求。

同时，规划还提出了保护历史文化遗产、传承优秀传统文化的措施，以增强城市的历史文化魅力。

这样的文化建设不仅能提高居民的文化素养，还有助于塑造城市形象，吸引更多的人才和投资。

综上所述，郑东新区规划方案是一个全面、科学、可持续发展的城市规划方案。

通过均衡发展、绿色发展、科技创新和文化传承等方面的措施，旨在打造一个宜居、宜业、宜游的新区。