项目前期定位报告模板
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某项目前期市场调研及定位报告一、项目背景随着消费者对于健康、轻便、快捷的需求不断增加,便利店在零售业中逐渐崭露头角。
然而,目前市场上的便利店依然存在一些需求未被满足的情况,比如对个性化服务的需求、对健康、有机食品的需求等。
基于此,我公司决定开设一家以个性化服务、健康、有机食品为特色的便利店,以满足消费者对于健康、便捷购物的需求。
二、市场调研1. 行业概况便利店是近年来零售业中的新兴业态,以其24小时营业、小型便捷、多样化的商品和服务而备受消费者青睐。
根据相关数据显示,便利店行业的年均增长率为15%左右。
目前市场上主要的便利店品牌有7-Eleven、全家、罗森等。
2. 潜在需求分析通过对消费者的访谈和问卷调查,我们发现目前市场上的便利店还存在一些需求未被满足。
首先,消费者希望能够得到更加个性化的服务,例如按需定制商品、定期推送个性化优惠信息等。
其次,随着健康意识的提升,消费者对于健康食品的需求也日益增加。
他们希望能够在便利店购买到有机食品、低糖、低脂等健康产品。
3. 竞争对手分析7-Eleven、全家等便利店品牌在市场上具有一定的影响力,但其未能充分满足消费者对于个性化服务和健康食品的需求。
目前市场上还没有以个性化服务、健康、有机食品为特色的便利店。
三、项目定位1. 产品定位以个性化服务、健康、有机食品为特色,满足消费者对于便捷、健康、个性化购物的需求。
2. 目标消费群体定位年轻白领和家庭主妇是我们的主要目标消费群体。
年轻白领注重工作效率,对于健康食品和个性化服务有一定的追求;而家庭主妇则注重家庭的健康饮食,有一定的购买力。
3. 价格定位我们将以中高端价格定位,在提供个性化服务和高品质产品的同时,保持相对合理的价格。
四、市场推广策略通过线上线下渠道进行宣传推广,利用社交媒体、活动现场等方式吸引消费者的关注。
同时建立用户群体,并采取增值服务方式推送个性化优惠信息。
2. 合作伙伴关系与当地的有机食品供应商建立合作伙伴关系,保证商品的质量和种类的丰富性。
第一部分项目投资环境分析一、经济、政策、市政环境分析1.1 宏观经济、政策、市政环境分析1.1.1重庆市宏观经济发展状况城市GDP值自97年设立直辖市以来,重庆市面对前所未有的机遇,实现国内生产总值继续保持稳步快速增长态势。
据统计,2002年重庆市经济发展实现了五大突破:1、GDP总量增幅高达10.4%,自1997年来首次突破两位数;2、财政收入增幅达9%,全年达到150亿元;3、金融形势良好,存款金额约2800亿元,同比增长22%;4、固定资产投资增幅达25%,2002年达到1000亿元;5、农民收入继续保持快速增长,2002年实现增收7%,实现人均2100元的水平,实现了跨越性突破。
2003年1-5月全市完成国内生产总值810.29亿元,同比增长10.9%,比去年同期提高1.3个百分点。
三大产业共同支撑经济增长,分别增长3.2%、14.5%和9.2%;三大需求拉动经济增长,完成全社会固定资产投资328.31亿元,增长28.2%(剔除城乡集体和个体,投资增长34.2%);完成社会消费品零售总额339.3亿元,增长8.8%;实现出口总额5.55亿美元,同比增长52.4%。
全市地方预算内财政收入73.27亿元,增长38.6%。
工业企业经济效益综合指数达到114,提高22个点。
城市居民人均可支配收入3499元,增长12.4%。
图1-1 历年重庆市GPD 增长(单位:人民币亿元)50010001500200025001999年2000年2001年2002年2003年1-5月数据来源:重庆市统计局年报数据1996-2001城市FDI 值2002年全市新签利用外资合同项目169个,协议利用外资6.48亿美元,比上年下降9.8%;实际利用外资4.50亿美元,比上年增长6.1%,其中外商直接投资2.81亿美元,增长9.5%。
外商投资企业对重庆的经济发展前景较为看好,预计在未来增加投资的行业主要以工业、房地产企业为主,工业企业占53.7%,房地产企业占29.6%。
总规前期产品定位目的:通过市场分析,确定项目目标客户、发展主题、产品组合等,指导项目发展方向,为规划设计工作的开展提供支持。
一、土地篇1、地块资源条件分析①基本情况②地块周边配套2、地块价值分析①地块有利因素②地块不利因素③地块价值点项目概况参照该项目发展“可行性报告”,有变化则应说明变化点及原因等。
土地属性分析见《定位工具表二:土地属性评估》。
二、市场篇1、整体市场综述①土地市场(挂牌、出让、价格)②商品房市场分析●开发投资、供应(分面积段)、销售(分面积段、单价段、总价段)、价格●分物业类型(小高层、高层、花洋、别墅)③未来市场走势预测2、片区市场综述①土地市场(挂牌、出让、价格)②商品房市场分析●开发投资、供应(分面积段)、销售(分面积段、单价段、总价段)、价格●分物业类型(小高层、高层、花洋、别墅)●未来市场走势预测参照该项目发展“可行性报告”,如无太大变化可不表现。
有变化则应说明变化点及原因等。
对于大项目(含分期发展项目),需要分析发展趋势。
3、竞品综述(个案不得少于5个)①竞品楼盘确定②竞品楼盘基本情况③竞品楼盘深度分析(产品方面、量价方面、客户构成方面等)对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现,包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。
除以上信息外,竞争产品的关键信息填入附件1的表五《竞品客户产品对照》。
三、客户篇1、客户研究2、对应到置地客户模型分类①A1 高端置业上层家庭(悦府系列、高端低密度系列):➢置业诉求:房屋不仅作为居住功能,更作为其身份的象征。
对房屋功能、品质、周边环境、品牌知名度等都有很高的需求,追求高端配套带来的居住和生活品质的提升。
有很强的自信心,坚持自己的品味,情感上对资源的占有具有强烈的欲望。
➢客户特征:客户属于金字塔上层人群,属富有阶级。
(一)对项目前期工作的重要性认识不足。
个别部门对项目工作在经济发展中的战略定位不高,特别是对项目前期工作的重要性、紧迫性认识不到位,责任感不强。
尤其是在县本级财力有限情况下,项目前期工作经费不及时落实,导致许多单位提前开展可行性研究工作的积极性不高,不愿委托有资质的单位提前编制可研报告,往往等到每年投资申报文件下发后才仓促开展可研,造成了可研报告编制时间不足、深度不够,导致后期在初步设计阶段或实施阶段存在项目建设内容变更调整等问题,耗费了很多时间和财力,影响了项目如期建设。
(二)前期工作行政审批部门衔接密度不够。
城镇规划与国土规划之间的衔接不够紧密,有些项目选址出现用地规划和城镇规划相互“打架”现象;审批部门之间对各自的审批政策、审批流程互不熟悉,审批信息尚未实现真正互通,工程项目并联审批率有待提高;投资项目线上线下监管不同步,企业线上已实现几乎“零门槛”备案,但对企业备案后续的监管措施却无法及时跟进,对乱备案、重复备案、虚假备案等可能存在的风险缺乏必要的监督和处罚措施。
(三)前期要素保障瓶颈比较突出。
用地调规、征地拆迁、资金缺口等问题仍然是制约项目推进的重要因素。
如,明仕二期项目、硕龙口岸岩应边贸加工产业园项目、恩城水乡国际康养旅游度假区、圣泉谷乡村旅游景区项目一期、长留山居主题酒店等项目用地涉及到生态保护区调规问题;大新龙门风电场、大新县殡仪馆和公益性骨灰安放楼项目、大新县向水河龙门河景观提升改造工程(一期)、中越跨境旅游合作区配套项目·德天下(一期)等项目征地拆迁压力大;大新县多馆合一项目、大新县龙门河(武阳山文化体育公园)提升建设工程项目等资金缺口较大。
(四)重大项目储备数量不足、规模不大、质量不高、结构不优。
大新县矿产资源丰富,有“中国锰都”之称,但是随着近年来能耗双控及限产限电政策影响,我县以锰矿优势资源开放为代表的资源开发型产业项目已明显回落。
从纳入崇左市“十四五”规划纲要的重大工程项目来看,虽然有一批以德天瀑布、明仕田园等为载体市场前景比较好的文旅产业项目,但是基础设施项目偏多,锰产业为主导的工业产业项目不多,特别是高技术产业项目极其缺乏。