地产项目简易拿地测算表

苦苦寻找的房地产项目动态测算表，双手神表送上！（转发收
藏）
一、填表说明
1、本表适用于销售物业类项目整体测算，持有资产部分简易测算；
2、测算可分六个阶段，六个阶段分别为投前阶段、投后阶段、预备会阶段、启动会阶段、首开复盘阶段、交付（全期）复盘阶段；
3、盈利测算数据统计口径：不含增值税（税后计算）；
4、“2-6-9”新项目摘牌后“2个月开工，6个月开盘预售，9个月项目现金流回正（含开发贷）”、“3-7-10”新项目摘牌后“3个月开工，7个月开盘预售，10个月项目现金流回正（含开发贷）”
5、除封面、总说明工作表外，其他各工作表点击左上角均可实现快捷跳转至封面页，封面页可点击目录跳转至各对应的目标工作表；
6、全表中除灰色填充的单元格可编辑外，其他单元格均为锁定，公式锁定但可见；
7、各表中数据填写的要求详见各表备注，具体的业务口径解释归口为集团各对应业务部门；
8、可编辑区域填写务必完整，缺漏或影响总体的测算，需填写数据的工作表已用蓝色标签备注；
9、根据各业务操作需求，可另增加附表辅助测算；
二、填报职责分工及数据逻辑示意图
三、各阶段数据口径说明
表01 经营指标
表01-1 目标成本
表02 项目经济技术指标
表03 全景节点计划
表04 总货值及回款计划
表05 总成本及支付计划
安徒生土地款
表06 融资计划
表07 盈利预测
表07-1 增值税及税后收入成本明细表
表08-1 全周期资金平衡表
文章仅展示部分，源文件请私信。

房地产投资必备，项目拿地测算表
附表-填表指引：
1、本表适用于项目拿地测算、项目定位测算的统一格式。

2、本表在拿地阶段，由投资发展部主责，相关业务部门配合；本表在项目启动会（项目定位）阶段，由财务部主责，相关业务部门配合。

3、填表顺序：1、首先填列“参数”表、“全项目规划指标”表、“土地成本”表；2、其次填列“开发节点”表、其次填列“融资计划”表；3、再者填列“销售计划”表、“成本汇总”表、“成本支出表”；
4、最后填列“税收汇总”表、“增值税测算”表、“土增税测算”表、“所得税测算”表、“现金流量表”、“利润表”。

（相关填表注意事项详见各表备注）
4、“参数”、“全项目规划指标”、“土地成本”由投资发展部负责编制；“开发节点”由运营部负责编制；“销售计划”由营销部负责编制；“成本汇总”、“成本支出”由成本部负责编制，开发部、设计部配合；“融资计划表”由资金部负责编制；“税收汇总”、“现金流量表”“利润表”、“增值税测算”、“土增税测算”、“所得税测算”由财务部编制。

5、测算表中成本、费用为价税分离，成本、费用所对应费率单独体现。

附表-名词解释：
项目主要指标表
1-用地条件
2-容积率预判表
3-总体技术经济指标
4-补偿方案
5-地价测算
6-全项目规划指标。

房地产开发项目前期测算表
单位地块1地块2
…
总计ha 87873.00
ha 0.00ha 87873.0030.00%ha 26361.90ha 25000.00ha 35149.20
m
0.0040.00%
m2193320m2193320
m20m291200m292120m24000m215000
m20m20m20m23000m20m20m20m20m2000
187320m291200m292120m24000个500个0个0个
1.经营性物业指可销售和可出租的各类物业，包括住宅和非配套公建、可独立经营的配套公建等。

2.可销售和经营面积指根据销售面积计算规则计算的可用于计算销售和经营收入的面积。

3.配套物业指不可用于经营销售的各类物业，如建成后需向主管部门移交的学校、医疗、居委会用房等。

规划经济指标
成本项目六用地控规条件
规划指标
容积率绿地率
成本项目四成本项目五成本项目三销售项目四人防
绿化用地成本项目二总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积成本项目一建筑限高配套项目六
建筑密度建筑用地配套项目二道路用地规划指标
总用地代征用地建设用地销售项目三销售项目五销售项目六配套项目四配套项目三可销售、经营面积销售项目一销售项目二配套项目五
备注
、居委会用房等。

含地上地下含地上地下。

项目名称:规划经济指标规划指标单位地块1地块2…总计备注用地控规条件总用地ha87873.00代征用地ha0.00建设用地ha87873.00建筑密度30.00%建筑用地ha26361.90道路用地ha25000.00绿化用地ha35149.20建筑限高m容积率0.00绿地率40.00%规划指标总建筑面积m2193320地上建筑面积m2193320地下建筑面积m20成本项目一m291200成本项目二m292120成本项目三m2含地上地下4000成本项目四m215000成本项目五m2成本项目六m2人防m20配套项目二m23000配套项目三m20配套项目四m20配套项目五m20配套项目六m20可销售、经营面积m2000187320销售项目一m291200销售项目二m292120销售项目三m24000销售项目四个500销售项目五个0销售项目六个0含地上地下说明：1.经营性物业指可销售和可出租的各类物业，包括住宅和非配套公建、可独立经营的配套公建等。

2.可销售和经营面积指根据销售面积计算规则计算的可用于计算销售和经营收入的面积。

3.配套物业指不可用于经营销售的各类物业，如建成后需向主管部门移交的学校、医疗、居委会用房等。

成本费用参数取值表序号成本项目计算基数费用/费率参数分类费用/费率参数成本项目一成本项目二成本项目三成本项目四成本项目五成本项目六备注/指导性标准1土地成本1.1土地成交价款12132034951.456非熟地还需包括征地、拆迁补偿、土地出让金1.2土地交易服务费 1.1土地成交价款0.1%见右表1.3土地交易契税 1.1土地成交价款3%土地价款的3%1.4大市政配套费建筑面积1652开发前期准备费2.1可行性研究费3建筑安装工程费0.30%包括市场、市政调研，咨询，前期商业策划等，按建筑安装工程费的0.1-0.3% 2.2规划设计费3建筑安装工程费60公建3%，住宅2.2%2.3勘察费建筑面积 1.30%建筑安装造价（包括配套建筑）的0.2%-0.5%2.4临时三通和场平费建筑面积40依据现场情况测算（可以按照占地3元-5元/平米）2.5招投标服务费、代理费3建筑安装工程费0.15%0.06%2.6 环境评价、交通评价费130 交评0.8-1.5元/建筑平米，环评表3-5万元、环评报告8-15万元（15万平米以下）2.7设计图纸审核费建筑面积 2.5住宅4-6元/平米，公建6-8元/平米2.8造价咨询费建筑面积102.9报批报建费用建筑面积203建筑安装工程费3.1经营性物业建筑安装工程3.1.1成本项目一建筑面积15001500 普通住宅（带电梯）1250-1500元/平米，中挡档住宅（带电梯）1500-1700元/平米3.1.2成本项目二建筑面积18001800根据档次2800-4000元/平米3.1.3成本项目三建筑面积18001800根据造价费用标准计算3.1.4成本项目四建筑面积22002200根据造价费用标准计算3.1.6成本项目五建筑面积0根据造价费用标准计算3.1.7成本项目六建筑面积0根据造价费用标准计算3.2工程监理费建筑安装工程费 2.20%一般公建2.5%，成片小区2%-2.2%3.3其它1消防、防雷等各类检测费，按照当地收费标准计算4基础设施建设费4.1红线外市政接口、摊销费193320300按收费文件4.2红线内基础设施193320400以下各子项之和4.2.1道路及地面停车场00一般交通道路150元-200元/平米，小型环路、步行路80元-120元/平米一般草坪绿化60元/平米，一般绿地加树木120元/平米，绿地加树木加景观120 4.2.2绿化景观00元-200元/平米4.2.3上水00按收费文件4.2.4雨污水00按收费文件4.2.5电力00按收费文件，不含施工路由和赔偿费用4.2.6热力00按收费文件4.2.7电信0电信单位免费负责接通4.2.8路灯00按建筑面积估算4.2.9标志00中水系统00估算4.3其它与基础设施相关费用以下各子项之和4.3.1人防异地建设费7732.82000人防建筑面积按总建筑面积的2％4.3.2绿化补偿费00估算4.3.3地下水资源费104.3.4其它15公共配套设施建设费以下各子项之和5.1公共配套设施建设费以下各子项之和5.1.1人防建筑面积0按照实际情况计算5.1.2配套项目二建筑面积1800按照实际情况计算5.1.3配套项目三建筑面积根据造价费用标准计算5.1.4配套项目四建筑面积根据造价费用标准计算5.1.5配套项目五建筑面积根据造价费用标准计算5.1.6配套项目六建筑面积根据造价费用标准计算5.2其它 16开发间接费6.1工资福利支出1120根据直接管理人数、标准和开发周期计算6.2办公、折旧、修理支出150根据直接发生额和开发周期计算6.3水电支出130根据发生额和开发周期计算6.4其它1根据需要计算7不可预见费2至6之和4%2至6之和的3-5%1营销费用1.1销售前期准备费销售收入0.50%销售收入的0.5%，包括售楼处建设、租金1.2广告宣传费用销售收入1%销售收入的1%1.3销售佣金、代理费销售收入1%销售收入的0.7-1.2%1.4其它销售收入0.30%销售收入的0.3%2管理费用3%不含土地费用的直接成本的2-3%3财务费用根据借款和还本付息计划计算4销售税金及附加4..1营业税销售收入5%5%5%5%5%5%5%按照销售收入的5%4..2城建税营业税7%依据当地适用税率4..3教育费附加营业税3%依据当地适用税率4.4房屋交易手续费销售收入5预征税金5.1土地增值税销售收入1%1%1%1%依据当地适用税率其它参数说明借款利息率 5.85%根据实际利率水平确定自有资金（万元）29000根据实际情况确定折现率8%根据公司定期公布标准销售收入（回款）计划表序号销售项目可销售面积2007 2008 2009 2010 平均价格(m2) 价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例(元/m2)合计1 销售项目一91200 0 0.00% 5400 100.00% 5400 0.00% 0 0.00% 5400 492482 销售项目二92120 0 0.00% 5400 0.00% 5400 80.00% 5400 20.00% 5400 49744.83 销售项目三4000 0 0.00% 11000 30.00% 11000 70.00% 0 0.00% 11000 4400.04 销售项目四500 70000 0.00% 70000 80.00% 70000 20.00% 70000 35005 销售项目五0 0 06 销售项目六0 0 0合计187320 0.00% 49.33% 41.05% 9.89%0.00 0.00% 50568.00 47.31% 45675.84 42.73% 10648.96 9.96%5519.58 106892.80 销售税金（万元）0.00 2781.24 2512.17 585.69 5879.10营业税（万元）0.00 2528.40 2283.79 532.45 5344.64城建税（万元）0.00 176.99 159.87 37.27 374.12教育费附加（万元）0.00 75.85 68.51 15.97 160.34房屋交易手续费0.00 0.00 0.00 0.00预征税金（万元）0.00 505.68 428.76 99.49 1033.93预征土地增值税（万元）0.00 505.68 428.76 99.49 1033.93销售净收入（万元）0.00 47281.08 42734.91 9963.78 99979.77 注：销售比例为实际回款比例投资测算表序号成本项目单位计算基数费用/费率金额（万元）单位成本指标总成本费用比例1土地成本25170.701302.0229.25%1.1土地成交价款项12132021320.001102.831.2土地交易服务费万元213200.10%21.32 1.101.3土地交易契税万元21320 3.00%639.6033.091.4大市政配套费万元1933201653189.78165.002开发前期准备费3179.93164.493.70%2.1可行性研究费万元350480.30%105.14 2.2规划设计费万元193320601159.92 2.3勘察费万元19332010.00193.322.4临时三通和场平费项19332040773.282.5招投标服务费、代理费万元1933200.15%289.982.6环境评价、交通评价费项13030.002.7设计图纸审核费项193320 2.548.332.8造价咨询费项19332010193.322.9报批报建费项19332020386.643建筑安装工程费35047.681812.9440.73% 3.1经营性物业建筑安装工程34281.603.1.1成本项目一m291200150013680.003.1.2成本项目二m292120180016581.603.1.3成本项目三m240001800720.003.1.4成本项目四m21500022003300.003.1.5成本项目五m2000.003.1.6成本项目六m2000.003.2工程监理费万元34822 2.20%766.083.3其它项10.004基础设施建设费15078.96780.0017.52% 4.1红线外市政接口、摊销费项1933203005799.604.2红线内基础设施1933204007732.804.2.1道路及地面停车场m2000.004.2.2绿化景观m2000.004.2.3上水项000.004.2.4雨污水项000.004.2.5电力项000.004.2.6热力项000.004.2.7电信项000.004.2.8路灯项000.004.2.9标志项000.004.2.10中水系统项000.004.3其它与基础设施相关费用1546.564.3.1人防异地建设费项773320001546.564.3.2绿化补偿费项000.004.3.3地下水资源费项100.004.3.4其它项100.005公共配套设施建设费540.0027.930.63% 5.1公共配套设施建设费00540.005.1.1人防m2000.005.1.2配套项目二m230001800540.005.1.3配套项目三m2000.005.1.4配套项目四m2000.005.1.5配套项目五m2000.005.1.6配套项目六m2000.005.2其它项000.006开发间接费200.0010.350.23% 6.1工资福利支出项1120120.006.2办公、折旧、修理支出项15050.006.3水电支出项13030.006.4其它项100.007不可预见费万元54047 4.00%2161.86111.83 2.51% 直接开发成本81379.134209.568营销费用2993.00154.82 3.48% 8.1销售前期准备费万元1068930.50%534.468.2广告宣传费用万元106893 1.00%1068.938.3销售佣金、代理费万元106893 1.00%1068.938.4其它万元1068930.30%320.689管理费用万元56208 3.00%1686.2587.23 1.96% 成本费用合计86058.384451.60100.00% 11销售税金及附加5879.1011.1营业税万元106893 5.00%5344.6411.2城建税万元53457.00%374.1211.3教育费附加万元5345 3.00%160.3411.4房屋交易手续费万元1068930.00%0.00。