房地产项目投资经济测算完整版

房地产项目投资经济测算内容导图：1、基础知识2、常规开发项目经济测算3、租赁项目经济测算4、不动产价值测算一、基础知识1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。

（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。

2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。

根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。

（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。

土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。

（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费（5）、室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。

（6）、其他工程费包括工程监管费和竣工验收费（7）、管理费用指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。

（8）、财务费用财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。

（9）、可运用资金至开发物业销售、经营带来的现金净流入。

3、项目评价指标体系静态评价指标：（1）、投资收益率情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。

（2）、静态回收期情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。

（3）、盈亏平衡点情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。

动态评价指标（1）、项目净现值动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。

房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。

开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。

土地费用=土地价格×总占地面积。

土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。

3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。

借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。

4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。

5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。

6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。

7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。

8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。

项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。

销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。

3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。

房地产投资项目经济评价指标及其计算精
1.净现值（NPV）：净现值是指将项目所有现金流量（包括投资和回报）按照一定的贴现率折算到当前时点后的剩余价值。

净现值为正值表示
该项目有价值，为负值则表示项目不值得投资。

计算净现值的公式如下：NPV=Σ（现金流量/(1+贴现率)^n）-初始投资额
2.内部收益率（IRR）：内部收益率是指项目在考虑时间价值的情况
下所能获得的收益率。

IRR是使净现值等于零的贴现率。

如果IRR大于预
期投资回报率或折现率，说明该项目是一个好的投资机会。

计算IRR的方
法是找到满足以下方程的贴现率r：
Σ（现金流量/(1+r)^n）-初始投资额=0
3.收益率指数（PI）：收益率指数是指每投入一单位货币所能获得的
未来现金流量的总额。

它是净现值和初始投资额的比值。

如果PI大于1，则意味着项目具有经济价值。

计算收益率指数的公式如下：
PI=(Σ现金流量)/初始投资额
4.投资回收期（PBP）：投资回收期是指项目的净现金流量能够覆盖
投资成本所需的时间。

投资回收期越短，风险越小。

Σ现金流量-初始投资额=0
5.偿债能力比率：偿债能力比率是指项目的净现金流量与项目的贷款
偿还能力之比。

该指标反映了项目对借款机构的偿债能力。

计算偿债能力
比率的公式如下：
偿债能力比率=项目净现金流量/项目的贷款偿还额
以上是一些常见的房地产投资项目经济评价指标及其计算方法，投资者可以根据项目的具体情况选择合适的指标进行评价和决策。

在进行计算时，需要合理估计项目的现金流量和贴现率，并考虑项目的特殊情况和风险。

房地产项目经济测算全解析（含常用税费比例）来源:拓展老狗经济测算是一个大家经常问的问题，本文结合一个具体文件跟大家做一些分享。

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投资成本费用：对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：土地费用前期工程费房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）开发期间税费其他费用不可预见费等项目投资一、土地费用1.土地征收拆迁费：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。

农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。

城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。

2.土地出让地价款：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。

以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。

土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。

许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。

3.土地转让费：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。

依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。

土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。

经济测算方案一：按住宅180亩、酒店100亩测算1、多层住宅销售收入占地面积=180亩×666.7=120006㎡容积率=1.2（参考阳光集团地块规划的容积率得出）建筑面积=120006㎡×1.2=144007㎡销售均价：按3500元/㎡计（参考山城美景项目售价，并衡量今后房产形势趋于严峻考虑而得出）销售收入=144007㎡×3500元/㎡=50402.5万（元）开发成本建安费=800元/㎡×144007㎡=11520.5万（元）前期费用=345.6+17.2+288=650.8万（元）（以下费率根据常规标准得出） 规费=11520.5×3%=345.6万 勘探费=11520.5×0.15%=17.2万 筹建开办费（管理费）=11520.5×2.5%=288万税费=2772.1+3326.5+504+7.2×每亩地价=（6602.6+7.2×每亩地价）万（以下税率根据常规标准得出） 营业税=50402.5×5.5%=2772.1万 所得税=50402.5×6.6%=3326.5万 土地增值税=50402.5×1%=504万 土地出让金契税=每亩地价×180×4%=7.2×每亩地价基础设施配套费：200元/㎡×144007m2=2880.1万营销费用=50402.5万×2.5%=1260万（取点标准包含营销代理、广告费用）财务成本：本报告暂设定开发商全资开发总开发成本=11520.5+650.8+6602.6+2880.1+1260+7.2×每亩地价=22914+7.2×每亩地价（万元）开发利润假设开发商目标为取得30%利润，则利润额为：利润=50402.5×30%=15120.75万地价计算（50402.5-15120.75-22914-7.2×每亩地价）/180=每亩地价经计算得出每亩地价=66.067万由此得出总开发成本=22914+7.2×66.067=23389.68(万元)若开发商预期利润率有变，则可引入上述公式计算出相应的地价。

创新路项目经济测算(按造价成本最高估算)一、基本情况宗地面积：28亩,18666.7平米。

其中含代征路2.92亩，1946。

7平米;净用地面积：25。

08亩,16720平米；二、经济技术指标三、成本情况（一）土地成本其中征地费用3000万元，土地变性费用按每亩180万元计算。

（二)建安成本根据《陕西省建筑工程综合概预算定额》（1999），结合本地类似工程的实际造价确定本项目建安工程总费用为196492938元,单方造价指标如下表：（三）前期工程前期工程费用包括项目勘察设计费、城建统一征收费用以及其他费用等。

共计34965853元。

根据国家计委（现国家发展与改革委员会）与建设部于2002年3月1日发布的《工程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准和工程设计收费标准》，并考虑城建统一征收费及其他费用(见下表）：(四）基础设施费基础设施建设工程包括项目规划用地范围内道路、绿化、照明、自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信等设施的建设费用,共计20766343元,参考同类工程数据，各类费用取费如下表：（五）其他费用其他费用包括土工程监理费、管理费用、市场推广费用、不可预见费等项。

共计57973720。

89元，参考同类工程数据，各类费用取费如下表:四、销售情况本项目价格定位：住宅部分：6000元/平米；商业部分：10000元/平米；项目总静态净销售收入为：416037144.1元，其中住宅回迁面积为18000㎡，回迁商业面积为2000㎡，回迁部分不作销售，具体如下表所示：五、情况汇总六、财务评价项目总成本为390598854.8元,总净销售收入为416037144.1元，利润总额为25438289。

3元,销售利润率为6。

11％，投资利润率为6。

51％.（实际利润率可到10％以上，这份材料是我们给当事人，挡其他买家的表，某些数据人为抬高，实际利润可到1.6亿)。

房地产项目经济测算(自动计算版) 随着社会的发展，房地产行业已经成为了国民经济的重要支柱。

在这个行业中，项目的经济效益是至关重要的。

为了更好地评估房地产项目的经济效益，我们需要进行详细的经济测算。

本文将从多个方面对房地产项目的经济测算进行探讨，以期为相关从业人员提供一些参考。

一、项目投资与成本分析1.1 项目投资预算在房地产项目的初期阶段，我们需要对项目的总投资进行预算。

这个预算包括了土地购置费、建筑施工费、基础设施费用、销售费用、管理费用等多个方面。

在预算过程中，我们需要充分考虑各种因素，如市场环境、政策导向、地理位置等，以确保项目的可行性和盈利性。

1.2 项目成本控制项目成本控制是保证项目经济效益的关键环节。

在项目实施过程中，我们需要对各项成本进行实时监控，并采取相应的措施进行调整。

例如，我们可以通过优化设计、提高施工效率、降低材料采购成本等方式来降低项目总成本。

我们还需要关注项目的风险因素，如政策变动、市场波动等，以便及时调整策略，确保项目顺利进行。

二、项目收益分析2.1 项目销售收入预测项目的销售收入是衡量项目经济效益的重要指标。

我们需要根据市场需求、项目定位、产品特点等因素，对项目的销售价格和销售量进行预测。

在预测过程中，我们可以借鉴历史数据、市场调查、专家意见等多方面的信息，以提高预测的准确性。

2.2 项目利润率分析项目利润率是指项目销售收入与成本之间的差额占销售收入的比例。

通过分析项目的利润率，我们可以了解项目的盈利能力。

在实际操作中，我们需要注意控制成本，提高利润率，以确保项目的可持续发展。

三、项目风险评估与对策制定3.1 市场风险评估市场风险是指由于市场需求、竞争环境等因素导致的项目收益下降的风险。

在评估市场风险时，我们需要关注市场的整体走势、竞争对手的情况、消费者需求的变化等方面。

通过建立风险预警机制，我们可以及时发现市场风险，并采取相应的对策进行应对。

3.2 政策风险评估政策风险是指由于政策法规、税收政策等因素导致的项目收益下降的风险。

房地产投资项目经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。

常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。

（一）投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。

对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。

其计算公式为： 投资利润率＝项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平 （5－10）项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。

在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。

如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。

例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？该项目的投资利润率为：500146×100％＝29.2％ 如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。

投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。

该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。

投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。

其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。

（二）投资回收期投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。

房地产项目投资经济测算完整版第一部分、基础知识1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。

（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。

2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。

根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。

（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。

土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。

（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费（5）、室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。

（6）、其他工程费包括工程监管费和竣工验收费（7）、管理费用指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。

（8）、财务费用财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。

（9）、可运用资金至开发物业销售、经营带来的现金净流入。

3、项目评价指标体系静态评价指标：（1）、投资收益率情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。

（2）、静态回收期情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。

（3）、盈亏平衡点情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。

动态评价指标（1）、项目净现值动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。

一期项目经济测算一、项目基本经济测算指标序号土地指标单位面积备注1总用地面积㎡87500总建筑面积㎡2450002 容积率指标限制条件容积率备注2.8分项业态指标3业态指标单位数量面积备注总建筑面积㎡2450003.1 社区服务中心㎡5003.2 活动中心㎡5003.3 商业㎡150003.4 幼儿园㎡15003.5 小学㎡50003.6 住宅㎡222500二、投资成本测算1、建设投入测算序号项目名称金额（亿元）单方造价（元/㎡）1 土地成本0 02 前期工程费0.1225 2003 建安工程 3.43 16004 基础设施费0.49 2005 配套设施 1.225 1006 开发间接费用0.147 1207 开发期间费用0.49 2008 流转税费、企业所得税0.49 4506 不可预见费用0.1225 57 建设投入 6.517 2615单方建设成本为：2615元/㎡；总建设投入资金为：6.517亿元。

三、销售收入测算序号项目计价面积(㎡) 建面均价(元/㎡) 金额（亿元）销售收益1 住宅222500 3500 7.82 商业15000 6000 0.9销售收益合计8.7亿元费用项目名称明细内容一、土地成本1-1 土地出让金或政府地价1-2 土地转让费支付转让方相关费用1-3 拆迁补偿费包括：1、地上附属物拆除费：工程建设场地上现存的并防碍施工的房屋，构筑物等的拆除，2、补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、地上附属物补偿费、私有树木补偿费、园林部门所有树木赔偿费、被拆除房屋补偿费以及拆迁安置房费等。

1-4 红线外市政工程费小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃气、电力、热力、电视等）。

1-5 其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费、四源费、交纳的大市政配套费等。

二、前期费用2-1 勘察费用包括：1、勘察方案的设计和咨询，2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。

房地产项目经济测算(自动计算版)一、1.1 房地产项目的定义与分类房地产项目是指在土地上进行的房屋建设、开发及相关配套设施的建设。

根据项目的目的和功能，房地产项目可以分为住宅、商业、办公、工业等不同类型。

住宅项目是最常见的房地产项目，主要包括普通住宅、别墅、公寓等。

商业项目包括购物中心、酒店、写字楼等。

办公项目主要是为企业提供办公场所。

工业项目则是为生产、研发等提供厂房和设施。

二、1.2 房地产项目经济测算的重要性房地产项目的经济测算是指对房地产项目的投资回报、成本收益、风险评估等方面进行详细的分析和预测。

对于投资者来说，房地产项目的经济测算可以帮助他们了解项目的盈利能力、投资价值和风险程度，从而做出明智的投资决策。

对于政府来说，房地产项目的经济测算可以帮助其制定合理的土地供应政策、住房政策和城市规划，促进房地产市场的健康发展。

三、2.1 房地产项目的成本构成房地产项目的成本主要包括土地成本、建筑成本、管理成本、销售成本等。

其中，土地成本是房地产项目的主要成本，占据了总投资的大部分。

建筑成本主要包括建筑材料、施工费用等。

管理成本主要包括项目管理费、销售费用等。

销售成本主要包括广告宣传费、销售代理费等。

四、2.2 房地产项目的收益来源房地产项目的收益主要来源于房屋销售收入、租赁收入、物业管理费收入等。

其中，房屋销售收入是房地产项目的主要收益来源。

租赁收入是指开发商将建成的房屋出租给租户所获得的收入。

物业管理费收入是指开发商通过管理已售出或正在开发的物业所产生的收入。

五、2.3 房地产项目的风险评估房地产项目的风险主要包括市场风险、信用风险、政策风险等。

市场风险是指由于市场需求、价格波动等因素导致的项目收益下降的风险。

信用风险是指投资者或购房者的信用状况不佳导致项目无法按期交付或回款的风险。

政策风险是指政府政策调整导致项目收益受到影响的风险。

六、3.1 房地产项目经济测算的方法房地产项目经济测算的方法主要包括净现值法、内部收益率法、折现现金流法等。

项目经济测算目录1项目及评价依据简介 (1)1.1项目技术经济指标 (1)1.2经济评价依据 (2)2项目投资估算 (2)2.1项目开发成本估算 (2)2.2建设投资进度 (3)3资金筹措和投入计划 (4)3.1收益测算 (4)3.2项目可运用资金估算 (6)3.3投资计划与资金筹措 (7)4项目盈利能力评价 (8)4.1静态评价 (8)4.2动态评价 (10)5项目敏感性分析 (13)6项目经济评价结论及建议 (15)6.1.项目经济评价结论 (15)6.2.建议 (15)1 项目及评价依据简介玉溪沃尔玛购物广场以下简称“项目”位于云南省玉溪市红塔区中心城区内;红塔大道与东风路的交界处;东至东风路;西至花园街南端;南至红塔大道绿化广场;北至瓦窑十二组民房;占地15.16亩..规划总建筑面积约4.46万平方米..1.1 项目技术经济指标根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表;项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据..1.2 经济评价依据通过全面的和按照的思路;本评价报告是在项目采用租售方案一;即先租赁后整体销售方案的基础上;从定量的角度对项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算;并对项目的财务可行性包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力作出评价及针对性建议..经济评价原则：在项目经济效益分析中;严格遵循国家及地方对开发经营的法规政策规定;以及对房地产企业财务核算及财税的规定;以求公正、准确地反映项目的经营情况;从而为项目作出恰当的评价和建议..经济评价前提：本方案中;项目通过在前期出租经营获取租金收入;待物业出租率保持在90-95%之间;进入稳定经营期后;采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利..因此;项目计算期以建设经营销售周期为参照;计算期为9年;由2004年1月1日起算..考虑到项目投资收益的情况;在项目的投资进度估算中以季度为计算时间单位;其余以年度为计算时间单位..各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀变动影响..项目核算的货币为人民币..2 项目投资估算2.1 项目开发成本估算项目开发成本包括七大类费用项目：土地成本、前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费、企业管理费..其中;项目土地费用、建安工程造价、开发期税费以委托方提供的数据为基础..项目总开发成本为15;008万元;建筑面积单方成本为3;403元/平方米..项目开发成本估算表;见附表一..说明：土地成本：包括地价、土地交易税费、土地补偿费和建设期投入的地租费用..根据委托方提供的土地出让金、补偿费和土地租金数据计算;土地成本费用共1;260万元..前期费用：包括规划设计勘察费、前期顾问费、拆迁及土地平整费三项..勘察设计费以建安工程费用为计算基础;按经验比例估算；前期顾问费按实际已发生额计算；拆迁及土地平整费以项目总用地面积为计算基础;按经验值估算;前期费用共343万元..建安工程成本：包括土建装修成本和安装工程成本两大项目;根据委托方提供的估算单价指标;结合中对建筑配套设施的建议进行计算;建安工程成本共11;356万元..基础设施建设费：包括外水外电工程费、道路及广场建设费、绿化工程费;其中外水外电工程费以总建筑面积为计算基础；道路及广场建设费和绿化工程费以相应的用地面积为计算基础;根据经验值估算单价指标计算;基础设施建设费共317万元..开发税费：依据委托方提供的云南省及玉溪市有关税费规定计算;开发税费共670万元..不可预见费：按前四项成本费用的总和;根据经验比例5%估算;不可预见费共664万元..企业管理费：按前四项成本费用的总和;根据行业平均比例3%估算;企业管理费共398万元..2.2 建设投资进度根据本项目的建设规模和合作方沃尔玛的进驻要求;基于有序而高效的原则;在合理安排各前期工作;保证质量的前提下;以最快的速度完成项目建设..按照目前项目进度;计划整个开发期的时间跨度为1.5年即6个季度..计算期由2004年第三季度起至200 5年第四季度..其中;工程建设期由2004年第四季度至2005年第三季度；2005年9月1日正式开业..项目投资进度表;见附表二..说明：2 土地成本在项目建设前半年分两季度投入完毕..2 前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费等五项费用根据项目开发和工程建设进度计划分季度投入..3 资金筹措和投入计划3.1 收益测算项目的总体收益包括商场的租金收入和销售收入;共54;428万元;其中租金收入18;988万元;销售收入35;440万元..而车位则作为沃尔玛大型超市和项目商场的配套设施;不考虑收入..租金收入：根据项目的工程进度和;商场预计在2005年9月1日正式开业;而开业前;一至四层商场将分两期推广..结合租金定位分析;首次推出时;一层商场的平均租金为178元/平方米.月;二层商场的平均租金为80元/平方米.月;三层商场的平均租金为50元/平方米.月;四层商场的平均租金为40元/平方米.月;负一层商场的租金按照委托方与沃尔玛所签定的协议价20元/平方米.月计算..以上价格均不含商场管理费由于实际操作中在商场交付使用时就真正实现租金收入;但在招商过程中又会使用“免租期”优惠等租金策略;因此;一至四层商场的租金收入计算期从2005年7月1日开始一般商场的交付使用期会比正式开业的时间提前两个月;以作为商户的装修期;按“免租半年”的策略;2005年下半年6个月中;只计算3个月租赁保证金的收入;而不计算租金收入;该笔保证金收入将在物业整体销售时扣除..负一层商场按照协议免保证金;在正式开业后免租两个月;所以2005年只计算2个月的租金收入..租赁进度的假设：根据所建议的项目租赁进度计划;在开业时;一至四层商场达到70%的出租率;开业后5年内增加至90%;进入稳定期后保持在90-95%之间..按照这个目标;假设商场的出租率在200 5年开业时达到约70%;经过一年的经营在2007年达到77.5%;以后逐年稳步提升;在2010年达至90%;2011年后趋于稳定;保持在95%的出租率水平..租金变化的假设：根据我司对商场的研究经验;项目的租金水平变化根据出租率和商场的经营时间作以下假设：首层至四层商场租金在2007年增长5%;以后按每2年递增5%的水平计算;2012年后保持平稳..负一层商场从2005年起按每3年递增3%的幅度计算..销售收入：按照租售方案建议;待商场的出租率稳定地保持在90-95%的时候;可将商场整体出售..根据租赁进度计划;预计在2012年整体出售商场;出售价值按2011年的租金水平和期望的10%投资回报率;用收益还原法计算..具体计算方式：一至四层商场以2011年末的租金水平为未来每年等额的收益水平;采用等额序列支付的现值系数公式;按10%的折现率将未来收入水平折至2012年初估算各层商场的..由于负一层商场的租金是一直按照每3年3%递增的;所以其销售价格则是采用等比序列支付的现值系数公式进行估算..物业使用年限：根据项目商业用地的性质;其使用年限为40年..按照2004年获取土地使用权;在2012年;商场的使用年限尚剩余3 2年..计算公式：等额序列支付现值系数公式P=A11-1/1+i^n/i其中：P—现值2012年初A1—2012年一至四层各层的租金水平;按2011年末租金水平等额计算..i —折现率按期望的投资回报率10%计算n —计息周期数;即剩余使用年限32年..等比序列支付现值系数公式P=A11-1+s/1+i^n/i-s其中：P—现值2012年初A1—2012年负一层商场的租金水平s —等比系数固定递增率3%i —折现率上面提过;年折现率采用10%;故此处的实际折现率为1+10%^3-1=33.10%n —计息周期数..商场剩余使用年限为32年;故计息期数为32/3=10.67期..具体价格变化和项目收益估算详见附表三和附表四..3.2 项目可运用资金估算项目可运用资金是指在扣除有关经营税费和经营费用、所得税后的租售收入..本方案中经营期内的可运用资金共36;438万元..可运用资金估算详见附表五..根据国家和地方相应财税法律法规的规定;参考类似房地产项目有关开发和营销成本的经验数据;结合项目的实际情况;在开发经营期间涉及的各项税费率如下表：项目经营期间有关税费率一览表说明：2 根据委托方提供的资料;地租按照物业的使用年限每年支付一次;从33万元起;每5年递增5万元..因此在计算可运用资金时;地租部分在物业租赁期间逐年扣除;在物业出售当年按10%的折现率;采用等差序列现值系数公式将剩余使用年限的地租费用折现至2012年年初..2 项目按照出租形式经营物业时;需按照物业的固定资产价值计提大修费以用于物业设施的维护;当物业出售时;该费用则不再予以考虑..3.3 投资计划与资金筹措房地产项目开发投资的资金来源为三个方面;一是自有资金;二是各阶段的租售收入;三是当自有资金已全部投入开发而未获得租售收入或租售收入不足以满足开发投资时;采用贷款的形式解决资金问题..本项目的自有资金按开发成本的35%计提;需5;253万元..项目的租金收入虽然在建设期即2005年开始收取;但资金量很少;并不足以弥补资金缺口;所以银行贷款是本方案运作中的重要融资手段..3.3.1 项目资金筹措根据项目投资进度;配合项目自有资金及可运用租售收入所提供的资金量;确定项目所需银行贷款为9;813万元..项目投资计划与资金筹措表详见附表六..3.3.2 银行贷款项目的银行贷款发生时间在2005年初..从2006年开始以可运用的租金收入付息还本;至项目整体出售获取销售收入后..项目贷款清偿期约为8年;银行贷款利息采用长期五年以上贷款利息5.76%;合计需支付利息2;626万元..贷款还本付息表详见附表七..4 项目盈利能力评价4.1 静态评价静态评价是指不考虑货币时间价值对项目盈利能力进行评价..4.1.1 有关说明项目损益表的编制详见附表八..损益表反映了项目在整个经营期内的利润总额、所得税和税后利润的分配情况;是计算投资利润率、投资利税率等静态评价指标的基础表..结合项目经营方案的情况;项目在8年经营期内;累计税后利润共18;803万元;上缴企业所得税9;261万元..所得税的计提：在项目年度结算时;当出现帐面收入;在扣除开发成本及租售费用、地租、大修费等费用后;如果有销售利润;则按所得税率33%计算出本项目的所得税；如果出现亏损;该年份所得税为零;由亏转盈的年份则按财务通则规定将利润总额调整为应纳税所得额;再计算所得税..所得税在租售期间按年度计提..4.1.2 盈利能力分析评价指标的选取：房地产经营性项目的静态盈利分析指标主要选取年均的投资利润率、投资利税率、自有资金利润率进行评价..静态评价指标表分析：年均投资利润率年均投资利润率是项目整个建设经营期内的年平均利润总额与项目总投资的比率..从项目的经营情况看来;虽然年均税后投资利润率比现行房地产行业平均利润率约15％要低;但应看到;项目的出租经营期只有7年;作为大型商业项目仅仅是处于初始的运营阶段;租金水平相对较低..而且最后采用整体销售的方式出售;项目的总体投资利润率税后达到了95.31%;从这一指标来看;项目是具有相当的盈利能力..投资利税率投资利税率是项目建设经营期内的年平均利税总额与总投资的比率..自有资金利润率自有资金利润率是项目建设经营期内的年平均利润总额与自有资金的比率..由于项目主要是运用银行贷款解决资金的来源;因此;实现了提高项目自有资金效率的目的;从项目的自有资金利润率和利税率的水平看;项目的自有资金盈利能力已远高于行业平均水平..因此;从静态指标的水平看;项目具有一定的盈利能力;说明项目基本可行..4.2 动态评价动态评价的分析方法是考虑了货币的时间价值;对项目生命周期全过程的投资效益进行全面评价的方法..4.2.1 有关说明现金流量表的编制详见附表九、十现金流量表全部投资不分投资资金来源;以全部投资作为计算基础;用以计算全部投资在所得税前和税后的财务内部收益率、财务净现值以及投资回收期等评价指标;考察项目全部投资的盈利能力;而与项目的筹资方式无关..现金流量表自有资金是从投资者的角度出发;以投资者的出资额作为计算基础;把借款本金偿还和利息支付作为现金流出;用以计算自有资金财务内部收益率、净现值等评价指标..基准贴现率的选定：基准贴现率是项目净现值贴现时;计算贴现系数所采用的利率..我国一般取略大于同期贷款利率为基准贴现率..本项目发生银行贷款;按长期五年以上贷款利率5.76%计;则现按6.34%按贷款利率上浮10%计作为基准贴现率进行计算分析..4.2.2 盈利能力分析评价指标的选取：动态盈利分析主要采用最常用和直接的的盈利性计算评价指标;包括净现值NPV、内部收益率IRR和投资回收期..并针对税前、税后的情况进行分析评价..净现值净现值的经济含义是：把不同时间上发生的净现值流量;通过某个规定的利率i;统一折算为现值然后求其代数和..这样就可以用一个单一的数字来反映项目方案的经济性..其评价参数为零;当净现值大于或等于零;即认为项目盈利能力已满足最低要求;在财务上是可以接受的..财务净现值的计算公式为：nNPV=ΣCI-CO t1+i c-tt=1式中：NPV为财务净现值CI为年现金流入CO为年现金流出t为计算期年数i c为基准折现率内部收益率内部收益率是指方案寿命期内可以使净现金流量的净现值等于零的利率..它反映项目所占用资金的盈利率;是考察项目盈利能力的主要动态评价指标;该指标根据现金流量求得;其评价参数为基准贴现率;当财务内部收益率大于基准贴现率;即认为项目盈利能力已满足最低要求;在财务上是可以接受的..财务内部收益率的计算公式为：nΣCI-CO t1+IRR-t=0t=1式中：IRR为财务内部收益率CI为年现金流入CO为年现金流出t为计算期年数投资回收期投资回收期可分为静态投资回收期与动态投资回收期两项;是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间;是考察项目在财务上的投资回收能力的主要指标..投资回收期的计算公式为：P tΣCI-CO t＝0t=1式中：P t为投资回收期CI为年现金流入CO为年现金流出t为计算期年数全部投资评价指标表：自有资金投资评价指标表：分析：按折现率6.34%计算;全部投资和自有资金的税前、税后净现值均大于零;说明该项目是可行的..全部投资和自有资金的税前、税后内部收益率均高于选取的利率6.34%;表明项目的整体收益较好;全部投资和自有资金均具有较强的盈利能力..从投资回收期来看;项目在最后一年的经营期内;即当项目整体销售后才能完成投资回收;表明项目的前期收益较低;回收期较长;存在一定的资金回收压力..5 项目敏感性分析敏感性分析是通过变动项目方案的各种数据;分析在项目计算期内各种不确定性因素对项目收益所产生的影响;找出对项目收益指标影响较大的因素称为敏感因素;并确定其影响程度.. 若各种不确定因素在较大范围内变动时;项目收益指标仍比较稳定;则说明项目方案具有较强的抗风险能力..一般来说;影响房地产项目经济效益的主要风险因素为收益租金和销售收入和开发成本费用..由于该方案中的销售价格是按租金水平进行估算的;所以以下只针对租金和成本这两个因素的变化所引致的项目收益指标变化作分析..敏感性分析指标表从分析可知：1当开发成本费用上涨20%和租金即收益下降20%时;内部收益率分别为12.55%和13.16%;高于基准收益率I=6.34%;表明项目有一定的抗风险能力..2虽然开发成本的增加与收益的减少不会导致税后净现值为负数;但评价指标对这两种风险因素的变化都较为敏感;尤其是租金收益的变化..因此;为确保项目获得预期的效益;需抓好招商推广工作;提前作好项目的宣传铺垫工作;以令租金水平和租赁计划得以最大实现..6 项目经济评价结论及建议6.1. 项目经济评价结论从项目的经济可行性角度看;项目全部投资和自有资金的税后净现值分别达9;043和8;967万元;均大于零;税后内部收益率分别为16.16%和21.58%;均高于选取的基准收益率;而其它静态评价指标也达到较理想的水平;说明该方案是可行的..6.2. 建议方案一的经济效益分析是基于招商策略建议中对项目的租金定位和租赁进度计划为前提的;但项目所在区域目前只是处于中心商圈的外围;无论经营者和消费者对其认同度都相对较低;市场不明朗因素较多;存在一定的风险..为了使项目开发经营能够顺利开展;从经济角度提出以下建议：项目成本与物业租赁收入的变化;是对项目的经济效益敏感度大的因素..因此提高项目收益需重点把握两方面：一是本项目工程动工前必须做好详细的预算编制、施工进度计划;控制好成本和确保工期;从而保证工程的顺利进行;实现成本的有效控制；二是加强项目招商推广力度;特别是对区域的商业炒作;保证租金价格及租赁进度达到预定目标水平;实现资金的顺利回收;并及时因应市场变化调整物业的经营策略;提高物业的整体价值和将空置率控制在较低的水平..由于出租收益在前期对实现资金滚动投入的帮助较小;本项目的开发投资对自有资金和银行贷款的依赖较大..因此;在项目开发经营过程中必须加强对资金的管理;确保自有资金的及时到位;提前做好资金的筹措计划;以保证项目建设的顺利开展..。