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解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）1.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
2.只要土地使用权证上登记的名字是你公司的，那么计算房产税时是，要将（土地价值+房屋帐面价值合并总额）*1.2%计算缴纳房产税。
一、关于并入房产原值的土地价值1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。
不能以摊销后的土地剩余价值计税。
2、宗地容积率高于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。
二、关于宗地容积率1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。
但在税收实践中的容积率是指实际容积率。
2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。
三、关于房产建筑面积容积率的计算需要地上建筑物的总建筑面积的数据，而地上建筑物并不专指房产，既不等于各房产的建筑面积之和，也不等于各房产的基底面积。
土地的价值计入房产税作为计税依据根据《房产税暂行条例》规定，对城市、县城、建制镇和工矿区的有关单位和个人经营管理或所有的房产，都必须按规定缴纳房产税。
但对房屋所占土地的价值部分是否应当计入房产税计税依据，应当区分以下两种不同情况：一、对企业无偿划拨并单独计价的土地价值不计入房产税的计税依据。
我国的国有土地在过去实行由国家无偿划拨使用方式。
原国营工业、商业企业会计制度和1995年修订的建设单位会计制度的规定，通过划拨方式取得土地而支付的土地征用费、迁移补偿费等，应计入工程投资成本，竣工时按占用土地面积或其他适当方法分摊计入建筑物成本；同时，按建筑物的预计使用年限计提折旧。
在计算折旧年限或预留净残值时，不考虑土地的因素。
1993年至1995年企业清产核资，根据财工[1995] 108号文件规定：将国有企业以划拨方式取得的土地，单独估价，报经核准批复后记入"固定资产——土地"科目，同时将其新增的价值记入"资本公积——土地估价"科目。
对该单独估价记入"固定资产——土地"的价值不征收房产税。
因为房产税是按照纳税人根据企业会计制度规定，在账簿"固定资产——房屋"科目中记载的房屋原价作为计税依据。
而会计制度对原单独估价入账的土地并未记入"固定资产——房屋"的原价。
二、有偿征用的土地应计入房产税的计税依据。
根据《土地管理法》规定："中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者非法转让土地。
土地使用权可以依法转让。
国家依法实行国有土地使用权有偿使用制度。
但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
"按新的会计制度规定纳税人购置的不需要再经过建造过程既可使用的房产，按实际支付的买价，包括购买房产过程中缴纳的有关税金及费用作为房产的人账价值。
土地价值如何计入房产原值缴纳房产税？如何进行帐务处理？1、《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
【1】,租赁土地如何计算房产税、土地税。
参考：厦地税函[2011]8号划拨土地不用纳税。
纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金应并入房产原值；如果以租入方式取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原值。
上述租金以合同约定的总金额为准。
[2]、宗地容积率是指一个地块上的建筑物总面积与地面面积的比，以厦门市规划局核发的《工程规划许可证》登载的为准。
【3】，会计帐目是否要调整？交了房产税是否还要交土地税？会计帐不做调整。
土地交了房产税，还要交土地使用税。
【4】，如何计入房产原值？投影面积？总面积？分摊面积？例：占地10000平，价值1000万元。
建筑占地1000平，10层，建筑面积共10000平。
建筑计税基础2000万元。
容积率为1，土地价值全部计入房产原值。
如果是1000平的平房，容积率为0.1，土地价值1000*0.2=200万计入房产原值征税。
《企业会计制度》明确要对土地进行价值核算，房屋原值中应包含地价。
《企业会计准则》规定，企业可将土地单独进行会计核算。
如仓储、物流企业等特殊性。
宗地容积率0.5。
【5】、车棚、污水处理站顶蓬、煤蓬、临时简易仓库等，是否征房产税？《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3 号）房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
售楼部、临时房屋应交纳房产税。
根据《财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税[2008]123号）文件的规定‚加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。
⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税房产原值是房产的初始⼊账的价值，通常是不需求计算的。
在实际⽣活中征收房产税的时候，有的⼟地价值是计⼊房产原值的，⼀些⼈就不清楚如何缴纳税费，那么⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税，下⾯店铺的⼩编为⼤家整理了相关内容，来为⼤家解答。
房产原值的房产税征收财税[2010]121号是有新的规定:对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开发⼟地发⽣的成本费⽤等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑⾯积的2倍计算⼟地⾯积并据此确定计⼊房产原值的地价。
房产税有两种计算标准：1.从租计征，就是按租⾦收⼊·*12%计算房产税。
2.从价计征，按房产原值*(1-30%)*1.2%计算。
房产原值包含哪些房产原值中应包含契税和预售合同交的印花税。
根据《财政部的国家税务总局的对于房产税乡镇⼟地运⽤税有关疑问告诉》(财税[2008]152号)第⼀条就是对根据房产的原值计税的房产，不管是不是记载在管帐账簿固定资产科⽬中，均应依照房⼦原价计算交纳房产税。
房⼦原价应根据国家有关管帐制度规则进⾏计算。
《公司管帐制度》第⼆⼗七条第⼀款第⼀项置办的不需求通过缔造进程即可运⽤的固定资产，技实际付出的买价、包装费、运输费、装置本钱、交纳的有关税⾦等，作为⼊账价值。
依此规则：契税和预售合同交的印花税应为置办中交纳的有关税⾦，应作为房产原值。
1、⾃建的房⼦需求供给原⼟地申请运⽤、建房申请等费税、修建公司的修建、修建材料和装饰等的累计总和;2、采购的商品房原开发公司售房、契税单、装饰等的累计总和;3、采购的⼆⼿房本来房主交易时的营业税确定交纳、个税确定交纳、契税单、装饰等的累计总和;4、拍卖的房⼦原拍卖单、纳税单、装饰等的累计总和;5、属共有产业改变名字的房⼦如因离婚改变名字的房⼦等按改变之前的来历分类。
房产原值如何计算依照《中华⼈民共和国房产税暂⾏条例》规则，房产税依照房产原值⼀次减除10%⾄30%后的余值计算交纳。
国家作价出资土地是否作为房产税计税依据的探讨(原创）内容摘要：土地价值是否需要计入房产原值征收房产税，曾经税企有过纷争，在《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）（以下简称121号文件）文件出台后，税企已经达成共识，对于将土地价值计入房产原值征收房产税基本没有异议。
近期在实际管理中发现对于以国家价作价出资形式取得土地使用权其价值是否计入房产原值征收房产税目前仍未有明确的税收政策规定，在税收管理中容易引发税企争议。
本文从房产原值与会计核算关系的演变过程和国家土地政策入手并依据税收的基本原则进行分析，得出企业取得国家作价出资土地其价值应计入房产原值征收房产税的结论，同时按照税收政策的确定性和执行的一致性要求，建议上级尽快出台明确的操作性文件，为减少税企争议提高纳税人税法遵从提供更好的环境。
关键词：房产税土地价值国家作价出资计税依据一、问题的提出房产税的计税依据在经历过依靠会计核算到逐渐与会计核算分离的过程。
土地价值是否计入房产原值也经历了类似的过程。
1986年财政部、税务总局出台了《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（86）财税地字第008号），文件第十五条明确了“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
”这段时间，房产税的计税依据完全与会计核算一致。
2005年国家税务总局出台了《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[2005]173号)，文件第一条明确了作为以房屋为载体的附属设施不论会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
至此房产税的计税依据中房产价值仍与会计制度保持一致，附属设施则适度与会计核算相分离。
对土地价值是否计入房产原值仍然按照当时的会计制度执行。
直到2007年《企业会计准则》出台，关于房产税的计税依据问题又有了新的争议。
2001年1月1日起施行的《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。
财会类价值文档精品发布！土地成本是否计入房屋原值，如何进行财税处理？[会计实务，会
计实操]
问：我公司执行《企业会计制度》，去年土地成本计入房屋原值后形成固定资产并按建筑物的最低年限20年计提了折旧，但有的说土地成本不得计提折旧，应按无形资产摊销，那我公司的账务处理是否恰当？另外，因为土地是按使用年限50年来摊销的，那么按土地账面价值计提的折旧与按使用年限计算的摊销额之间的差额是否要作纳税调整？
推荐答案
1.会计处理规定。
《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。
房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
财政部《关于印发〈实施企业会计制度及其相关准则问题解答〉的通知》（财会[2001]43号）规定，如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。
2.财税处理差异。
如果把土地使用权视为固定资产整体核算，会计上对土地使用权是按所建房屋的折旧年限计提折旧，而税法上是按“合同规定的使用期间”摊销，一般来讲，土地使用权的“合同规定的使用期间”是要。
土地成本会计核算之变化对房产税的影响汪志辉《会计准则》颁布实行后, 土地成本会计核算办法发生变化, 引起会计要素发生变化, 也引起相关税收发生变化,尤其是使企业与税务部门在房产税方面产生较大争议。
有人认为土地使用权成本应计入房产原值缴纳房产税,而有人认为不应计入房产原值, 无须缴纳房产税。
土地使用权成本是否需计入房产原值缴纳房产税呢?下面从会计核算方法的变化及税收政策的调整予以阐述。
一、土地使用权成本会计核算方法的变更。
(一土地使用权取得方式。
一般取得土地使用权有行政划拨土地、商业购买土地和商业购买房产三种方式。
行政划拨一般由政府无偿拨给机关事业单位,无偿划拨给企业的情况现在已经很少, 企业现在主要是后两种方式取得土地使用权。
(二《企业会计制度》规定, 企业取得的土地使用权成本, 作为无形资产核算, 按照实际支付的土地出让金作为实际成本,待该项土地开发时再将其账面价值转入在建工程。
即企业在取得土地使用权时记入“ 无形资产” 科目, 土地处于开发状态时记入“ 在建工程” 科目, 开发完工时记入“ 固定资产”科目。
因此按《企业会计制度》规定, 土地使用权成本最终转入房产原值。
例 1:A 公司于 2002年以 1000万元受让一宗土地, 2003年开发该宗土地建造厂房,于 12月竣工, 厂房造价 3000万元。
假设不考虑无形资产的摊销 (以下同 , 会计处理如下:1、 2002年取得土地时借:无形资产 1000万元贷:银行存款 1000万元2、 2003年(1 开发时借:在建工程 1000万元贷:无形资产 1000万元(2 开发期借:在建工程 3000万元贷:工程物资等科目 3000万元(3 竣工时借:固定资产 4000万元贷:在建工程 4000万元该案例房产原值为土地使用权成本 1000万元和厂房造价 3000万元, 合计 4000万元。
(三 2007年 1月 1日起, 《企业会计准则第 6号———无形资产》对土地使用权成本会计核算有新规定。
1、商业购买土地。
根据《企业会计准则第 6号———无形资产》应用指南, 企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产,即企业取得土地时一般记入“ 无形资产” 科目。
若企业购得土地后,自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理, 即土地使用权成本仍然记在“ 无形资产” 科目, 建筑物造价先通过“ 在建工程” 科目, 然后在竣工后记入“ 固定资产” 科目。
可见会计上土地使用权成本不再进房产原值。
若企业购得土地后, 改变土地使用权用途, 用于赚取租金或资本增值的,应当将其转为投资性房地产。
即从“ 无形资产” 科目转入“ 投资性房地产” 科目。
此时土地使用权成本不构成房产原值。
例 2:若 A 公司于 2007年开发该宗土地建造厂房, 并于 12月竣工, 厂房造价仍为 3000万元。
假如 A 公司仍执行《企业会计制度》 , 则会计财务会计40工业审计与会计》处理同例 1, 房产原值为 4000万元。
假如 A 公司开始执行《企业会计准则》 , 则 2007年 A 公司会计处理如下:(1 开发期借:在建工程 3000万元贷:工程物资等科目 3000万元(2 竣工时借:固定资产 3000万元贷:在建工程 3000万元则该案例房产原值为厂房造价 3000万元。
2、商业购买房产。
外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配; 难以合理分配的, 应当全部作为固定资产。
(四会计政策变更对房产原值的影响。
1、行政划拨土地。
由于行政划拨土地是无偿划拨,因此无论会计如何核算,均不影响房产原值。
2、商业购买土地。
执行《企业会计制度》时, 土地使用权的成本应计入房产原值。
执行《企业会计准则》时, 购买时及以后自建, 土地使用权成本应作为无形资产单独核算, 不构成房产原值。
这点可以在比较例 1和例 2后得出。
3、商业购买房产。
执行《企业会计制度》时, 土地使用权的成本应计入房产原值。
执行《企业会计准则》时, 一般而言, 支付的价款是难以在建筑物与土地使用权之间合理分配的,我认为应全部作为固定资产, 此时土地使用权成本计入房产原值。
二、房产税房产税的计税依据是房产原值和租金收入。
土地使用权成本影响房产原值, 不影响租金收入, 因此在这里只讨论房产原值构成问题,不讨论租金收入。
(一税收对房产原值的规定。
1、财税地 [1986]8号文件第十五条规定:房产原值是指纳税人按照会计制度规定, 在账簿“ 固定资产” 科目中记载的房屋原价。
对纳税人未按会计制度规定记载的, 在计征房产税时, 应按规定调整房产原值, 对房产原值明显不合理的, 应重新予以评估。
2、《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税 [2008]152号规定, 不管会计上是否记在“ 固定资产” 科目, 都必须按照房屋原价计算缴纳房产税。
文件还规定房屋原价需按照国家会计制度规定核算。
3、 2010年 12月 21日出台的《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》 (财税 [2010]121号规定, 从发文之日起, 对按照房产原值计税的房产, 无论会计上如何核算, 房产原值均应包含地价, 包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
从以上可以看出,前两个文件税收政策对会计处理的认同,第三个文件税收政策对会计处理不予认可, 进行了纳税修正, 体现税收的公平性。
(二对房产税的影响。
1、行政划拨土地。
会计核算方法变更时, 该形式不影响房产原值, 此不影响房产税。
2、购买土地。
(1 执行《企业会计制度》时, 土地使用权的成本构成房产原值, 与税收规定的房产原值无差异。
(2 执行《企业会计准则》时, 土地使用权成本应作为无形资产单独核算,不构成房产原值。
自 2007年开始执行《企业会计准则》起至2010年 12月 31日止, 由于税收规定的房产原值跟从会计核算, 土地使用权成本不计入房产原值, 无需缴纳房产税, 因此这段时间企业存在纳税筹划空间。
2011年 1月 1日起, 税收规定的房产原值与《企业会计准则》有差异, 税收不再跟从会计核算, 规定土地使用权成本需计入房产原值缴纳房产税。
3、外购房产。
我认为, 一般情况土地成本与建筑物成本难以划分, 因此无论是执行《企业会计制度》 , 还是《企业会计准则》 , 土地使用权成本都计入房产原值, 与税收规定一致, 不存在差异。
接例 1, A 公司执行《企业会计制度》 , 房产原值为 4000万元。
假设房产税按原值扣除 30%后的余值计算缴纳, 则 A 公司每年需缴纳房产税 4000* (1-30% *1.2%=33.6万元。
接例 2, 若 A 公司始终执行《企业会计制度》 , 则 A 公司每年需缴纳房产税同上为 33.6万元。
财务会计 41《工业审计与会计财务预算与财务风险规避研究万建琛市场化、国际化、信息化及科技的迅速发展, 增加了企业生存发展所面临的不确定性。
财务风险的潜在性是现代企业面临的一个不容忽视的问题。
本文分析了财务预算对于规避财务风险的重要作用,进而提出了提升财务预算管理水平规避财务风险的若干措施。
目前世界经济形势千变万化, 企业置身于复杂多变的环境中,生存发展所面临的不确定性不断增大。
财务风险的潜在性是现代企业面临的一个不容忽视的问题。
现代财务的风险观要求企业不断调整自身的经营战略,在全面认识和把握风险的前提下, 预防和避免各种不应有的损失, 使企业在竞争中不断壮大与发展。
企业财务风险是企业财务活动中由于受各种不确定因素的影响, 使企业财务收益与预期收益发生偏离而使企业蒙受损失的机会和可能,是由负债筹资所引起的股东收益的可变性和偿债能力的不确定性, 以及由财务信息的不可靠性带来的其他风险。
企业财务风险主要包括筹资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险。
它贯穿于企业财务活动的整个过程。
一、财务预算对于规避财务风险的重要作用 1. 财务预算能够积极规避企业筹资风险与投资风险。
就企业的筹资与投资活动所面临的财务风险而言, 关键是处理好资金的结构问题。
一般来说, 在企业的各项资产中, 流动资产过多, 流动性较好, 但盈利能力就会降低; 短期负债的资本成本较低,但相应的财务风险较大。
在进行财务预算时,首先要考虑公司的业务状况来安排企业资金的使用, 并在风险与收益之间作出选择, 同时结合企业实际情况来安排公司的财务结构。
2. 财务预算能够有效规避企业资金回收风险。
就企业资金回收所面临的财务风险而言, 重点是对企业应收账款的管理。
企业在进行财务预算时, 一方面, 借助预算机制与管理机制相结合加强对应收账款的有效回收, 并保持其有效利用; 另一方面, 在财务预算时, 要注意对应收账款时间上的安排, 以及对现金流的影响。
若公司财务状况不若 A 公司自 2007年起执行《企业会计准则》 , 则 A 公司自 2008年至 2010年,每年需缴纳房产税 3000*(1-30% *1.2%=25.2万元, 比执行《企业会计制度》少缴 8.4万元。
因此, 很多企业在这段时间进行纳税筹划, 土地使用权成本不进固定资产, 导致不同核算方法下的企业税负不公,出现较为混乱局面。
财税 [2010]121号文件实行后, 自 2011年起, A 公司尽管土地使用权成本计在“ 无形资产” 科目,但必须按规定将土地使用权成本计入房产原值缴纳房产税, 所以 2011年起每年 A 公司需缴纳房产税为 (3000+1000 (1-30% *1.2%=33.6万元。
从以上可以看出, 执行《企业会计制度》的企业, 与税收关于房产原值的规定一致, 土地使用权成本计入房产原值缴纳房产税。
执行《企业会计准则》的企业, 在 2007-2010年期间与税收关于房产原值的规定一致,土地使用权不需计入房产原值缴纳房产税,但自 2011年起与税收规定出现差异, 在缴纳房产税时需调整计入房产原值。
(作者单位:浙江省淳安县地方税务局11111111111111111111111111111111111111111111财务会计42工业审计与会计》。
