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●法治与社会发展：房产税试点改革的理论与实践房产税试点改革影响评析及建议尹煜1，巴曙松2（1.苏州大学东吴商学院，江苏苏州 215000/首都经济贸易大学，北京 100026；2.国务院发展研究中心，北京 100010）摘要：2011年1月28日，上海、重庆作为试点城市，开始进行房产税改革，对部分居民住房开始实征房产税，但是分析其对完善房地产税收制度、合理调节居民收入、调控房地产市场价格等的影响，发现当前的试点改革方案与预期目标的实现，可达性不高。
导致这种背离的原因主要包括：改革的根本目标未尽明确；未对房地产税收制度进行整合和完善；征收范围仅限于增量房，将存量房排除在外；计税依据为市场交易价格而非市场评估价格。
物业税未来的改革，应该从以上角度加以改进。
同时，应该坚持试点方案中利用差别税率更好地调节贫富差距，尊重地区差异，允许地方政府拥有较大自主权等做法，使未来的改革取得更好的效果。
关键词：房产税试点；物业税；差别税率作者简介：尹煜（1976—），女，苏州大学东吴商学院博士研究生，首都经济贸易大学出版社编辑，主要从事财政与金融理论研究；巴曙松（1969—），男，湖北新洲人，国务院发展研究中心金融研究所副所长，主要从事金融市场与经济政策等方面的研究。
中图分类号：DF432.9 文献标识码：A 文章编号：1001-4403(2011)05-0077-07 收稿日期：2011-07-11房产税是新中国成立早期就有的税种。
但是在计划经济时期，由于绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的市场交易被禁止，房屋的出租也受严格限制，房产税可谓名存实亡。
改革开放后，1984年，国务院批准了国营企业“利改税”第二步改革方案，规定“恢复征收土地使用税和对国内企业单位恢复征收房产税”，据此方案，1986年9月15日，国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，明确了房产税税种的设置和征收办法，但规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税。
房产税改革过程中存在的问题及建议作者：池玮来源：《今日财富》2022年第23期近年来，我国大中城市出现房价暴涨、房地产业大规模投资、房地产市场紊乱等问题，国家对此出台了一系列治理措施。
2011年1月房产税改革正式拉开帷幕，首批试点城市确定为重庆和上海，作为试点开始对个人住房房产税进行改革，房产税改革的问题逐渐地进入了人们的视线。
一、房产税概述对于房产税来说，它是一种以房屋为主体作为征税对象的财产税，以房屋的计税余值或者房屋的租金收入作为计税依据，向房屋产权所有人征收的一个税种。
一般来说房地产市场的流通主要分为三个环节，首先是房屋的开发阶段，之后进入房屋的交易阶段，最后则是房屋的保有阶段。
我国对房产税种的征收主要集中在前两个环节上。
开发环节的税费主要涉及城镇土地使用税、土地出让金、土地增值税、契税等;交易阶段的税费涉及契税、土地增值税等;保有环节的税种主要就是房产税。
这些税费都发挥了对房地产市场经济的调节作用。
其实，我国早在1986年就已经开始了对房产税的征收工作，而并非大家认为新出现的一种税种。
1986年国务院在房产税暂行条例详细界定了房产税的相关内容，对房产税的具体征收对象以及征收办法做了详细的介绍和规定。
在当年的条例中，房产税的税率问题得到了详细的解释，一般来说，房屋不存在出租情况的，按照房屋原值扣除扣减金额后的剩余房屋价值作为计税对象，剩余房屋价值的1.2%即是需要缴纳的税额;房屋如果存在出租情况的，则需要按照出租房屋获得的租金金额的12%来缴纳税额。
房地产市场价格居高不下引起了国家的高度重视，并且进行了多次的宏观调控。
2010年，国家加强了对房地产市场混乱局面的整治力度，试图通过税收政策的调整来对房地产市场进行合理的调控，通过税收的积极调节作用，引导房地产市场的正常发展，挤占房地产市场泡沫，形成一个稳定合理发展的态势。
2011年1月，重庆和上海两地的房产税征收试点工作开启，两地纷纷对房地产税进行了试点征收工作。
我国房产税改革的问题与建议作者：张利娜宋荣兴来源：《商业会计》2013年第24期摘要：近年来房价一路飙升，居民面临着巨大的房贷压力。
政府为保障房地产行业回归理性发展，在上海和重庆进行了房产税试点改革，但都未能抑制房价。
房产税改革的目的是抑制“高房价”、增加地方的财政收入，减少地方对土地财政的依赖。
面对原有房产税存在的问题和新试点改革效果不明显的尴尬局面，如何对房产税进行深入的改革使其有效抑制房价，是现如今人们普遍关注的问题。
关键词：房产税增量房存量房为抑制高房价，促使房地产行业回归理性发展，我国政府出台《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》等相关文件，以上海、重庆为试点进行房产税税制改革。
从改革内容上来看，试点的房产税无论是从税率、税基的确定还是计税基础、免征范围来看，都是一种新的突破。
但改革的成效并不显著，两地房价基本未受到影响，并且税收额也未达到预期。
可见，制定比较完善的房产税制度并使其更好的发挥职能显得尤为重要，我们必须找到房产税存在的问题才能具体问题具体分析。
一、房产税存在的问题（一）重复征税。
房产税作为房地产行业保有环节征收的税种，与房产流通环节的税种出现重复纳税。
例如，我国房产税以租金为计税依据，其中租金中既包括了房屋价值又包括了土地级差收益，对租金进行征税不仅对房屋价值进行了征税，对在房产购置时已经征税的土地收益则出现了重复纳税。
在开发交易的过程中，购房者已经承担了供水、供电、供气、道路建设、环境绿化等相关的费用，在保有环节又一次征收，造成重复纳税，加重了纳税人的负担，不利于税收的征收。
（二）计税依据、税率制定不合理。
房产税按从价计征和从租计征两种方式作为计税依据。
计税依据的不合理表现在两个方面：一是从价计征是按照房屋的原值进行计征，而房产的原值在现实中却不能容易得到。
二是从价计征与从租计征税额不等。
从价计征是按照房屋原值扣除10%-30%的余值为税基计算缴纳房产税，而从租计征则是根据租金的12%计征。
对改革房产税制度的政策建议近年来，随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产市场成为了经济发展的重要支撑。
但是，目前我国的房产税改革仍然存在一定的问题，需要进行制度上的调整和创新，以满足社会发展的需要。
因此，本文将从政策层面提出建议，以帮助完善现有的房产税制度。
首先，建议在收税目标上进行调整。
目前我国的房产税主要是围绕着房屋的交易行为进行征收的，这种征收方式过于简单化，没有考虑到市场的实际情况。
应该将目标对准房屋的实际价值或使用价值，从而更好地实现房产税的公平化。
同时，也可以考虑将土地价值纳入到房产税的征收范围内，这样可以更好地反映土地市场的实际情况，避免造成土地过度流转或恶性竞争的现象。
其次，应该在税率上进行调整。
目前我国的房产税税率相对较低，无法充分发挥税收的收入效果，同时也可能导致对房产财富的过度依赖。
因此，建议逐步提高房产税税率，以提高税收的收入效益。
但是，也需要注意不能一步到位地将税率过高，应该根据市场的实际情况和经济的发展状况来进行适当的调整。
第三，应该在税收的征收方式上进行调整。
目前我国的房产税征收方式相对比较简单化，它只是基于房屋的实际交易行为来征税。
这样运用往往使房产交易成本过高，也会产生较大的经济效益损失。
因此，建议将税收的征收方式转化为使用费的形式。
这样既可以降低房屋交易的成本，也可以减少对房产税收的资金压力。
第四，应该在税收的使用上进行创新和优化。
目前我国的房产税收入大多数被纳入地方财政的总收入中，且缺乏明确的税收使用通道和规划。
因此，建议加强对房产税收入的管控，将房产税收入部分或全部用于社会公共福利事业的支持和发展，如教育、医疗、社保等。
这样不仅有益于促进社会公共福利事业的发展，也可以增加政府的社会责任感和公信力。
最后，应该加强对房产税的监管和执行力度。
即便是对于完善的房产税制度也需要保障其有效的执行。
因此，建议对房产税收入的管理和办理进行加强。
同时，也应该加强对房产交易行为的监管和审查。
上海重庆两地房产税试点效果分析近年来，随着中国房地产市场的逐渐成熟，房产税的话题也越来越受到关注。
目前，中国的房产税仍未正式推行，但上海和重庆两个城市先行试点，通过试点来探索房产税制度的可行性和改进空间。
本文将分析两地房产税试点的效果，并探讨未来可能的发展趋势。
一、试点政策上海和重庆两地试点的政策内容类似，都是在现有的税收和资金转移支付制度下，实行房地产税。
具体来说，上海试点政策对个人住房实施月度合计征收，税率为0.4%，并且个人住房首次交易不征收房地产税。
重庆试点政策对个人住房实施月度合计征收，税率为0.5%，并且每个纳税人每年有10万的免征额度。
二、试点效果1. 政策效果截至目前，上海和重庆两地试点政策仍在实施中，从政策效果上看，目前数据较少，只能从初步反映来看政策的影响。
上海方面，截至2019年9月底，已征收房产税77.3亿元，符合条件享受减免税款和退税的纳税人已有14.6万户。
重庆方面，前5个月已累计征收房产税3777.67万元，税率为0.5%的房产税纳税人达到22102户，共有136户享受了免征额度。
2. 社会效果房地产税的实施在社会层面带来的效果也很明显。
一方面，房地产税的征收可以促进房地产市场的健康发展。
对于房地产市场泡沫的抑制中，房地产税可以成为一种调节市场供需的手段。
同时，房地产税的实行可以减轻政府财政压力，增加政府财政收入，为城市的经济发展提供支持。
二、未来趋势1. 推广试点区域房地产税的实施是以试点为主的方式逐渐推广的。
上海和重庆两地的试点政策满足了征收房地产税的调查、准备工作和基础运行要求，其他地区将会参考上海、重庆的经验和做法，积极落实落地。
不过，随着房地产税试点的逐步推广，房地产市场中涉及到的税收、金融机构的运作方式也将面临比较大的变化，地方政府的投资、项目开发等方面的重心也可能会有所改变。
2. 完善税收体系3. 变革财税体制对于房地产税的推行也需要改革财税体制。
早在2017年《国务院关于全面推进财税体制改革深化增值税改革有关政策的通知》发出后，就已经提出了房地产税的改革方向。
房产税改革试点中存在的问题和改进措施房产税改革试点这事儿，最近可真是热得发烫，大家都在谈论这个话题。
说到房产税，真是个让人又爱又恨的东西。
你想啊，买了房子，心里美滋滋的，以为有了个安稳的窝，结果一转眼，税单就来了。
这种感觉就像在过生日时，拆开礼物盒，结果里面是一张欠条，心情立马跌到谷底。
不过，话说回来，房产税本身是为了公平，想让有钱人多出点儿力气，帮助那些需要帮助的人。
可问题就来了，试点过程中遇到的那些问题，简直让人哭笑不得。
先说说评估的问题。
房子评估价格高低参差不齐，有的地方把房子估得像金子一样，有的地方又像白菜一样。
这不是坑人嘛，难免让人觉得自己吃了亏，辛苦一辈子，结果税单却让你心里直打鼓。
哎，心情不好，房子还不能随便换，真是无奈。
再说，信息不对称的问题。
很多人对房产税的具体不是很了解，有些地方的信息发布得不到位，让老百姓心里七上八下，像是坐了过山车一样。
想问问邻居，但邻居也是一头雾水，最后大家只能互相瞎猜。
信息透明度不够，真是给改革添了不少麻烦，感觉像是在大海里摸索，没有方向感。
就是征收的方式。
现在有些地方是按房屋面积来征税，这种方式就像是给每个人量身定制一件衣服，太不贴合实际了。
一个人住一百平的房子，收入可能不如住五十平的家庭，真是让人觉得不公平。
有人说，这样简直就是“量体裁衣”的反面，容易让低收入家庭背负更大的压力。
好吧，咱们也别光抱怨，咱得想想改进的办法。
评估这一块儿，得让专业的评估机构来把关。
要是真不行，搞个公开透明的评估机制，大家都能看到评估的依据，心里也能踏实点。
这样一来，大家的心里就能有个数，知道自己的房子值多少钱，不至于像被蒙了一样。
信息传播要跟上，咱可以利用社交媒体、社区活动等多种形式，把宣传到位。
让每一个老百姓都能了解到的细节，像在家里吃顿团圆饭，大家都能说上话，不至于各自为政。
信息透明，才能让大家心里明亮，少一些误会。
征收方式得调整。
可以考虑根据家庭的实际收入情况来征税，真的让有钱人多出点，低收入家庭轻松点。
房产税改革试行效果分析及建议
房产税改革试行效果分析及建议
房产税改革已经探讨多年，重庆与上海两城市也已经在2011年1月宣布试点征收房地产税。
如今已经过去三年多的时间，实施效果却不尽如人意。
曾经被广泛关注并寄予厚望的房产税改革，在遏制房价的作用上并不能满足人们期待，而作为替代土地财政的地方政府新收入来源，也并没有达到预期要求。
究竟是何种原因造成房产税改革“流产”，本文围绕该问题做出了初步的探讨与思考，希望能对房产税改革下一步的推广与发展提出一些有效的建议。
一、房产税改革的进程
从2003年5月开始，我国财政部和国家税务总局分3批在北京、江苏等10个省市开展房地产模拟评税试点工作。
经过了7年后，登记造册、评估方法、数据库等已经完善，千呼万唤使出来。
上海市人民政府发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从2011年1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。
重庆市政府从2011年1月28日开始向个人房产征收房产税。
重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%。
随后房产税试点扩容的消息不断，但是却没有真正的实施。
2013年“国五条”细则出台，为房产税的发展与改革提供了一个发展的方向，同时11月12日，《中共中央关于全面深化改革若干重
大问题的决定》中提及房地产税，并要求“加快立法并适时推进改革”
二、房产税改革的具体效果分析
1.新建商品住宅价格及销售情况分析
我们可以看到，在2011年房产税改革在重庆和上海试点后，沪渝的商品住宅开发有所放缓，由此可见，房产税改革使得商品住宅开发经营状况得以“退烧”，但是数据显示2012年开始上海新建商品住宅价格累计环比上涨0.1%，同比下降1.2%，重庆房价亦显环比上涨态势，从图上可以看出沪渝两地的房产税改革并没有抑制住房价上涨的脚步，本文由收集整理同时两地的销售情况也是出现了好转并高于房产税改革前夕的销售情况，从目前上海大多数已经缴纳房产税的家庭来看，其年税费成本多在数千元左右。
对于涨幅很大的房地产市场来说，这些税费成本难以撼动投资人涌入楼市的热情。
随着对政策的消化，房产税很快就成了一种只针对极少数人的特殊税种，房产税改革的效应是短期的，难以对房地产的高泡沫引起的高房价的抑制发挥长期作用。
图1：2008-2014年两地新建商品住宅价格指数
2.住房空置率
空置不管房屋的新旧，只要没有房屋使用者，那么都归为空置。
房地产空置，有绝对空置和相对空置，绝对空置即大于需求引起的过剩空置，相对空置是因为房价过高，开发、需求错位引起的，实际需求尚未得到满足的需求空置。
目前，我国的房地长刚需尚未得到满足，
而出现了大面积的房产空置。
从图上可以看出，在2011年商品住宅空置面积同比为负，但随着房产税政策消化，空置面积同比由负转正，这说明，这说明房产税并没有形成了一个长期的作用。
3.房产税征收以及土地出让金
房产税的征收初衷是希望能为地方政府提供最为稳定和广泛的税源，从而解决地方政府对土地财政的依赖，从根源上卡住房价上涨的空间。
从试点的地方税收收入和地方房产税收入来看，房产税征收的金额是非常有限的，美国的房产税达到财政收入的30%左右，而我国现在基本在0.03%左右，这说明要让房产税作为地方的稳定的财政收入来源的目标还相去甚远，房产税的改革并没有达到预期的效果。
无论是从沪深两地或者全国的整体的情况来看，地方的财政收入的结构确实存在一定的不合理，巨量的土地出让金收入成为各地政府难以割舍的一大笔来源，这也导致了地方耕地的大量浪费、违规批地等问题层出不穷，尤其是因此导致不可持续发展注定在未来的某一天爆发。
世界上很多国家都征收房产税，并且是地方财政收入的主体税种。
上世纪90年代，发达国家财产税占地方政府税收收入的平均比例为35%，其中美国财产税收入三分之二以上来自于房地产税，经过大量的国外实践，房产税作为地方主要的税种，为地方提供稳定的地方税收是可行的。
目前我国的房产税到达这一目标还任重道远，房产税改革下一步将何去何从，仍然是现阶段最重要的事情之一。
三、房产税试点失败原因分析
房产税改革之所以没有取得预期成效，主要在于以下几点原因：
第一，房产税设定的税率过低，无法起到真正的效果。
上海的房产税把基础税率定在0.6%，而重庆更低，基础税率定在了0.5%。
如果按照当时的房价来看，这中基础税率的设定所收取的税收收入对于购房者来说简直是“九牛一毛”。
对于那些够资格缴纳房产税的购房者来讲，只要他们有足够的资金能够购房，房产税对他们几乎没有任何影响。
第二，房产税改革针对的主要是高收入者和投机投资者，并不是面向普通大众来设计的。
当时上海的房产税改革方案把试点房产税的征收对象定位在“家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）或非本市居民家庭在本市新购的住房”；而重庆则是定位在“主城九区内，针对个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房或在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房”。
但是，作为房地产市场消费的“主力军”——普通的中产阶层并没有涉及其中。
