开发商违反认购书拒绝卖房法律责任研究

开发商违反认购书有何责任在购买新房的时候往往需要跟开发商签订认购书，认购书⾥⾯对于各⾃的权利跟义务都做了相关的规定。

但是有些购房者却遇到了开发商公然违反认购书协议的情况，这肯定是需要依法承担相应的责任。

听听店铺⼩编给出的具体意见。

开发商违反认购书有何责任1、⾸先，如果你认购书内容符合房屋买卖合同的主要内容，开发商将房屋卖给他⼈，可能构成“⼀房两卖”，可以要求双倍返还购房款；2、如果开发商违约，不构成“⼀房两卖”，您也可以要求其双倍返还定⾦；签订商品房认购书的风险如下：1、夸⼤宣传、承诺欺诈购房者。

在房地产项⽬开始启动后，开发商往往会在取得预售许可证之前，就把售房部运作起来。

⾸先将售房部装修得漂漂亮亮，让购房者下意识觉得他要买的房⼦也是如此，这套⼿法美其名⽈“包装商品房”；其次，将各种⼴告铺天盖地的打出去，有印刷宣传画的，有在电视台、电台播放⼴的，有在⽹站制作⽹页的，各种⽅式应有尽有；再次，做个视觉效果极佳的微缩模型，加上灯光装饰效果，让⼈觉得要买的就是这⼈间天堂，这套⼿法美其名⽈“展⽰商品房”；然后，就是售房⼈员对购房者的不厌其烦式的介绍。

甜⾔蜜语式的承诺，可真到交房那⼀天才发现全部是假的。

2、通过合同⽂本⽅式，欺诈购房者。

为什么房地产开发商会要求订⽴商品房认购书？为什么房地产开发商会提供合同⽂本？重要的原因就是开发商通过签订⼀个他提供⽂本的商品房认购书以达成他的⼀些⽬的。

商品房认购书⼀般有标的条款，双⽅当事⼈的姓名、名称或住所条款，预订房屋相关情况约定条款，合同履⾏期限条款，违约责任条款这5个主要条款，这5个条款中除双⽅当事⼈的姓名、名称或住所条款外，都⽐较多的被开发商利⽤，造成了购房户的风险。

《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼋条具有下列情形之⼀的，导致商品房买卖合同⽬的不能实现的，⽆法取得房屋的买受⼈可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖⼈承担不超过已付购房款⼀倍的赔偿责任：(⼀)商品房买卖合同订⽴后，出卖⼈未告知买受⼈⼜将该房屋抵押给第三⼈；(⼆)商品房买卖合同订⽴后，出卖⼈⼜将该房屋出卖给第三⼈。

房地产开发商违法行为的法律后果在房地产行业中，房地产开发商扮演着至关重要的角色。

他们负责整个项目的策划、设计、开发和销售等一系列工作。

然而，有时开发商会违法行事，从而给消费者、社会和环境带来不良后果。

本文将探讨房地产开发商违法行为的法律后果。

一、欺诈行为首先，欺诈行为是房地产开发商违法行为中最常见也最严重的一种情况。

开发商可能通过虚假广告、夸大宣传、伪造证明文件等手段吸引消费者购买房产。

当欺诈行为暴露后，开发商将面临严厉的法律制裁。

根据相关法律法规，消费者有权要求返还购房款项，并获得相应的赔偿。

同时，开发商可能被罚款，并承担相应法律责任，甚至可能被吊销开发资质。

此外，相关部门还可以追究开发商的刑事责任，如果犯罪行为成立，开发商将面临刑事审判及可能的刑罚。

二、违法建设除了欺诈行为，房地产开发商还可能在建设过程中存在违法行为。

这包括但不限于违规占地、违法建设、违反环保标准等。

这些违法行为不仅对周边环境和社会造成了危害，也违背了相关法律法规的规定。

一旦发现违法建设行为，相关监管部门将会对开发商进行调查，并依法进行处罚。

开发商可能需要重新规划或拆除违法建筑，并面临高额罚款。

在严重情况下，开发商可能会被吊销开发资质，并承担刑事责任。

三、违反商品房销售管理规定商品房销售管理规定是房地产行业的重要法律依据，旨在保护购房者的合法权益。

然而，一些开发商可能会违反这些规定，从而给购房者带来损失。

根据相关规定，违反商品房销售管理规定的开发商将面临取消预售资格、罚款、合同无效等法律后果。

购房者有权要求返还已支付的购房款项，并获得相应的赔偿。

此外，开发商可能还要承担其他法律责任，例如名誉损害赔偿等。

四、破坏生态环境随着人们对环境保护意识的逐渐增强，破坏生态环境的行为将受到更为严厉的法律制裁。

一些开发商在项目开发过程中可能破坏生态环境，例如乱倒污水、乱挖乱填等行为。

依照相关法律法规，开发商应承担破坏生态环境所造成的修复费用，并可能面临罚款和刑事责任。

摘要：目前在我国大陆对违反房屋认购书应如何承担法律责任,无论是理论界还是实务界观点都并不统一，以致人民法院在处理具体案例时已经出现法律适用的混乱局面。

本文认为，通常情况下，房屋认购书是房屋买卖合同的预约合同，该合同之义务人负有在约定时间按房屋认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的合同义务。

房屋认购书义务人若无正当理由拒绝订立本约，则同时满足违约责任与缔约过失责任的构成要件，构成违约责任与缔约过失责任的竞合，权利人可择一要求义务人承担责任。

按照我国现行法律的规定，房屋认购书权利人有权要求拒绝订立本约的义务人承担继续履行的违约责任。

关键词：房屋认购书预约本约违约责任缔约过失责任继续履行强制缔约一、问题的提出在我国近些年的房屋交易实务中，无论是新房买卖或是二手房买卖，很多卖房人与买房人都会预先签订一份认购书〔1〕，约定双方在将来某个时间按认购书约定条件签订房屋买卖合同，以此提前锁定交易机会。

由于近年来我国房价大起大落，导致因认购书而产生的法律纠纷（特别是因一方故意违约产生的纠纷）大量涌现。

（一）司法实务中法律适用的混乱局面由于不同法院对认购书的法律性质以及违反认购书应如何承担法律责任认识不一，实务中法院在处理认购书法律纠纷时已经出现法律适用的混乱局面。

其中最为典型的案例如下：1、陈小红诉浙江福田房地产开发有限公司房屋认购合同纠纷案〔案号：（2003）浙民一终字第271号〕陈小红与浙江福田房地产开发有限公司（以下简称福田公司）于2000年11月11日签订《福田花园预订单》一份，约定由陈小红向福田公司订购福田花园营业房：21号，81.39平方米，单价3120元/平方米；22号，91.896平方米，单价3140元/平方米；23号， 91.896平方米，单价3140元/平方米；24号，78.768平方米，单价3160元/平方米。

预订金4万元，交货日期为2003年5月，陈小红应在接福田公司通知后十天内办理合约手续及交付款项，其他买卖条款以商品房预（销）售合同为准。

商品房买卖认购书的效力及违约责任在商品房销售中，大多数房地产开发商为了能够较早的落实客户及获得资金来源，在没有达到商品房预售条件的情况下，通过与购房者订立商品房买卖认购书以降低市场风险，弥补自身资金的不足。

而一旦房价发生变化，特别是房价上涨时，开发商往往利用自己的优势地位和信息不对称的条件，将购房者认购的房屋以更高的价钱卖给第三人，由此而产生纠纷。

当前法律对认购书的效力及其违约责任的规定尚不完备，因此，法院在处理个案时的结果差异较大，本案的处理具有一定的借鉴意义。

【案情简介】2002年2月21日，朱娜与上海爱乐置业有限公司签订了《内部预约购房意向单》一份，就朱娜购买被告开发的“爱建园”二期豪宅区约350-400平方米商品房一套达成预约购房意向，约定单价每平方米5,000元。

该份认购书备注规定，意向人在收到销售中心通知后，若未在规定时间内至现场签订预售合同，则视作弃权处理。

意向人所支付的款项在本项目取得预售许可证之前，均可全额（无息）退还。

当本项目取得预售许可证即日起，意向人所支付的所有款项将自动转为房款。

之后，朱娜按约支付了20,000元意向金。

2003年12月12日，上海爱乐置业有限公司经工商部门核准注销，债权债务由上海爱建股份有限公司承担。

其后，上海爱建股份有限公司取得“爱建园”预售许可证并对外销售，但未通知朱娜。

朱娜得知后遂诉至原审法院，要求判令上海爱建股份有限公司返还20,000元意向金，并赔偿经济损失210,000元。

一审判决后，上海爱建股份有限公司提起上诉。

一审判决：上海爱建股份有限公司退还朱娜20,000元、赔偿朱娜经济损失50,000元，并承担案件受理费5,975元。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

【评析意见】本案主要争议在于双方签订的认购书的性质、效力以及违约所应承担的责任。

一、认购书的性质目前对于商品房认购书的性质主要有以下几种观点：第一种观点认为认购书是商品房买卖合同的补充协议；第二种观点认为认购书是商品房买卖合同的预约，是独立的合同；第三种观点认为认购书为附条件的商品房买卖合同。

房地产开发商失信行为的法律后果随着房地产市场的快速发展，一些不良的经营行为逐渐浮出水面。

其中，房地产开发商失信行为对市场秩序带来了严重冲击。

本文将探讨房地产开发商失信行为的法律后果，并对相关问题进行分析。

一、虚假宣传房地产开发商在售楼处、广告媒体等渠道常常利用虚假宣传吸引购房者。

部分开发商夸大宣传、故意隐瞒或虚构房屋规划、建设进展等信息，误导消费者。

这种失信行为不仅损害了购房者的合法权益，也扰乱了市场秩序。

根据《中华人民共和国广告法》，虚假宣传涉及过度夸大产品质量、性能等情形，会引发相关法律责任。

购房者在发现虚假宣传后，可以依法向法院提起民事诉讼，要求返还购房款、支付赔偿等。

二、违约行为房地产开发商在项目开发过程中，常常存在无故延期交房、拒绝签订正式合同、违规调整房屋户型等违约行为。

这些行为损害了购房者的合法权益，导致购房者承担不应有的风险。

针对违约行为，购房者可以根据《中华人民共和国合同法》的规定提起诉讼，要求开发商按照合同约定履行义务，赔偿相应的损失。

此外，在一些地方性法规中，还对房地产开发商违约行为给予行政处罚力度，增加违约成本。

三、捏造证据为了规避法律监管，有些房地产开发商会捏造证据，逃避违法行为的责任。

这种失信行为不仅扰乱了市场秩序，也侵犯了购房者的合法权益。

针对捏造证据的行为，购房者可以通过收集相关证据，向法院提起民事诉讼，要求开发商赔偿损失，并承担相应的法律责任。

同时，公安机关也会对此类行为进行调查，涉嫌犯罪的将会受到刑事追究。

四、强制擅改一些不良开发商为了追求利润最大化，会在不经购房者同意的情况下，擅自搬动房屋隔断、违规改变户型、拆除公共设施等。

这种失信行为严重侵犯了购房者的合法权益，损害了社会公共利益。

购房者可以依法向法院提起诉讼，要求开发商还原房屋原状、恢复公共设施，并赔偿相应的经济损失。

同时，相关监管部门也会对开发商进行严肃的行政处罚，保护购房者的合法权益。

结语房地产开发商失信行为给购房者及社会带来了严重的后果。

开发商不法销售房屋的法律责任开发商销售房屋要符合法律的规定，违法销售房屋要受到一定的处罚。

具体法律是怎么规定的呢？我在下文为您解答！1、擅自销售商品房的法律责任(1)未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

(2)未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

(3)违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得;收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

2、一房二卖的法律责任在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3、销售不合格房屋的法律责任房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

4、不协助办理权属登记的处罚房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

5、违法销售房屋的法律责任房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(1)未按照规定的现售条件现售商品房的;(2)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;(3)返本销售或者变相返本销售商品房的;(4)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;(5)分割拆零销售商品住宅的;(6)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;(7)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;(8)委托没有资格的机构代理销售商品房的。

当事人一方违反商品房认购书的约定拒绝签订房屋买卖合同，因此给对方造成损失的，应当承担违约责任附赔偿范围阅读提示商品房认购书是一种预约合同，即一种约定将来订立一定合同（本约合同）的合同。

如果当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同，另一方当事人无权依据预约合同强制对方当事人签订本约合同，但可以要求违约方承担违约责任。

违反预约合同，违约方给守约方造成的损失应根据订立预约合同时商品的市场行情和现行商品的价格予以确定。

根据本文引用的案例，预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，因此预约违约损失相当于本约的信赖利益损失。

案情简介2012年6月24日，林某与A公司签订《北京市商品房认购书》，约定林某向A公司认购位于北京市朝阳区的1802号房屋，总价款为12,410,809元，认购人应自认购书签订之日起1日内支付定金30万元，并于支付定金之日起2日内与出卖人协商商品房预售合同相关条款。

上述认购书签订次日，林某按约定支付定金30万元。

后双方协商未果，一直未签订商品房预售合同。

2012年9月30日，A公司将涉诉房屋出售给第三人王某，总价款12,933,777元。

2013年3月，林某向法院提起诉讼，以A公司违约为由请求法院判令解除双方之间的认购书，并要求A公司双倍返还定金并赔偿损失2,736,015.22元。

北京市朝阳区人民法院一审判决：（1）解除涉案《北京市商品房认购书》; （2）A公司向林某双倍返还定金；（3）驳回林某的其他诉讼请求。

林某及A公司均不服，上诉至北京市第三中级人民法院。

北京市第三中级人民法院二审认为，A公司擅自将涉诉房屋转卖给他人构成违约，应当赔偿林某信赖利益的损失，最终判决维持原审判决第一项、第二项；撤销第三项，改判A公司赔偿林某经济损失58,802元；驳回林某的其他诉讼请求。

败诉原因我国法律规定，双方当事人为将来买卖房屋签订预约合同，一方当事人违反预约合同的约定，不履行订立房屋买卖合同的义务，守约方因此遭受损失的，可以要求解除预约合同并要求违约方赔偿损失。

第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，商品房销售日益成为人们关注的焦点。

在商品房交易过程中，认购书作为买卖双方初步达成交易意向的书面文件，具有非常重要的法律意义。

本文将从商品房认购书的定义、法律效力、违约责任等方面，对商品房认购书的法律后果进行分析。

二、商品房认购书的定义商品房认购书，是指商品房买卖双方在商品房交易过程中，就购房意向、价格、面积、付款方式等事项达成初步协议，并由买方支付一定数额的定金，以保障双方权益的书面文件。

三、商品房认购书的法律效力1. 依法成立商品房认购书依法成立，具有法律约束力。

根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

”2. 合同性质的认定商品房认购书具有合同性质，属于预约合同。

预约合同是指当事人之间就将来一定期限内实现某一特定事项的合同。

根据《中华人民共和国合同法》第四十七条规定：“预约合同成立后，当事人一方未履行主要义务的，对方可以请求履行、采取补救措施或者解除合同。

”3. 证据效力商品房认购书作为买卖双方初步达成交易意向的书面文件，具有证据效力。

在商品房交易过程中，如发生纠纷，商品房认购书可以作为证据材料，证明双方交易意向、价格、面积等事项。

四、商品房认购书的法律后果1. 依法履行义务商品房认购书依法成立后，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。

买方应按照约定支付定金、首付款等款项，卖方应按照约定交付房屋、办理产权过户手续等。

2. 违约责任（1）买方违约若买方未按约定支付定金、首付款等款项，或者擅自解除认购书，卖方有权要求买方承担违约责任。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

”（2）卖方违约若卖方未按约定交付房屋、办理产权过户手续等，买方有权要求卖方承担违约责任。

如何解决卖方违约拒绝卖房的问题房产合同卖方毁约的处理是支付违约金。

合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交付房屋，如何解决卖方违约拒绝卖房的问题？下面，我整理了有关法律知识，供大家学习参考。

如何解决卖方违约拒绝卖房的问题
卖方违约分两种情况，一种是是拒绝继续履行合同，但未将房屋另售他人，这种情况下卖方往往以家人反对或采取不去银行解押的方式来阻挠合同的履行;另一种情况是卖方直接将房屋另售给出价更高的买家，并办理了过户手续。

这两种情况，买方均可向卖方主张违约责任，其损失构成主要包括：双倍定金或者违约金(注意：定金违约金不可并用，只能选择其一，往往取价高者)、买方已经支付的中介费、房屋的差价损失。

《民法典》第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条【预期违约责任】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

以上就是我总结的相关内容，如果对本文章还有什么不能够理解的，可以通过找进行学习指导，他们能够直接的告诉你的答案。

签定合同后卖家变卦拒售房屋引言买卖房屋是一项重大的交易，卖家和买家在购房过程中签署合同以保障双方权益。

然而，有时候卖家在签定合同后可能发生变卦，拒绝按照合同约定出售房屋。

本文将探讨这种情况下买家的权益以及可以采取的措施。

合同的法律效力签署买卖合同代表双方达成一致并愿意按照合同内容履行义务。

根据法律的规定，合同一旦签定即具有法律效力，双方都有义务履行合同条款。

卖家变卦拒售房屋属于违反合同，损害了买家的权益。

买家的权益保护措施协商解决如果买家发现卖家变卦拒售房屋，首先可以尝试与卖家进行协商解决。

买家可以通过书面或口头形式与卖家沟通，要求卖家按照合同约定出售房屋。

在协商过程中，买家可以提出合理的解决方案，例如追加补偿费用或调整交易条件，以促使卖家履行合同。

法律诉讼如果协商无果，买家可以选择采取法律诉讼的方式来维护自己的权益。

买家可以通过起诉卖家，要求法院强制卖家履行合同，并追偿因违约行为造成的损失。

在法律诉讼过程中，买家需要提供合同、支付证明以及其他证据来证明卖家的违约行为。

申请强制执行如果法院判决卖家应当履行合同却没有履行，买家可以向法院申请强制执行。

强制执行是指法院根据判决结果，采取强制措施强制卖家履行合同义务。

这些强制措施可以包括查封、扣押或拍卖卖家的其他财产。

通过申请强制执行，买家有望迫使卖家履行合同。

预防措施为了避免卖家变卦拒售房屋的情况，买家可以采取一些预防措施。

下面几点：•仔细审查合同：在签署合同之前，买家应仔细审查合同条款，确保合同明确规定了卖家的义务和买家的权益。

如果合同存在模糊或不合理的条款，应与卖家进行商议并修改。

•选择可信赖的卖家：在购房过程中，买家应选择可信赖的卖家，尽量选择有良好信誉和口碑的房地产开发商或中介机构进行交易。

•约定违约赔偿：在合同中约定违约赔偿条款，明确约定卖家违约情况下应支付的补偿费用，这可以作为一种保障买家权益的手段。

结论签定合同后卖家变卦拒售房屋是一种违反合同的行为，损害了买家的权益。