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认购协议书是预售合同吗
我们需要明确，认购协议书和预售合同在法律性质上是有区别的。
认购协议书通常是在购
房者选定房源后，与开发商签订的一种意向性协议，主要约定了购房者的购房意向、定金
支付等事项。
而预售合同则是在购房者确定购买后，与开发商签订的正式购房合同，明确
了双方的权利和义务，包括房款支付、交房时间等关键内容。
为什么有人会认为认购协议书就是预售合同呢？这主要是因为在一些实际操作中，开发商
为了简化流程，会将认购协议书设计得较为详细，包含了一些预售合同的内容。
这种情况下，认购协议书在一定程度上具有了预售合同的性质。
但严格来说，这两者还是有本质区
别的。
我们来看看一个认购协议书的范本。
在这个范本中，我们可以看到，除了基本的购房意向
和定金支付外，还明确了房屋的位置、面积、价格等关键信息。
这些信息在预售合同中也
是必不可少的。
但同时，我们也注意到，这个范本并没有包含预售合同中的一些重要条款，如交房时间、违约责任等。
如何理解这个范本呢？我们认为，这个范本更像是一个“半成品”的预售合同。
它既包含了
认购协议书的基本元素，又初步具备了预售合同的一些特征。
对于购房者来说，这样的范
本既有其便利性，也有一定的风险性。
因为如果后续没有签订正式的预售合同，这个范本
可能无法提供足够的法律保障。
浅析定作商品房涉及的法律问题浅析定作商品房涉及的法律问题武志国一、何谓“定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念（一）定制商品房的概念及分类所谓定制“商品房定制”，或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下，房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型，半用户定制型，和用户定制型。
（1）成品型开发商致力于大批量的房屋建造。
设计几种样板住宅以满足市场的需求。
开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
（2）那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商，由于他们把预制和用户定制的特点结合起来，通常被称作半用户定制开发商。
（3）用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。
这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法，因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅。
但是，用户定制住宅的完成通常最为费时。
由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造时间较长，再加上批量化房屋建造的经济性的丧失，使得用户定制住宅的价格通常比较高。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求，主要是装修方面的，提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情，甚至是交房前后提出。
（二）定制开发商品房的销售本质定制商品房是个人意志的物化体现，它在精神深处能满足购房者的限量情结，属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略，不断细分消费者群体，对特定的消费者群体进行针对性的设计开发，根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求，量身定做的个性化用房，尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
（三）定制开发商品房起源及发展据说，“定制公寓”概念起源于日本在日本，欧美国家更为普遍，定制的内容也更贴近购房者的需求。
完全按照住户的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的选择方案，称得上是真正的定制房屋。
无预售许可证商品房“内部认购”不合法无预售许可证商品房内部认购不合法案例：钱先生通过朋友推荐，看中一套商品房，后经售楼人员介绍，该项目手续齐全，《武汉市商品房预售许可证》正在办理之中，并告诉他如果要预订，可先签内部认购书，如果再交一笔诚意金，等商品房预售许可证办下来后，公司再通知他，无预售许可证商品房“内部认购”不合法案例：钱先生通过朋友推荐，看中一套商品房，后经售楼人员介绍，该项目手续齐全，《武汉市商品房预售许可证》正在办理之中，并告诉他如果要预订，可先签“内部认购书”，如果再交一笔诚意金，等商品房预售许可证办下来后，公司再通知他，凭“内部认购书”和所交诚意金收据，可确保他选定的商品房，签订《武汉市商品房买卖合同》。
他询问，“内部认购书”的效力确实是像销售员所讲的吗？六月，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发企业及建筑施工企业、政府土地储备机构，乃至个人购房者，在银行申办房地产贷款的主体和各个环节都作出了具体详细的规定、限制及要求，市开发办还提高了商品房预售许可门槛等。
这些政策规定的实施，对规范房地产开发市场行为起到了积极作用。
但对经济资力不雄厚的房地产开发企业而言，在竞争日趋激烈的房地产市场上，无疑是雪上加霜。
为摸清市场走势、承揽客源，有的房地产开发企业在未取得《武汉市商品房预售许可证》的前提下，采取多样方式进行预售，有的在“内部认购书”中规定办理IC卡（有价），有的规定要缴纳内部认购预订金、定金，有的规定要缴纳诚意金等。
无论哪种预售方式，均属违法行为。
一、依据《城市房地产开发经营管理条例》规定，商品房预售未取得预售许可证不能进行预售。
二、《商品房销售管理办法》规定，“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预付款性质费用”。
房地产开发企业以“内部认购”、“内部预订”、“内部登记”或以定金、订金、诚意金等名义收取费用，均属于违法行为。
188E nterprise E conomy商品房认购书的性质与法律效力□王勤劳[摘要]认购书通常不能直接构成商品房买卖合同，其在本质上为“将行谈判的预约”。
认购书不以预售许可为有效要件，其核心内容为使开发商和认购人负担诚信谈判之义务，但双方并不因此负担必须缔约之义务。
在双方诚信谈判仍不能达成商品房买卖合同时，认购书自动失去其效力。
若一方当事人违反诚信谈判义务导致商品房买卖合同不能缔结，对方不能强制其实际履行认购书，而只能追究其违反预约之责任，亦即商品房买卖合同不成立之缔约过失责任。
[关键词]认购书；预约；本约；违约责任；缔约过失责任[中图分类号]F293．3[文献标识码]A[文章编号]1006－5024(2012)05－0188－05[作者简介]王勤劳，西南政法大学民商法学院讲师，民法学博士生，研究方向为民法学。
（重庆401120）Abstract ：The subscription of real estate can not be defined as a contract for selling the real estate，which is just “a reservation for up-coming negotiation ”in nature．The subscription does not regard pre －sale permit as effective element，the core elements of which ensures real estate developers and subscribers to burden obligation of honest negotiation，but both sides do not neces-sarily undertake obligation of signing contract．When the honest negotiation of both sides can not guarantee to reach the signing a contract for selling the real estate，the subscription automatically loses its effect．If one of parties breaches the duty of ne-gotiating in good faith，resulting in the impossibility of signing real estate sale contract，any of both sides can not force other side to actually perform the subscription，just investigate the liability of breaching the reservation，in another word，contracting negligence liability．Key words ：subscription;reservation;covenant;liability for breach of contract;contracting negligenceliability一、商品房认购书的界定商品房认购书，又称商品房认购协议、商品房预购（订）书、商品房认购意向书、商品房订购书等，是商品房买卖双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书。
认购书的性质与效力一、认购书的订立在商品房买卖实践中，在签订预售合同或者出售合同之前，开发商往往会要求购房者与其签订“商品房认购书”。
认购书与将来签订的预售合同或出售合同之间构成预约合同和本约合同的关系。
认购书在法律性质上仍属于合同，因而应当符合合同的成立要件和生效要件。
如果认购书中关于商品法的主要要素都未予以明确，则难以构成一个合同。
如果具备了合同的成立和有效要件，认购书当然就具有合同的约束力；双方就应当严格履行认购书所设定的义务。
就商品房买卖关系而言，作为预约合同的认购书一般应包括以下内容：1、拟买卖房屋的基本信息。
这些信息一般应包括房屋的坐落位置、房屋的预测（或实测）面积。
2、拟买卖房屋的价格。
价格是买卖双方关注的焦点之一。
如果预约合同中缺乏价格条款，则难以确定将来房屋预售或出售合同的义务，预约合同的目的也难以实现。
3、定金条款。
为了约束预约合同双方当事人，尤其是出售人为了约束认购人，商品房的出售人一般都会在认购书中设定定金条款。
4、协商签订房屋买卖合同的期限。
商品房的出售人希望通过设定一个较短的期限来约束认购人前来进一步协商签订期房预售或现房出售合同。
二、如何认定认购书的违约情形认购书签订后，购房人必须履行认购书条款所规定的义务。
那么。
是否意味着认购人在签订认购书后就必须与开发商签订预售合同或出售合同呢？如果将来未能签订预售合同或出售合同，购房人是否承担违约责任？我们认为，未能签订期房预售或现房出售合同，应当由过错方承担违约责任。
最高人民法院《商品房司法解释》第4条对此做了较为明确的规定，具体分析如下：1、如果认购书中明确约定，购房人应当在某个具体时间之内前来与开发商协商签订合同的，购房人则负有在约定的时间内与开发商协商的义务。
如果购房人不履行该义务，显属违约行为，应当承担相应的违约约定的时间内与开发商协商的义务。
如果购房人不履行该义务，显属违约行为，应当承担相应的违约责任。
2、如果预购人在约定时间内已经前来与开发商协商但未能达成合意的，对认购人而言并不一定构成违约。
商品房预约合同相关法律问题分析摘要：商品房认购协议是商品房买卖双方当事人在签订正式的商品房买卖合同之前所签订的、对买卖商品房有关事宜进行初步约定的一种书面协议。
由于商品房认购协议并无法定格式，导致社会生活中常因当事人双方约定内容详略不一或对协议条款理解有别而产生各种各样的法律纠纷，本文试通过对商品房认购协议及其定金条款的性质、法律依据进行分析，得出处理有关商品房认购协议效力认定及定金罚则适用问题的可行途径，以期对司法实践有所裨益。
关键词：商品房认购协议预约合同定金罚则1、前言司法实践中，因商品房认购协议签署后无法达成商品房买卖合同而引发的案件的数量在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用之后不断上升。
由于商品房买受人在签订认购协议后，往往要先行支付几千元到几万元的定金，如果双方不能达成正式的商品房买卖合同，买受人更容易成为受损方，而买受人索还定金则成为必然，且从司法实践法院审理的案件来看，因商品房认购协议而产生的纠纷原告几乎全部为买受人。
2、对预约合同性质及适用定金罚则的界定处理因商品房认购协议而引发的纠纷主要适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而就其中“因不可归责于当事人双方的事由”条款如何认定的理解，有学者认为，双方对于主合同的某些条款无法协商达成一致，造成主合同无法签订的，就应该认定为不可归责于双方当事人的原因，商品房认购协议中的定金应予返还；部分学者则认为，买受人在交纳定金之前，明知交纳定金是为了签订主合同提供担保，其本身就有义务先详细了解主合同的内容再交纳定金，买受人在交纳定金后，以主合同条款双方无法达成一致为由，拒绝签订主合同，应认定为买受人未履行认购协议的义务，定金不应返还。
2.1商品房认购协议实质为预约合同商品房认购协议与正式商品房买卖合同的关系是预约合同与本合同的关系，“预约通常创制了当事人之间双务的缔约义务，此一义务因当事人缔结主契约而履行”[1]，也就是说预约通常是双务预约，对双方都具有形式拘束力。
谈谈有关商品房预售认购书法律效力问题谈谈有关商品房预售认购书法律效力问题作者张东伟楼市中购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而该纠纷产生的最主要原因就是在签约购房合同之前要签一份认购书并交纳数额不菲的定金，如买受人不能在出售人限制的期限内与其签约购房合同，则出售人有权没收定金。
笔者就该认购书的法律效力及其存在意义在此作一番探讨。
第一，笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。
按照民法理论，合同可分为本约和预约。
预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。
在预约中，本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。
两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。
预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。
认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的期限内有签约购房合同的义务，其“本认购书签约之日起十日内正式签约”，只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务，而不是向买受人发出签订购房合同的要约。
约定在一定时期内有签约购房合同的义务，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定。
因此，笔者认为，认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。
简单地说，某人签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购买的具体事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同则是另一新的合同事宜了。
另有观点认为，预约是一种附期限的民事法律行为。
所谓附期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。
从表面上看，“本认购书签约之日起十日内正式签约”，这似乎约定了一段合同正式生效的时间。
但实际上并不以然。
因为在附期限合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同里约定了在一定时期，在该期限到来后合同才生效。
但在认购书签约之时，当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系，故也就无所谓附期限的合同了。
其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经常化的，如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务的则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前的预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样的，都是为后一个正式合同的预先约定。
只不过一般的预约由于涉及标的数额小，双方权利义务简单明了，没有认购书这么引人瞩目而已。
第二，认购书成立且有效的法律条件。
当前，绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。
诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。
根据我国合同法规定：承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。
依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
一项要约要有法律效力则其须有确定的和完整的内容，也即具备足以使合同成立的主要条件。
但究竟怎样才算是具备了使合同成立的基本条件，法律对此并无强制性要求。
《联合国国际货物销售合同公约》第14条中规定：“向一个或一个以上特定人提出订立合同的建议，如果十分确定并且表明发价人在得到接受时承受约束的意旨，即构成发价。
一个建议如果写明货物并且明示或暗示地规定数量或规定如何确定数量和价格，即为十分确定。
”根据此条之意，很显然，要求货物是明确的，数量和价格只要能够确定即算是满足了要约的条件。
而美国统一商法典的规定更是简单：一个货物买卖合同只要有标的和数量就是一个成立生效的合同，价格、履行地点、时间及违约责任都可以事后确定。
买受人根据预售人公开发出的要约邀请前来考察其所出售的标的（即预售的商品房），这时候买受人向其提供事先早就拟好的认购书，这行为显然是预售人向买受人发出了要约，因为其希望买受人能根据其提供的认购书的内容与其签约即承诺。
而一旦买受人表示愿意与其签约则表明其发出了承诺即接受了认购书对其的法律约束力。
这时候预约即宣告成立且有效，而无论是否书面签约或口头承诺，也无论是否认购书内容是否完整，只要其具备了特定的商品房即可。
至于数量多少，笔者以为也可以省略。
首先，购买商品房不同于动产货物，每个都可以相同且相等，所以如果没有约定数量，从一个到一千个，其对出卖人产生的利润及费用相差会很悬殊的。
但商品房属于不动产，其在预售时通过效果图很明确地向买受人表明其能够提供的所有商品房，同时通过空间坐标表明了某个特定的商品房座落在哪个层次、哪个位置、哪个朝向，即每个商品房都存在于某个特定的空间，我们也可以理解为不存在完全相同的商品房。
其次，由于商品房的售价巨大，现实中很少有买受人会同时购买2个商品房以上的数量。
退一步说，此时，由于商品房的质量、价格、面积、交付期限等最主要的条款都没有涉及或者说大概涉及，因此细谈商品房购买数量也是毫无意义的。
第三点是如何界定认购书的违约责任。
对于购房过程中不履行认购书义务的违约责任，一种观点是：在双方不能订立购房合同时，一方可以将认购书的内容视为买卖合同的内容，可以请求对方履行，或诉请裁判机关裁决并以裁决书作为买卖的依据。
如果违约方不能履行，则违约方要赔偿守约方的损失，损失包括守约方的期待利益损失。
笔者认为，认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。
购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图，则其行为实际上是履行了认购书予其约定的义务。
至于购房合同双方有分歧无法达成协议，则属于另一法律行为，和认购书无必然的关系。
认购书约定的定金，如果属于购房者无意前来和预售人根据认购书约定的主要条款洽谈购房合同签约，则预售人有权不予以返还。
除此之外，预售人没有扣押定金的法律依据。
此时的定金性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。
这种定金最大的特点就在于通过定金的放弃和加倍返还而给予了当事人解除合同的权利和机会。
我们显然不能认为因认购书中对将来签约的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。
如果真是具有这种功能，则认购书就成了合同的一个重要组成部分，将来要签约的本合同其实只是对认购书的条款更详细的修改和协商而已。
如真是这样，则岂不是将签约购房合同时间提前了么？预售人在提供购房合同同时标明购房合同签订后认购书即失效的条款又如何解释？比如说，某买受人与预售人约定了在10日后要向预售人购买5个商品房，价格每平方米3000元。
10日买受人如期前往与预售人洽谈，双方对数量和价格都没异议，但对违约责任却无法达成协议。
此种情况下，预售人如因此以买受人违约而没收定金，则显然是缺乏法律支持的。
签约购房合同本身是一个独立的法律行为，当事人在合同的条款上当然可以反复磋商。
如果由于合同的条款意见不一致，可视作无法达成一致而无法签约，约定的定金就应该退回，这并不影响购房书的法律效力。
因为当事人已经履行了认购书约定的签约义务，只是因为双方就有关条款存在争议而无法达成一致协议，根据当事人意思表示一致是合同成立的核心条件，当事人当然有权放弃签约的权利。
基于上述认识，笔者以为在认购书中规定“因认购人过错不订立买卖合同时，定金由预售人没收”，以及“因预售人过错不订立买卖合同时双倍返还定金”的定金条款并非一定有效。
因为此类约定含糊不清,且太过于概括性,实质上是抹杀了违约的种类、程度，根本无法起到督促当事人签约合同义务的特定目的，反而会给不法者有乘机预设定金陷阱之机会。
之所以说并非一定有效，是因为这样笼统的约定，有可能把认购人无正当理由不与预售人签约购房合同的行为也包括其过错在内。
如果确实存在这样的过错行为，则守约方当然有没收定金的权利，这点前面已经分析过了。
第四点，内部认购书的法律效力分析。
预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订认购书，这种做法被称为内部认购。
在这种情况下订立的认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。
根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。
根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。
因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。
认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。
此时购房人是否应承担责任要再分析。
如果预售人事先隐瞒未取得商品房预售许可证这事实却依然以“优惠政策”诱惑购房者签约认购书，则显然有欺诈之嫌疑。
此时认购人并无过错，其所受到的损失(如利息损失、购买机会损失等)，预售人应负全部责任。
如果认购人事先知道或者预售人已明确告之，则认购人也有过错，应负一定的责任。
但笔者以为由双方各自对半承担或分担责任，有失公平合理原则。
因为，认购书是由预售人一手制定且强制实施的，且其在出售其房屋之前有义务把法律法规规定的法定程序都履行完毕以保证其出售的房屋没有法律上的权利暇疵。
这也是合同法规定出卖人应承担的义务，且他也应知道签约违背法律强制性的合同是没有法律效力的。
在这种情况下，他依然与购房人签约一个无效的认购书，这首先就违背了诚实信用原则。
因此，认购人只能承担次要责任，而主要责任应由预售人承担。
此外，根据《商品房销售管理办法》第三十八条及四十二条规定，预售人还要承担行政责任。
第五点，签约认购书并非是法定程序，而是基于双方平等自愿之上的诺成合同。
预售人要求签订认购书这一程序，没有任何法律依据。
有人以为《城市商品房预售管理办法》第二条和第十条之规定即是，但实际上以上规定是对商品房预售合同签约之规定，且只针对期房而言。
相反，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定："商品房销售时，房地产开发企业和受买人应当订立书面商品房买卖合同。
"该条文并没有规定签订认购书是商品房买卖的必要程序。
《合同法》和其它的行政法规对此也没有强制性规定。
因此，从法律上看，并没有必需要签约认购书之手续。
