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![商品房认购书性质[论文]](https://img.taocdn.com/s1/m/3db79201bb68a98271fefa52.png)
浅析商品房认购书性质摘要：我国现有法律对商品房认购书只作原则性规定。
解决商品房认购书争议的关键是界定其法律性质，鉴于认购书形式的复杂性，应根据具体情形分为意向声明、本约和预约。
关键词：认购书预约本约意向书商品房认购书，是指商品房买卖合同双方在签署正式合同前签订的，对双方交易事宜初步确认的文书。
解决认购书纠纷的关键是认定其法律性质，而我国现有法律对此并未做出明确说明。
学界对认购书性质曾存在多种观点，随着理论和实践的发展，对其性质的观点逐渐统一，一般认为认购书是独立的合同，是为将来签订买卖合同而签订的预约。
但鉴于当前认购形式的多样性和复杂性，应根据其具体情形探寻认购书的法律属性，而非一概而论。
当前认购书大致有以下三种形式：一、预约我国关于预约的立法在《商品房买卖合同司法解释》中以认购书的形式首次出现。
台湾学者王泽鉴认为，预约乃约定将来订立一定契约的契约，本约则为履行该预约而订立的契约。
[1]预约的标的是订立契约的行为，目的是确保双方在将来订立特定的合同。
学理上一般认为，认购书是买卖双方就日后签订商品房买卖合同所达成的合意。
其生效应具备以下条件：1.开发商和认购人都必须具备相应的民事行为能力。
2.双方意思表示真实。
3.内容不违反法律。
4.内容确定和可能。
（一）形式要件关于合同形式是否是商品房认购书的生效要件存在争议。
从比较法上看，法国、意大利、秘鲁、智力等民法都规定预约应当采用书面形式。
我国大陆学者吴颂明也认为须具备书面形式。
[2]而台湾学者王泽鉴则认为当事人可以自由约定并不限于要物契约。
但由于认购书和之后将订立的商品房买卖合同形式有关联，其形式要件比一般的合同更为复杂。
对此，关于预约是否从本约的形式，应分为法定和约定两种形式。
[3]史尚宽先生则认为，应就为要式之理由分别观察，如果其要式系出于慎重订约之目的，则预约亦为要式，如果为其他理由，例如为意思表示之明确或采为证据之方法则为不要式。
[4]此外，符启林认为，基于敦促当事慎重考虑的目的，法律必须规定认购书采用书面形式。
标题：认购协议书的合同性质解析在我国的房地产开发过程中，商品房的买卖双方在正式签订合同之前，通常会先签订一份认购协议书，作为双方初步达成购房意向的书面文件。
那么，这份认购协议书究竟属于什么合同性质呢？本文将对此进行详细解析。
首先，我们需要明确认购协议书的定义。
认购协议书，又称商品房认购书，是在购房者与开发商签订正式的商品房买卖（预售）合同之前，由开发商事先拟好，购房者只需填写本人的一些基本情况，最后双方签字即可的文件。
这份文件主要是对购房者打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间等进行初步确认。
接下来，我们来分析认购协议书的合同性质。
1.认购协议书是一种预约合同。
预约合同是双方约定在将来一定条件下订立本合同的合同。
在商品房买卖中，认购协议书就是双方约定在一定期间内就购房事项进行商谈，并在商谈一致后签订正式的商品房买卖合同。
因此，认购协议书可以视为一种预约合同。
2.认购协议书是一种附条件合同。
认购协议书中通常会约定一些条件，如购房者需在一定时间内支付订金或首付款，否则开发商有权取消购房资格。
这些条件是购房者取得购房权利的前提，也是开发商履行合同的保障。
因此，认购协议书可以视为一种附条件合同。
3.认购协议书是一种买卖合同。
虽然认购协议书并非正式的商品房买卖合同，但它确实约定了购房者购买商品房的位置、朝向、楼层、房价等主要条款，购房者支付订金或首付款也视为对商品房的购买承诺。
因此，在一定条件下，认购协议书可以视为一种买卖合同。
4.认购协议书是一种格式合同。
由于开发商事先拟好认购协议书，购房者只需填写基本信息并签字，因此，认购协议书具有格式合同的特点。
格式合同的特点是双方地位不平等，开发商作为提供格式合同的一方，通常会掌握更多的信息和谈判优势。
综上所述，认购协议书的合同性质具有多重特点，包括预约合同、附条件合同、买卖合同和格式合同。
这些性质使得认购协议书在房地产开发过程中起到了重要的作用，既保障了开发商的利益，也保护了购房者的权益。
认购协议书是预售合同吗
我们需要明确，认购协议书和预售合同在法律性质上是有区别的。
认购协议书通常是在购
房者选定房源后，与开发商签订的一种意向性协议，主要约定了购房者的购房意向、定金
支付等事项。
而预售合同则是在购房者确定购买后，与开发商签订的正式购房合同，明确
了双方的权利和义务，包括房款支付、交房时间等关键内容。
为什么有人会认为认购协议书就是预售合同呢？这主要是因为在一些实际操作中，开发商
为了简化流程，会将认购协议书设计得较为详细，包含了一些预售合同的内容。
这种情况下，认购协议书在一定程度上具有了预售合同的性质。
但严格来说，这两者还是有本质区
别的。
我们来看看一个认购协议书的范本。
在这个范本中，我们可以看到，除了基本的购房意向
和定金支付外，还明确了房屋的位置、面积、价格等关键信息。
这些信息在预售合同中也
是必不可少的。
但同时，我们也注意到，这个范本并没有包含预售合同中的一些重要条款，如交房时间、违约责任等。
如何理解这个范本呢？我们认为，这个范本更像是一个“半成品”的预售合同。
它既包含了
认购协议书的基本元素，又初步具备了预售合同的一些特征。
对于购房者来说，这样的范
本既有其便利性，也有一定的风险性。
因为如果后续没有签订正式的预售合同，这个范本
可能无法提供足够的法律保障。
一、签订目的不同认购协议书的主要目的是为将来订立商品房买卖合同做准备，属于前契约阶段合同。
它通常在商品房预售前签订，开发商为了尽快回笼资金和稳定客户，会与购房者签订认购协议书。
而合同是为了确定商品房买卖双方的权利义务，属于本约合同。
合同通常在开发商取得商品房预售许可证后或在现房销售的情况下签订。
二、法律效力不同认购协议书具有预约性质，本质上尚不构成合约，对双方没有强制性约束。
但根据《民法典》的相关规定，在符合法律规定的情况下，认购协议书可以转化为购房合同，此时认购协议书就具有了法律效力。
而合同具有法律效力，根据条款对双方产生法律约束力。
三、约定内容不同认购协议书中约定的内容相对简单，通常只涉及房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容。
而合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房屋交付、付款方式、违约责任等。
四、签订时间点不同认购协议书通常在商品房预售前签订，而合同则是在开发商取得商品房预售许可证后或在现房销售的情况下签订。
五、适用范围不同认购协议书适用于商品房预售阶段，而合同适用于商品房预售和现房销售阶段。
六、变更与解除不同认购协议书在签订后，如需变更或解除，双方当事人需协商一致，并签署相关文件。
而合同在签订后，如需变更或解除，除法律另有规定外，双方当事人也需协商一致，并签署相关文件。
总之，认购协议书与合同在签订目的、法律效力、约定内容、签订时间点等方面存在一定的区别。
购房者应充分了解这两种法律文书的差异，以便在签订购房合同前，对自身的权益进行充分保障。
在实际操作中，购房者应关注以下几点：1. 认购协议书中约定的内容是否明确、具体；2. 认购协议书是否具备转化为购房合同的条件；3. 购房合同的内容是否全面、合理，是否符合自身需求。
只有充分了解认购协议书与合同的区别，才能在购房过程中，确保自身权益不受侵害。
购房认购协议书是两份吗购房认购协议书是买房者与开发商签订的重要合同文件，用于确认双方之间的买卖意愿和关键条款。
根据常规情况，购房认购协议书通常是一份文件，由买房者和开发商签署。
下面将对购房认购协议书的重要性、内容以及签署事项进行详细阐述。
首先，购房认购协议书的重要性体现在以下几个方面。
首先，它是买房者与开发商之间的约定书，对于双方都具有约束力。
其次，购房认购协议书详细规定了购房者与开发商之间的权利和义务，明确了双方的责任和义务，避免了后期发生纠纷时的不明确性。
再次，购房认购协议书是一种法律文件，具备法律效力。
最后，购房认购协议书对于买房者来说是一个非常重要的参考文件，可以作为购房者进行后续资金、贷款等操作的依据。
其次，购房认购协议书的内容通常包括以下几个方面。
首先是买房者的个人信息，包括姓名、身份证号码、联系方式等。
其次是房屋的基本信息，包括房屋地址、建筑面积、房屋类型等。
接下来是购房者需支付的款项，包括首期付款、中期付款、尾款等。
再次是购房者和开发商的权利和义务，包括买房者的权益保障和开发商的承诺等。
最后是签署日期、签署地点和签署人的签字等。
最后，关于购房认购协议书的签署事项。
首先，购房认购协议书应由买房者和开发商双方签署，确保双方的意愿真实有效。
其次，购房认购协议书应由双方在纸质文档上签字，并按照规定将协议复印成两份，每一方各保留一份原件。
再次，在签署购房认购协议书之前，买房者应仔细阅读协议内容，并了解其中的各项条款和义务。
最后，购房认购协议书应在双方达成一致后尽快签署，确保购房过程的顺利进行。
总的来说，购房认购协议书是买房者与开发商之间签订的重要合同文件。
它具有约束力、明确权利义务、具备法律效力、是后续操作的依据。
在签订购房认购协议书的过程中，买房者需要仔细阅读，确保自身权益，同时在签署之前应充分了解协议内容，确保双方意愿一致。
认购书的性质与效力一、认购书的订立在商品房买卖实践中，在签订预售合同或者出售合同之前，开发商往往会要求购房者与其签订“商品房认购书”。
认购书与将来签订的预售合同或出售合同之间构成预约合同和本约合同的关系。
认购书在法律性质上仍属于合同，因而应当符合合同的成立要件和生效要件。
如果认购书中关于商品法的主要要素都未予以明确，则难以构成一个合同。
如果具备了合同的成立和有效要件，认购书当然就具有合同的约束力；双方就应当严格履行认购书所设定的义务。
就商品房买卖关系而言，作为预约合同的认购书一般应包括以下内容：1、拟买卖房屋的基本信息。
这些信息一般应包括房屋的坐落位置、房屋的预测（或实测）面积。
2、拟买卖房屋的价格。
价格是买卖双方关注的焦点之一。
如果预约合同中缺乏价格条款，则难以确定将来房屋预售或出售合同的义务，预约合同的目的也难以实现。
3、定金条款。
为了约束预约合同双方当事人，尤其是出售人为了约束认购人，商品房的出售人一般都会在认购书中设定定金条款。
4、协商签订房屋买卖合同的期限。
商品房的出售人希望通过设定一个较短的期限来约束认购人前来进一步协商签订期房预售或现房出售合同。
二、如何认定认购书的违约情形认购书签订后，购房人必须履行认购书条款所规定的义务。
那么。
是否意味着认购人在签订认购书后就必须与开发商签订预售合同或出售合同呢？如果将来未能签订预售合同或出售合同，购房人是否承担违约责任？我们认为，未能签订期房预售或现房出售合同，应当由过错方承担违约责任。
最高人民法院《商品房司法解释》第4条对此做了较为明确的规定，具体分析如下：1、如果认购书中明确约定，购房人应当在某个具体时间之内前来与开发商协商签订合同的，购房人则负有在约定的时间内与开发商协商的义务。
如果购房人不履行该义务，显属违约行为，应当承担相应的违约约定的时间内与开发商协商的义务。
如果购房人不履行该义务，显属违约行为，应当承担相应的违约责任。
2、如果预购人在约定时间内已经前来与开发商协商但未能达成合意的，对认购人而言并不一定构成违约。
商品房认购书注意事项或者风险全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：一、商品房认购书的定义和作用商品房认购书是指购房者在购买商品房之前签署的一种书面协议，其中包含了购房者和开发商之间的权利义务关系。
购房者在认购书上确认自己购买商品房的意向，同时开发商也承诺按照认购书上约定的条款出售商品房。
商品房认购书是购房者购房的第一步，也是购房双方权益保护的重要依据。
在商品房认购书签署后，购房者就具有了一定的购房权益，开发商也应按照认购书的约定履行相应的责任。
商品房认购书的作用主要有以下几点：1.明确双方权利义务。
商品房认购书是购房者和开发商之间的一种合同，约定了双方在商品房买卖过程中的权利义务，具有法律效力。
2.保障购房者权益。
商品房认购书中通常包含了购房者的支付方式、按揭贷款条件、合同解除条款等内容，能够有效保障购房者的权益。
3.规范商品房买卖行为。
商品房认购书是一种规范性文件，对购房者和开发商在商品房买卖过程中的行为起到一定的约束作用，有利于维护房地产市场秩序。
二、商品房认购书的注意事项在签署商品房认购书时，购房者应注意以下事项：1.认真核对认购书内容。
购房者在签署商品房认购书时，应认真核对认购书中的各项内容，包括商品房的详细信息、价格、付款方式、交房时间、违约处理等条款，确保没有遗漏和错误。
2.注意谨慎选择开发商。
购房者在选择购买商品房时，应谨慎选择信誉良好、实力雄厚的开发商，避免发生开发商破产或房屋质量问题等风险。
3.了解合同解除条款。
商品房认购书中通常包含了合同解除的条款，购房者应了解这些条款，并在签署认购书前慎重考虑，确保自己在必要时能够顺利解除合同。
4.避免被动付款。
购房者在签署商品房认购书时，应注意避免被动付款，即在不明确房屋性质或项目前景的情况下先行付款，以免造成资金损失。
5.保留相关证据。
购房者在签署商品房认购书时，应保留好认购书及相关凭证，以备日后发生纠纷时作为证据使用。
1.信息不真实。
188E nterprise E conomy商品房认购书的性质与法律效力□王勤劳[摘要]认购书通常不能直接构成商品房买卖合同，其在本质上为“将行谈判的预约”。
认购书不以预售许可为有效要件，其核心内容为使开发商和认购人负担诚信谈判之义务，但双方并不因此负担必须缔约之义务。
在双方诚信谈判仍不能达成商品房买卖合同时，认购书自动失去其效力。
若一方当事人违反诚信谈判义务导致商品房买卖合同不能缔结，对方不能强制其实际履行认购书，而只能追究其违反预约之责任，亦即商品房买卖合同不成立之缔约过失责任。
[关键词]认购书；预约；本约；违约责任；缔约过失责任[中图分类号]F293．3[文献标识码]A[文章编号]1006－5024(2012)05－0188－05[作者简介]王勤劳，西南政法大学民商法学院讲师，民法学博士生，研究方向为民法学。
（重庆401120）Abstract ：The subscription of real estate can not be defined as a contract for selling the real estate，which is just “a reservation for up-coming negotiation ”in nature．The subscription does not regard pre －sale permit as effective element，the core elements of which ensures real estate developers and subscribers to burden obligation of honest negotiation，but both sides do not neces-sarily undertake obligation of signing contract．When the honest negotiation of both sides can not guarantee to reach the signing a contract for selling the real estate，the subscription automatically loses its effect．If one of parties breaches the duty of ne-gotiating in good faith，resulting in the impossibility of signing real estate sale contract，any of both sides can not force other side to actually perform the subscription，just investigate the liability of breaching the reservation，in another word，contracting negligence liability．Key words ：subscription;reservation;covenant;liability for breach of contract;contracting negligenceliability一、商品房认购书的界定商品房认购书，又称商品房认购协议、商品房预购（订）书、商品房认购意向书、商品房订购书等，是商品房买卖双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书。
认购书包括两种类型，即取得预售许可前的认购和取得预售许可后的认购，前者称为内部认购（或称放号、排号、选号），后者称为外部认购[1]。
在内部认购，双方主要约定房屋所在位置和所属楼盘，以及价款的计算方法，但未必明确约定房屋的房号、户型和面积，认购人向开发商交付一定数额的认购金，开发商取得预售许可后，通知认购人按约定价格选购房屋，若认购人未在约定期限内选购房屋，则被视为放弃认购权，其已付认购金无息退还；若认购人在该期限内选购房屋，则认购金转为购房款或外部认购定金。
在外部认购，除确定价格计算方法外，双方还通过明确约定房屋的房号、房型和面积，使交易房屋完全特定化。
此外，该认购书还约定双方在一定期限内订立商品房买卖合同，且由认购人向开发商交付一定数额的定金，若认购人不在约定期限内签订商品房买卖合同，则无权要求返还定金；若开发商将认购房屋出售给他人，或不在约定期限内与认购人签订商品房买卖合同，则应向认购人双倍返还定金。
相对于内部认购，外部认购书内容更为具体、确定，对双方当事人的约束力也更强。
实践中，一些外部认购书的内容比较详尽，除约定特定房屋、价款、缔约期限、定金等条款外，甚至对付款和房屋交付期限等都有约定，以至于与商品房买卖合同几无差别。
有鉴于此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解经济与法|Economy and Law189E nterprise E conomy释》）第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
”《商品房销售管理办法》第16条规定：商品房买卖合同应当明确以下内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。
问题在于，《商品房销售管理办法》第16条规定的哪些项目构成购房合同的主要内容呢？笔者认为，除第（7）、（8）、（9）、（10）、（11）项以外，其余各项均应为商品房买卖合同的主要内容，因为第（7）、（8）项可以通过其他买房人与开发商的合同来判断；第（9）、（10）项在《商品房解释》中已有明确规定；第（11）项涉及的争议处理条款，对当事人在实体上的权利义务没有根本性的影响。
与这几项不同，该条所列举的其他项目因当事人个人情况和商品房个体情况等因素而可能存在较大差异，并且对双方有重大影响，可能从根本上决定双方是否签订商品房买卖合同，不能也不可能由法院依据相关法律规定和交易惯例确定。
值得注意的是，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》(以下简称《合同法解释（二）》)第1条，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。
”商品房外部认购书通常不仅确定了当事人名称或姓名、标的和数量，而且往往还确定了标的物价格，可否援用该条直接认定合同成立，并在当事人不能就其他条款达成补充协议时，由人民法院依照《合同法》第61条、第62条、第125条等予以解释和补充呢？笔者对此持否定看法，因为《合同法解释（二）》第1条并非刚性规则，其在法律另有规定或当事人另有约定的时候不得适用。
根据《商品房解释》第5条，认购书具有《商品房销售管理办法》第16条的主要内容时，才能被认定为商品房买卖合同。
这就合乎逻辑地排除了将仅有标的物和价款的认购书认定为商品房买卖合同的可能性。
尤其重要的是，在商品房认购书只有标的物和价款时，当事人往往明确约定只有在签订正式合同后才发生实际的商品房买卖关系，即不仅依照“法律另行规定”，而且更可以借助当事人之“另行约定”排除《合同法解释（二）》第1条的适用，即不能将仅包括标的物和价款的认购书直接认定为商品房买卖合同。
二、商品房认购书的性质(一)商品房认购书是预约根据民法理论，契约可以分为本约与预约，预约乃当事人约定将来订立一定契约的契约，本约则为履行该预约而订立的契约[2]。
预约发生于本约的磋商阶段，旨在初步确认已取得的谈判成果，并对未来的缔约事项作出预先规划。
虽然，预约的目的是促成本约，但其成立和效力却不依赖于本约，也并非达成本约的必经阶段。
因此，预约和本约虽具有手段与目的上的牵连性，但二者是各自独立的合同。
立足于预约、本约的概念，不难发现，商品房认购书具备预约的全部特征：其成立于商品房买卖合同的磋商过程中，其目的是通过确认当事人的交涉成果，使双方负担按既定条件继续磋商的义务，以尽可能地促成商品房买卖合同之订立。
（二）商品房认购书为“将行谈判的预约”美国学者E ·艾伦·范斯沃思将预约分为“带未决条款的预约”和“将行谈判的预约”。
“带未决条款的预约”指当事人在规定了交易的大部分条款时，明确意识到尚有未决条款，并约定双方有义务就未决条款继续磋商，在达成‘关于未决条款的协议’后，再将其与此前合意的大部分条款整合成最后本约，该预约产生两个效果：一是当事人要对自己违反谈判义务、导致不能达成“关于未决条款的协议”的行为承担责任；二是当事人违反谈判义务或虽然继续谈判但仍不能达成“关于未决条款的协议”时，均受预约条款（原协议）之约束，而其他事项由法院依合同解释规则填充。
换言之，这种预约不仅针对未决条款强加了诚信谈判的一般义务，而且针对本约强加了实现交易的义务，即使当事人不能商定未决条款也是如此。
”[3]由于“带未决条款的预约”的内容已相对完备，且当事人约定直接受这些条款的约束，故完全可以根据这些条款直接缔结本约。
其与本约的区别在于，双方在合同中明示地约定还有“未决条款”，同时约定双方对该“未决条款”继续谈判，否则由法院补充。
而一般合同（本约）虽也有些条款规定不明或缺失，但当事人在订立合同时并没有意识到应商品房认购书的性质与法律效力对这些条款进行约定，这些条款对当事人而言是“缺漏条款”而非“未决条款”，这也是本约与预约的区别所在。
因此“带未决条款的预约”不应视为本约。
“将行谈判的预约”在内容上远没有“带未决条款的预约”那样完整，当事人通常只约定了未来本约的实质性条款，甚至连部分实质性条款都可能存在欠缺。
尤其重要的是，这种预约的核心是强制双方继续诚信谈判，此外无意通过其内容直接约束当事人。
如果当事人违反诚信谈判义务或双方诚信谈判仍不能达成共识，则此前达成的诚信谈判之外的条款将失去法律意义，当事人之间的交易因失败而终止。
可见，较之于“带未决条款的预约”，“将行谈判的预约”同样给当事人强加了谈判中的公平交易义务，但它没有针对谈判失败而强加任何一项实现交易的义务。
就我国现实中的认购书而言，其仅仅旨在推动房屋买卖合同之缔结，并未蕴含当事人不诚信谈判或谈判无果时直接发生买卖合同效力之意思，故其不可能是“带未决条款的预约”，而只能是“将行谈判的预约”。
