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根据对重庆公司已有诉讼案例的分析，结合网上能检索到的案例，我对整个商品房买卖过程中容易引起诉讼的环节进行了总结。
对每一种诉讼类别进行了法律分析，并提出了一些建议与完善的措施，供参考，如下。
一、认购阶段的诉讼风险在认购阶段，有两种认购形态。
一是抵押房的认购，二是非抵押房的认购。
从合同法角度看，认购协议和认购书都是无名合同，我国法律尚没有对这种合同进行规定；从法理角度看，认购协议和认购书都是预约合同，合同双方的主要义务是依据预约合同诚信地进行磋商，订立本约（商品房买卖合同）。
尽管我国法律尚没有规定预约合同，但认购协议和认购书本质上仍然是一种契约，这应该是没有异议的，所以仍应适用《合同法》的规定。
违反认购协议也即违约，应承担违约责任。
由于认购协议和认购书中往往约定的是定金，并没有约定违约金，加之我国合同法规定定金罚则和违约金只能二选一，所以一方违约时，往往是按定金罚则来确定违约责任，这也使许多人主张认购协议是一种定金合同。
以上是对认购协议和认购书的法律性质进行的分析，以下列举认购阶段常见的诉讼情形，并对其中的法律关系作分析。
常见的情形有：（一）我司未能在认购协议约定的时间内解除抵押，客户要求双倍返还定金（二）认购书已签，我公司无违约行为，客户要求退还定金或双倍返还（三）认购书已签，房价上涨，开发商企图毁约（一）我公司未在认购协议约定的期限内解除抵押，客户要求双倍返还定金。
我公司在认购协议书中都约定了“如果不能在90日内解除抵押，客户可以选择解除认购协议，我公司退还定金，互不承担违约责任”这样的条款。
这一条款不管从法律上是讲得通的，因为认购协议只是一种预约，开发商并不负必然的与客户订立买卖合同的义务。
在实务中，法院对这一约定往往也是持认可的态度。
如江涛、杨明霞诉恒大地产江津公司的案子，就是这种情形。
在这种情形中，开发商被判双倍返还定金的可能性非常小，基本都是承担定金返还责任。
由于我公司的目的是销售房屋，所以对认购协议中“90日”这一期限可以考虑适当延长，比如延长到6个月。
买房签订认购书及买房合同的注意事项开发商的资信都应该进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些基本的了解。
然后如果这些都确定之后可以和开发商签订认购书。
购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。
这样对购房者应该是比较有利的。
认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。
一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的主要的根据和凭证。
所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和五证，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。
办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。
还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
第二、签订购房合同注意事项一旦做好前期准备，签订认购书交付定金后，一定时间后就会签订商品房买卖合同，这里包括签订补充条款。
购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证)。
交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。
很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。
但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。
签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。
买房认购协议书是合同吗？在房屋交易过程中，买房认购协议书是一种常见的文件，它在房屋买卖中起到了重要的作用。
那么，买房认购协议书是否属于合同呢？本文将从法律角度对此进行分析和探讨。
首先，我们需要了解什么是买房认购协议书。
买房认购协议书是在购房者与开发商签订正式《商品房买卖合同》之前，双方就购房事宜达成的一种初步协议。
该协议书通常包括了购房者对购房意向、房源、价格、付款方式等方面的基本约定，同时也明确了双方在签订正式合同后的权利和义务。
接下来，我们来看看什么是合同。
合同是指平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
结合买房认购协议书和合同的定义，我们可以得出结论：买房认购协议书是一种合同。
因为它符合合同的基本要素，即双方当事人的意思表示一致，就特定的事项达成协议，并具有法律约束力。
那么，买房认购协议书的法律效力如何呢？根据我国《合同法》的规定，认购协议书在符合合同生效条件的情况下，具有法律效力。
这意味着，一旦购房者与开发商签订了买房认购协议书，双方就应当按照协议书的约定履行自己的义务，否则将承担相应的法律责任。
在实际操作中，买房认购协议书通常具有以下几个方面的作用：1. 担保作用：认购协议书在一定程度上保证了购房者能够按照约定购买到心仪的房源，同时开发商也承诺在一定条件下提供房源。
2. 证明作用：认购协议书是购房者与开发商就购房事宜达成一致的证明，有助于双方在后续的交易过程中明确各自的权利和义务。
3. 约束作用：认购协议书具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
4. 风险提示作用：认购协议书在一定程度上提醒双方当事人注意交易过程中可能存在的风险，有利于双方做好风险防范。
总之，买房认购协议书是一种合同，具有法律效力。
在房屋交易过程中，双方当事人应当认真履行认购协议书中的约定，确保交易顺利进行。
188E nterprise E conomy商品房认购书的性质与法律效力□王勤劳[摘要]认购书通常不能直接构成商品房买卖合同，其在本质上为“将行谈判的预约”。
认购书不以预售许可为有效要件，其核心内容为使开发商和认购人负担诚信谈判之义务，但双方并不因此负担必须缔约之义务。
在双方诚信谈判仍不能达成商品房买卖合同时，认购书自动失去其效力。
若一方当事人违反诚信谈判义务导致商品房买卖合同不能缔结，对方不能强制其实际履行认购书，而只能追究其违反预约之责任，亦即商品房买卖合同不成立之缔约过失责任。
[关键词]认购书；预约；本约；违约责任；缔约过失责任[中图分类号]F293．3[文献标识码]A[文章编号]1006－5024(2012)05－0188－05[作者简介]王勤劳，西南政法大学民商法学院讲师，民法学博士生，研究方向为民法学。
（重庆401120）Abstract ：The subscription of real estate can not be defined as a contract for selling the real estate，which is just “a reservation for up-coming negotiation ”in nature．The subscription does not regard pre －sale permit as effective element，the core elements of which ensures real estate developers and subscribers to burden obligation of honest negotiation，but both sides do not neces-sarily undertake obligation of signing contract．When the honest negotiation of both sides can not guarantee to reach the signing a contract for selling the real estate，the subscription automatically loses its effect．If one of parties breaches the duty of ne-gotiating in good faith，resulting in the impossibility of signing real estate sale contract，any of both sides can not force other side to actually perform the subscription，just investigate the liability of breaching the reservation，in another word，contracting negligence liability．Key words ：subscription;reservation;covenant;liability for breach of contract;contracting negligenceliability一、商品房认购书的界定商品房认购书，又称商品房认购协议、商品房预购（订）书、商品房认购意向书、商品房订购书等，是商品房买卖双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书。
商品房认购纠纷案例警示认购及签约风险作者：上海市建纬（深圳）律师事务所陈桂平律师【引言】目前，国内人均住房拥有率并不高，同时，因为刚性需求的购房者较多，随着房地产限购限贷的政策出台，同时并没有明显的松动，住宅类房地产企业资金回笼主要来自于商品房的预售，本文主要根据个人在处理商品房预售纠纷的有关案件中，分析和探讨有关个人购房者在商品房认购或者签订正式的商品房买卖合同可能遇到的纠纷以及风险提示，在进入主题之前，让我们来看一个案例。
【案例】2010年10月1日，李某前往惠州某花园打算购买一套房屋供自己居住，李某前往该花园的售楼处进行了有关了解，售楼处的销售人员王某向其介绍了该楼盘的有关情况，李某查阅了认购协议书，其中认购协议里约定了有关签订正式买卖合同、更名或者增加认购人的名字以及未按时签订《广东省商品房买卖合同》时有关认购定金如何处理的问题，李某在售楼处王某的引导下看了公示的《广东省商品房买卖合同》，以及该楼盘的有关配套设施的广告宣传资料。
之后，李某在王某的极力推荐下，交付了认购该楼盘A栋16B的房屋的认购定金人民币2万元，认购书里约定了在2010年11月1日签订《广东省商品房买卖合同》。
另外，该认购书里有一条约定内容为：乙方（即李某）已理解并同意甲方（开发商）在售楼处公示的《商品房买卖合同》样本及附件，并同意完全按照该条款签署《商品房买卖合同》，不再增加、减少或者变更任何条款，除非甲方同意，否则，乙方因此不按时签订《商品房买卖合同》的，甲方有权没收认购定金。
2010年11月1日，李某按照约定到售楼处签订《广东省商品房买卖合同》，但是发觉在《广东省商品房买卖合同》后面还附加了开发商出具的补充协议，协议中对于开发商逾期交房的责任进行了免责声明，另外有关配套设施也进行了相应的修改，尤其是补充协议中的有关条款相对苛刻，而修改的配套设施又跟李某之前的想法出入较大，与李某购买的意愿相违背。
李某因此与售楼处协商退还认购定金，不再购买认购的房屋，售楼处王某因此出具了认购书并提及里面约定的条款，因此，王某不同意李某的要求。
房地产开发商的法律合规与风险防范经验分享近年来，随着社会发展和人们对生活质量的追求，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。
然而，众所周知，房地产开发涉及大量的法律法规，一旦合规问题出现，可能给开发商带来巨大的风险和损失。
因此，房地产开发商需要高度重视法律合规，并采取相应的风险防范措施。
本文将分享几点房地产开发商的法律合规经验和风险防范策略。
一、合规守法，切实履行义务作为房地产开发商，首要任务是合法经营、守法合规。
在开发前期，开发商应积极申请并获取相关证照，包括规划许可证、建设工程规划许可证、国土使用证等。
同时，开发商还需合规缴纳土地出让金、税费等各项费用，并及时向相关政府部门备案。
此外，开发商还应严格按照相关规定进行销售和交付，并确保房屋质量符合国家标准和约定。
二、加强合同管理，明确权益责任房地产开发商应以合同为依据，明确开发商、购房者和第三方的权益和责任。
在签订预售合同时，开发商应完整、准确地记录房产面积、价格、交付时间等重要信息，并全面履行合同约定。
此外，开发商还应加强对销售人员的培训，确保其了解法律法规，遵循行业规范，不得操纵市场价格或使用虚假宣传手法。
三、健全内部合规机制，提高风险防范能力房地产开发商应在公司内部建立健全的合规机制，以确保业务的合法性和规范性。
首先，开发商应设立专门的法务部门或聘请专业的法务人员，从事合同审核、法律咨询等工作，有效避免法律风险。
其次，开发商还应制定详细的内部管理制度，明确各部门的职责和权限，规范业务流程，防范违法行为的发生。
此外，开发商还应加强与相关政府部门、律师事务所等的合作，及时了解最新的法律法规和政策动态，以便及时调整运营策略。
四、加强风险防范意识，应对紧急情况在日常经营中，房地产开发商还应高度重视风险预警和应对能力的建设。
首先，开发商应建立完善的风险评估制度，全面识别和评估潜在风险，并根据不同风险制定相应的防范措施。
其次，开发商还应制定应急预案，面对突发事件能够迅速应对，减少损失和影响。
商品房认购金购房款的风险提示随着我国经济的不断发展，房地产市场也日益繁荣。
在购物商品房时，很多购房者都会遇到支付认购金的情况。
认购金作为购房者表达购房意向的一种方式，然而其支付所涉及的风险也不可忽视。
本文将就商品房认购金购房款的风险进行分析和提示，以帮助购房者更好地了解和应对相关风险。
1. 认购金支付与风险认购金是购房者在选定了心仪的商品房后为了确认购房意向而支付的一笔资金。
在支付认购金后，开发商或者中介会将商品房暂时预留给购房者，限定一定的时间内完成相关购房手续。
然而，购房者在支付认购金时常常会忽视其所涉及的风险。
2. 无法履行合同引起的风险在签署认购合如果购物者由于各种原因无法按时缴纳购房款，那么开发商有可能会要求购物者支付违约金或者取消认购资格。
购房者在支付认购金时，务必要仔细阅读合同条款，了解相关的约定和风险。
3. 开发商出现问题引起的风险在一些情况下，购房者所支付的认购金最终可能会因为开发商出现问题而难以退还。
比如说，开发商未能在规定时间内完成商品房交付，或者因为经营不善而导致资金链断裂。
这时，购房者的认购金就面临着较大的风险，甚至有可能会面临无法退还的情况。
4. 风险提示基于以上风险，购房者在支付认购金之前应谨慎对待，避免盲目交付过高的认购金或者缴纳过程中存在的任何风险。
购房者还应该积极了解开发商的资质和信誉，选择有信誉的开发商购物商品房。
商品房认购金购房款涉及的风险是需要购房者引起重视的。
购房者在支付认购金时，应该认真阅读合同条款，了解其中的风险和约定。
购房者还应该谨慎选择开发商，避免因为开发商问题而导致认购金无法退还的风险。
希望购房者在购房过程中能够充分意识到这些风险，并做出理性的决策。
5. 相关法律法规的重要性在遇到商品房认购金购房款的风险时，购房者需要了解相关的法律法规，以便更好地保护自己的合法权益。
我国《商品房买卖合同法》和《侵权责任法》等法律文件都对商品房交易中的相关权益作出了保护。
商品房销售法律风险防范一、商品房认购(预订)(一)房屋认购定金的性质由于协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，往往要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)，要求买受人交付一定的定金。
就房屋认购定金的性质问题，因我国现行法律没有明确界定，因此在房地产实务及司法实践中一直认识不一，后经司法解释规定现已明确为立约定金。
所谓立约定金，是指当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(法释[2000]44号)第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
”这是最高人民法院首次以司法解释的形式对立约定金作出明确规定。
2003年6月，最高人民法院出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号)第4条作出了在商品房买卖领域中房屋认购定金罚则适用的相关规定，进一步明确了房屋买卖合同立约定金的存在。
房屋认购定金，是指房屋购买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与出卖方签订《商品房买卖合同》前，以交纳一定数额的款项作为房屋购买人要购买上述房屋的担保的一种定金形式。
而出卖方必须在收取定金后的一段时间内，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。
实践中当事人多在认购书中对此加以约定。
可以看出，房屋认购定金完全符合立约定金的条件，是立约定金在房屋法律关系中的具体体现。
(二)立约定金罚则的适用条件根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法)若干问题的解释》的精神，当事人约定立约定金的目的不是为了保证合同的履行，而是约束双方当事人去订立合同。
当双方当事人善意地履行了合同洽谈，因为不可归责于当事人的事由，未最终达成合意，立约定金罚则不应当发生作用。
商品房认购合同的法律效力及认购过程中的风险防范商品房认购案例： 2008年6月22日，王小姐与**市某房地产开发公司（以下简称开发商）签订《认购书》，向开发商认购其开发的1套商品房，并交纳定金1万元，王小姐须于当月28日与开发商签订《商品房买卖合同》。
6月28日，开发商提供事先准备好的《商品房买卖合同（草稿）》给王小姐看。
在阅读合同条款后，王小姐发现开发商单方面拟定的合同及附件条款明显对开发商有利，王小姐无法接受，当即对许多条款提出了自己的修改意见。
但开发商认为，王小姐作为认购人已经签订了《认购书》，就表明王小姐愿意按照《认购书》上约定的时间签订正式的买卖合同，现在王小姐不同意签订买卖合同，属违约行为，开发商有权没收购房定金。
处理结果：王小姐认为开发商的合同有失公平，导致合同无法顺利签订，开发商应当返还定金。
王小姐委托我所代为与开发商协商，经过一系列的洽谈后，开发商依然坚持己见，不肯退还定金。
我们建议王小姐尝试通过消委会调解来解决问题，后来经过调解，开发商最终愿意退还定金。
法律评析：商品房预售中的认购定金纠纷时常见诸报端，究其原因是由于开发商在签订《商品房买卖合同》之前要准买受人签订一份《认购书》并交纳一定数额的定金，如准买受人不能在出卖人约定的期限内签订买卖合同，则开发商有权没收定金。
开发商是否有权没收定金，我们认为应该先对认购书进行以下研究：一、什么是商品房认购书商品房认购书，是指商品房开发商与准买受人约定，在约定的时间到来后，预约买卖双方均有进一步洽谈商品房买卖合同详细条款的法律义务。
认购书的内容一般为，准买受人向开发商交纳一定数额的定金，在约定的时间如“在签订认购书之后的10日内”与开发商签订买卖合同，在期限到来之前，开发商不能处分双方约定的某处房屋。
如果准买受人没有在约定的时间内与开发商签订正式的买卖合同，或者要求延期签订买卖合同的要求未获得开发商的允许，则开发商可以视准买受人根本违约，从而有权解除认购书，并没收准买受人交纳的定金。
现今多数开发商的认购书格式都大同小异，内容也一般包括上述内容及商品房的一些基本信息，比如商品房的座落，具体房号，价格等内容，通常为两张A4纸大小。
二、商品房认购书和认购书中定金的法律性质既然认购书已经约定双方在将来约定的期限内应继续洽谈买卖合同的详细条款，可见，认购书在一定范围内约定了双方的权利与义务，确定了双方应在期限到来后，均有义务再进一步做出约定的行为。
因此，认购书符合《合同法》的规定，其本质是一个预约性质的合同，而洽谈后订立的合同则应视为本合同。
同时，由于认购书的效力不依赖于以后的购房合同，因此，认购书又是一种独立的合同，不是购房合同的从合同。
另外，具备商品房买卖合同主要内容的认购书也可以视为购房合同。
关于认购书中定金性质的认定，由于定金是为了担保债务的履行而成立，但是这种债务并不是房屋买卖合同的债务，而只是双方去洽谈房屋买卖合同的这样一种债务。
因此，认购书所约定的定金并非订立商品房买卖合同的担保，而是商品房准买受人履行洽谈订立买卖合同义务的担保。
三、认购书合法成立并生效的法律条件我国合同法规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示。
承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。
依法成立的合同，自成立时生效。
一项具有法律效力的要约须有确定的内容，在当事人双方的真实意思表示一致时合同方能成立。
因绝大多数情形下，商品房的座落、价款、建筑面积、套内面积、交楼期限等最关键的条款在认购书中都有涉及，因此要约已经有具体确定的内容。
准买受人根据开发商公开发出的要约邀请前来参观开发商预售的商品房，此时开发商向买受人提供事前拟好的认购书，即相当于开发商向准买受人发出了要约，如准买受人表示愿意与其签约则表明其发出了承诺，接受了认购书对其的法律约束力，认购书（即预约）即已成立且有效。
四、认购书签订后，如何认定认购人的行为构成违约这主要有以下几种情况，而各种不同的情形，是否构成违约也不尽相同：第一，如果是因为准买受人无意前来和开发商根据认购书约定的主要条款洽谈买卖合同地签约，则开发商有权不予返还定金。
第二，如果开发商事先隐瞒未取得商品房预售许可证这一事实，却依然诱惑购房者签订认购书，应该认定属于欺诈。
此时认购人并无过错，此时签订的认购书（所谓的内部认购），因商品房未取得预售许可证，属于违反法律强制性规定的无效合同，认购书当然无法律效力，开发商应当返还定金。
第三，当期限到来之后，双方无法协商一致，导致本约合同无法订立，此种情况下认购人是否违约？我们认为，双方签订的认购书如未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所需的必备条款，认购书只能算是双方约定了双方都有义务进一步磋商，努力使正式的合同成功签订。
但正式的《商品房买卖合同》的条款，如房屋的交付条件和交付期限等等，不能只由开发商单方面规定，同样地，认购人也无权强迫贵公司接受认购人的修改要求。
合同条款须经双方协商一致，才能确定。
如果就相关条款未能达成一致，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关规定，视为本合同未能顺利成立，并不能视为认购人违约。
未成立的合同对双方都没有法律约束力，开发商如果收受准买受人的定金或预付款的话，应当予以退回。
五、购买人如何规避预售商品房认购过程中的风险由于法律没有对商品房认购作出详细的规定，因此签订商品房认购书在实践中引发了许多纠纷。
但是，认购书是当事人双方在意思自治基础上订立的，不违反合同法原则。
从另一角度看，签订认购书后，可以确定买卖双方洽谈订约的义务，从而避免了房屋准购买人草率签约，因此商品房认购也是一种设计非常缜密的利益平衡制度。
但作为并不专业的多数购房者来说，应在正式签订商品房买卖合同前做足风险防范，具体来说：首先，在商品房认购书订立前期。
购房者必须考虑成熟，决定是否购买该商品房。
如果决定购买，则购房者应积极争取不与开发商订立商品房认购书，而直接商谈商品房买卖合同的条款。
此外，购房者还应掌握必要的法律知识以应对买房过程中可能出现的法律问题。
普通的老百姓买一套住宅往往需要付出自己及家人几年、十几年乃至几十年的积蓄。
对这样一个重大的经济行为，理应慎重谨慎，深思熟虑而后行。
如果因购房者的鲁莽而订立商品房认购书，订立后却反悔，在法律上是没有依据的，必须承担不利后果。
其次，在商品房认购书签订阶段。
由于这个阶段时间较短，所以购房者防范风险的工作比较突出，购房者应做好以下防范风险的工作：找出认购书中的风险、不妥之处，仔细推敲风险点，请教专业人士，逐一与开发商协商订立新的具有可操作性、清晰、准确、合法的认购条款。
再次，商品房认购书订立之后。
当购房者在商品房认购书签订后，方才发现该合同不妥或有新的风险出现，应在分析风险及问题所在后与开发商协商，订立补充协议，扫除风险。
补充协议中可以对原合同中不妥的条款进行修改，尽量实现公平。
对开发商存在欺诈行为、认购书显失公平或因重大误解而签订的认购书可以向人民法院起诉，撤销该合同。
商品房认购书签订过程中的风险诸多，难以逐一列举，购房者应引起足够重视，多向专业人士求教，当矛盾无法协商解决时，应尽量及时通过法律途径解决，避免纠纷悬而未解。
关于商品房认购协议的性质问题，目前有不同观点，第一种观点认为认购书是商品房买卖合同的补充协议；第二种观点认为认购书是附条件的商品房买卖合同；第三种观点认为认购书是商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同。
笔者同意第三种观点。
认购书的内容应包括确定条款和不确定条款两部分，确定条款是当事人已达成合意并具约束力的条款，一般应作为商品房买卖合同的内容；不确定条款是因事实和法律的障碍而需等签订商品房买卖合同时再确定的内容。
定金从理论上分为立约定金、证约定金、成约定金、解约定金和违约定金。
《中华人民共和国担保法》规定的定金具有违约定金的性质，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》规定了立约定金的效力。
商品房认购协议中的定金一般是作为签订商品房买卖合同担保的，属立约定金。
《司法解释》第４条除了规定如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应按照定金罚则处理外，还根据认购书的内容包括不确定条款需当事人在订立商品房买卖合同时协商的特点，规定了因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。
案例：李××诉广州××房地产发展有限公司商品房认购合同纠纷案。
被告是广州市林和西路恒康阁的开发商。
２００３年６月１日原告与被告及其代理商签订《恒康阁认购书》，约定原告认购恒康阁２０层０４单元，原告须在签署本认购书时付清定金１００００元，于２００３年６月１日或按通知时间与被告签署《商品房买卖合同》及有关文件，否则被告有权没收原告已缴交的定金等条款。
原告依约向被告交纳定金１００００元。
因对讼争房屋的用途、产权登记、交付期限等事项未能达成一致意见，原、被告未签订《商品房买卖合同》。
为此，原告起诉请求法院判令被告返还定金１００００元。
法院认为原、被告所签订的《恒康阁认购书》有效，原告支付的定金是订立商品房买卖合同的担保，商品房买卖合同未能订立属于不可归责于当事人双方的事由，为此，判决被告返还原告１００００元。
判后被告未提起上诉。
一、关于商品房认购书出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金，是当前商品房买卖的通常形式。
但由于现行法律法规对认购书的性质与效力及其他相关问题缺乏明确的规定，导致法律实践中该类纠纷难以处理，在此有必要对这一问题作一简单的探讨。
（一）认购书的性质认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等等，对认购书的性质实践中认识并不一致，主要存在几种不同的观点：第一种观点认为认购书即为商品房买卖合同。
因认购书是当事人就房屋买卖所作出的真实意思表示，应具有买卖合同的效力。
第二种观点认为认购书不是独立的合同。
因认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。
第三种观点认为认购书属于商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同但不是商品房买卖合同。
该种观点认为，认购书是平等主体之间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《中华人民共和国合同法》第2条关于合同定义的规定，完全可以成为独立的合同。
从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认。
所以，认购书尚不属于商品房买卖合同。
笔者赞同第三种观点，2003年4月28日最高人民法院颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于认购书问题规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责与当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
