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浦东星河湾产品分析报告课件

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上海浦东星河湾产品剖析

上海浦东星河湾产品剖析

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营销推广——（3）客户攻势 3、公关活动造势
营销推广——（3）客户攻势 3、公关活动造势
营销推广——（3）客户攻势 3、公关活动造势
上海浦东星河湾——营销推广
易居会邀约2万组，筛选200组意向客 户，有2500 组客户表示参观 邀约全上海的基金经理 易居高管交际、饭局邀约的客户 研究院邀约的客户 8月8日易居参战人员达300多人 易居臣信金鹰队、红鹰队维护秩序 新浪现场直播
480积 290000㎡
商业面积 21560㎡ （商业街）
总户数 车位数 商业街 会所 道路面积 平均栋距
2063
2983（其中地下2905，地面78）
地上面积：10907㎡ 地下面积：10653㎡ 地上面积：5793㎡ 地下面积：11288㎡ 25000㎡
约70m
上海浦东星河湾主要分为教育（小学及
西瓦，是西班牙瓦的简称，英文名Spanish tile,因其外型象英文字母“S”，所以俗 称又叫S型瓦，因其最早是在西班牙等西欧国家出现并流行，逐渐传入亚洲。西 瓦造型起伏变化多，富有古典的欧式风味，铺盖后自然高雅，格调独特。 国内能真正生产西瓦的厂家较少，且集中于广东佛山一带。星河湾源于广州，一 直使用西瓦铺设。
拼花制作和精确铺设上海浦东星河湾精装标准在客厅中运用一些体现业主品味的附属品能够提升空间的艺术气息通过错层等手法使客厅层高较其他空间更高地面为大理石拼花天花板吊顶造型复杂墙面装饰精细用材高档对施工难度大上海浦东星河湾精装标准卧室常设置落地窗运用多种灯饰营造舒适安逸温馨私密的环境卧室材质以黑檀木为主包括实木地板实木门及门套实木及软布包装饰墙面实木家具等八角窗是主卧特色上海浦东星河湾精装标准卧目标客户主要为国内认识厨房设计上仅有中式而无西式厨房大理石台面和地板墙面不锈钢防污板德格品牌厨具吊顶等元素体现装修品质上海浦东星河湾精装标准墙面石材铺设玻璃马赛克修饰上海浦东星河湾营销推广舆论攻势媒体攻势客户攻势?项目组全体推广?项目组全体推广?集团高层推广?研究院专家推广?媒体公司推广?臣信推广?第一财经战略合作?新闻炒作五路攻势?广告集中投放攻势?第一财经战略合作?新闻炒作五路攻势?广告集中投放攻势?老业主?易居高端客户资源?公关活动营销推广1舆论攻势?易居星河湾项目组全体成员推广?易居集团各板块高层推广?易居研究院专家推广?易居媒体公司推广?易居臣信公司推广营销推广2媒体攻势1第一财经战略合作五项合作方案

绿城：上海浦东星河湾前置营销案例(共68张PPT)

绿城：上海浦东星河湾前置营销案例(共68张PPT)
四、借鉴意义 上海、北京、广州三地推介会
地块北至白莲泾，东至锦绣路，西至中心河，南至浪水浜。 开盘当日6小时销售金额 客户专员列队接待到访客户 举行中国首届高端地产峰会，邀约千名开发商参观星河湾； 基地总用地面积约23万平方米，总建筑面积约47万平方米。 ·客户通讯的建立（活动邀约、信息互动） ·目标客户名单数据库搜寻与建立 波士堂三周年庆典
浦东星河湾进入上海后面临的问题，其实也是很多绿城 项目所共同的：全新的品牌、全新的市场，知名度和影响力 不足；大面积、高总价的户型；房源推售量大等等。
星河湾采取了“围、追、堵、截”的主动式客户挖掘方 式，在庞大的市场中剥离出有效的目标客群，并针对性的通 过各种传播渠道发布项目信息，在市场中形成极为强势的社 会舆论导向和业内价值导向，最终在开盘时形成了“万人看 星河湾”的轰动效应，有效促进了意向客户的下单。
基地总用地面积约23万平方米，总建筑 面积约47万平方米。
其中小学和幼儿园总占地面积约万方，建筑面 积约万方，商业街总建面万方，超白金五星级 酒店包括酒店、会所、体育馆等。
整个社区分三期开发，布局结构动静 有序，虚实相生、环环相扣。
小学
幼儿 园
商
一期 业
三期
街
二期
超五星 级酒店
浦 东 星 河 湾 一 期 推 出 户 型 面 积 在 220600多平米之间，主力户型面积都在 200-300多平米的大三房、大四房。 并均为套房设计。
邀请前期积累意向客户、业内客户等，共享公开盛宴。
公关活动持续“中国波士，倾城之夜”，波士堂星光 会会所落户浦东星河湾酒店；举行中国首届高端地产 峰会，邀约千名开发商参观星河湾；建国大业南中国 启动盛典……
安排客户集中签约
三、具体营销执行

新联康_上海浦东星河湾豪宅项目案例分享_51PPT

新联康_上海浦东星河湾豪宅项目案例分享_51PPT

浦东星河湾
景观细节
星河湾的“用心”：
用心在何处，用到多深，用到多细，直接决定产品的最终品质
➢星河湾人敬畏并珍爱这片土地
➢立下“以用心的态度追求完美”的目标，不允许一寸土地成为建筑垃圾的温床
➢注重“细节观”和“过程观”，可以说是无处没有设计，无处不在用心打造
➢比如造园，为了选树不辞辛劳行万里路，为了运树不怕麻烦带着完整的树冠和 大土坨，为了育树建苗圃暖棚，进行断根假植，种树时更是精心进行座标定位， 现场调整
浦东星河湾
规划特色
➢该案一期共12栋小高层， 绿化呈王字型布局 ➢社区景观共分为“瀑布” 区、花区、果区、露天泳 池区、水区以及桃花涧六 个主题分区
浦东星河湾
景观布局
写在前面的话
星河湾的“舍得”：
要做中国地产界的“劳斯莱斯”，必须具备一定精神气度和物质平台，这就是“舍得”
➢舍得时间、成本和精力去学习、研究 ➢舍得跑十几万公里去找理想的苗木 ➢舍得为了一处影响整体感觉的小瑕疵全部推翻重来 ➢舍得为了大环境，修城市的路，造地区的园，帮邻居改墙，为邻里种树。一 切都是兢兢业业，认认真真，追求完美。
浦东星河湾
势差及景观石运用
景观布局
➢社区通过人为营造高地势差有 效增大绿化面积 ➢高低差加强了景观的层次感， 便于植被搭配，实现大小乔木、 灌木、地被植物的结合 ➢增强首层住户的私密性，使其 与环境形成有一定距离的亲近 感
➢社区内大量采用了中国四大名 石之一的黄蜡石，全部来源于 广东英德深山山涧内，与建筑 立面形成了良好的交相辉映的 效果
➢再如建筑户型、室内设计、建筑材料、花草种植、小品布置、山石堆放、园路 铺砌、水景实施、园区围墙、土壤改良、管线敷设、井盖改进……无一不是精雕 细琢。

《星河湾完稿》PPT课件

《星河湾完稿》PPT课件

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7
至此中国地产界登峰造极的仰望高度出现，它就是——
星河湾品牌
全中国最不需要广告美化的房地产品牌 真正的寂寞高手，或，美人不需脂粉
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8
• 度过了建立品牌和建立品牌影响力2个阶段 • 在没有追赶者的路上 • 长势极好的的星河湾品牌，如何继续茁壮？
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9
3 统治
庶民有万科，名流何所依？ ——品牌统治力建立
新的问题是，什么份量的平台可以承载这个任务 即，平台是星河湾半岛，星河湾半岛是什么呢
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27
星河湾 大历史背景下的国家豪宅 现在，它叫星河湾半岛
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28
产品定位
国家豪宅
具备中国豪宅市场统治力的星河湾半岛
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29
国家豪宅的产品力构成
政府有二句老话：搭台唱戏或借台唱戏 现在，都有了
搭台唱戏：星河湾； 借台唱戏： 270°半岛江景
18所以面对这个全中国最不需要包装的项目我们其实什么都没有做也不必做劝进不是策略或推广包装而是一种促成是时机成熟的水到渠成19现在品牌统治力的实力已经是客观存在再需要一个契机就可正式登场这个契机也来了20使命的召唤使命的召唤21我们即将做刘翔遗憾未做到的事盛名之下在家门口自我超越这将是一场名副其实的品牌和销售的双赢互惠州穗沪晋京远行与回归品质打动世界品牌影响世界品牌引领世界品质力影响力统治力思路小结23星河湾半岛建立在品牌统治力上的推广24星河湾回家了星河湾衣锦还乡25星河湾再来一次星河湾王者再临26这一次和上一次一样27平台性质暨产品定位的界定为了品牌和销售广为人知的星河湾的品质不是星河湾半岛要做的全部任务
品质力————影响力————统治力
h
22
4 加冕
星河湾半岛——建立在品牌统治力上的推广

浦东星河湾 产品解析.

浦东星河湾 产品解析.
辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区）
●完善的配套公建。（幼儿园、小学、会所、便民商业街，以外
向型布局，既服务本区又向社区开放）
●与建筑交融的绿化体系。（连绵不断的绿化体系和流动的
景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中）
●主动创造场地貌。（下沉式瀑布花园,中央艺术泳池。）
一、有特色和突破的规划设计。
层次丰富的吊顶
圆形餐厅
八角形景观卧室、一步阳台
三、细致而周到的户型设计及室内装修。
3.舍得选用丰富的高档材料 舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，充分体现了星河 湾人的水准和装修理想。高档进口石材的大量运用，几乎每个房间都能看到石材运用的效果： ●地面（地面拼花的种类就有几十种之多） ●墙面和墙面造型 ●窗台、门套、踢脚线等细节和收口 ●石材加工精细、纹路优美 ●硬质石材曲线形式加工 其它一些高档装修材料的综合运用： ●高档马赛克 ●能消除墙面感觉的镜子 ●光芒四射的水晶吊灯 ●客厅、卧室各色地毯等。另，主要材料方面按照所用场所的主次，对材料材质进行不同 选择。
1.入户感加强 2.空间布局紧凑合理 3.动线更流畅 4.功能更明确
பைடு நூலகம்
圆形空间的应用
三、细致而周到的户型设计及室内装修。
2.室内空间层次丰富，形式多样： ●地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅连接） ●多级、多层次的天花造型设计 ●搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计 ●八角形的270度观景主卧室。
地面的落差设计
三、细致而周到的户型设计及室内装修。
1.户型多种多样，布局、功能等均 比较理想： ●户型设计工整，轴线感强，符合 人们对高级别建筑的心理暗示作用， 动静分开，两大功能区通过门厅连 接； ●厨房设计巧妙，整体西厨与早餐 一起，有效节约室内空间； ●采用圆形灰空间进行过渡，视觉 舒适，体现了传统高贵气质； ●次卧室和佣人房也都带独立卫生 间，方便使用；

[建筑土木]浦东星河湾2期产品挖掘

[建筑土木]浦东星河湾2期产品挖掘
二期室内装饰中，首次 引用青莲纹饰癿墙纸， 透露出居室主亰清新典 雅之好余，更显‘出淤 泥耄丌染’癿“清廉” 之誉。
设计
独特的墙纸设计
室内设计所采用癿墙纸类型各 样，纹饰造型特别癿吋时，墙 纸癿材质也是多种多样。戒像 流水倾泻，如银河落九天，戒 如皮革拼贴质感癿花朵纹饰， 将狂野不幽静结合到恰当好处。
典雅大气的外立面雕花
采用立面砂岩浮雕 设计细节丰富、美观 建筑材料运用有所延续。（广州、北京星河湾 外墙均采用澳洲砂岩呾加拿大佛漆）。
外立面
楼王外立面GRC浮雕
楼王
二期楼王北向外立面中殌，每层都镶嵌有 GRC牡丹花造型浮雕，使楼王组团外观更显 华丽、典雅。
外立面
以做家私的高标准做外立面
二期小区入口处癿保安亭，外立面吋样采用澳洲迕口淡水砂岩癿干挂工艺。
设计
艺术品的锻造历程 精美墙体饰面，纯手工打造
客厅过道墙面不顶部采用波浪纹饰， 象征着“福如东海”之吉祥寓意。
5月26日
5月26日
设计
艺术品的锻造历程 精美顶部饰面，纯手工打造
设计
艺术品的锻造历程
复式楼体顶部复杂吊顶工艺
从正下斱，无论哪个角度仰规看到癿都会是正囿形， 斲工亰员癿多次调试，才莳得了最佳规角
无遮挡的尽情享叐户外景观
空间
室外宽大的机房空间
阳台为业主设计两个机房空间，幵迕行区隑，为业主带 来更多癿便利。
设计
保证内部格局呈中轴线对称
中国之美——叏东西、南北汇聚的中心点做中轴线 吊顶幵严格对称
吊顶癿形状呾地面拼花癿 形状严格统一对称
餐厅吊顶、客厅吊顶不 中轴吊顶统一水平线
门厅吊顶不中轴吊顶到 底部卧室门前癿小厅吊 顶都严格统一在一个水 平线上。

《星河湾案例研究》课件


研究价值
星河湾在房地产行业中取得了显著的成绩， 其成功经验和发展瓶颈对于学术研究和实际 操作均具有较高的研究价值。
实际应用
通过对星河湾案例的研究，可以为企业在市 场竞争、战略制定和业务拓展等方面提供有 益的参考和启示。
案例分析框架
市场环境分析
对房地产行业的发展趋势 、政策环境、市场需求等 方面进行分析，以了解星 河湾所面临的外部环境。
案例反思
挑战与困难
在项目实施过程中，面临 着诸多挑战，如土地获取 、资金筹措、政策调整等 。
经验教训
通过反思，认识到在项目 规划、执行和后期管理等 方面还有改进空间。
改进建议
建议加强前期调研和风险 评估，提高项目管理水平 ，以应对未来可能出现的 问题。
案例展望
未来趋势
随着城市化进程加速和居民生活 水平提高，高端住宅市场仍有较
应用效果
促进城市发展
推动旅游开发
通过对星河湾的案例研究，可以为城 市发展提供有益的借鉴，推动城市的 可持续发展。
星河湾的旅游资源开发与管理经验可 以为其他地区的旅游开发提供借鉴， 促进旅游业的发展。
提升房地产行业水平
星河湾的商业模式和产品设计等方面 的成功经验，有助于提升整个房地产 行业的水平。
05
。
案例分析过程
资料收集
通过查阅相关文献、年报、新闻报道等途径 ，收集关于星河湾的各类资料。
数据分析
将星河湾与同行业其他企业进行对比，以发 现其在各方面的优势和不足。
对比分析
运用财务分析、市场分析等方法，对收集到 的数据进行分析，以揭示星河湾在各方面的 表现。
归纳总结
基于以上分析，总结出星河湾在发展过程中 的成功经验、存在的问题及未来发展的建议 。

星河湾品牌对标分析.ppt


2021/8/3
15
五把尺子
星河湾集团坚持“五把尺子”的工作标准
市场认同 同行认同 专家认同 业主认同 自己认同
2021/8/3
16
个一工程
一种承诺：房地产要对它所在的城市兑现一种承诺 一种态度：给业主一种态度 一个标准：引导一种不断进步的行业标准 一种文化：倡导一种健康的文化=
2021/8/3
星河湾活动集锦
星河湾活动亮点分析
➢大名气——所有星河湾策办的活动中名人、名品 至少具其一，以“大名气”唤来“人气”。 ➢高规格——星河湾活动现场基本都采用恢弘的舞 台、精致的道具，每一细节都与之品牌相吻合。
-end-
•9、要学生做的事，教职员躬亲共做； 要学生 学的知 识，教 职员躬 亲共学 ；要学 生守的 规则， 教职员 躬亲共 守。20 21/8/3 2021/8/ 3Tuesday, August 03, 2021 •10、阅读一切好书如同和过去最杰出 的人谈 话。202 1/8/32 021/8/3 2021/8 /38/3/2 021 11:22:20 AM •11、一个好的教师，是一个懂得心理 学和教 育学的 人。202 1/8/32 021/8/3 2021/8 /3Aug-213-Aug -21 •12、要记住，你不仅是教课的教师， 也是学 生的教 育者， 生活的 导师和 道德的 引路人 。2021/ 8/3202 1/8/320 21/8/3 Tuesda y, August 03, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。2021/ 8/3202 1/8/32 021/8/3 2021/8 /38/3/2 021 •14、谁要是自己还没有发展培养和教 育好， 他就不 能发展 培养和 教育别 人。202 1年8月 3日星 期二202 1/8/32 021/8/3 2021/8 /3 •15、一年之计，莫如树谷；十年之计 ，莫如 树木； 终身之 计，莫 如树人 。2021 年8月20 21/8/3 2021/8/ 32021/ 8/38/3/ 2021 •16、提出一个问题往往比解决一个更 重要。 因为解 决问题 也许仅 是一个 数学上 或实验 上的技 能而已 ，而提 出新的 问题， 却需要 有创造 性的想 像力， 而且标 志着科 学的真 正进步 。2021/ 8/3202 1/8/3A ugust •17、儿童是中心，教育的措施便围绕 他们而 组织起 来。202 1/8/32 021/8/3 2021/8 /32021 /8/3
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小区总体规划
➢整个小区总占地面积约为20 万㎡，规划总建面积约为30万 ㎡ ，目前开发的一期约为9.5 万㎡，共13栋15-18层的小高 层。
➢商业部分包含有一个五星级 酒店、商业街、幼儿园和小学。
注：项目北侧规划建造约28万 ㎡的高级人才公寓。（但未最 终确定）
浦东星河湾产品分析报告
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一期总评图：
26
观景平台，多层次的绿化植被，小桥流水，阶梯小径，给小区营造出公园般的内 部景观
浦东星河湾产品分析报告
27
品景荷 种，花 。同池
时，
也丰 丰富 富了
了单 植调 物的 的水
浦东星河湾产品分析报告
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不同风格的观景凉亭。精雕细琢 的细节
浦东星河湾产品分析报告
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小区设计有中心游泳池和儿童戏水池， 给业主创造了视觉和生活的双重享受， 尤其是在游泳池旁边设计了一个鲤鱼池， 让人能体验和鱼儿一同戏水滋味，享受 天人合一的非凡感觉
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一期户型配比及分布
名称 三房 四房 五房 复式
浦东星河湾产品分析报告
4
项目参数
项目地址 浦东新区锦绣路2580弄 发展商 上海浦东星河湾房地产开发有限公司 建筑形态 小高层 占地面积 20万㎡ 建筑面积 一期9.5万㎡，13栋15-18层的小高层 容积率 1.58 绿化率 35% 开盘日期 2009年8月8日
户型面积
220㎡-600㎡
开盘对外报价 40000-60000元/㎡
浦东星河湾产品分析报告
小区动线
➢完全的人车分流 ➢人行动线成工字型排布， 和景观布局相对应，在步 入小区的同时，沿途充分 欣赏周边的丰富景观资源。 ➢车行动线完全安排在小 区外围，将车辆进出对小 区的影响降至最低。
12
建筑分布
➢小区整体呈王字形分布，前 后之间的栋距最短的也有近70 米，楼王更是一览众山小，日 照和采光非常理想，且小区外 围的建筑距小区外的道路最近 的距离也接近10米，且有水系 区隔，私密性较好。 ➢这样的布局使得景观组团比 较集中，利于打造较大规模的 多层次小区景观。
6
项目区位
人民 广场
陆
➢项目位于浦东新区
家
嘴
花木板块，龙阳路
以南，紧邻锦绣路，
距龙阳路地铁站约
2.2公里，距陆家嘴
约8公里，距人民广
龙阳 路
场约11公里。
星河湾
浦东星河湾产品分析报告
7
地块情况
➢项目地块周边被白莲泾、中 心河、浪水浜三条水系包围， 水景资源丰富，离最近的轨 道交通——龙阳路站约2.2公 里，从龙阳路乘坐磁悬浮到 浦东机场仅15分钟。
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直豪 接华 相的 通精 ，装 既修 美车 观库 又， 通大 风理 。石
贴 面 ， 吊 顶 ， 还 与 中 心 瀑 布
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园林景观
浦东星河湾产品分析报告
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园林景观
小区门口的喷泉花坛，大气而不 失艺术气息
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➢人行出入正门口的 花坛和镇宅石，不仅 在视觉效果上起到了 美观和私密性的效果， 同时在风水学上也起 到挡煞的作用。
星河湾 ·上海
产产品品分分析析报告
浦东星河湾产品分析报告
浦东星河湾产品分析报告
2
背景概述
浦东星河湾产品分析报告
3
开发商背景
星河湾地产以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、物业管理、 商务经营、生产制造业、建筑设计等五大业务板块。
“舍得、用心、创新”
为其企业核心理念
八年仅打造三个产品（星河湾· 广州；星河湾· 北京；星河湾· 上海）， 却赢得了国内外多项业内大奖。“以创造艺术品的态度来做房产”，是其打造 项目的一贯态度。
星河湾项目从区位的角度客观说，并非是一个城市公寓类豪宅项目的最理想地段。 周边的人气、配套和氛围尚不足以和“豪宅”二字匹配。
浦东星河湾产品分析报告
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周边四至
北
西
东
南
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项目规划
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人才公寓规划用地 （陆家嘴集团）
酒
店
、
商
业
及
教
育
配
一期在建
套
后 期 待 开 发
销售代理
易居·中国
ห้องสมุดไป่ตู้
售楼处电话
装修报价
10000-12000元/㎡
交房日期
2010年6月
备注
首批共推322套房源，当日销售82%
最新动态
见后
星河湾·上海项目的成功，标志着星河湾地产全面进驻北京、广州、上海，地产业的黄金 三角地从此都有了星河湾的印记。
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项目区位
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泳池旁边的淋浴龙头和消毒池，在细 节方面处处体现豪宅的人性化配置
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建筑形态
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32
立面风格
改良过的西班牙风格建筑，更具贵气。 米黄色+灰棕的搭配，比传统西班牙的 米黄色+红色的搭配更显尊贵沉稳。
涂料
澳洲进口沙石贴面基座，低调内敛。美中 不足的是大楼整体部分为涂料，较星河湾 北京和广州项目略有差距。
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沙石贴面
33
特色的八角楼设 计，在立面上做 到了美观别致， 并充分从业主使 用的人性化角度 考虑，在空间布 局上也通过加大 尺度，增设一步 阳台的设计。
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雕花屋檐的设计，既实用又美观
在外力面的细节处，做适当的装饰， 贵气而不庸俗。
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另外，作为教育配套设施的幼 儿园和小学将于明年动工兴建
浦东星河湾产品分析报告
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外围设计
小区外围隔离水系
北侧在建道路
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商 业 内 街 旁 的 内 部 道 路 和 停 车 位
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19
项目整体相对于锦绣路路面抬高了整整1.7米，继体现了项目豪宅的 档次感，又保障了低层业主的私密性。
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项目配套
已部分建成投入使用 的五星级星河湾大酒店
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即将建成的商业街内街，环境 优美。
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15
商铺共分上下两层，并连通地 下车库，一层层高约4.5米， 二层层高为5.5-6米，单套面 积近1500平方米
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每栋楼宇前都有一条2米多宽的“护城 河”，在美观的同时，在一定程度上 也保证了1楼业主的私密性。
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进门后的中心下沉式瀑布，将 小区的档次感体现无疑，同时 连接地下车库的设计，使原本 封闭阴暗的车库也具有“水 景”，共享景观资源。
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