星河湾_上海浦东星河湾项目案例研究剖析

考察星河湾后的一点小感受————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：ﻩ考察星河湾后的一点小感受宋卫平说过这么一句话：比绿城做得好的房企最多一家半家,这一家呢就是龙湖,另外半家就是星河湾。

前两天在上海考察了几个楼盘,其中两个就是星河湾出品。

最近一年单位组织考察了各地很多楼盘，龙湖、绿城、星河湾、万科、滨江等等,说实话,这些现今阶段市场份额占有率较高的大型房产公司出品的楼盘,的确有很多地方值得我们去学习,去好好琢磨。

单纯从楼盘景观的品质角度来讲，星河湾就给我留下了很好的印象。

在上传照片之前还是要啰嗦一句，摄影实在不是我的强项,所以同行们将就看吧,抱歉！闵行星河湾（大手笔的周边环境改造：这是小区前的市政道路,景观灯柱很有特色，星河湾的标志之一。

）（80多公分的大香樟,不去讨论树的采购价，单把这玩意扛回来的勇气就值得我们借鉴。

)ﻫ(入口处的植物搭配选择了南方植物,加拿利海栆、布迪椰子、银海藻等等。

广东开发商的惯用手法。

）（上面一张取景的角度不佳,补一张浦东星河湾的入口。

多头苏铁不错,相信价格也会ﻫ不错。

）ﻫ(下沉式花园结合地下车库:又是星河湾的独有特色。

立体式园林景观，主动创造场地高差,通过多种高差变化,形成自然的起伏。

我想就单凭这点，就值得我们好好去琢磨。

)(再来一张)(浦东星河湾的游泳池。

相比星河湾的游泳池，我总感觉我们维科上院样板区里的那个少了点什么,后来才想明白,少了几个元素,第一，泳池边的雕塑没有很好的考虑；第二,泳池的马赛克品种当时没有选对;第三，泳池边的绿量不够,显得生硬了。

）ﻫ(泳池按摩椅，这玩意我们宁波碧水豪园浴场里也有.）(用钱砸出来的美人鱼，象这样的铜铸雕塑星河湾里还有很多,样式各异)ﻫ（儿童水池)(浦东星河湾的景观亭，现在很多开发商建造亭子的时候,穹顶的样式和做法都喜欢模仿绿城,千篇一律,其实星河湾的也不错。

天价楼房汤臣一品市场细分市场细分的目的是为了正确地选择企业的目标市场。

在具体细分的过程中，细分变量的选择十分重要，变量选择失误往往会导致整个市场细分的失败。

一、市场细分过于单一的表现在市场细分时，有的企业由于盲目自信、过于乐观而对市场不加细分，或者为了图方便、省事而选择单一的细分变量。

1、没有界定细分市场范围。

在日常生活中，我们常常会听到这样的高论：“全国各地都是我们企业的市场，所有人都是我们的潜在用户。

”咋听起来很有大企业家的气魄，但这恰恰是企业进行市场选择时常犯的错误:将全部市场看成是自己的市场，不进行市场细分。

因为消费者需求客观上存在着差异性，不进行市场细分将使我们很难确定明确的营销对象，企业也将面临浪费资源、丧失顾客的风险。

2、仅以产品作为市场细分的基础。

以产品为基础进行市场细分是企业根据产品的不同种类来寻找自认为适合的目标市场，这是明显的以生产为导向的做法。

举个简单的例子，以产品为基础进行市场细分会认为所有奶粉的目标市场都是相同的。

事实上，由于消费者年龄的差异，他们在购买奶粉时往往具有不同的需求；所以，奶粉一般根据年龄作为主变量来细分市场，如婴儿奶粉、成人奶粉和老年人奶粉。

通过这样的细分，每个市场需求的差异就表现得非常明显。

3、仅以地理因素为标准。

处在不同地理环境下的消费者，对于同一类产品往往有不同的需求偏好。

如在美国，东部人对咖啡的味道要求清淡，西部人则喜欢浓郁一些的。

因此，地理因素一直是一种传统的市场细分标准。

实际上，在早期，由于产量有限及交通运输条件的制约，许多企业只需要也只能以其所在地区的消费者作为目标顾客。

现在，交通运输网络四通八达，产品同质现象日趋明显，因此仅以地理因素来进行市场细分是远远不够的。

4、仅以人口统计因素为标准。

人口统计变量比较稳定，主要包括年龄、性别、家庭人数、家庭生命周期、收入、职业、教育、宗教等多个方面。

在实际生活中，取得这些资料比较容易，所以常常它成为企业进行市场细分的重要标准。

星河湾经验分享一“星河湾让豪宅的半成品成为历史”做豪宅一定要有精装修交楼标准，否则就不能称之为豪宅。

毛胚房交楼，只能说明开发商的开发能力还不高，没有把握，不知道怎样做豪宅。

星河湾的精装修水平，在行业内属于第一，无人能及星河湾的设计部门从原来的工程技术部发展而来，现在是规划设计中心，部门员工超过100人，包括室内设计、建筑设计、园林设计、水电设计等各方面。

规模强大，实力雄厚。

星河湾设计的设计水平在业内被誉为首位，无人能及。

如何理解富人阶层的生活方式“奢侈就是享受”，这是打造豪宅的理念。

豪宅需要很多过渡的空间、浪费的空间，我们的走廊都要1.5米，甚至2米。

星河湾创新是“每天”进步一点点同行有这么一句话“星河湾“每天进步一点点”，就这样我们都要学8-10年了”，黄董曾经让一些著名的设计公司设计立面，但是最后还是觉得我们自己设计的最好，星河湾已经形成了自己的风格，而且得到了市场的认可。

全球选材为了在房间内的每一处建材的使用，达到设计师的要求，最大限度的体现未来生活居住的舒适性，几乎所有的材料都是在世界各地挑选出最合适的那一个。

“黑檀”木材之王黑檀木、紫檀木、黄花梨为红木极品，其中黑檀木为红木之王。

星河湾大量使用的黑檀是从国外进口的，很多国家禁止出口，非常稀有。

它黑色中带有金色的纹理，很华贵。

为了与黑檀相互辉映，设计中采用大量金色石材，如帝皇玉石与之搭配等。

黑檀木的大量运用黑檀木木材之王，星河湾为了追求完美的装修效果，不惜成本大量运用名贵木材黑檀木，使看到星河湾样板房的客户无不被高贵奢华的装修所震撼。

（浦东星河湾室内木材95%以上采用黑檀木木饰面，陈工板房采访讲）黑檀木的管井门在样板房查看过程中，工程人员向黄董请示样板房外面对楼梯处的管井门材质，目前图纸上显示材质为钢铁材质。

黄总要求全部改用黑檀木。

（钢铁材质的门在使用3-5年后容易发生油漆剥落、出现锈迹等状况，而黑檀木是持久弥新，后期护理将越擦拭越亮）用心选材，为业主打造永远的家装修使用的石材，至少是从5个国家进口的，在选用石材，考虑的不仅是现在效果的状况，还要考虑使用的几年甚至几十年后的效果，不同的石材，会有不同的处理方法，会考虑每一种石材的性能，需要确保持久的质量和品质。

浦东星河湾产品赏析2009.8产品，如何实现价值？》通过满足客户的需求从而实现价值星河湾的客户》他们通常被称为豪族、名流、新贵、或者精英、成功者，对自己的经济前景很看好。

他们可能是企业家、是技术精英、也可能是政要，可能是内地的富人。

他们有一个共同点就是：富有。

对他们来说，房子不仅仅是居所，更是他们的名片，用来宣告自身的价值，他们需要的是身份的认同。

价值认同感身份的象征升值潜力楼盘的综合素质生活的品位富人聚居的社区以居住为名片不仅是产品更是作品精雕细琢，十年的沉淀奢侈品跨界合作客户需求的：星河湾能给予的：客户需求涵盖两方面的价值根据客户需求，星河湾偏重的是感知价值星河湾，豪宅缔造者，侧重感知价值塑造！星河湾感知价值体系星河湾，给业主打造的不仅是单一区域的豪宅产品而是通过完整社区营造为业主提供高端的生活与社交平台！那么，星河湾如何打造社区整体感？》功能完善和在此基础上的整体感打造是关键。

社区价值体系以高品质配套完善社区功能系统，强调社区价值》完整配套星河湾的完善之处在于：不仅有住宅街区、物业、商业街等生活要素，也包括学校等教育配套，和五星级酒店及会所配套等跨界生活平台。

完善居住、生活、社交各个方面，使星河湾跨越“楼盘”形成社区浦东星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务。

通过顶级品牌入驻，进一步强化跨界营销以及生活方式、交流平台的塑造。

管理标准：引入五星级酒店独有的“金钥匙”服务体系“金钥匙”的原型是十九世纪初期欧洲酒店的“委托代办”（Concierge）。

“金钥匙”的本质内涵就是酒店的委托代办服务机构，演变到今天，已经是对具有国际金钥匙组织会员资格的饭店的礼宾部职员的特殊称谓。

“金钥匙”已成为世界各国高星级酒店服务水准的形象代表。

一个酒店加入了金钥匙组织，就等于在国际酒店行业获得了一席之地，就可显示不同凡响的身价。

酒店的礼宾人员若获得“金钥匙”资格，他也会倍感自豪。