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2015年土地估价师：土地估价实务课件与作业(20)考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、剩余法是根据来估算土地价格的一种估价方法．(2000年真题)A：房地产开发预期总价格与总支出的差额B：房地产开发的总收益C：房地产的年租收入D：房地产的建造总成本和总利润E：合法性2、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对的比较。
A：产品的市场价格与生产价格B：产品的生产价格与社会平均价格C：边际产品价格与生产要素价格D：产品的社会平均价格与生产要素价格E：时间因素3、下列说法中，正确的是。
A：权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同，权重是一个因素对土地质量影响程度的体现B：定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异C：按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀地域，它是各定级因素分值计算的基础，也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起着纽带作用D：土地质量是土地级别的综合反映E：合法性4、下列不适于利用市场法评估的房地产类型为__。
A．商品房B．旅馆C．写字楼D．学校5、B县A房地产开发公司将其在W市C县县城开发建设的商品房预售给王某，按照《土地登汜规则(修正)》规定，商品房预售，A房地产开发公司应当在该预售合同签订后三十日内，将预售合同向__部门登记备案。
A．B县人民政府房产管理部门B．B县人民政府土地管理部门C．C县人民政府房产管理部门D．C县人民政府土地管理部门E．W市人民政府房产管理部门6、采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了。
【2004年考试真题】A：预测原则和替代原则B：供求原则和协调原则C：预测原则和最有效使用原则D：竞争原则和贡献原则E：时间因素7、某城市四级工业用地基准地价为300元／㎡，设定的土地开发状况为“四通一平”(通上水通下水、通电、通信和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40元／㎡、30元／㎡．若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到元／㎡。
土地估价实务-13(总分100, 做题时间150分钟)一、单项选择题(30题，题号1～30，共l5分。
每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有l个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
评分说明：每题0．5分，选错不得分，不倒扣分)1.下列不属于影响土地价格的社会因素的是（）。
SSS_SINGLE_SELA 政治安定状况B 社会治安状况C 城市规划D 房地产投机该题您未回答:х该问题分值: 0.5答案:C2.区域因素不指土地所在地区的（）条件。
SSS_SINGLE_SELA 自然B 人文C 社会D 经济该题您未回答:х该问题分值: 0.5答案:B3.关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是（）。
SSS_SINGLE_SELA 估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料B 估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方C 土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方D 估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容该题您未回答:х该问题分值: 0.5答案:A4.与道路有关但不体现土地通达度的要素是道路的（）。
SSS_SINGLE_SELA 类型B 影响距离C 数量D 相对位置该题您未回答:х该问题分值: 0.5答案:B5.支路以下道路的影响距离，一般按市内道路的疏密状况，确定在（）km之间。
SSS_SINGLE_SELA 0．2～0．5B 0．3～0．6C 0．5～0．9D 0．3～0．7该题您未回答:х该问题分值: 0.5答案:D6.指数与道路作用或车流量大小（）。
SSS_SINGLE_SELA 成正比关系B 成反比关系C 无关D 成非线性关系该题您未回答:х该问题分值: 0.5答案:A7.在城市建设中，如建立一个市级商服中心，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地理论的中心地体系为（）体系。
第一讲土地估价实务概述《土地估价实务》是土地估价师考试的重要科目之一，分数为200分，占土地估价师考试总分的30％。
《土地估价实务》没有具体的参考书籍，但它是《土地估价理论与方法》、《土地管理与基础》及《土地估价相关经济理论与方法》的综合，旨在考察应试者对各科知识的综合应用。
应试者在复习过程中应注意将各科知识有机结合，融会贯通。
《土地估价实务》试题包括综合计算题、案例综合分析题和土地估价报告改错三种类型。
(一)综合计算题该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。
解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。
通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。
应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。
但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。
解答该类题目的一般步骤如下：第一，审题。
审题时需明确题目要求和给出的已知条件，注意各已知条件的单位，注意各因素比较的基准等，并注意所给条件中哪些是有用的，哪些是用来迷惑应试者的，以防用错。
同时，应试者还必须弄清以下几个时点，即土地使用权取得时点、建筑开工、竣工时点、建筑物出售、出租时点、各类投资集中投入时点、土地估价时点，最好将各时点标注在时间轴上。
第二，确定解题方法和解题思路。
通过审题，明确了题目要求和已知条件，便可确定以哪种估价方法为主线，并根据该方法中用到的未知条件确定需借助的其他方法。
第六讲剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：1（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格2（2）确定具体开发项目的预期利润3（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：V = A – ( B + C ) V—购置开发场地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格= 房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围1（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
2（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A. 待开发土地的估价B. 待拆迁改造的再开发房地产的估价C. 仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D. 现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序1（1）查清待估宗地的基本情况；2（2）确定土地的最佳开发利用方式；3（3）估计开发完成后的不动产总价；4（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。
2、各道程序的内容与方法5（1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况6（2）确定最佳的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。
辅导内容：
综合计算题辅导（3）
一、2000年综合计算题第2小题解析
题目与解题过程详见试题汇编
试题难点：
本题旨在综合考察如何采用市场比较法评估土地价格，难点在于如何选择案例、如何统一交易价格基础、如何进行修正、如何估算最终价格等。
常见问题：
1、案例选择错误；
2、没有进行楼面地价修正；
3、没有将租赁案例的土地租金还原为土地价格；
4、没有进行开发程度调整；
5、年期修正、期日修正、容积率修正、区域因素和个别因素修正错误；
6、最终价格计算错误。
二、2002年综合计算题解析
题目与解题过程详见试题汇编
试题难点：
1、确定评估思路；
2、利用成本逼近法时利息的计算；
3、承租土地使用权价格的测算。
常见问题：
1、缺少评估思路或思路叙述不清；
2、利用成本逼近法测算地价出错；
3、使用市场比较法时条件指数取值错误；
4、土地开发程度修正出错；
5、承租土地使用权价格测算错误。
详细情况
一、简答题:
1、题目：
某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权，出让年限为50年，该地块规划为综合，容积率为3。
该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。
2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。
如以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问可贷多少款？（保留小数点后一位数）
项目其他资料如下：
1、该大楼1-3层为商铺，建筑面积为5000平方米，上面为写字楼。
2、大楼开发周期预期为3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼，另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工，月租金为150元/平方米。
其余用于对外出租，预计出租率为90%。
4、据调查，目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米，写字楼租金每月100元/平方米。
房屋出租年经营费用中，管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，税金为租金的12%，保险费为建安造价的千分之二。
项目投资回报率取建安造价的30%。
建筑物经济耐用年限为70年，残值率为3%。
当地土地还原率为6%，综合还原率为8%，银行贷款利率为8%。
你的答案：
标准答案：解题：
（一）解题思路
1、运用收益还原法估算房地合一的房地产价格；
2、运用剩余法估算土地价格；
3、根据贷款要求推算可以贷款的额度。
（二）本题应用的主要公式
1、收益还原法涉及的主要公式：
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用
年出租总收入=商铺年出租总收入+写字楼年出租总收入
年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧
年折旧=建安造价/按土地剩余使用权年限计算的折旧期
采用收益还原法计算房地产价格公式（略）
2、剩余法涉及的主要公式：
地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
3、可抵押贷款额计算涉及的主要公式：
可抵押贷款额=地价×可贷款比例
（三）计算步骤
1、应用收益还原法测算房地产总价
（1）计算年出租总收入
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=10000×3=30000（平方米）
商铺建筑面积=5000（平方米）
写字楼建筑面积=30000-5000=25000（平方米）
商铺年出租收入=200×12×（1000+4000×90%）=1104（万元）
写字楼年出租收入=100×12×（5000+20000×90%）=2760（万元）
年出租总收入=商铺年出租收入+写字楼年出租收入=3864（万元）
（2）计算年房地费用
年管理费=年租金×10%=3864×10%=386.4（万元）
年维修费=年租金×8%=3864×8%=309.1（万元）
年保险费=建安造价×千分之二=3000×30000×0.002=18（万元）年税金=年租金×12%=3864×12%=463.7（万元）
年折旧=建安造价/46=195.7（万元）
年房地费用合计=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9（万元）（3）计算年房地纯收益
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2491.1（万元）
本题分数：150.00 本题得分：1 回答情况：错误
解析：。
