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第6章 市场法及其运用

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第六章收益法

第六章收益法
[解] 该宗房地产的收益价格计算如下： V=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+3 0/(1+10%)5+35/[10%*(1+10%)5*[1-1/(1+10%)38-5] ＝ 300．86(万元)
第六章 收益法
6．2．4 净收益按一定数额递增的公式 净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限
第六章 收益法
6．1．2 收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定
房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的 因素。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该 价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大 小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就 越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠， 房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限 的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高， 反之就越低。
③收益年限为有限年n，且n≤A/b+1。
6．2．6 净收益按一定比率递增的公式
净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二
是 收益年限为无限年。
6．2．6．1 收益年限为有限年的公式 V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}
式中 g——净收益逐年递增的比率，如净收益未来第1年为A，则未来第2年
此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报酬率不等于零为 h③收益年限为有限年”。 6．2．7．2 收益年限为无限年的公式
V=A/(Y+g) 此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报 酬率大于零为Y；③收益年限”为无限年。

实务篇 第6章 机器设备评估

实务篇 第6章 机器设备评估
器设备评估观场工作的 核心和重点。
包括技术鉴定、使用 情况鉴定、质量鉴定 及磨损程度鉴定等
01.05.2021
第二节 成本法在机器设备评估中的应用
成本法是通过估算被评估机器设备的重置 成本和各种贬值，用重置成本扣减各种贬 值作为资产评估价值的一种方法。
它是机器设备评估中最常使用的一种方法。
01.05.2021
01.05.2021
2．观察法的基本思路及过程
首先确定和划分不同档次成新率的标准。 简便易行的办法是“先定两头”；
然后再根据设备评估的精细程度要求，在 全新设备与报废设备之间设若干档次，并 规定不同档次的经济技术参数标准。
下表是一张机器设备成新率评估参考表。
01.05.2021
机器设备成新率评估参考表
（1）机器设备属于固定资产，具有固定资产单 价高、使用时间长的特点；----评估时，主要以 单台、单件（套）为评估对象。
（2）机器设备属于有形资产，但常常兼含无形 资产的价值；
01.05.2021
（3）机器设备属于动产，可移动、分布广， 情况复杂；------防漏评、重评。
（4）机器设备的价值补偿和实物补偿不同时 进行；------评估时，不能单依靠设备价值转移 确定成新率，还应考虑设备的补偿和使用情况， 通过技术检测手段来确定其损耗。
一、基本公式
实体性贬值
机器设 机器设备评估值＝ 备重置 —
成本
功能性贬值 经济性贬值
01.05.2021
或
＝
机器设备 重置成本
×
综合成新率
成本法的适用范围
1．继续使用前提下的机器设备评估； 2．继续使用前提下不具有独立获利
能力的单台设备或其他设备的评估； 3、非继续使用前提下，需要作成本

2022年资产评估师《资产评估基础》考试大纲

2022年资产评估师《资产评估基础》考试大纲

2022年资产评估师《资产评估基础》考试大纲2022年资产评估师职业资格全国统一考试大纲《资产评估基础》第一章资产评估概述一、考试目的考查考生对资产评估及其原则和特点的理解程度，以及对我国资产评估进展状况的了解状况。

二、考试内容及要求（一）把握的内容1.资产及资产评估。

2.资产评估的经济技术原则。

（二）熟识的内容1.资产评估的特点。

2.资产评估的工作原则。

（三）了解的内容1.我国资产评估行业进展历史及特点。

2.我国资产评估在市场经济中的地位和作用。

其次章资产评估的基础理论一、考试目的考查考生对劳动价值论、效用价值论、供求理论、市场结构理论、有效市场理论等资产评估基础理论的把握状况，以及对相关理论基本原理和主要学问点的应用力量。

二、考试内容及要求（一）把握的内容1.劳动价值论的使用价值和价值、商品的价值规律。

2.效用价值论的效用和边际效用递减规律。

3.需求及影响需求的因素。

4.供应及影响供应的因素。

5.均衡价格、供求定理。

6.市场结构的划分。

7.有效市场的形态。

（二）熟识的内容1.劳动的二重性原理、商品价值量的确定。

2.效用价值论中商品价值的来源、价值量的确定、价格形成的基本规律。

3.需求函数、需求表及需求曲线。

4.供应函数、供应表与供应曲线。

5.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场、完全垄断市场的特征及条件。

6.有效市场假说的前提条件及检验。

（三）了解的内容1.劳动价值论的理论进展过程，对劳动价值论的熟悉。

2.效用价值论的理论产生进展过程，对效用价值论的熟悉。

3.需求关系的特别情形。

4.市场均衡、局部均衡及一般均衡。

5.完全竞争市场、垄断竞争市场、完全垄断市场的需求与均衡。

6.寡头垄断市场和完全垄断市场的形成缘由，寡头垄断市场的分类及典型模型。

7.有效市场理论的形成及主要作用，有效市场理论的局限。

8.资本市场的内在效率和外在效率。

第三章资产评估法律制度与准则一、考试目的考查考生对资产评估法的主要内容、资产评估行业监管体系、国有资产评估管理制度，以及我国资产评估准则框架体系的把握状况。

房地产估价第六章市场法习题参考答案

房地产估价第六章市场法习题参考答案

８、可比实例的交易类型应与（ A ）吻合
Ａ、估价目的 Ｂ、估价时点
Ｃ、估价对象 Ｄ、估价方法
９、为抵押、抵债目的的估价，应选取（ C ）的交易实例为可比实
例。
Ａ、抵押、抵债 Ｂ、类似
Ｃ、一般买卖 Ｄ、市场交际成交
8、 不同使用性质的房地产，在进行区位状况和实物状况的调整时，其调整 的内容及权重应相 同。 （ X ）
9、 如果某宗交易实例的成交价格不是正常的，则不能选为可比实 例。 （ X ）
10、 有利害关系人之间的交易，其成交价格通常低于正常市场价格。 （ X ）
15、 市场状况调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。 √ ）
16、 在百分率中，房地产状况调整系数应以估价对象的房地产状况为基准来确 定。
（ X ） 17、 间接比较调整是指将可比实例的房地产状况、估价对象的房地 产状况均与设想的标准房地产状况进行逐项比较打分，求得修 正系数。 （ √ ） 18、 经过了交易情况修正、市场状态调整、房地产状况调整后，就 把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产的 客观合理价格。 （ √ ）
Ａ、买卖双方缴纳 Ｂ、买方缴纳
Ｃ、卖方缴纳 Ｄ、买卖双方各自
缴纳自己
７、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（ C ）。
Ａ、应与该宗土地的面积相等
Ｂ、可大于或小于该宗土地的面积
Ｃ、应与该宗土地的面积近似
Ｄ、应与该宗土地的面积保持一定差距
三、计算题 1、 有甲、乙两宗交易实例： 甲：建筑面积130m2，成交总价50万元人民币，首付10万元，第二期 于半年后付20万元，余款20万元于一年后付清，年利率为5%。 乙：使用面积1800ft2，成交总价10.8万美元。

房地产估价师《理论与方法》考试大纲

房地产估价师《理论与方法》考试大纲

房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。

下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。

希望对大家有所帮助。

第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。

第6章资产评估无形资产的评估ppt课件

第6章资产评估无形资产的评估ppt课件

三、知识产权无形资产
（一）专利资产 1. 专利权、专利技术、专利资产 专利权：法律在一定时期内授予发明创造者或其权利继受者独占使用其发明创造的 权利。 专利技术：专利权的客体，包括：发明专利、实用新型专利、外观设计专利。 专利资产：权利人拥有或控制的，能持续发挥作用并且能带来经济利益的专利权益。
具体包括（8+1）： （1）文字作品；（2）口述作品；（3）音乐、戏剧、曲艺、舞蹈、杂技艺术作品；（4）美术、建筑作品； （5）摄影作品；（6）电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品；（7）工程设计图、产品设计图、 地图、示意图等图形作品和模型作品；（8）计算机软件；（9）法律、行政法规规定的其他作品。
（1）将企业现金流分配至最小业务单元。 （2）扣减最小业务单元中其他各类资产贡献的现金流。 （3）剩余部分即为目标无形资产贡献的现金流。
三、无形资产现金流分析
（一）许可费用节约法（ relief-from-royalty method, royalty savings method ） 由于拥有目标无形资产而不必支付使用许可证费用，从而产生的成本节约额。 许可费节约额 = 营业收入 * 营业收入许可费率
产品范围 产品地域范围
2、识别目标无形资产的贡献
产品获利能力（市场需求、生命周期、竞争状况） 被评估资产的贡献
3、明确“对谁的价值”
无形资产使用者 无形资产应用场景
二、收益法的评估模型
收益途径分析中只包含直接由目标无形资产创造的收益。 无形资产可以通过以下方式创造收益： • 使用无形资产(使用收益) • 拥有无形资产(所有权收益) 无形资产创造的收益额可以通过以下三种途径计量： • 计算许可收益 (Royalty) • 计算增量收益 (Premium Profits) • 计算剩余收益 (Excess Earnings)

第六章市场比较法

▲对于实例B，如2年中房地产市场比较平稳，也可以作为可比实例。当以上7点 原则选取不到3——10可比实例时，则要放宽限度。
把握估价对象所在地的正常的房地产市场 价格行情，保障评估出的估价对象价值不 会超出合理的范围；
选择出符合一定数量和质量要求的可比实 例，保障根据这些可比实例评估出的估价 对象价值更加精准而不会出现较大误差。
二、搜集交易实例的途径
搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有: (1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。 (2)向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促
第三节 选取可比实例
一、选取可比实例的必要性
从交易实例中选取符合一定条件的交易实例 作为参照比较的交易实例。
——将这些符合一定条件、可以作为参照比 较的交易实例称为可比实例。
二、选取可比实例的要求
(一)选取可比实例的数量要求
从理论上讲，选取的可比实例越多越好。 从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不
·············
成交日期
续表
权益因素 交易情况说明
名称 坐落 卖方 买方 成交价格 付款方式
土地性质、使用期限 房产产权情况
货币种类
坐落位置图
资料来源
调查日期
成交日期 建筑平面图 调查人员
三、搜集交易实例的要求
搜集内容完整、真实的交易实例,一般包括： ①交易实例房地产的基本状况，例如
名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、 土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、 周围环境景观等；
①实际交易情况与正常交易情况不同；
②成交日期与估价时点不同(本质上是这两个时
间上的房地产市场状况不同)；
③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况
不同。

第六章：相对估值法


rg P0 EPS0

EPS0 (1 g )n bn (1 g n ) ( r g n )(1 r ) n


(1 g )n b1 (1 g )[1 ] (1 r )n
rg

bn (1 g )n (1 g n ) ( r g n )(1 r ) n
例:招商银行2011年4月8日，招商银行上市5年后2007-2010年的 平均ROE为21.095%，考虑到国内宏观政策趋紧，国外银行的平 均ROE约为15%，我们将今后5年的平均ROE设定为20%，则前5 年的股息增长率为20%×（1-26.62%）=14.676%，5年后ROE 下降为15%，假设股息增长率为10%，则5年后的平均股利支付比 率为1-10%/15%=33.33%。
权益乘数：是一个反映公司股东对公司剩余财产要求权的财 务指标，通常也被称为市场价值或者价格，只与股东权益相 关。典型：PE、PB。
公司乘数和权益乘数比较：
（1）若公司不存在财务杠杆，则公司价值等于权益价值； （2）公司乘数的优点：首先，公司乘数注重公司的整体状 况；其次，公司乘数受到资本结构差异的影响小；最后， 使用了受会计政策影响程度较小的财务指标，不必对数据 进行太大的调整。
（1）为了对公司的价值进行评估，首先需要选定一个适当的财务指标； （2）收集估值的计算公式中所需要的相关数据；
（3）如有必要，对收集的数据进行调整；
（4）将数据代入计算公式，得到基本乘数； （5）估算公司内在价值。
相对乘数计算过程： （1）为了对公司价值评估，首先需要选定一个适当的财务指标； （2）收集所需要的同类公司或者行业平均水平数据； （3）根据公司间的差异对数据的影响，对数据进行必要的调整； （4）计算行业或可比公司的价值与被选定财务指标之间的比率； （5）将计算得出的比率乘以选定的财务指标，估算公司的价值。 2、公司乘数、权益乘数 公司乘数反映的是整个公司所具有的价值，是一个与所有对 公司财产享有要求权的主体有关的财务指标。典型的乘数： 公司价值/销售额；公司价值/EBITDA。

第6章 资产评估途径与方法


(2)市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础, 考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面 的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的 规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价 值的方法。用数学式表达：
资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)
(6-3)
此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在 交易条件等方面差异的情况。
资产评估价值=20×150%=30(万元)
则其市价接近于30万元。
②市盈率倍数法
市盈率乘数法则主要适用于整体企业的 评估。市盈率乘数法是以参照物(企业)的市 盈 率 作 为 乘 数 ( 倍 数 ), 以 此 乘 数 与 评 估 对 象 (企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价 值的方法。用数学式表达：
评估对象价值 10 (90 120）0.7 8.18(万元)
由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
(4)价格指数调整法
价格指数调整法是以参照物成交价格 为基础,考虑参照物的成交时间与评估对象 的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的 影响,利用价格指数调整估算评估对象价值 的方法。其计算公式为：
第二，评估结论是在基础上经过对比分析调 整得出的，而作为成本途径中的具体方法的使用 前提与作为市场途径中的具体方法并不完全相同。
2）间接比较法
间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。 该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标 准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准） 作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项 与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的 分值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估 对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得 评估对象价值的一类评估方法。
(1）现行市价法 （2）市价折扣法 （3）功能价值类比法。 （4）价格指数调整法（亦称物价指数法） （5）成新率价格调整法 （6）市场售价类比法 （7）价值比率法

第6章-建设项目的建设规模评估

第六章 建设项目的建设规模评估
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6.1 建设项目规模评估概述
6.1.1 建设项目规模概述
项目建设规模也称项目生产规模，是指项目设定 的正常生产营运年份可能达到的生产能力或者使用效益， 一般是指项目的生产规模，更具体地说是指项目的设计生 产量。
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对工业项目来说，生产规模一般是指在一定生产技术 条件下，在一定时间内可能生产某种产品的最大生产能力， 即在正常情况下，拟建项目可能达到的最大年产量或产值, 产量和生产能力通常按年计算，以实物量或标准实物量表 示；有些企业使用原材料的成份对产量或生产能力有较大 影响时，其产量和生产能力可以用能加工处理的原材料数 量来表示；有的企业用装机容量(如发电厂)、设备能力 (如毛纺厂)来表示其产量和生产能力；有的企业产品种类 繁多，差异性较大，一般可换算成标准实物量来表示产量 或生产能力。
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年生产费用比较法事先需要确定的主要内容包括： 1)在确定设备利用率的基础上，计算确定其年生产
能力(即规模)。 2)确定运营过程中所需的各种消耗定额。 3)确定成本分析中的各项费用。包括直接消耗费用
和间接消耗费用。 4)计算成本的资金时间价值。建设项目都有一个建
设和运行过程，资金的投入和占用也有时间上的差异，这 对于比较初始投入资金数额差别很大的方案，有很大的影 响，所以需要作成本的动态分析。
盈利三者之间都呈线性的函数关系。可以通过图解法绘制 盈亏平衡图，分析产量、成本和盈利的关系,找出盈亏平衡 点。
C，S
S销售收入
BEP
C总成本
C可变成本
C固定成本
0
Q* Q′ Q
图6.1 线性盈亏平衡分析图 平衡点（BEP） C。
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已知：
（1）假设当时人民币的年利率为8％； （2）假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于 7.7395元人民币 （3）以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例房地产(或该类房地 产)的建筑面积与使用面积的关系为1平方英 尺建筑面积等于0.75平 方英尺使用面积
[例6-2]解：
1．统一付款方式。
适用条件：在估价时点的近期有较多的类似房 地产的交易 运用市场法估价需要消除以下三方面的不同所 造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地 产的客观合理价值的差异：


1）实际交易情况与正常交易情况不同；（交易情况修 正） 2）成交日期与估价时点不同（本质上是这两个时间上 房地产市场状况不同）（市场状况修正） 3）可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同 （房地产状况修正）

市场法的其他用途


市场法中比较分析的原理和方法，也可用于房地产市 场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价 格、房地产价格各个构成部分、经营收入、运营费用、 空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开 发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。
四、市场法的操作步骤
1、搜集交易实例 2、选取可比实例 3、对可比实例的成交价格进行适当 的处理。（包括：价格换算、价格 修正和价格调整。） 4．求出比准价格。
3.
统一面积内涵和单位
（1）统一面积内涵；

按建筑面积、套内建筑面积或使用面积计价，其换算如下：
建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积／建筑面积
建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积／建筑面积 套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积／套内建筑面积

（2）统一面积单位。

在面积单位方面，中国内地通常采用平方米(还采用公顷、亩)， 中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区 和日本、韩国一般采用坪。 1公顷=10 000平方米 1亩=666．67平方米 1平方英尺=0．09290304平方米 1坪=3．30579平方米 将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价 格如下： 平方米下的价格=亩下的价格/666．67 平方米下的价格=公顷下的价格/l0000 平方米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304 平方米下的价格=坪下的价格/3.30579
三、市场法适用的对象和条件

适用对象：同种类型的数量较多且经常发生交 易的房地产。例如：



住宅。特别是存量成套住宅，数量多，可比性好 写字楼 商铺 标准厂房 房地产开发用地

难以采用市场法估价的：

数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博 物馆、教堂、寺庙、古建筑等 很少发生交易的房地产。如学校、医院、行政办公楼 可比性很差的房地产，例如在建工程
1、带有债权债务的房地产
例如，估价对象是“干净”的房地产，选取的交易
实例是设立了抵押权，有拖欠建设工程款，或者由买 方代付卖方欠缴的水费、电费等欠缴费用的交易实例； 或者相反。
在该种情况下，统一房地产范围一般是统一到不带债
权债务的房地产范围，并利用公式对价格进行换算：
房地产价格= 带有债权债务的房地产价格 – 债权 – 债务
选取的可比实例规模一般应在估价对象规模0.5—2范围
内。即：
0 .5 可比实例规模 估价对象规模 2
（二）选取可比实例的具体要求
4．可比实例的档次应与估价对象的档次相当。
5．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指大类建筑结构，如能做到小类建筑结构也
相同更好。大类建筑结构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混 凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构。
6．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。 7．可比实例的成交日期应与估价时点接近。
一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上
的不宜采用。
（二）选取可比实例的具体要求
8.
可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
交易类型主要有一般买卖、拍卖、租赁、土地使
用权协议出让等。属于上述目的的估价，应选取相 对应的交易类型的交易实例作为可比实例。为抵押、 抵债、房屋拆迂目的的估价，应选取一般买卖的交 易实例为可比实例。
5.
与房地产出售者或代理人等洽谈，获得房地产的要价 资料。
6.
二、搜集交易实例的要求
搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个 基本保证。搜集尽可能多的内容，包括：
1．交易双方的基本情况和交易目的。
2．交易实例房地产的基本状况：如坐落、用途、土
地状况、建筑物状况、周围环境、景现等。
具体而言，是选取一定数量、符合一定条件、 发生过交易的类似房地产，然后将他们与股价对 象进行比较，对他们的成交价格进行适当的处理 来求取估价对象价值的方法。
市场法的本质是以房地产的实际成交价格为 导向求取估价对象的价值。通常把市场法测算出 来的价值简称为比准价格。
二、市场法的理论依据
——房地产价格形成的替代原理。即同一 商品 在同一市场上具有相同的市场价格。所以估 价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产 的已知成交价格来求取。
的房地产范围，并利用公式对价格进行换算：
房地产价格= 含有非房地产成分的房地产价格 – 非房地 产成分的价格
若估价对象是含有非房地产成分的，在市场法最后
步骤求出了不含非房地产成分的房地产价值后，再加 上非房地产成分的价值，就可得到估价对象的价值。
3、房地产实物范围不同
例如，估价对象为土地，选取的交易实例是含有类
3．成交日期。 4．成交价格。 5．付款方式：包括一次付清、分期付款及比例、抵
押贷款比例、租金支付方式等内容。
6．交易情况：如交易税费的负担方式，有无特殊交
易情况等。
表6—1
房地产基本状况 名称
交易实例调查表
坐落
四至 规模 用途 权属 交易基本情况 卖方
买方
成交日期 成交价格
付款方式
房地产 状况 说明 位置图 实物状说明 权益状况说明
若估价对象带有债权债务的，在市场法最后步骤求
出了不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去 债务，就可得到估价对象的价值。
2、含有非房地产成分
例如，估价对象是“纯粹”的房地产，选取的交易
实例是附赠家具、家用电器、汽车等的房地产交易实 例，或者相反。
在该种情况下，统一房地产范围一般是统一到“纯粹”
第六章

市场法及其运用
市场法概述 搜集交易实例 选取可比实例 建立比较基准 交易情况修正 市场状况调整 求取比准价格 市场法总结与运用举例


第一节
市场法概述
一、市场法的含义 二、市场法的理论依据
三、市场法适用的估价对象和条件 四、市场法的操作步骤
一、市场法的概念
市场法（市场比较法、比较法）：


2. 统一币种和货币单位

不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的 日期时的汇率。通常情况下采用成交日期时的汇率， 但如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进 行了交易日期调整后的价格，应采用估价时点时的汇 率进行换算。汇率的取值一般采用国家外汇管理部门 公布的外汇牌价的卖出、买入的中间价。在统一货币 单位方面，人民币、美元、港币等，通常都采用 “元”。
正常价格。
（二）选取可比实例的具体质量要求
1．可比实例与估价对象处在同一地区或处于同一供
求范围内的类似地区。
2．可比实例应与估价对象的用途相同
。
用途主要指大类用途，如能做到小类用途也相同更好。
大类用途一般分为：(1)居住：(2)商业：(3)办公：(4)旅 馆；(5)工业；(6)农业等。
3．可比实例的规模应与估价对象的规模相当；
如果以在成交日期一次付清为基准，假设当时人民币的年 利率为8％，则 甲总价=16+32/（1+8%）0.5 +32/(1+8%）=76.422(万元 人民币) 乙总价=15(万美元)
2．统一价格单位
（1）统一价格表示单位，统一采用单价。 甲单价=764220/200=3 821.1(元人民币／平方米建筑面积) 乙单价=150000/2500=60(美元／平方英尺使用面积)
(2)统一币种和货币单位。 如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算 为人民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市 场汇率为1美元等于7.7395元人民币，则 甲单价=3 821.1(元人民币／平方米建筑面积) 乙单价=60×7.7395 = 464.37(元人民币／平方英尺使 用面积) (3)统一面积内涵。 如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例房地 产(或该类房地产)的建筑面积与使用面积的关系为 1平方英 尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积，则 甲单价=3 821.1(元人民币／平方米建筑面积) 乙单价=464.37×0.75=348.28(元人民币／平方英尺建 筑面积)

第二节

搜集交易实例
一、搜集交易实例的途径
1. 查阅政府有关部门的房地产交易等资料。 2. 查阅报刊上关于房地产租售的信息资料。
3. 参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集有 关信息资料。
向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司 法机关等调查了解有关房地产交易的情况。
4.
向房地产经济机构和房地产经纪人了解其促成交易的 房地产成交价格资料和有关交易情况。
9．可比实例的成交价格应是正常成交价格或能 够修正为正常成交价格。

第四节
建立比较基准
建立比较基准一般包括：
1、统一房地产范围 2、统一付款方式 3、统一价格单位
一、统一房地产范围