第6章 市场比较法讲解

市场比较法计算公式(一)市场比较法计算公式概述市场比较法是估算资产或企业价值的常用方法之一。

它基于市场上类似资产或企业的交易数据，通过对比和分析这些数据，来估算目标资产或企业的价值。

市场比较法的计算公式可以根据不同情况和需求有所不同。

以下列举了一些常见的市场比较法计算公式，并提供了相应的例子来解释说明。

市盈率法市盈率法是一种常见的市场比较法，适用于估算上市公司的价值。

它的公式如下：市盈率 = 市值 / 净利润例子：假设一家上市公司市值为1000万元，净利润为200万元，那么其市盈率为5倍。

市净率法市净率法用于估算公司的价值，尤其适用于估算金融行业的公司。

其公式如下：市净率 = 市值 / 净资产例子：假设一家公司市值为500万元，净资产为100万元，那么其市净率为5倍。

市销率法市销率法常用于估算营业收入较大且有较好盈利能力的公司的价值。

其公式如下：市销率 = 市值 / 年度销售额例子：假设一家公司市值为800万元，年度销售额为400万元，那么其市销率为2倍。

市现率法市现率法用于估算公司的价值，着重考虑公司的现金流情况。

其公式如下：市现率 = 市值 / 年度现金流量例子：假设一家公司市值为600万元，年度现金流量为300万元，那么其市现率为2倍。

市收率法市收率法常用于估算房地产或租赁行业的投资物业价值。

其公式如下：市收率 = 年度租金 / 物业市值例子：假设一栋房地产的市值为1000万元，年度租金为200万元，那么其市收率为20%。

注意：市场比较法的具体计算公式和应用场景可能会因不同行业和具体情况而有所差异。

在实际应用时，需要根据具体情况选择适合的计算公式，并结合市场的实际情况进行分析和判断。

以上是市场比较法的一些常见计算公式及解释说明。

通过对比和分析市场上类似资产或企业的交易数据，使用这些计算公式可以更准确地估算目标资产或企业的价值。

市场比较法在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估宗地在评估期日地价的一种方法。

（1）、比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：①用途相同②交易类型相同③属于正常交易④区域及个别条件相近⑤统一价格基础本次评估，选择了三个已交易案例，用途与待估宗地相同，以它们的价格作比较，结合影响商业用地地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。

案例A：北京市朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z8地块,位于朝阳区光华路CBD核心区，土地用途：商业，二级，土地面积8468平方米，建筑面积为150000平方米，容积率17.71，成交价格288000万元，成交日期为2011年7月8日，楼面单价19200元/建筑平方米。

案例B：北京市海淀区东升乡居住、商业项目,位于海淀区东升乡蓟门桥北，土地用途：商业，四级，土地面积34253.22平方米，建筑面积为104537平方米，容积率3.05，成交价格176000万元，成交日期为2010年3月15日，楼面单价16836元/建筑平方米。

案例C：北京市朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z9地块,位于朝阳区光华路CBD核心区，土地用途：商业，二级，土地面积7411平方米，建筑面积为120000平方米，容积率16.19，成交价格229200万元，成交日期为2011年7月8日，楼面单价19100元/建筑平方米。

（2）、根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有a、交易时间：确定地价指数b、土地级别：土地级别不同，土地价格也会有所差别c、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易d、区域因素：主要有商业繁华程度、交通便捷度、基础设施、公共配套设施、环境景观、周边物业性质等。

e、个别因素：主要有临街状况、宽深比、宗地形状。

市场比较法市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。

㈠基本公式P=F B X A X B X C X D X E式中：P:待估宗地价格；P B：比较实例价格；A:待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B:待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C:待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D:待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E:待估宗地使用年期修正指数/比较案例使用年期修正指数㈡估价过程⑴选择比较实例按照同一区域、用途相同、条件相似等估价规程规定的原则，选择近期成交实例，经过筛选选择具有可比性的 3 宗比较实例。

其基本情况如下: 比较实例 1:位于##市##镇##村，土地使用者为大连恒润丰佳业房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积 17432 平方米，容积率为 0.9 ，土地使用年期为 40 年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。

出让合同签订时间为 2013年 11 月 18日，交易类型为挂牌出让，成交价格 996万元，合土地单价 571元/ 平方米，交易情况公开正常交易。

（成交实例具体情况详见表 3.1.1 ）比较实例 2:位于##市三台乡三台村，土地使用者为大连宏润房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积为 27890平方米，容积率为 2.4 ，土地使用年期为 40 年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整），出让合同签订时间为 2013 年 12 月 30 日，交易类型为挂牌出让，成交价格 2568 万元，合土地单价 921 元/ 平方 1 欢迎下载米，交易情况公开正常交易。

（成交实例具体情况详见表3.1.1 ）比较实例3：位于##市泡崖乡泡崖村，土地使用者为赵宝志，用途为住宿餐饮用地，用地面积675平方米，容积率为3, 土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。

市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。

一、市场比较法的含义在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。

市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。

它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。

例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。

二、市场比较法适用的估价对象和条件（1）现行市价法。

当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

（2）市价折扣法。

市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

用数学式表达为：资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）（3）功能价值类比法（类比估价法）。

功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法：资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）（4）价格指数调整法（物价指数法）。

市场比较法4.1市场比较法的基本原理4.1.1市场比较法的概念市场比较法（market comparison approach，或sales comparison approach）又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法，交易案例比较法、现行市价法，是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

市场比较法的关键是选择类似房地产（similar property）。

类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

同一供求圈（cmparable search area）是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。

邻近地区是指待估房地产所隶属的地区，它一般以某一特定的用地类型为主要用地类型，且该类型在该地区内的空间分布是连续的；如：商业区、住宅区、工业区；类似地区是指与待估房地产所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况，但在空间上不连续的区域，如同为城市一级地的商业用地。

4.1.2市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。

市场经济中，经济主体的行为普遍追求效用最大化：即以最小的费用（代价），取得最大的利润（或效用）。

当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将会选择价格较低的商品；而当价格相同，效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。

这种选择行为的结果，是在效用均等的物品之间产生相同的价格。

替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同，条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，即：任何买者不会接受比市场上正常价格较高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场正常价格较低的成交价格，因此，我们在评估某一房地产的价格时，可以用类似房地产的已知交易价格，比较求得估价对象房地产的未知价格。

市场比较法名词解释
市场比较法也称市场法、比较法、现行市价法。

它是指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。

基本信息
中文名市场比较法
常用方法市场比较法
基本公式V=VB×A×B×D×E
特点技术上成熟、最贴切实际的估价方。

市场比较法市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

基本公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数1、可比实例选择实例A：市区路号房地产，来源为房地产三级市场正常成交实例，售价为14180 元/㎡，成交时间为2009 年3 月。

房地产所在小区有条公交线路经过，并设有公交站点，区域周围有成熟农贸市场、超市、医院、学校，为住户生活提供基本保障。

生活服务设施齐全，房屋为小高层，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西，通风好，建筑年代为2008 年5 月。

有物业管理公司实施管理。

实例B：市区路号房地产，来源为房地产三级市场正常成交实例，售价为14120 元/㎡，成交时间为2009 年3 月。

房地产所在小区周边有条公交线路,并设有公交站点。

此项目为4.5 万平方米大型生活法式社区，名家精心雕琢的法式建筑构建舒适生活之城，此项目为小高层，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西南，通风好，建筑年代为2008 年9 月。

有物业管理公司实施管理。

实例C：市区路号房地产，来源为房地产三级市场正常成交实例，销售均价为14060 元/㎡，成交时间为2009 年3 月。

附近有条公交线路经过，并设有公交站点，和周边楼盘共用的幼儿园、小学、商业中心等配套设施，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西南，通风好，建筑年代为2007 年10 月。

有物业管理公司实施管理。

实例A外观照片实例B外观照片实例C外观照片2、比较因素的选择。

A、住宅通过对房地产市场的分析，根据影响住宅房地产价格的主要因素确定比较因素。

结合估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次评估选择以下因素作为比较因素：（1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。