第六章 成本法估价概要

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土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+投资利息 C+开发利润D+税费E+土地增值收益F A=100000/666.67=150元/平米 B=250000000/1000000=250元/平米 C=A[（1+3%）4—1]+B×30%[（1+3%）3—1] + B×70%×[（1+3%）1—1]=31.0元/平米 D=（A+B）×10%=40元/平米 E=V×6.5%=0.065V F=（A+B+C+D）×10%=47.元/平米 代入公式：V=150.0+250+31.0+40+0.065V+47.1 求得V=554.1元/平米
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二、新开发土地的价格构成
（一）取得待开发土地的成本 1.土地使用权出让金 2.征地和房屋拆迁安置补偿费 3.有关土地取得的手续费及税金 （二）土地开发成本 （三）管理费用：前二者之和的百分比（3%— 5%） （四）投资利息：前三者的利息额 I=P[（1+i）n—1]
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三、新开发区宗地价格评估
新开发区土地平均单价=新开发区土地总价 /可转让土地面积
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第三节 新建房地产的成本法估价 一、公式
新建房地产价格=土地取得成本+土地开发 成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息 +销售税费+开发利润 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费 用+投资利息+销售税费+开发利润
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三、建筑物折旧
（一）概念 由于各种原因所造成的建筑物价值的损失，是建筑 物在估价时点时的市场价值与重新购建价格之间的 差额。 （二）建筑物的折旧因素 1.物质折旧：物质实体方面的磨损 2.功能折旧：由于消费观念更新、规划设计更新、 技术进步等原因引起的。 3.经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素所 造成的价值损失。
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（三）求取： 1.土地 可用市场比较法、收益还原法、基准地价修 正法等，也可采用成本法估价其重新开发成 本。
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2.建筑物：一般是通过工程造价估算的方法 （1）单位比较法：根据当地近期建成的类似建筑 物的单位面积造价或单位体积造价并加以适当的调 整来估算建筑物价格的方法。 优点：简单、迅速；缺点：比较粗略。 （2）分部分项法：以建筑物的各个独立构件或工 程的单位价格或成本为基础来估算重新购建价格。 （3）工料测量法：先估算建筑物所需各种材料、 设备的数量和人工时数，然后再根据同类物料的费 用标准，将各项费用相加得到建筑物重新购建成本。 比较详实，但费时费力。主要用于有特殊价值的 建筑物的估价。 （4）指数调整法：类似于市场比较法中的交易日 期修正。
第三章 成本法估价
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 成本法的概念 新开发土地的成本法估价 新建房地产成本法估价 旧房地产成本法估价 成本法运用
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第一节 成本法的概念
一、成本法的概念 求取估价对象在估价时点时的重新购建价格， 然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合 理价格或价值的方法。 原价法、合同法、加法、承包商法。 二、成本法的理论依据 卖方：生产费用价值论 买方：替代原理
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2.开发费用在开发期内分期投入。 例如：总投资600万元，开发期3年，第一 年年初投入50%，第二年均匀投入30%， 第三年均匀投入20%，同期银行贷款利率为 8%。则总投资的利息为 I=600×50%×[（1+8%）3—1]+ 600×30%[（1+8%）1.5—1] + 600×20%×[（1+8%）0.5—1] =104.65万元。
残值 率
0 0 2% 2% 6% 4% 3% 0
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全部或承重部分为钢混结构，含框架 生产50，受腐蚀生 大板与框架轻板结构等。 产35，非生产60 部分钢混，砖墙承重，外墙砖砌并水 生产40，受腐蚀生 泥涂料粉刷，有阳台，内部设备齐全 产30，非生产50 部分全 产30，非生产50 材料上等的砖木（石料）结构，有外 生产30，受腐蚀生 装修，内部设备完善的高级房屋。 产20，非生产40 结构正规，材料较好，没有外装修， 生产30，受腐蚀生 室内有上下水设备的普通砖木结构 产20，非生产40 结构简单，材料较差，室内无上下水 生产30，受腐蚀生 等设计，较低级的砖木结构房屋。 产20，非生产40 简易楼、平房、木板房、砖坯、土草 均为10年 房等。
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二、新建房地产的价格构成
（一）土地取得成本 （二）开发成本 1.土地开发成本 2.勘察设计费用 规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占 项目总投资的1-3%，水文地质勘探所需的费用根据所需工 作量结合收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。 3.建筑物建造成本（又称建设工程造价，包括建筑安装工 程费、公共配套设施费、基础设施建设费） （三）管理费用（经济适用2%） （四）投资利息 （五）销售税费 （六）开发利润（经济适用房3%）
C N
或
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1 R 则建筑物的现值为 VB C - X t C(1 t) N
VB C(1 - dt)
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结构 等级 钢结 构 钢混 结构 砖混 一等 砖混 二等 砖木 一等 砖木 二等 砖木 三等 简易 结构
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等级标准 全部或承重部分为钢结构
耐用年限 生产70，受腐蚀生 产50，非生产80
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（五）销售税费：售价的一定比例
销售费用（广告宣传、销售代理费等） 销售税金及附加（营业税、城市维护建 设税、教育税附加等） 其它应由卖方负担的交易手续费等
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（六）开发利润：正常条件下开发商所能获得的 平均利润 ，需事先估算。前三者之和乘以投资利润率。 直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本 +开发成本） 投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开 发成本+管理费用） 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开 发成本+管理费用+投资利息+销售费用） 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产 价值
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三、成本法适用范围 1.无交易、无收益的房地产估价 2.特殊目的的房地产估价 3.特殊建造的房地产 4.狭小市场上的房地产 5.市场比较法中的修正计算
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第二节 新开发土地的成本法估价 一、计算公式
新开发土地价格= 取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理 费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地 增值收益
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利息的计算
土地取得费一般是一次性付清，计息期从支付 时间到开发完成时间。 土地开发费的计息： 1.开发费用在整个开发期内均匀投入：为了计 算方便，看成是将全部投资集中在开发期的中间时 点一次性投入。 例如：总投资为550万元，开发期为1年，投资在1 年内均匀投入，同期银行贷款利率为8% ，则利息 为： I=550[（1+8%）0.5—1]=21.58万元
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（七）土地增值收益 用除了销售税费之外的其余五项乘以增值 收益率
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现金流量图
期末惯例法：将发生在计息周期期间的现 金流看成是在周期末发生。 现金流量图：反映项目在计算期内流入和 流出的现金活动的简化图示。
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某土地、安置、拆迁及青苗补助费等为每亩 10万元，征地中发生的其他费用平均每亩3 万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。 土地开发周期为2年，土地征用等费用在开发 初期投入，土地开发费用第一年均匀投入 30%，其余在第二年均匀投入。年贷款利率 为6%，按半年计息。当地土地开发投资的 回报率一般为征地费及开发成本之和的10%， 转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增 值收益率为10%。评估一下土地的价格。
2.余额递减法：定率法，每年的折旧率相等。所以年折旧额 是递减的，是一种加速折旧方法。 设折旧率为d，则 第i年的折旧额为
D i C1 d d
i 1
第i年的折旧总额为
X i C[1 - 1 d ]d
i
第i年末的残余价值为 L C1 d i i 当i=N时，即到建筑物的耐用年限终了时，残余价值就是 建筑物的残值，有： L=C（1—d）N 由此得到：
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某新建房地产，土地面积20000平米，建筑 面积50000平米。现时土地重新取得价格为 3000元/平米。建筑物建造的建安成本为1800元 /平米，管理费用为建安成本的3%。该房地产开 发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期， 土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理 费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均 匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产 价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试 评估该房地产的总价与单价。 解：
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（三）求取方法：
1.直线折旧法：定额法：在房地产的耐用年限期间， 每年的折旧额相等。 CL D 每年折旧额的计算公式： i
C1 - R 设R为残值率，则 D i N
d
N
例题课本106页例6-1
折旧率d为每年的折旧额与重新购建价格的比率， 则 D 1 R
C(1 R) t 已经使用t年的建筑物的折旧总额为 X t N
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第四节 旧房地产的成本法估价 一、计算公式