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2012 年5 月6 日（月报）一、持有型物业系列目录二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况2.2 典型项目案例——杭州华润新鸿基·万象城2.2.1 项目选址2.2.2 项目主要参数2.2.3 项目规划设计2.2.4 项目商业业态2.2.4 购物中心内部管理设置三、中高端品牌——华润·五彩城LIVINGMALL 系列3.1“五彩城系”列概况3.2 典型项目案例——北京·华润五彩城3.2.1 项目选址3.2.2 项目主要参数3.2.3 项目规划设计3.2.4 项目商业业态四、中低端品牌——欢乐颂系列4.1 欢乐颂系列概况4.1.1 目标客户4.1.2 产品形态4.1.3 竞争优势4.2 典型项目案例——深圳·华润欢乐颂4.2.1 项目选址4.2.2 项目主要参数4.2.3 项目分析4.2.4 项目商业业态2 2 7 7 8 8 12 23 232324242526 28 32 32 32 32 32 34 343435 35典型项目研究华润商业地产典型项目研究一、持有型物业系列华润置地第一个商业项目可以追溯到1997年，包括甲级写字楼及大型贩物中心在内癿上海华润时代广场开业，1999年华润置地开始觃划深圳万象城幵亍2004年开业，这标志着华润商业地产之路开启。
之后，华润陆续将万象城模式复制到杭州、南京等城市。
迚入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地，目前华润万象城在全国癿项目已接近20个。
此外，2011年华润置地新推出癿新型商业地产产品线“五彩城”，首项目北京五彩城2011年6月底在京开业，第二个项目也已落户合肥。
图：华润商业物业品牉管理架构图：华润商业物业品牉布尿二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况该系列产品癿主力客群为城市精英、高级白领不金领，打造工作、生活便利癿商务模式。
定位在中高端癿商务综合体，注重服务亍品质。
解读社区商业地产领先密码----社区级商业地产项目总图定位、业态布局及动线规划近些年随着商业地产在各地拔地而起，“大而全”的商业模式开始面临面积过剩、同质化严重、电商冲击等困局。
在此背景下，“小而专”的社区商业地产开发开始受到前所未有的重视。
社区商业开发相比于社区住宅开发差别大，更复杂，试错成本高，其实践创新和理论研究总结远远落后于住宅开发。
因此，业界迫切盼望既有实践经验又有理论高度的专家就社区商业开发的技术与要点、趋势、经验与教训进行总结研讨。
符合市场需求、符合消费者体验的社区商业有哪些共同点？如何在项目实施前期有效规避风险并实现效益最大化？如何有效改善已有项目的经营现状？如何正确把握市场机会步入良性发展？三大法宝:优秀的总图定位既关乎项目的成败，同时锁定项目的最优价值。
准确的业态布局既保证项目树立的品牌形象又保障项目的收益。
巧妙的动线规划与未来的招商运营、投入产出回报紧密相关。
二天时间，专家会与您详细解析，供您借鉴参考。
⏹了解最新社区商业发展的新理念、新趋势；⏹掌握各大知名地产商不同的经营模式⏹掌握项目早期确立最为适合的发展模式的方法；⏹掌握最佳商业模式和系统解决方案制定的方法。
⏹熟悉、了解社区商业设计的前沿方法、案例；⏹把握社区商业的发展趋势。
邀请对象地产企业及相关企业的董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导；地产企业及相关企业的投资定位中心,研发中心.策划中心,设计中心,招商中心等专业技术人员讲师简介Lecturer：宋老师（Mr.Song）商业地产资深人士高级建筑师国家一级注册建筑师浙江省重点项目评标专家同济大学上海交大房地产总裁班特邀讲师商业地产香港上市公司集团定位研发中心总经理25年工作经验，历经19年大型设计院和6年大型房地产公司工作。
曾任大型一线甲级设计院所长总建筑师等，有主持万科，绿城，金地等上市公司大型项目的全过程设计工作经验，理解品牌房地产开发公司的业务流程，能从细节对建筑产品进行把控。
五彩城成本限额指标（V1.0）华润置地有限公司目录一、总则 (1)（一）编制目的 (1)（二）成本控制原则 (1)（三）适用范围 (1)二、指标体系 (2)（一）指标体系概况 (2)（二）技术指标定义及K 值 (2)1.商业使用率 (2)2.层高与净高 (7)3.小汽车停车效率 (7)4.含钢量 (8)5.卫生间厕位配置指标 (9)6.柱网 (9)7.用电容量配置指标 (9)8.技术指标K 值 (9)（三）经济指标定义及K 值 (10)1.地上商业单方成本 (10)2.精装修工程单方成本 (11)3.外饰面工程单方指标 (12)4.经济指标K 值 (12)（四）指标落地措施 (12)1.技术措施 (12)2.战略采购 (13)三、管理要求及成本对标流程 (13)（一）指标体系管理要求 (13)（二）成本对标指引 (14)1.成本数据范围 (14)2.成本（地上、地下）核算原则 (16)3.地上、地下划分原则 (16)4.成本对标流程 (18)5.成本对标表 (21)四、其他 (24)（一）生效期 (24)（二）解释权 (24)一、总则（一）编制目的本限额指标以成本控制为导向，优化成本结构，体现万象城与五彩城产品的差异化，通过成本量化指标，实现产品标准下的最优成本匹配。
同时规范五彩城进行成本对标积累和成本后评估工作，指导未来五彩城成本测算的准确性，推动五彩城购物中心战略采购物料的标准化。
（二）成本控制原则（1）继续保持顾客敏感的差异化优势及成本匹配。
如：中庭精装标准、卫生间配置数量；（2）提升商业使用率、相比万象城适当降低地上地下空间舒适性（净高、车位舒适度、后勤区、公共空间面积）；（3）产品标准化，提高战略采购比例，发挥规模效益；（4）参照《华润万象城机电设计指引》2.0 版，加强五彩城机电成本设计阶段控制，消除浪费；（5）优化降低结构成本、后勤区精装标准、地下车库标准；（6）相比万象城，大大降低幕墙、屋面装饰的成本。
社区型购物中心业态组合与配比技巧中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。
目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点。
本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以华润五彩城、喜荟城、证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。
一、社区型购物中心业态定位与规划策略1、社区型购物中心业态定位规律主力店以超市为主在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。
考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。
假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），典型社区购物中心业态配比项目名称商业体量主力店业态占比（按面积）主力店零售餐饮休闲配套嘉亭荟 6.5 大卖场24% 31% 23% 17% 5% 证大大拇指广场8 大卖场36% 12% 22% 20% 10%以多个次主力店带动整体商业经营。
服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。
餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。
休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA 、推拿按摩和儿童游乐为主。
当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。
277【创新与发展】住宅与房地产2019年5月基于空间句法的公共空间活力提升研究——以大连开发区五彩城广场为例周 筠（大连金普新区规划院，辽宁 大连 116600）摘 要：随着大连经济技术开发区的发展与变革，原大连经济技术开发区五彩城广场由繁荣鼎盛趋向日渐萧条的景象，本文以提升五彩城广场的公共空间活力为研究对象，运用空间句法的理论从宏观和微观两个方面的交通可达性和空间活力对五彩城广场进行了分析，提出了加强周边联系和强化商业职能两方面的空间活力提升建议。
关键词：五彩城；空间句法；公共空间活力中图分类号：TU984.18 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2019）05-0277-01大连经济技术开发区五彩城始建于1988年，当时的定位为商业旅游区为开发区五大功能区之一，五彩城在20世纪末期迅速发展，成为大连经济技术开发区的名片。
岁月变迁，开发区区域中心逐步转移，五彩城片区日渐萧条。
本文以开发区五彩城为例，借助的空间句法理论对其现状进行研究，并分析总结存在的问题，进而提出重塑五彩城公共空间活力的策略。
1 空间句法理论空间句法的概念是由比尔·希列尔为首的空间形态研究小组在1970年提出的，是一种将城市空间和社会生活联系到一起的研究理论，是注重空间之间内在的联系和关系，创新性地提出了空间结构的社会学研究方法，基于社会科学研究的复杂性一直鲜有理论能将社会的复杂关系与城市的实体空间联系到一起研究。
本文运用空间句法理论构建五彩城片区公共空间分析的模型，运用空间句法的分析结果，分析和辨识五彩城片区现状存在的问题，进而提出合理和科学的对策建议。
2 五彩城片区现状2.1 区域空间结构宏观层面的空间结构分析是以开放区全域作为研究范围，研究五彩城在全域范围空间结构内所处的等级，运用空间句法中的整合度分析来研究空间结构，选取半径1千米，对全区进行整合度分析得到全区范围内整合度高的地区主要为安盛广场五彩城周边区域、以及保税区管委会区域、金州新玛特等区域，其余区域整合度较低。
