100713商业综合体案例分析

城市商业综合体成功案例分析三里屯是北京最繁华的“夜场”，更是白领、小资和高端人士的聚集地。

就在三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华···所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问：两个项目近在咫尺，为何天差地别？三里屯SOHO这个开业数年的项目，但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺，经营状况几乎如出一辙：这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境，可是却显得冷冷清清，毫无人气：五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租，有的楼层出租率甚至不到一半。

一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫，显得格外破落。

许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。

一些店铺虽然依旧开门迎客，但几乎都门可罗雀。

放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。

而三里屯Village的入住率早已达到90%以上，在这里，包括苹果在国内的首家体验店，川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家，从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅，三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点，早已成为北京最“潮”的区域之一。

为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了？为什么人们都喜欢去三里屯VILLAGE，却绕过三里屯SOHO？复杂的“商业综合体”当我们提到那些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时，其实他们都在描述一个东西——业态。

什么是业态？通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。

我们熟悉的百货店、折扣店、专卖店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。

业态跟一个商圈的红火有关系吗？答案是肯定的，在当下，人们的消费购物早已不满足于逛街本身，越来越多的人更看重一个商圈的购物体验，在现在这个大路货泛滥的时代，一个商圈如果有“旗舰店”、“国内首家”、“全球最大”的噱头，往往能从一堆品牌同质化的商圈中脱颖而出，吸引一大批顾客。

商业综合体案例分析
商业综合体是指由商业、娱乐、餐饮、办公等多种功能组合在一起的综合性建筑群，是当今城市发展中的重要组成部分。

商业综合体的成功案例分析，对于了解商业运营模式、城市规划和建筑设计具有重要意义。

下面我们将以某商业综合体为例，进行案例分析。

该商业综合体位于城市中心地段，占地面积较大，包括购物中心、写字楼、酒店和影院等多种功能。

首先，该商业综合体在选址上就具有优势，周边人流量大，交通便利，为商业运营提供了良好的条件。

其次，在规划设计上，商业综合体充分考虑了人性化的布局，将购物、娱乐、餐饮等功能有机地结合在一起，为消费者提供了便利的购物体验。

同时，商业综合体还注重绿化和景观设计，营造出宜人的环境氛围，吸引了众多消费者和游客。

在商业运营方面，该商业综合体注重引进国际知名品牌，举办各类文化活动和促销活动，吸引了大量消费者。

同时，商业综合体还引入了众多特色餐饮和娱乐项目，为消费者提供了丰富多样的消费选择。

此外，商业综合体还通过大数据分析和精准营销，提升了消费者的消费体验和忠诚度。

在建筑设计方面，该商业综合体注重建筑风格和空间布局的统一性，同时充分考虑了建筑的节能环保和可持续发展，体现了现代城市建筑的理念。

总的来说，该商业综合体通过优越的选址、人性化的规划设计、多样化的商业运营和现代化的建筑设计，取得了良好的经济效益和社会效益。

这一成功案例为其他商业综合体的规划建设和运营管理提供了有益的借鉴和启示。

商业综合体作为城市发展的重要组成部分，应当注重提升消费者的消费体验，推动商业模式的创新，促进城市的可持续发展。

相信在不久的将来，会有更多的商业综合体成功案例涌现，为城市的繁荣发展贡献力量。

1.案例分析
1.业态表中，分为自持类、先租后售类、可售类三种经营方式：
自持类：百货〔此业态仅10万㎡以上综合体内配设〕、超市、品牌集合店、折扣店、国际影城、电玩中心、KTV、健身中心、儿童乐
园、银行网点
先租后售类：运动精品、家电广场、数码体验店、世界名牌街、品牌酒楼多家、风味特色美食、品牌连锁快餐、休闲餐饮、美食广场、
美容美体、美发沙龙、儿童培训中心、生活书店
可售类：室内步行街、室外步行街
上述三种经营方式:
按照10万㎡业态表，其比例为：
自持：35%-40%
先租后售：37%-27%
可售：28%-33%
按照5万㎡业态表，其比例为：
自持：35%
先租后售：15%-20%
可售：40%-45%
2.常见错误类型：
a.缺少业态
案例：XX名都11#12#楼五层底商综合体
首层单体平面二层单体平面三层单体平面
四层单体平面
五层单体平面
存在问题：地区公司设计时将一至五层均分割成小商铺，无主力店带动，导致综合体整体售出价格偏低。

解决方法：
1）与地区公司沟通，如无特殊原因，应严格按照集团综合体业态表进展设
计。

2）有特殊情况的，须与集团相关部门沟通，制定出最正确业态布置方案。

解决方案：
首层单体平面〔调整后〕
三层单体平面〔调整后〕
五层单体平面〔调整后〕。

国内部份城市综合体项目成功案例时刻：2013-05-31 09:14:05最近几年来，城市综合体已成为众多开发商青睐的商业地产模式，不仅在北京、上海、广州等一线城市的城市综合体进展迅猛，就是一些二三线城市也把建造城市综合体看成了城市进展的目标。

随着国家宏观调控，住宅产品在地产调控政策影响下的脆弱化，让很多开发企业加倍偏重商业地产和综合体的开发，致力于零售商业、娱乐业等经营性地产产业并以此抵御市场动荡的影响力，城市综合体成为眼下地产业的救市稻草，备受开发商的青睐。

城市综合体从功能业态概念，国外称之为HOPSCA即Hotel（洒店）、Office（写字楼）、Park （公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。

这一概念，是城市综合体内部“商业生态系统“的价值表现。

本网整合了国内相对比较成熟的城市综合体以作比较和探讨。

A.红星国际（城市综合体一天津红星国际整体效果图红星国际项目简介：占地而积：206600平方米总建筑而积：927600平方米总户数:859开发商:天津市华运商贸物业有限公司投资商:红星地产天津劝业场代理商:易居中国景观设计单位:润枫国际建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院红星国际广场毗邻津滨大道及地铁4、5号线。

项目总占地300余亩，万平方米，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。

容积率，绿化达35%。

红星国际广场计划了20万平方米公寓，两条步行街。

SHOPPINGMALL占地15万平方米，包括购物、休闲、娱乐、美食等功能。

占地15万平方米的家具建材MALL,拥有近千家国内国际家具建材品牌°红星国际广场整体建设周期为三年。

苴中，家具MALL于2010年末完工开业，百货SHOPPINGMALL已于2012年末完工开业。

B・多数会——天津占地而积：92000平方米总建筑而积：860000平方米开发商:天津盛世鑫和宜业有限公司投资商:金融街控股股分有限公司保利地产天津多数会地处天津市城市核心——和平区南市地域，东至禄安大街、南至福安大街, 西至荣业大街，北至慎益大街;占地面积万平米，总建筑而积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全而城市功能的世界级城市综合体。

商业综合体案例研究CommerCial mall Case studies·所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

·城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。

·中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。

·城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

何为城市综合体？城市综合体功能框架·项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，项目位于城市中心，是城市经济新增长点·必须具有交通便捷的区位优势·必须营造齐备的生活系统·城市必须具备足够的终端消费能力·城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套·开发商须具有雄厚的实力和高素质·对开发商配套资源的要求城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大筑或建筑组群。

何为城市综合体？· 新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一，新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为200多万平方米。

· 新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接近东京都中心三区 。

· 东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版。

商业综合体优秀案例商业综合体是当今城市发展中不可或缺的一部分，它集合了购物、餐饮、娱乐、办公等多种功能，成为了人们生活中不可或缺的一部分。

在众多商业综合体中，有一些优秀的案例，它们在商业运营、空间设计、服务体验等方面都有着突出的表现，成为了行业的典范。

本文将介绍一些商业综合体优秀案例，希望能够为相关领域的从业者提供一些借鉴和启发。

首先，值得一提的是上海环贸广场。

作为上海市中心地段的商业综合体，上海环贸广场以其独特的设计理念和丰富的商业业态吸引了大量消费者。

广场内部的空间设计充分考虑了人流、采光和空气流通等因素，使得整个环境显得明亮、宽敞、舒适。

同时，广场内引入了众多国际知名品牌，为消费者提供了丰富的购物选择。

此外，环贸广场还注重文化艺术的融入，经常举办各种展览和活动，为消费者带来全方位的消费体验。

其次，北京三里屯SOHO也是一个备受瞩目的商业综合体。

作为北京市中心地段的标志性建筑，三里屯SOHO以其独特的建筑设计和多元化的业态组合成为了城市的一道风景线。

建筑群内部采用了流线型的设计，使得整个空间显得流畅而富有动感。

商业业态上，三里屯SOHO汇集了众多时尚品牌和特色餐饮，吸引了大量年轻消费者。

同时，建筑内还设有众多文化艺术空间，经常举办各种展览和演出，为消费者带来了丰富多彩的文化体验。

除此之外，广州天河城也是一个不容忽视的商业综合体。

作为广州市的地标性建筑，天河城以其独特的建筑风格和丰富的商业业态吸引了大量消费者。

建筑外立面采用了现代简约的设计风格，使得整个建筑显得大气而现代。

商业业态上，天河城引入了众多国际一线品牌和时尚潮流，为消费者提供了高品质的购物选择。

同时，商场内还设有多个主题文化空间，为消费者带来了丰富多彩的文化体验。

综上所述，商业综合体在城市发展中扮演着重要的角色，而优秀的商业综合体案例则为行业的发展提供了宝贵的经验和启发。

希望我们可以从这些优秀案例中汲取经验，不断提升商业综合体的设计理念和服务水平，为城市的发展和人民的生活带来更多的美好和便利。

商业综合体案例分析目录一、内容概述 (2)1.1 研究背景 (3)1.2 研究目的与意义 (3)1.3 研究方法与数据来源 (5)二、商业综合体的定义与特点 (6)2.1 商业综合体的定义 (7)2.2 商业综合体的特点 (8)2.3 商业综合体与传统商业模式的区别 (9)三、商业综合体的类型与结构 (10)3.1 按照功能划分的商业综合体 (12)3.2 按照经营模式划分的商业综合体 (13)3.3 按照空间布局划分的商业综合体 (14)四、商业综合体的运营管理 (15)4.1 运营管理模式 (16)4.2 组织架构与人员配置 (17)4.3 服务质量管理 (18)4.4 营销策略与品牌招商 (20)五、商业综合体的财务分析 (21)5.1 收入来源与盈利模式 (22)5.2 成本构成与控制策略 (24)5.3 财务指标评估与分析 (25)5.4 风险管理与应对措施 (26)六、商业综合体的挑战与对策 (28)6.1 市场竞争压力与应对策略 (30)6.2 科技发展对商业综合体的影响 (31)6.3 环境变化与可持续发展挑战 (33)6.4 政策法规对商业综合体的影响 (34)七、典型案例分析 (35)7.1 上海陆家嘴金融中心 (37)7.2 北京国贸CBD (39)7.3 广州天河城购物中心 (40)7.4 深圳海岸城购物中心 (41)八、结论与展望 (43)8.1 研究结论 (44)8.2 对未来商业综合体的展望 (45)8.3 研究不足与局限性 (46)一、内容概述本文档旨在对商业综合体案例进行深入分析，以期为读者提供一个全面了解商业综合体发展、运营和管理的视角。

通过对多个成功或失败的商业综合体案例的研究，我们将探讨商业综合体的核心要素、关键成功因素以及可能面临的挑战和问题。

我们还将讨论如何通过创新、优化和整合资源来实现商业综合体的可持续发展。

在第一部分，我们将介绍商业综合体的定义和基本概念，以及其在全球范围内的发展状况。