商业华润万象城案例分析

华润：购物中心多品牌化战略一、华润商业地产产品列表1、万象城系列2、欢乐颂系统二、华润集团商业地产开发的途径1、华润集团的三段地产开发历程2、华润商业地产开发的四大优势三、华润中心品牌打造1、华润中心品牌始于深圳万象城2、万象城模式的优势和劣势3、深圳的万象城大手笔打造4、深圳华润中心的打造四、欢乐颂品牌打造1、再造一个品牌的必然逻辑2、华润万家的欢乐颂打造3、深圳南山首个欢乐颂项目五、其他1、印象城，未来的又一综合体品牌2、旅游地产项目六、华润下一步一、华润商业地产产品列表1、万象城系列2、欢乐颂系列预计到2016年，全国开店15家，购物中心开发面积超过70万平方米。

二、华润集团商业地产开发的途径1、华润集团的三段地产开发历程华润多个品牌综合体项目的成功运作与复制，与华润集团多年在地产开发领域的战略部署和稳扎稳打密不可分。

从单一的住宅开发开始高端产品探索，到2005年的“住宅开发+持有物业”的商业地产介入，2009年华润置地已经过渡到了“住宅开发+持有物业+增值服务”的高端综合物业经营模式，同时华润万家的欢乐颂综合体品牌开始发力，华润集团终于具备在各大城市复制综合体项目的能力。

期间发展战略清晰的分为三部分：（1）单一住宅开发模式。

1994年，香港华润创业有限公司战略注资当时北京华远，由此掀开了华润在内地拓展地产业务的帷幕，随后以“华润北京置地”名义迅速上市；2002年，华润置地走出北京，开发上海滩项目，开始了全国化布局。

并确立以凤凰城都市精品系列、橡树湾学府系列为样板产品线的住宅开发模式。

此种模式在当时很好地提升了华润置地多住宅项目开发的效率和标杆项目的品牌辐射力。

此时宁高宁还有通过投资控股，南入股万科，北入股华远，打造地产巨无霸的思路，惜未成行；（2）“住宅开发+持有物业”开发模式。

2005年，华润置地接受母公司华润集团的商业地产注入，开始发展投资持有物业，深圳华润中心一期的万象城开发在全国迅速成为高端综合体的一个标杆。

商业地产招商方案案例详细解析来源：时间：2008-09-26 作者：一．正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。

我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。

酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。

正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。

通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。

面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。

根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。

二．业态规划与商业布局略.....招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：1.业态组合具有竞争优势。

2.零售商付出的租金比较合理。

招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。

三．招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。

配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮VA BENE意大利餐厅2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。

华润置地万象城商业二期项目CRLL • MIXC RETAIL PHASE II PROJECT概念性总体规划及概念设计CONCEPT MASTER PLANNING AND CONCEPT DESIGNDECEMBER 30, 2010Project 210033.00封面COVER图纸目录SHEET INDEX设计概念 DESIGN CONCEPT基地概况VICINITY愿景VISION设计概念DESIGN CONCEPT效果图RENDERINGS技术经济指标及功能分析PROJECT SUMMARY & FUNCTION ANALYSIS 流线分析图CIRCULATION ANALYSIS设计图纸 DESIGN DOCUMENT平面图FLOOR PLANS剖面图SECTIONS标准层平面TYPICAL FLOOR PLAN总平面图（方案二）SITE PLAN (OPTION B)二层平面图（方案二）L2 FLOOR PLAN (OPTION B)vv设计概念DESIGN CONCEPT二十四城商业一期成都华润万象城CHENGDU CRC MIX-C地块#3商业用地地块#4商业用地地块#2商业用地双 庆 路SHUANG QIN ROAD二 环 路R I N G #2 RO AD双 桂 路S H U A N GG U I R O A D地铁8号线站点（建设中）Subway Line 8 Station (Under Construction)地铁4号线站点Subway Line 4 Station 城市主干道Major Road 城市次干道Secondary Road 地铁8号线线路Subway Line 8地铁4号线线路（建设中）Subway Line 4(Under Construction)在成都，万象城将成为一个：时尚生活中心——融都市城精品商业、娱乐、办公及居住等功能为一体，打造成都高端生活区交通枢纽——整合地下、地面、空中等多层次、多种类的交通，大幅度提升该地区的可达性在成都，万象城将成为一个：Transportation HubNew City Landmark新锐城市地标——勾勒出顶级商圈天际线，营造丰富空间层次的综合体A Place to Share The Happiness分享欢乐的场所——结合广场、街道、公园、水系、屋顶平台和室内中庭等，塑造多层次的景观和公共空间，为城市提供“呼吸”的空间DESIGN CONCEPT天府之国Land of AbundanceDESIGN CONCEPTRoof GardenCentral ParkGreen Terrace中央公园景观平台屋顶花园田园都市Garden & UrbanSoft Park Edge柔性公园边界刚 性 都 市 边 界Solid Urban EdgeGreen Terrace景观平台中央公园Central Park屋 顶 花 园Roof Garden。

第1篇一、自我介绍与求职动机1. 请您简单介绍一下自己，包括您的教育背景、实习经历、个人特长等。

2. 您为什么选择加入南宁华润？您认为自己的哪些优势可以帮助华润实现发展目标？3. 您对华润的企业文化有何了解？您认为自己在哪些方面与华润的企业文化相契合？二、专业知识与技能1. 请简要阐述您对市场营销的理解，并结合华润的业务领域谈谈您的看法。

2. 华润集团业务涵盖大消费、综合能源、城市建设运营、大健康、产业金融、科技及新兴产业六大领域，请分别说明其中两个领域的市场前景及竞争态势。

3. 请谈谈您对华润集团发展战略的认识，以及您认为如何实现这一战略目标。

4. 请结合实际案例，谈谈您在团队协作中遇到的困难及解决方法。

5. 请谈谈您对以下两种沟通方式的看法：面对面沟通和远程沟通。

您认为在华润的工作中，哪种沟通方式更为重要？三、案例分析1. 案例一：某房地产项目在开发过程中，由于规划不合理导致周边配套设施不完善，影响了业主的生活质量。

请从华润集团的角度，分析问题原因并提出解决方案。

2. 案例二：某企业因产品品质问题引发消费者投诉，导致企业形象受损。

请从华润集团的质量管理角度，分析问题原因并提出改进措施。

四、综合素质与能力1. 请谈谈您在大学期间参与过的最具挑战性的项目或活动，以及您在其中的角色和贡献。

2. 请结合自身经历，谈谈您在面对压力和困难时的应对策略。

3. 请谈谈您在团队合作中遇到的冲突及解决方法。

4. 请谈谈您对以下价值观的理解：诚信、敬业、创新、共赢。

您认为这些价值观在华润集团中具有哪些意义？五、情景模拟1. 情景一：您所在的团队负责一项重要项目，但在项目实施过程中，您发现团队成员对项目目标存在分歧。

请提出您的解决方法。

2. 情景二：您在工作中遇到一位难以沟通的同事，请提出您的应对策略。

3. 情景三：您在参加一次公司活动时，发现一位同事受伤，请提出您的处理方法。

六、职业规划与发展1. 请谈谈您的职业规划，以及您认为在华润集团的发展前景。

一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。

对于业人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是工程推进过程中至关重要的一环。

赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名工程租金明细四大方面做实操干货分享。

后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进展深入剖析，敬请关注。

一、如何做好租金价格定位.1、商业工程的三种租金方式商业工程的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业工程的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。

在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活效劳、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。

即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的开展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进展租金定位.要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业开展水平。

首先，商圈业态分布不是均衡的。

其次，商圈租金分布也不是完全呈 *种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。

承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。

一是区位因素；二是预期经营状态。

案例1：五彩国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路① 区域租金水平：工程1.5公里围商业租金价格；② 类比工程：根据工程定位，参考类比工程；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经历，对租金价格进展合理把控；④ 工程地理位置、开展前景：工程是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。

主要商务方案① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中局部较聚人气业态，如美食广场可自营。

【华润研发】最牛城市综合体万象城设计标准（综合体唯一标杆）【华润研发】最牛城市综合体:万象城设计标准(综合体唯一标杆) 第一部分总体规划一、规划要求1.1 建筑退线要求商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。

商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。

应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。

高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。

二、功能分区根据城市综合体总体定位及策划报告布局万象城购物中心、万象城公寓、办公楼、万象城酒店式公寓及住宅。

购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性、3.1.1总平面功能分区万象城城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。

项目必须依照集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。

确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。

各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。

酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现（插蜡烛），应尽量沿商业主体的边缘布局。