同致行_郑州鑫苑现代城项目开盘前营销执行报告_113PPT_2010

项目周边竞争楼盘分布
竞争分析
中苑名都
桃源国际公寓
隆福国际 本项目
世界城
紫荆尚都
升龙国际中心
形态规模分析
区域内所有项目均为高 层，高层成为片区住宅 类型绝对的主流，容积 率普遍较高，一般在3.0 以上。大盘趋势愈加明 显，城中村改造项目规 模体量普遍较大，均在 100万㎡以上，个别项目 体量高达300万㎡；
总结： 总结： 随着地铁1号线的开通 陇海路BRT快速公交线路的开通以及陇海高架快速路的开通，该 号线的开通， 快速公交线路的开通以及陇海高架快速路的开通， 随着地铁 号线的开通，陇海路 快速公交线路的开通以及陇海高架快速路的开通 区域拥堵的交通状况将得到明显改善，未来区域内居民的出行将畅通无堵； 区域拥堵的交通状况将得到明显改善，未来区域内居民的出行将畅通无堵；
区域内公交系统发达，在此乘坐公交可基本可到达市区各个行 政区。途径本项目的公交车辆主要有：20路,21路,46路,K866 路,516路,521路,321路,87路,1路,19路,44路,53路,K802路,59路 等，主要开往方向为火车站方向和金水区方向。
陇海路快速路规划设置13对ＢＲＴ停靠站，分别为陇海路／ 洛达路以东，陇海路／华山路以东，陇海路／桐柏路以西， 陇海路／工人路以东，陇海路／兴华南街以东，陇海路／大 学路以东，陇海路／京广北路以西，陇海路／一马路以东， 陇海路／南关街以西，陇海路／城东路以西，陇海路／站前 街以西，陇海路／东明路以东，陇海路／凤台路以西。
项目周边竞争楼盘分析
项目名称 紫荆尚都 隆福国际 升龙国际中心 中苑名都 世界城 仟禧桃源国际 公寓 总建面（ 总建面（万㎡） 30 18 120 17.7 300 3.3 容积率 3.5 4 5.5 7.5 6.6 8.31
竞争分析
物业形态 高层、小高层 高层 高层 高层 高层 高层
由于片区位于郑州市中央区，土地资源日益稀缺， 由于片区位于郑州市中央区，土地资源日益稀缺，土地 成本逐步攀升，因此， 成本逐步攀升，因此，片区内各项目物业形态将全部转 向百米高层产品的开发。随着紫荆尚都小高层产品的逐 向百米高层产品的开发。 步去化，片区内将日益稀缺此类产品， 步去化，片区内将日益稀缺此类产品，从而本案的小高 层物业将成为片区内， 层物业将成为片区内，乃至郑州市中心区高端客户的抢 夺点。 夺点。
区域印象指数—医疗资源丰富
区域分析
区域内分布有十几所医疗机构， 区域内分布有十几所医疗机构，其中大型综合性医院就有五 所全部分布于项目以北范围一公里内。 所全部分布于项目以北范围一公里内。其中包括全国百家医 院郑州大学第五附属医院。周边大型且知名医院分布有： 院郑州大学第五附属医院。周边大型且知名医院分布有：武 警医院、郑州大学第三附属医院、公交医院、 警医院、郑州大学第三附属医院、公交医院、铁路局中心医 院等。 院等。区域内医疗资源的丰富将迅速和有效的解决了周边居 民看病难问题，丰富的医疗资源为区域内居民， 民看病难问题，丰富的医疗资源为区域内居民，特别是中老 年人的健康生活提供了有利保障； 年人的健康生活提供了有利保障；
纹河路小学
区域印象指数—商业配套完善，生活高度便捷 区域分析
大学路丹尼斯
总结： 总结： 鉴于区域内两大商圈，二七商圈以及火车站商圈是郑州市最早崛起的两大核心商业区， 鉴于区域内两大商圈，二七商圈以及火车站商圈是郑州市最早崛起的两大核心商业区，因 此本案周边配套商业也受益于两大核心商圈影响及辐射，并逐步完善。 此本案周边配套商业也受益于两大核心商圈影响及辐射，并逐步完善。本案周边完善的商 业配套直接受益于火车站商业辐射带的影响，并形成发展势头良好的生活商业配套区； 业配套直接受益于火车站商业辐射带的影响，并形成发展势头良好的生活商业配套区；
2000组客户中至少需要认卡700张 2000组客户中至少需要认卡700张 组客户中至少需要认卡700
开盘后二个月的常规销售期需要月均销售额8000万左右 开盘后二个月的常规销售期需要月均销售额8000万左右 8000
保障销售的基础是客户基数及客户诚意度
01
区域市场
郑州市中央片区市场分析
西北方向
鑫苑现代城项目开盘前营销执行报告
同致行地产
鑫苑现代城项目营销目标
2010年鑫苑现代城项目销售目标 年鑫苑现代城项目销售目标 销售任务
1、2010年完成销售面积约11万方，完成销售额7亿 2010年完成销售面积约11万方，完成销售额7 年完成销售面积约11万方 2、6月开盘销售450套，完成销售额2.8亿 月开盘销售450套 完成销售额2.8亿 450 2.8 3、即开盘当月完成全年销售额的27% 即开盘当月完成全年销售额的27%
区域内主要竞争对手
项目名称 仟禧桃源国际公寓
仟禧桃源国际公寓
开发商：郑州千禧置业有限公司 地址：桃源路与兴华北街交汇处 占地：5774 ㎡ 总套数：468 总建面：3.3万㎡ 剩余套数：100
物管：郑州金田物业有限公司 开盘时间：08年9 绿化率：20% 商业面积：5000㎡ 高度：100 销售率：70% 层数：29
区域分析
项目周边一公里范围内分布有学校十二所， 项目周边一公里范围内分布有学校十二所，其 中小学八所，中学三所，大学一所。 中小学八所，中学三所，大学一所。其中不乏 二七区数一数二的重点小学—陇西小学 陇西小学。 二七区数一数二的重点小学 陇西小学。其中 幸福路小学、二七区实验小学同为历史悠久， 幸福路小学、二七区实验小学同为历史悠久， 师资力量雄厚的名校。 师资力量雄厚的名校。其中郑州大学是区域内 唯一全国重点大学即211工程重点扶持学校。 211工程重点扶持学校 唯一全国重点大学即211工程重点扶持学校。 可以说， 可以说，本区域汇集了郑州市最为优秀的教育 资源， 资源，可以说本案是郑州市教育配套最为完善 最为优越的项目； ，最为优越的项目；
区域分析
区域功能齐全，生活配套齐全、商业繁荣， 区域功能齐全，生活配套齐全、商业繁荣， 教育资源丰富、医疗资源丰富，人居环境佳； 教育资源丰富、医疗资源丰富，人居环境佳； 区域形象较佳，区域社会秩序尽然有序， 区域形象较佳，区域社会秩序尽然有序，居 住环境较佳，居民素质较高； 住环境较佳，居民素质较高； 现有交通状况不佳，但未来发展前景较好； 现有交通状况不佳，但未来发展前景较好； 区域综合价值优势明显； 区域综合价值优势明显；
（此数据需要工程及营销节点的支持） 此数据需要工程及营销节点的支持）
鑫苑现代城开盘销售目标
开盘销售450套需要以下数据支撑： 开盘销售450套需要以下数据支撑： 450套需要以下数据支撑
售楼部12月正式对外开放至6月份开盘，共计需要积累2000组客户 售楼部12月正式对外开放至6月份开盘，共计需要积累2000组客户 12月正式对外开放至 2000
交房时间：09年10 容积率：5.8
入伙时间：2009年10月5日 使用率：75% 使用年限：70年 车位：200
物业费：1.5元
楼栋销售情况：目前剩余户型为46-70平，大约剩余100套左右 项目主力户型：44—84㎡，44-49 ㎡一房，57-84 ㎡二房
由于该项目为一栋小户型公寓，体量仅3.3万㎡，且处于尾盘阶段，剩余房源较少， 由于该项目为一栋小户型公寓，体量仅3.3万㎡，且处于尾盘阶段，剩余房源较少，预计 3.3 且处于尾盘阶段 2010年 月前即可清盘，因此，对我项目基本无竞争。 在2010年5月前即可清盘，因此，对我项目基本无竞争。
如何把握区域优势资源， 如何把握区域优势资源，尤其是把 握教育资源，并扩大教育资源优势， 握教育资源，并扩大教育资源优势， 提升项目附加值， 提升项目附加值，成为项目营销的关 键点之一。 键点之一。
片区在售住宅项目
区域内在两大城中村 改造项目，分别是世界 城及升龙国际中心，其 中升龙国际中心为在售 项目。两项目总体量约 420万平米。升龙国际中 心相对本项目竞争力较 强，但随着世界城的开 发，其超大的体量将是 我项目的主要竞争对手。 项目周边楼盘分布较 少，但竞争依然较为激 烈。 部分竞争楼盘已处于 尾盘阶段，对本项目基 本无竞争。
区域内主要竞争对手
地理位置 占地面积 总建筑面积 项目规模 住户量 发展商 物管公司 绿化率 销售均价 客户来源 京广路与陇海路交叉口向西50米路 北 40000平方米 180000平方米 8栋板式高层 1607户 郑州兴利房地产开发有限责任公司 郑州天基物业管理有限公司 35% 5700元 附近居民和商户 认购方式 付款方式 折扣） （折扣） 认购优惠 一次性 按揭 主力户型 3% 3% 20000 投资商 管理费用 容积率 客户置业比 例 整体销售率 开盘时间 交楼时间 交楼标准 销售电话 80% 高层 户型
完善的商业配套给区域内居民带来的 是不尽的便捷， 是不尽的便捷，而便捷的生活将产生 更多的舒适和享受！ 更多的舒适和享受！给予原住民更多 眷恋； 眷恋；
区域印象指数—拥有丰富的教育资源
二七区重点小学——陇西小学 二七区重点小学——陇西小学 ——
郑州市二七区陇西小学位于郑州市陇海路中段，始建于 1964年，占地11062平方米，建筑面积9100平方米。现 有30个教学班，在校学生1997人，教职工72人。校内建 有校园网和多媒体室、电教室、微机室、语音室、实验室、 图书室、多功能排练厅。学校不仅拥有优美的校园环境 和完备的现代化教育教学设施，而且拥有一支素质高、业 务精的教师队伍，其中省级特级教师1名，国家级骨干教 师2名，省级骨干教师3名。
区域内主要竞争对手
地理位置 占地面积 总建筑面积 大学路淮河路交叉 400亩 120万㎡ 用地分为9个地块,集中在安 全街与淮南街之间的政通路 沿线。占地400亩，规划总 建筑面积120万平方米 郑州尚锦房地产开发公司 易居中国 升龙物业 45% 5200元 认购方式 付款方式 折扣） （折扣） 认购优惠 一次性 按揭 20000 1% 2% 1% 投资商 广告商 管理费用 容积率 整体销售率 开盘时间 交楼时间 交楼标准 销售电话 深度地产 1.2元 5.5 55% 2008.05 2010.01 毛坯 高层 户型 一房 两房 三房 四房 32 79