浅谈房地产企业如何有效地控制开发项目的甲供材用量

房地产集团公司甲供材管理流程一、概述房地产集团公司在项目建设中，通常需要大量采购建筑材料，其中一部分由甲方自行采购，即甲供材。

为确保甲供材的质量和供应有序，公司需要建立一套科学完善的甲供材管理流程。

二、材料需求评估在项目立项之初，需要对材料需求进行评估。

包括确定所需材料种类与数量、材料采购周期、预计采购费用等。

评估结果将作为后续甲供材管理的依据。

三、供应商选定公司应根据项目的材料需求评估结果，制定供应商选定标准，并通过公开招标或邀请招标的方式确定供应商。

招标过程中，要注重供应商的资质、信誉、产能、价格等综合因素，确保选定的供应商能够满足公司的要求。

四、签订合同在供应商选定后，公司与供应商进行合同谈判，明确双方的权利和义务。

合同中应包括甲供材的种类、数量、质量标准、供货周期、价格及支付方式等条款，同时约定变更和终止合同的条件和方式。

五、供货管理供应商根据合同规定，按时供货给公司。

公司负责验收甲供材，并及时记录供货情况。

对于不符合合同要求的材料，公司有权拒收或要求供应商重新供货。

六、材料质量把关公司在验收甲供材时，需对材料的质量进行把关。

可以采取抽样检测、实地检查等方式，确保材料符合相应的质量标准。

如发现质量问题，及时与供应商协商解决，并保留相关证据以备索赔。

七、库存管理公司应建立完善的甲供材库存管理制度。

包括材料入库、出库、库存盘点等环节的管理。

通过严格的库存管理，确保材料的使用合理化，并避免材料过期或闲置造成的浪费。

八、支付管理公司应按合同约定及供应商提供的发票开展支付工作。

支付过程应严格按照财务授权和审核程序进行，以确保支付的准确性和合规性。

九、售后服务供应商在供货过程中，应提供必要的售后服务。

公司应与供应商明确售后服务内容和责任，对供应商提供的材料质量问题应及时跟踪和处理。

十、信息管理公司应建立健全的甲供材信息管理系统，包括供应商信息、合同信息、采购订单及验收记录等的管理。

通过信息管理系统，实现对甲供材全过程的跟踪和监控，并提供数据支持和分析，为管理决策提供参考依据。

房地产企业对甲供材选择的探讨随着城市化进程不断加速，中国的房地产市场也在迅速发展。

而在房地产建设过程中，甲供材的选择就显得尤为重要。

甲供材是指由建设单位或开发企业直接选定的材料供应商所供应的材料。

在选择甲供材的时候，房地产企业需要考虑一系列因素，包括材料的质量、价格、供应及物流等问题。

本文将对房地产企业在选择甲供材方面做出的努力及其存在的问题进行探讨。

房地产企业的甲供材选择在选取甲供材时，房地产企业需要考虑多个因素。

这些因素可能包括材料质量、价格、供货及物流等方面。

材料质量材料质量是选取甲供材时最为重要的因素之一。

房地产企业需要确保他们选用的材料符合国家相关标准，并能够满足建筑用途。

在实际选择材料时，房地产企业通常会有专门的工程师参与甲供材的选取过程，以确保选取的材料符合质量要求。

价格除了材料质量，价格也是房地产企业在选取甲供材时需要考虑的因素之一。

由于在房地产建设中，甲供材占总成本的比例极高，因此超出预算的采购成本会给企业造成极大的财务压力。

因此，房地产企业通常会在多个供应商之间进行竞标，并权衡不同供应商的报价、信誉度以及交货时间等因素，以达到最好的价格和服务。

供应及物流在材料选取之后，供货及物流成为了房地产企业关注的另外两个因素。

由于房地产企业需要大量的材料，并且这些材料的使用时间也需要分阶段进行，因此供应及物流的连续性非常重要。

房地产企业为确保及时供货和物流，通常会选择有规模和实力的供应商，以保证可靠的供货和物流。

同时，房地产企业还会建立自己的物流体系，以确保材料能够按时到达施工现场。

甲供材存在的问题及解决方案在房地产建筑中，甲供材所存在的问题一直受到社会各界的关注。

下面将对甲供材存在的两个主要问题进行探讨，并提供一些解决方案。

质量问题在实际生产中，甲供材往往与国家标准有所差异。

这种差异通常是由于厂家拥有的生产技术和设备不同所导致的。

在一些情况下，制造商还会在甲供材的生产过程中掺假，以达到成本目标或提高盈利。

浅谈房地产企业“甲供材料”的管理与核算在房地产开发过程中, 材料费用约占工程开发成本的 65%左右（除土地款）。

房地产开发公司一般为了确保工程质量, 节约工程成本, 对工程材料常常采用“甲供材料”的形式。

所谓“甲供材料”,就是建设方和施工方之间材料供应、管理和核算的一种方法, 即: 房地产开发商在进行施工招投标与施工单位签订施工合同时, 开发方为甲方, 合同中规定该工程项目中所使用的主要材料由甲方（开发方）统一购入, 材料价款的结算按照实际的价格结算 , 数量按照甲方（开发方）调拨给乙方（施工单位）数量结算。

从房地产成本控制和工程管理的角度出发,“甲供材料”管理核算方法的确有其优势, 主要表现在节约材料采购成本和减少支付给施工方材料备料款, 同时保证了工程质量。

虽然从管理和成本的角度来看,“甲供材料”方法有许多优点, 但是从会计核算和税法的角度来看,“甲供材料”方法的运用却存在不合理之处。

1.“甲供材料”可能存在实物流转与账面流转不一致的情况。

致使各个施工单位的材料实际消耗量, 开发单位无法及时掌握。

2.“甲供材料”核算管理工作量较大, 容易出现差错。

施工单位在整个工程项目中材料出入库频繁, 需要由材料管理部门填制材料调拨单。

财务部根据调拨单的出入库情况登记账册, 该工作消耗了大量人力和物力。

由于材料品种繁多, 中间环节多, 很容易出现差错。

3.“甲供材料”管理核算方式不同于以材料抵工程预付款的情况,“甲供材料”实质上是一种销售行为, 因此根据税法的有关规定, 当一项工程中有“甲供材料”时, 就会涉及到缴纳增值税或者营业税的问题。

可是在实际操作过程中,“甲供材料”的账务处理只通过往来账户转账抵消应付应收款项, 所以“甲供材料”的核算存在一个税务上的盲点。

4. 施工企业所提供的劳务属于应税劳务, 按照税法的规定应缴纳营业税; 但在实际操作中, 许多企业都是以开出工程结算发票时同时计算税金的。

因为,“甲供材料”在实际操作中, 往往为操纵主营业务收入和主营业务成本留有空间, 采用对冲往来账户来抵消材料款和工程款两笔不同交易的方法, 来减少施工单位确认主营业务收入和主营业务成本, 以达到减少计提税收的目的。

房产项目甲供材料管理办法为了规范房产项目的施工过程中材料的管理，提高工程质量和安全，制定本管理办法。

一、适用范围适用于所有房产项目中，甲方提供的各类建筑材料的管理。

二、材料种类甲方在房产项目中提供的建筑材料包括但不限于：•钢筋、钢板、钢管等金属材料；•砖块、石材、瓷砖等建筑用砖石；•水泥、石膏、沙子等建筑用砂浆；•木材、木板、人造板等木质材料；•玻璃、铝材、塑料等非金属材料；•油漆、涂料等装饰材料。

三、材料购买甲方应在施工前根据设计图纸和工程量清单采购所需的材料。

采购材料前，甲方应认真核对材料的规格、种类、数量、质量等信息，并按相关标准选定材料供应商，签订购销合同。

四、材料验收收到材料后，甲方应对材料进行验收，包括但不限于：•材料规格、种类是否符合设计要求；•材料外观是否符合要求；•材料质量是否符合相关标准和要求；•材料数量是否与合同一致。

如发现材料存在质量问题，应及时通知供应商处理，直至问题解决。

验收后，甲方应将验收记录保存备查，并在保质期限内妥善保存材料。

五、材料安装在施工过程中，甲方应严格按照设计图纸和工程量清单要求，采用正确的方法和工具进行材料的安装。

在安装过程中，如发现所用材料存在质量问题或与设计不符，应立即停止安装，并通知工程监理方和设计方进行处理。

六、材料使用记录甲方应对每个材料的使用情况进行记录，包括但不限于：•材料使用时间、地点；•材料使用数量以及剩余数量；•单位工程中材料使用情况等。

记录应详细、准确、真实，并及时录入工程管理系统。

七、材料管理责任项目经理是材料管理的主要责任人，在材料管理工作中应严格按照本办法要求进行管理，确保材料质量，保证工程品质和安全。

八、违规处理如发现甲方在材料管理工作中存在质量问题、数量不足、浪费等违规行为，应进行严肃处理。

对于严重违规行为，甲方将承担相应的法律责任。

九、其他事项本办法未涉及的，可按照相关法规和规定执行。

十、附则本办法解释权归房产项目的甲方所有，甲方对本办法享有最终解释权。

浅析建设工程甲供材料的控制与管理摘要：一般情况下，在建筑工程中，甲供材料模式还面临着一些问题，其中主要体现在材料管理具有一定的难度，无法有效的确定采购数目以及价格变化过快等。

因此，为了有效解决上述问题，可以根据实际情况，制定健全规范的控制方式来管理材料，通过加强对甲供材料各个环节的控制来避免风险的出现，将甲供材料优势彻底发挥出来，从而实现建筑企业经济效益的提高。

在本文中，重点论述了建筑工程甲供材料的控制以及管理情况。

关键词：建筑工程；甲供材料；控制管理在建筑工程中，建筑材料是不可缺少的一部分，并且，甲供材料是建筑材料的整个核心。

因此，严格控制以及管理甲供材料，有着重要的作用，不仅可以提升经济效益，与此同时，还可以减少工程成本，促进工程顺利实施。

1、对于甲供材料的论述1.1含义甲供材料，主要是指业主以及施工单位之间进行材料供应以及管理的一种方式，也就是说，业主在进行施工招投标以及施工单位签订施工合同的时候，业主方是甲方，在合同中明确规定，该项工程内使用的所有材料均是由甲方统一选购进来的，对于材料价款的结算工作，是根据实际价格进行结算的。

在甲供材料方式中，材料的价格风险是由甲方承担，而材料数目风险则是由施工单位承担。

甲方根据施工中所需的材料数量，将材料供应清单全部列出来，然后各个施工部门根据工程进度来预算出所需要的工作量，统一规划管理，待结算工程款的时候，再将该部分材料款从结算总额中剔除。

1.2甲供材料的优势①甲供材料产生的作用极大，它可以实现从材料选购、规划、验收以及保管等环节的全过程管理，在全面监督材料的基础上将材料的实际使用情况全面呈现出来。

并且，甲供材料对于材料质量有着直接的影响，它既能够避免施工质量问题的出现，与此同时，还可以确保采购的材料和国家规范要求相符合。

②甲供材料能够缓解施工部门的资金压力；在使用乙供材料方式的时候，因为材料自身所需的资金较多，施工单位在具备充足资金的同时还要有效承担材料价格上涨存在的风险问题。

甲供材管理制度房地产开发企业“甲供材”的账务和税务处理技巧及例解一、房地产开发企业“甲供材”的概念所谓“甲供材料”建筑工程，是指由基本建设单位提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。

因此，房地产开发企业“甲供材”建筑工程，是指由房地产开发企业(以下称甲方)提供原材料，施工单位(以下称乙方)仅提供建筑劳务的工程。

“甲供材”产生的原因是甲方从材料质量和成本效益角度出发，防止建筑乙方在材料上做文章，担心不能确保建筑材料质量，影响住房和自身的声誉。

一般材料占商品房建造成本的____％-____％。

对于甲供材的税务处理，在税法上是比较明确的。

但对甲供材如何进行会计处理，一直没有非常明确的规定，这就带来了开____的问题，以及随之而来的税收问题。

二、“甲供材”的相关税收政策规定甲供材征税主要是如何征收营业税的问题。

《____营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务____第52____)第七条规定，“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：(一)提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；(二)财政部、国家税务____规定的其他情形。

第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

税法之所以这样规定，主要是防止纳税人将“包工包料”的建筑工程，改为以基本甲方的名义购买原材料，从而逃避营业税收。

《____营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务____第52____)没有明确规定装饰工程中甲供材要不要不并入营业额征收营业税。

而根据____年____月____日《财政部国家税务总____纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题____》财税[____]____的规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额”。

房地产公司甲供材料管理办法为加强甲供材料管理，完善甲供材料管理流程，明确甲、乙双方及各部门的权责，控制工程成本、提高工程质量、加快工程进度，房地产开发有限公司就甲方供应材料有关事宜做如下规定：一、乙方在接到施工图纸或设计变更后，应依据甲方确认的施工进度计划在甲方要求的时间内，及时申报甲供材料总进场计划和详细的材料供货计划，并将上述计划一式三份（含材料设备名称、规格、质量技术要求、数量、使用时间、使用部位等）申报给甲方工程部（或项目部）档案室管理员。

二、工程部（或项目部）接到甲供材料进场计划后，审核材料设备规格、质量技术要求是否满足图纸设计要求及进场使用时间是否满足进度要求，审核时间不超过两天，审核后转交预算部，由预算部审核材料设备名称、规格数量与图示用量比较是否存在较大出入、并控制在预算要求范围内，审核时间为三天，审核后转交材料部组织供货。

上述过程均由专门管理员转交。

三、各部门审核后的材料供货计划由工程部、预算部、材料部各存档一份。

四、材料部在甲供材料、设备进场前二天，通知工程部，由工程部通知施工单位。

施工单位须做好材料、设备进场前的各项准备工作（包括疏通道路、指定卸货场地等），不得以任何理由推诿材料、设备进场。

如施工单位不配合由此发上的一切额外费用由施工单位承担。

五、甲供材料到现场后，由材料部组织工程部、监理单位、施工单位、供货单位共同验收，相关人员必须在一小时之内到达接货地点，各司其责共同做好材料、设备的验收工作。

验收合格后，在现场填写《甲供材料设备接受单》，材料部同时做好材料、设备的出入库工作，施工单位与供货单位办理交接，材料接货单一经供货单位及接货单位共同签字，既视为甲、乙方交接材料设备完成。

接货单材料部、施工单位、供货单位各存档一份（材料接货单格式附后）。

接货同时要求供货方提供合格证、备案证、检验报告等相关资料，如有特殊原因上述资料不能同时送达，由材料部负责尽快催要。

六、施工单位必须指定专人接货，并出具单位加盖公章的委托书。

房地产集团公司甲供材管理制度1 甲供材管理流程1、流程图备注：本流程图及制度中的“下属公司”指城市公司、独立项目公司2 流程要素2.1目的：加强甲供材管理，规范甲供材流程，有效控制甲供材的成本。

2.2适用范围：（1）本流程适用于房地产集团及下属各城市公司、独立项目公司的甲供材管理。

（2）甲方专项分包材料不适用本规定。

2.3阅读范围：房地产集团工程系统、核算系统、财务系统、物资系统、设计系统全体成员。

3 职责3.1工程管理部（指独下属公司工程管理部或项目部，下同）（1）根据公司制度规定，负责在签订合同签确定甲供材范围和技术要求；（2）根据现场实际进度，审核施工单位上报的材料需求计划，并录入公司采购ERP系统中；（3）负责甲供材料、设备进场验收的准备；（4）参与甲供材料、设备进场验收；（5）负责办理甲供材料、设备的入库和出库工作；（6）负责协助对结账工作。

3.2招采部（1）按照制度规定的程序，组织甲供材料设备的采购；（2）组织材料、设备供应商按计划供应材料、设备；（3）组织甲供材料、设备的进场验收；（4）负责不合格甲供材料、设备的退货。

3.3核算管理部（1）根据预算，审核施工单位甲供材计划的需求量；（2）负责建立甲供材料、设备台账；（3）协助财务管理部定期进行甲供材料、设备对账；（4）根据预算，定期从施工单位进度款中扣除甲供材料、设备款；（5）负责甲供材料、设备的结算。

3.4财务管理部（1）负责建立甲供材料、设备台账；（2）定期组织甲供材料、设备对账。

3.5设计管理部（1）负责在扩初阶段，按照《材料选定定板流程》的规定，确定主要材料、设备的选型要求。

（2）参与石材、瓷砖等设计公共部位精装修材料、外墙饰面材料和屋面瓦的验收。

4、主要程序4.1甲供材范围的确定（1）在扩初阶段，设计管理部结合项目的档次和定位，负责按照《材料选定定板流程》，组织材料选定定板工作，确定主要材料、设备的选型。

（2）在招标阶段，工程管理部负责根据公司规定，按照施工实际情况，并结合设计部确定的主要材料、设备选型，就甲供材的范围和技术要求提出建议，纳入招标文件，经评审通过后纳入正式合同文本。

浅谈房地产企业如何有效地控制开发项目的甲供材用量当前，在宏观调控政策、金融融资环境、行业发展态势不断变革的大环境下，房地产行业市场竞争愈发激烈，企业利润也正在逐步转向微利，越来越多的企业认识到前期工程建设中的合同管理与成本控制的重要性，而大多数企业认为在施工合同中涉及到的甲供材料问题，是管理上的一个难点，需要进行认真细致的研究，提出行之有效的解决方案。

一个项目中所用的材料品种繁多，数量庞大，对于应该选择哪些材料作为施工合同中的甲供材，以及甲供材质量、品牌、价格、产地的对比分析等，即如何确定甲供材的范围才能保证整个项目的工程质量和品质并有效的降低工程造价，不同的项目有不同的选择，在此不作过多的论述。

本文只对甲供材料控制过程中的关键环节——甲供材用量的控制做一些探讨。

就目前来看，笔者认为控制甲供材的用量主要有两个手段。

第一，合同手段，即利用合同来约束施工单位，不能随意浪费甲供材料，浪费了材料要承担相应的损失。

例如，合同条款中约定：发包人按照承包人提供的供应计划供货，当出现供应计划量(供应量)超过施工图纸实际用量(含合理损耗)时，超过部分的费用按市场价的2倍计算由承包人承担。

这个手段从合同角度对施工单位的甲供材的用量作了硬性的规定，但是笔者认为这只是被动的控制，是甲供材用量控制中的下策。

绝大多数房地产开发企业会根据与施工单位签订的甲供材清单来做材料预算，在施工过程中施工单位会向房地产企业提交甲供材使用计划，由房地产公司根据该计划统一进行采购，分配给施工单位使用。

若施工单位不注意施工中甲供材用量的控制，为了方便施工，随意浪费材料，就会超出合同规定的用量，导致施工单位无限增大上报计划用量，使房地产企业材料部门进料过多，易造成甲供材的库房积压；若施工单位怕超合同用量而不敢报量，又容易导致甲供材的一次进料不足，完不成施工任务，形成甲供材的阶段性、间断性的进料，从而造成材料的批号不同、颜色质量价格差异等，通常还会提高造价延误工期，这对房地产企业和施工企业来说都是损失。