年惠州大亚湾地区商业调研报告()

惠阳商业项目考察报告2019. 1.4目录CONTENT 12龙光城天安星河城3456华都购物广场缤购地下商业广场诚杰壹中心灿邦新天地淡水概况●淡水镇地处广东沿海，隶属惠州市管辖，历史悠久，又是著名的侨乡。

她位于珠江三角江三角洲东南 部，南边紧靠大亚湾经济技术开发区，西与深圳接壤，北与惠州毗邻。

是珠三角经济区重点卫星镇， 惠阳区政治、经济和文化中心。

●惠阳淡水位于惠阳区南端， 紧靠大亚湾经济技术开发区，并与深圳市接壤，是历史悠久的古镇，又是著名的侨乡。

全镇 总面积80平方公里，城区面积24平方公里，下辖18个社区居委会 和8个村委会， 总人口约30多万人，是惠阳区人民政府所在地和全区政治、经济、文化中 心，是“深莞惠”一体化 和环大亚湾新区的重要组团。

淡水城区各大小道 路纵横交错，深汕高速及厦深铁路、惠大高速等贯穿其中，方圆50公里内有厦深铁路惠 州南站、惠州机场、深圳机场和惠州港可供使用，海陆空交通 非常便利。

电 力供应充足，通信系统优良、娱乐服务设施完善，科技、文教、卫生、金融、服务、 海 关货检、社会保障和治安管理体系配套齐全，保证了淡水迈向现代化城市发展需要。

龙光城天安星河华都购物广场缤购商业广场诚杰壹中心灿邦新天地项目分布项目分布ONE 龙光城龙光城地理优势项目概括•深惠·龙光商业广场紧靠深圳坪山新区，面积约为8.5万平米，依6万㎡龙光湖美景，坐拥约20万龙光城住宅消费客群，商业前景广阔。

龙光商业广场以“美好生活创想+”为主题，规划有屋顶花园和室外儿童游乐天地，打造可供全家人轻松畅玩的一站式家庭共享空间。

休闲城、花园小镇、欧式风情街三大中庭主题风格与空中花园构成龙光城四大场景亮点，帮助消费者发现生活之美。

•项目位于大亚湾西区深惠合作示范区边缘，靠近西南大道，紧邻深圳坪山新区、龙岗坑梓镇，作为深圳东进战略核心受益第一站，享受深圳产业、资源和人口向东延伸的利好。

F R O M PP H O T O I X A B A Y项目现状原·龙光城 现·龙光城 标致更换淡水龙光商业广场•楼层业态分布深惠龙光城负1层定位为：主力店：沃尔玛，餐饮：鱼的错、英雄煮、老港记、面点王、72街、麦当劳，零售：良品铺子、生活无忧，配套：万宁、南北药行等。

一、 市场分析一、大亚湾房地产总体概述1、片区总体概述:大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准设立，位于广东省惠州市南部，毗邻深圳、香港，属广东经济活跃的珠江三角洲经济区范围。

其外国的大亚湾规划区也由开发区统一管理，总辖陆域面积273.68平方公里，海域面积488平方公里，海岸线长52公里。

开发区的自然条件得天独厚。

拥有全面开发吞吐能力超亿吨的天然深水良港，以及大片地势平坦的工业腹地，淡水和旅游资源也十分丰富，是中国南部沿海一处极佳的海陆结合点，是发展临海型大工业和旅游业的理想之地。

经过十多年的开发建设，开发区已经初步形成了比较完善的港口、道路、供水、供电、通讯等基础设施网络，同时投资软环境也日益优化。

中海壳牌、比亚迪、东风本田等一批大项目已相继落户，一座现代化滨海石化工业城正在崛起。

开发区的发展目标定位是：以石化产业为主导，电子、汽车零配件工业协调发展，并充分发挥惠州港的物流聚集效应，5年打基础，10年上规模，15年基本建成现代滨海石化新城区。

预计到2010年，全区将实现1000亿元的工业产值和500亿元的国内生产总值（人均约2万美元）。

2、大亚湾规划大亚湾规划由五区一岸线构成，其中“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线，全力描绘滨海石化新城区。

惠州港石化工业区 霞涌旅游区 西区工业区 澳头中心商务区石油化学产业园区将按高起点、高标准规划，目前已进驻中海壳牌南海石化项目的80万吨乙烯项目、中国海油惠州1200万吨炼油及其中下游项目，华德石化160万立方米储油罐项目，以及LNG惠州电厂项目等，将努力建设成为一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地。

港口物流仓储区包括东马、荃湾、澳头三大港区。

已建成大小泊位28个，其中1万吨级以上泊位12个，1万吨级以下泊位16个，年吞吐能力达2560万吨。

惠阳(大亚湾)区域踩盘分析报告一、惠阳概况分析惠阳地处惠州市西南面，与深圳坪山新区接壤。

深汕高速、深惠高速、地铁3 号线延长线、厦深高铁等居中穿过，周边通达性良好。

近年来，惠阳房地产热一浪高过一浪，特别是2009 年，惠阳房地产业更是飞速发展，并且发展势头持续向好。

惠阳二级住宅市场总体上处于初步发展阶段，集中在2009、2010 年开发，主要有德洲城、半岛一号、东岸公馆、五月花、振业城，碧桂园，东方新城，卓越蔚蓝海岸，中天彩虹城等。

1)总体格局惠阳比较小，新开发楼盘没有很明显的区域特点，但从新开发楼盘的集中度看，主要分布于惠阳城区附近，大亚湾区。

2)开发水平♦总体水平不咼♦开发水平不均衡外来开发商开发的楼盘定位较高，引入了较多发达城市的概念。

户型更加新颖，有比较明显的功能分区；外立面精细、清新、咼雅；注重小区景观环境的营造；多数建有小区自身的会所，社区商业；交房标准咼；营销包装专业。

当地开发商开发的楼盘户型大多停留在05 年代的水平，没有明显的功能分区；外立面粗糙；不注重小区景观环境的营造；没有小区配套的会所；交房标准低；没有明显的营销包装。

3)价格水平多层4000-4300 4700-4800 4800-5100 5300 以上联排别墅8000-10000二、惠阳房地产市场发展特点1)惠阳楼市正迎来新一轮发展咼潮。

房地产项目众多，圈地面积较大。

深圳客户成为区域房价的主力承接者，逐渐成为惠阳楼市主力消费群，不断涌入惠阳房地产市场淘金。

商品房的购销两旺带动更多的项目动工建设。

2）从房屋供应结构方面看，开发商根据国家宏观调控方向和市场导向，着力增加中小户型住房供应，使市场供应结构日趋合理。

成交商品房总套数中，120 平方米以下套型占到85%以上，且有继续增长之势，下半年，更多的中小户型楼盘推向市场，这在一定程度上反映出惠阳房地产投资行为有上升趋势。

3）惠阳楼价持续走高。

经过2009 年的楼市火热，整体区域均价已达5000 元。

第一篇市场回顾第一章惠州宏观经济环境分析1、大亚湾战略位置惠州大亚湾(国家级)经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立，面积为9.98平方公里，2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。

包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于1991年6月由广东省人民政府批准设立，辖陆地面积265平方公里，海域面积1300平方公里。

现有人口约12.2万人，其中常住人口7.2万人，流动人口约5万人；2、大亚湾交通路况（1）、市政路网新澳大道（大亚湾大道）是大亚湾南北向交通主干道，而石化大道是大亚湾东西向交通主干道，新澳大道与石化大道贯穿大亚湾。

惠澳大道（由惠州至澳头）是惠城至大亚湾目前最为快捷的交通要道，惠城到大亚湾约50分钟，到惠阳汽车站约20分钟；（2）、公共交通大亚湾至惠阳中心区域（“万联”汽车站）约20分钟；公交车即叫即停，每隔3分钟即有一班公交车。

目前有201路（淡水－大亚湾）、202路（澳头－霞涌）、203路（淡水－澳头）等路公交车路经地块。

房地产商域网（3）、城际交通自驾车：由大亚湾走深汕高速约1小时；城际公交：大亚湾（惠阳）深圳的快速大巴随叫随停，至深圳罗湖约1小时沿海高速：深圳市区、深盐第二通道、盐坝高速、沿海高速（全程免费，经小桂出口、澳头出口、大亚湾出口、霞涌出口），从深圳经沿海高速至大亚湾出口全程约70公里。

石化大道沿海高速（4）、城际地铁（轻轨）：深圳地铁（轻轨）3号线延伸至惠阳。

随着地铁3号线延长线的规划、沿海高速于2008年8月建成通车，势必加速深圳与大亚湾的城市融合，大亚湾，世界的“第九湾”、深圳的“第七区”。

房地产商域网3、大亚湾中心区现状及未来发展大亚湾CBD中心区现状： 房地产商域网大亚湾CBD中心区未来规划：高级酒店、商住小区、公共服务设施等综合功能于一体的新区雏形。

据介绍，大亚湾区2008年计划实施包括续建工程、新建工程和乡镇街道改造工程在内的市政基建工程96项，重点推进中心区23号路、石化大道东段、西一大道等10多项重点市政基建工程项目的建设。

《惠州市场调研报告》一、惠州基本情况:（一）区域和人口概况：惠州市包括五个大区：惠城区、惠阳县、惠东县、博罗县、龙门县。

全市县（区）以下划分为1个乡、52个镇，16个街道办事处。

2009年末，惠州市总户数90.19万户，户籍总人口324.36万人，【暂住人口】年末全市暂住人口72.85万人。

【常住总人口】据统计部门统计，惠州市2009年末常住总人口397.21万人。

（二）各区域简概：（1）惠城区概况【概况】惠城区是惠州市政府所在地，惠州市中部。

全区辖8个镇、10个街道办事处。

全区常住人口112.56万人，其中户籍人口85.42万人。

2009年，全区生产总值545.27亿元，人均GDP达49267元，城市居民年人均可支配收入21278元，增长9.2%。

农民年人均收入8541元，增长15.0%。

（2）惠阳区概况【概况】惠阳区毗邻香港，与深圳、东莞相连。

全区辖6个镇、2个街道办事处和1个省级开发区，户籍人口36.19万人，常驻人口55.15万人。

区政府所在地淡水。

（3）博罗县概况【概况】辖17个镇、罗浮山管委会、331个行政村、12个办事处，32个社区居民委员会。

全县户籍人口81.37万人，常住人口96.15万人。

【经济快速增长】 2009年，全县实现生产总值254.39亿元，比上年增长15%；社会固定资产投资91.35亿元，增长29.1%；社会消费品零售总额72.89亿元，增长15.8%；新增民营企业543家，注册资金7.83亿元。

（4）龙门县概况【概况】辖麻榨、永汉、龙华、龙江、平陵、龙田、龙潭、地派8个镇和1个蓝田瑶族乡、1个龙城街道办事处以及南昆山旅游区管理委员会；分设155个村民委员会和23个居民委员会；全县总人口335514人。

（5）惠东县概况【概况】辖13个镇、1个街道办事处和2个滨海旅游度假区，户籍人口80.4万人，常住人口约110万人。

惠东籍的港澳台同胞和海外侨胞18万人。

县人民政府驻地在平山。