境外房地产案例研究—境外房地产案例研究——城市核心区购物中心——Europa Passage

国外主题购物中心经典案例解读购物中心的市场定位体系往往是建立在严谨的市场调查和对自身项目把控的基础之上。

这样做虽然足以保证购物中心的定位精准，然而如果仅仅满足于此而使项目缺少具有创意元素的主题支撑，把购物中心的功能仅仅局限于商业消费的最终结果往往只能是让购物中心流于平庸。

目前，就国内的购物中心而言，大多数仍然停留在缺少主题特色的时代。

如何突破千篇一律的平庸，从一大堆的购物中心项目中脱颖而出，已在欧美、日本等地成熟运作的主题创意购物中心的开发模式值得借鉴。

引语近年来，“购物中心”、“ｓｈｏｐｉｎｇｍａｌｌ”铺天盖地席卷全国，然而当“一站式消费”、“多元业态”、“商业综合体”已经不再是新鲜的概念，审美疲劳便成了一个不争的现实。

事实上购物中心本身只是代表未来主流形态的一种商业模式，当神秘的光环褪去之后，本身已经不再具有诉求力量。

因此，购物中心的商业定位不仅要尊重市场，遵循商业发展规律，更应该注入创意主题元素，为购物中心的长期运营注入永续动力。

本期我们将与读者共同分享几个主题塑造比较成功的案例。

ＭＢＡ课堂开通以来，收到了业界的广泛反馈。

我们希望本栏目能够成为业界思想与实战的交流平台，如果您对我们的栏目或者商业地产的实战运营有自己的见解，请及时联系我们，与大家共同分享。

凯撒宫购物中心重现经典文明位于美国拉斯维加斯凯撒宫广场以北的凯撒宫购物中心，汇集了大量一线品牌与大量的高档餐饮娱乐经营商家。

每天吸引近5万客流，平均每平方米年营业额超过13000美元，作为大型购物中心，这是一个难以企及的成就。

而它的成功很大程度上是归功于主题创意的成功开发，创造出一个经典文明重现的主题购物中心。

不论是一期的古罗马文化的移花接木，还是二期的亚特兰蒂斯的传奇再现，都让凯撒宫购物广场远远超越了传统购物中心的境界。

古罗马风情再现凯撒宫购物中心一期以古罗马文明为主题元素，顾客一进入凯撒宫购物中心，仿佛置身于古罗马的地中海漫步徜徉。

古罗马城市建筑景观。

房地产海外融资案例研究一、前言————————————————————————————1二、境外融资定义（一）、境外融资的定义———————————————————2（二）、项目融资的特点与功能特点——————————————2（三）、项目融资的基本原则—————————————————3（四）、资的参与者—————————————————————3 三、境外融资主要渠道（一）、海外上市——————————————————————4（二）、变相的境外商业信贷—————————————————5（三）、与境外基金合作———————————————————5四、境外融资的优势劣势（一）、境外融资的优势————————————————————7 （二）、境外融资的劣势————————————————————8 （三）、优劣分析———————————————————————9 五、国内房地产企业境外融资偏好与融资结构（一）、一般的融资方式———————————————————10（二）、各种融资方式的对比—————————————————11 （三）、境内外融资偏好分析—————————————————11（四）、完善企业融资结构——————————————————13 六、更有效的进行境外融资（一）、完善公治理结构———————————————————14（二）、改善公司融资结构——————————————————14 （三）、实现信息披露规范化—————————————————14七、总结————————————————————————————15一、前言随着国内融资门槛的抬高，自2011年1月以来，越来越多房地产企业加入“海外寻金团”，其中有恒大地产、碧桂园、合生创展、佳兆业、恒盛、中骏置业、瑞安房地产等房企。

2011年1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，共计融资92.5亿元。

商业地产研究暨典型案例报告分析(doc 9页)商业地产研究暨典型案例分析背景：世界购物中心的发展购物中心的发展至今已有100多年的历史，已由拱廊商用建筑的雏形发展成多样化的、成熟的商业物业形式，美国是购物中心发展的先驱，也是购物中心的诞生地和策源地。

截至目前，美国购物中心共有4.3万多个，其中不足10万平方米的达2.7万个。

在美国，平均每个人拥有近2平方米的零售市场；购物中心已经创造占52%的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家购物中心的有效商圈已达数百公里。

购物中心产业在美国发展成功后，迅速在加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲各国发展起来。

截至2000年，欧盟各国的零售营业额已达15840亿欧元，占GDP的18.5%，其大小不等的商业零售场所达400万个，即平均每1000个居民拥有约6.3个商业零售场所，其总体体量约为6629万平方米。

从发展模式来看，加拿大、澳大利亚等地的购物中心与美国购物中心基本相同。

而以法国为代表的欧洲式购物中心虽然与美国式购物中心大体相像，但规模一般小许多。

法国购物中心的主题店以特级市场为多，以经营日常用品为主；而美国购物中心的主题店以百货商店居多，以选购品为主。

亚洲商业发展的主要特征：1、购物中心发展受到亚洲经济和消费习惯的影响2、郊区购物中心成为都市商业的重要组成部分3、激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物中心的重要因素4、商业娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋势5、注重市场定位的差异性，重视年轻消费族群6、传统市场力求少而精，民族文化特色成为出奇制胜法宝7、商业发展与城市交通的协调与配套8、网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视世界购物中心研究分析结论：按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平，以及人们对生活质量水平要求的提高，在中国发展现代商业中心的条件已逐渐成熟。

而所谓“现代”，则是具备优良的购物环境、提供大型休闲场所及停车场；集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务诸功能于一体，先进的开发经验就尤其重要。

滨海商业旅游综合体——新加坡港湾区港湾区（HarbourFront Precinct ）是一个地标型发展项目，位于新加坡南部海岸，花柏山山麓地带的主要滨海地区，占地24公顷。

从港湾区可眺望度假胜地圣淘沙岛和怡人海景，是当地人和各地游客的消费、旅游、休闲热点目的地。

该片区由丰树产业（Mapletree Investments ）进行总体规划与开发，原来用作展览区域的港湾区现已转变为集工作、生活、旅游、娱乐于一体的世界级滨海中心。

它以混合广泛用途为特色，包括办公园区、最大的单一零售、时尚生活和娱乐中心、令人兴奋的滨海美食体验以及世界级游船码头设施。

所有这些使其成为新加坡新兴的商业与时尚生活中心。

配合圣淘沙高档住宅和即将完成的综合度假区娱乐场开发计划，以及花柏山的转型，该片区将很快成为新加坡最具活力和朝气的地方之一。

港湾区位置示意图新加坡CBD亚历山大大商务中心圣淘沙岛港湾区港湾区（HarbourFront Precinct ）规划示意图1怡丰城港湾办公园区港湾中心圣占姆士发电厂一、怡丰城怡丰城（Vivo City）是新加坡最大的购物休闲娱乐中心（lifestyle centre），位于新加坡港湾区原世界贸易中心展览馆所在地，是港湾区的核心综合商业区。

VivoCity中的Vivo来自单词“viva”(活泼)，给人一种充满活力的、刺激的、人人可及的生活体验；使人感到这是一个精神洋溢、生机盎然的地方。

怡丰城由日本著名建筑师伊东丰雄（Toyo Ito）设计，购物中心有机地融合了奇异多彩的元素，富有创意的建筑外形带有日本漫画的风格。

独具一格的滨海露天饮食区，巨大的世界级活动与演出场地，以及空中公园和水景融为一体，体现了购物中心（mall）从封闭式向更加动态和开放的形态进化的结果。

项目概况⏹项目用地面积：89,140平方米⏹建筑占地面积：52,500平方米⏹总建筑面积：13.9万平方米⏹营业面积：10.2万平方米⏹楼层：地上3层，地下2层⏹停车场：地下1-2层；另建有停车楼2-7层。

2023年国内外房地产市场的比较案例研究随着全球化的进程和经济的快速发展，房地产市场成为一个重要的经济领域，在国内外各个国家和地区都起着举足轻重的作用。

本文将对2023年国内外房地产市场进行比较案例研究，探讨不同市场的特点和发展状况。

一、市场规模比较在2023年，中国地产市场规模庞大，成为全球最大的房地产市场之一。

尽管中国政府加强了房地产市场调控，但供求关系仍然紧张，房价居高不下。

与此相比，美国房地产市场也非常活跃，房产销售市场迅速增长，尤其是一二线城市的热销楼盘。

欧洲的房地产市场则因国家差异而有所不同，例如英国的房地产市场受到不确定的脱欧因素的影响，市场稍显低迷。

二、政策比较政府对房地产市场的调控是影响市场发展的主要因素之一。

中国政府自2010年以来一直实施房地产调控政策，限购、限贷等政策相继出台。

与此同时，美国政府则主要采用利率调控等手段来影响房地产市场。

在欧洲，各国政府也通过不同的政策措施来调控房地产市场。

例如，英国政府为鼓励购房者，提供了购房补贴和贷款担保。

三、市场投资比较房地产市场是一个重要的投资领域，投资方式和风险也各不相同。

在中国，由于房地产市场的火爆，投资者普遍倾向于购房投资，以期盈利。

相比之下，美国市场的投资方式更为多样化，包括购买住宅、商业地产和房地产投资信托基金等。

欧洲市场的投资较为保守，投资者倾向于购买稳定的租赁物业。

四、市场特点比较不同国家的房地产市场有其独特的特点和发展趋势。

中国的房地产市场波动较大，价格上涨幅度较大，但风险也较高。

美国市场经历了次贷危机后逐渐恢复，住房租赁需求增加，房产市场发展迅速。

欧洲市场较为稳定，但受到政治和经济因素的影响较大。

五、可持续发展比较随着全球环境问题的凸显，可持续发展成为房地产市场发展的重点。

中国政府提出了绿色建筑和可持续发展的政策目标，并鼓励使用可再生能源。

美国市场也在逐渐关注可持续发展，建筑业普遍采用高效能源系统。

欧洲市场在可持续发展方面取得了较大的成功，很多国家将绿色建筑作为政策支持的重点。

城市核心区购物中心——Ettlinger Tor项目概况⏹ 项目名称： Ettlinger Tor （艾特灵格门） ⏹ 项目地点：德国卡尔斯鲁厄市中心 ⏹ 建筑时间：2年⏹ 项目开业：2005年9月7日⏹ 零售面积：33,000平米（其中餐饮和服务面积：4,000平米） ⏹ 楼层数：3层 ⏹ 商铺个数：130个 ⏹ 停车位：900个⏹ 建筑师：Jost Hering ，Klaus Maria Hoffmann ⏹ 外立面设计：Kramm+Strigl⏹ 开发商：ECE 项目管理有限责任公司高通智库境外房地产案例研究Overseas Real Estate Case Study高通智库2012年05月20日(双周一次)⏹项目总投资：2.2亿欧元⏹所获奖项：2007年国际购物中心协会授予的“设计与开发奖”（中等体量的新项目）艾特灵格门购物中心位于德国卡尔斯鲁厄市的心脏地带。

呈扇形的宫殿建筑的首府卡尔斯鲁厄，被人们看作是一个集传统、现代和巴登州生活质量于一身的城市，是继斯图加特和曼海姆之后巴登-符腾堡州第三大城市，约有人口28万，人均GDP为31,900欧元。

建有商业中心、服务中心和饮食中心的艾特灵格门购物中心正位于通往宫殿的中轴之上，同时与“Via Triumphalis”相连。

于2005年9月7日开业的艾特灵格门购物中心，共有零售面积33,000平米，店铺130家，其中餐饮和服务面积占4,000平米。

主力店中包括7家是服装服饰店，1家电子消费品店、1家运动商品店、1家音像书店和1家生活用品超市。

每年接待访客900多万人次。

项目所处位置及交通状况艾特灵格门购物中心在Krieg大街和凯撒大街中间的Rondell广场上，离宫殿和集市广场不远。

无论是开私家车，还是乘公共交通，都能便利到达，辐射周边人群约102.5万人。

项目还提供约900个汽车停车位及240个自行车停车位。

建筑设计项目是由著名建筑设计师Jost Hering和Klaus Maria Hoffmann设计，而外立面则是由Kramm+Strigl建筑师事务所担任设计。

商业地产研究暨典型案例分析背景：世界购物中心的开展购物中心的开展至今已有100多年的历史，已由拱廊商用建筑的雏形开展成多样化的、成熟的商业物业形式，美国是购物中心开展的先驱，也是购物中心的诞生地和策源地。

截至目前，美国购物中心共有4.3万多个，其中不足10万平方米的达2.7万个。

在美国，平均每个人拥有近2平方米的零售市场；购物中心已经创造占52%的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家购物中心的有效商圈已达数百公里。

购物中心产业在美国开展成功后，迅速在加拿大、澳大利亚、日本以与欧洲各国开展起来。

截至2000年，欧盟各国的零售营业额已达15840亿欧元，占GDP的18.5%，其大小不等的商业零售场所达400万个，即平均每1000个居民拥有约6.3个商业零售场所，其总体体量约为6629万平方米。

从开展模式来看，加拿大、澳大利亚等地的购物中心与美国购物中心根本一样。

而以法国为代表的欧洲式购物中心虽然与美国式购物中心大体相像，但规模一般小许多。

法国购物中心的主题店以特级市场为多，以经营日常用品为主；而美国购物中心的主题店以百货商店居多，以选购品为主。

由于各地汽车普与程度不一，美国购物中心最初大多建设于市郊地区或城乡结合部，且停车场面积一般占总面积的1/3左右。

上世纪80年代后期开始才逐步进入市中心。

而东南亚一带的购物中心更集中于市中心。

东南亚与##的商业地产：东南亚地区购物中心起步比拟晚，但开展迅速，20世纪80年代迅速形成了一股新的产业潮。

菲律宾、马来西亚、泰国的购物中心规模均很大，经营管理也很成功。

如菲律宾的SM SUPERMALL集团、ROBINSONS集团、EVER集团与泰国的THE MALL集团,还开展出了独特且成功的“连锁购物中心〞经营模式。

中国##、##地区的购物中心于上世纪80-90年代兴起，开展迅速，进入了快速成长期。

在##购物中心开发建设为当地各大房地产巨头〔如和记黄埔、长实、新世界、恒基、新鸿基、九龙仓等〕所垄断。

郊区大型购物中心：Blue Water工程简况工程名称：Blue Water ＜蓝湖购物中心)工程地点：英国肯特州DARTFORD 市工程开业：1999年3月16日工程占地面积：多达53英亩＜约21.45万平方M)工程零售面积：约15.57 万平方M建筑层数：2 层店铺数量：330 个主力店：JohnLewis、Mark&Spencer、HouseOfFraser停车位：13,000 个机动车位、另有50 个旅游巴士停车位建筑设计：Eric Kuhne 开发商：欧洲Lend Lease业主：Prudential plc (35%>Lend Lease Europe Limited (30%>The Lend Lease Retail Partnership (25%>Hermes (10%>b5E2RGbCAP总投资：7.3 亿美元Bluewater购物中心位于伦敦东南部的肯特州DARTFORD 市，于1999年3月16日正式开幕，总建筑面积达15.57 万平M ，是当时全英国最大的购物中心，在欧洲也是数一数二的。

工程所在地原为旧矿区的土地，由澳洲最大购物中心开发商LendLease公司＜欧洲分公司）开发。

共投资7.3 亿美金所建的豪华购物中心，为两层建筑，共有三个主力店，分别是玛莎百货、House of Fraser 及John Lewis 三家当地百货公司组成，各主力店主要销售其自有品牌的商品。

另外，该SHOPPING MALL 里面有超过330 家专卖店，55 家餐厅以及一家13屏幕的多屏幕电影院。

购物中心四周围绕着7 个大小不同的湖泊，到访的顾客可以参加丰富多彩的休闲活动，例如游湖、野餐、攀岩、高尔夫、垂钓、自行车、划船和电影等。

p1EanqFDPwBluewater 购物中心是大型郊区购物中心，在其1 小时车程主商圈内的人口即有千万人，它不但影响周围的购物中心，甚至吸引英国伦敦最主要的商业区WestEnd 的消费者。