ab通智库：境外房地产产品案例研究(20100314_

国外房地产行业现状研究报告国外房地产行业现状研究报告一、引言国外房地产行业是全球经济体系中的重要组成部分之一。

随着全球化和经济发展的不断推进，国外房地产行业的市场规模不断扩大，逐渐成为国际资本市场的热点领域。

本文将对国外房地产行业的现状进行深入研究，并探讨其发展趋势和存在的问题。

二、国外房地产行业的整体现状1. 市场规模持续扩大：近年来，国外房地产行业的市场规模持续扩大，成交量和交易金额不断增长。

一方面，国外房地产市场的需求量不断增加，尤其是来自新兴经济体的增长需求；另一方面，房地产投资逐渐成为国外投资者布局的热点领域，进一步推动了市场规模的扩大。

2. 市场结构不断优化：经过近年来的发展，国外房地产行业的市场结构逐渐优化。

传统住宅房地产项目仍然是主导，但商业地产、工业地产、旅游地产等项目也逐渐崭露头角，多元化的发展趋势日益明显。

此外，国外房地产市场的产品创新和定制化服务不断推进，提高了市场竞争力。

3. 政策环境逐步改善：国外房地产行业发展受到政府政策的严密监管和引导。

近年来，许多国家加强了对房地产市场的管理和调控，通过房地产税制的完善、金融政策的引导等手段，促使市场稳定发展。

政策的明确性和稳定性有助于增加投资者的信心，进一步推动了市场的发展。

4. 对外开放程度加深：国外房地产行业对外开放程度不断加深，吸引了大量国际投资者的关注。

一方面，许多国家对外资在房地产市场的准入条件进行了放宽，鼓励外资投资。

另一方面，国外房地产公司积极拓展国际市场，通过跨境并购和直接投资等方式进入新兴市场。

三、国外房地产行业的发展趋势1. 以科技创新为动力：随着科技的不断发展，国外房地产行业正逐渐向智能化、数字化转型。

传统的房地产经营模式将会被改变，智能家居、大数据分析、虚拟现实等技术将会广泛应用于房地产行业中，为消费者提供更加个性化和智能化的居住体验。

2. 环保可持续发展：国外房地产行业正在更加注重环境保护和可持续发展。

滨海商业旅游综合体——新加坡港湾区港湾区（HarbourFront Precinct ）是一个地标型发展项目，位于新加坡南部海岸，花柏山山麓地带的主要滨海地区，占地24公顷。

从港湾区可眺望度假胜地圣淘沙岛和怡人海景，是当地人和各地游客的消费、旅游、休闲热点目的地。

该片区由丰树产业（Mapletree Investments ）进行总体规划与开发，原来用作展览区域的港湾区现已转变为集工作、生活、旅游、娱乐于一体的世界级滨海中心。

它以混合广泛用途为特色，包括办公园区、最大的单一零售、时尚生活和娱乐中心、令人兴奋的滨海美食体验以及世界级游船码头设施。

所有这些使其成为新加坡新兴的商业与时尚生活中心。

配合圣淘沙高档住宅和即将完成的综合度假区娱乐场开发计划，以及花柏山的转型，该片区将很快成为新加坡最具活力和朝气的地方之一。

港湾区位置示意图新加坡CBD亚历山大大商务中心圣淘沙岛港湾区港湾区（HarbourFront Precinct ）规划示意图1怡丰城港湾办公园区港湾中心圣占姆士发电厂一、怡丰城怡丰城（Vivo City）是新加坡最大的购物休闲娱乐中心（lifestyle centre），位于新加坡港湾区原世界贸易中心展览馆所在地，是港湾区的核心综合商业区。

VivoCity中的Vivo来自单词“viva”(活泼)，给人一种充满活力的、刺激的、人人可及的生活体验；使人感到这是一个精神洋溢、生机盎然的地方。

怡丰城由日本著名建筑师伊东丰雄（Toyo Ito）设计，购物中心有机地融合了奇异多彩的元素，富有创意的建筑外形带有日本漫画的风格。

独具一格的滨海露天饮食区，巨大的世界级活动与演出场地，以及空中公园和水景融为一体，体现了购物中心（mall）从封闭式向更加动态和开放的形态进化的结果。

项目概况⏹项目用地面积：89,140平方米⏹建筑占地面积：52,500平方米⏹总建筑面积：13.9万平方米⏹营业面积：10.2万平方米⏹楼层：地上3层，地下2层⏹停车场：地下1-2层；另建有停车楼2-7层。

海外房地产市场研究报告岳亮王阳龚伟华目录摘要一、美国房产市场..................................................... . (3)（一）★开发商和楼盘特征总结 (4)（二）市场现状....................................................... . (7)（三）市场趋势和特征..................................................... .. (9)二、澳大利亚房产市场..................................................... . (12)（一）市场特征……...…………………………………………………………..12（二）开发商特征 (13)（三）楼盘特征 (14)三、中国开发商海外市场开拓情况 (15)四、以上国际市场对中意的战略意义和启示 (18)（一）对市场的了解..................................................... .. (18)（二）进入市场的渠道..................................................... . (19)结论..................................................... .. (20)摘要报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。

而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。

美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。

澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。

报告从开发商和楼盘入手，分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容，同时结合国内开发商近几年发展状况，为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。

国外房地产可行性研究在全球化的背景下，国外房地产市场的发展备受关注。

为了实现投资者的有效资源配置，对国外房地产的可行性进行研究非常重要。

本文将探讨国外房地产市场是否具有投资潜力以及对投资者的影响因素。

一、市场概况国外房地产市场的可行性研究首先需要了解市场的整体概况。

这包括市场规模、增长趋势、政府政策、法律法规等方面的信息。

投资者需要了解市场的发展前景以及相关投资政策的稳定性，以便做出明智的决策。

二、经济环境国外房地产市场的可行性与所在国家的经济环境息息相关。

投资者需要仔细研究国家的经济增长率、通胀水平、失业率等经济指标，以判断国家的经济状况是否有利于房地产市场的发展。

此外，汇率波动对国外投资者来说也是一个重要的考虑因素。

三、法律与政策国外房地产投资需要了解所投资国家的法律和政策环境。

不同国家的法律法规对房地产市场的影响是不同的，投资者需要仔细了解合同法、土地法、产权法等相关法律，并了解政府对外国投资者的政策支持程度。

这些因素将直接影响到投资者的权益和投资回报率。

四、市场需求市场需求是评估国外房地产可行性的重要指标之一。

投资者需要了解所投资国家的人口结构、人口增长情况、购房意愿等，以判断市场需求是否旺盛。

此外，对于投资商业地产的投资者来说，了解当地商业环境和市场竞争状况也是非常重要的。

五、投资风险国外房地产投资不可避免地存在一定的风险。

投资者需要评估市场风险、政府政策风险、汇率风险等，以制定对应的风险管理策略。

此外，了解国外房地产市场的税收制度、金融环境等也是降低投资风险的关键。

六、投资收益最后，在进行国外房地产可行性研究时，投资者需要评估投资收益水平。

这包括租金收入、升值潜力等方面的考虑。

投资者可以通过分析市场数据、咨询专业机构等方式来预测未来的投资回报率。

总结：国外房地产可行性研究是投资者进行跨国投资决策的基础。

对于投资者来说，全面了解目标国家的市场概况、经济环境、法律与政策、市场需求、投资风险以及预测投资收益等因素是非常重要的。

国外产业地产运营经典案例：普洛斯与腾飞集团的成功之道在昨天的中国产业地产发展趋势专题中，我们梳理了全球产业地产的发展历程，指出发达国家的产业地产已经进入成熟期，国内产业地产正从工业地产向产业地产转变。

接下来我们将分析国际上运营相当出色的产业地产商---普洛斯和腾飞，以期能够提供借鉴意见。

普洛斯是全球现代物流设施提供商，管理着全球20多个国家121个市场的2800 多个项目，包括4890万平米的物流基础设施，形成了服务于4900家客户的高效网络。

选址贸易发达国家及城市，临港、临空、加工基地等物流需求集中区域普洛斯的项目主要分布在中国、日本及巴西三大地区，国家贸易额是普洛斯选址布局的重要考量因素。

2013年，中国、日本、巴西的进出口总额分别为41590 亿美元、15483亿美元、4818亿美元，10年间分别增长了2.6、0.5、2.0倍。

中国、日本、巴西三国贸易往来频繁，中国是日本、巴西最大的贸易伙伴。

2013 年，日本18.1%的出口商品销往中国，21.7%的进口商品来自中国。

同期巴西19.0% 的出口商品到中国，15.4%的进口商品来自中国。

图：2004年与2013年中国、日本、巴西商品进出口情况包美元数据来源：世界银行普洛斯中国布局主要分布在东部经济发达地区、交通枢纽城市、工商业繁荣城市，选址于临空、临港、加工基地等贸易集中流转区域。

截止2014年9月，普洛斯在中国布局的已完工物业覆盖城市总数34个，已完工物业总建筑面积1010万平方米。

表：普洛斯中国区域已完工项目分布情况数据来源：普洛斯官网国内消费是推动普洛斯物流设施需求的主要驱动力。

2013年，普洛斯所布局物业的34个城市的社会消费品零售总额为10.3万亿，过去10年间增长3.0倍，占全国全社会消费品零售总额的比重达到43%。

产品形态紧扣物流园区货物量需求，规模适度，分期开发，成本控制到位普洛斯物流园产品形态以双层、单层仓库、集装箱堆场为主、辅以办公室附属设施。

郊区大型购物中心：Blue Water工程简况工程名称：Blue Water ＜蓝湖购物中心)工程地点：英国肯特州DARTFORD 市工程开业：1999年3月16日工程占地面积：多达53英亩＜约21.45万平方M)工程零售面积：约15.57 万平方M建筑层数：2 层店铺数量：330 个主力店：JohnLewis、Mark&Spencer、HouseOfFraser停车位：13,000 个机动车位、另有50 个旅游巴士停车位建筑设计：Eric Kuhne 开发商：欧洲Lend Lease业主：Prudential plc (35%>Lend Lease Europe Limited (30%>The Lend Lease Retail Partnership (25%>Hermes (10%>b5E2RGbCAP总投资：7.3 亿美元Bluewater购物中心位于伦敦东南部的肯特州DARTFORD 市，于1999年3月16日正式开幕，总建筑面积达15.57 万平M ，是当时全英国最大的购物中心，在欧洲也是数一数二的。

工程所在地原为旧矿区的土地，由澳洲最大购物中心开发商LendLease公司＜欧洲分公司）开发。

共投资7.3 亿美金所建的豪华购物中心，为两层建筑，共有三个主力店，分别是玛莎百货、House of Fraser 及John Lewis 三家当地百货公司组成，各主力店主要销售其自有品牌的商品。

另外，该SHOPPING MALL 里面有超过330 家专卖店，55 家餐厅以及一家13屏幕的多屏幕电影院。

购物中心四周围绕着7 个大小不同的湖泊，到访的顾客可以参加丰富多彩的休闲活动，例如游湖、野餐、攀岩、高尔夫、垂钓、自行车、划船和电影等。

p1EanqFDPwBluewater 购物中心是大型郊区购物中心，在其1 小时车程主商圈内的人口即有千万人，它不但影响周围的购物中心，甚至吸引英国伦敦最主要的商业区WestEnd 的消费者。

境外购房七大陷阱解析记者在采访那些已经在境外购房的买家时，他们无一例外地告诫说：“境外购房陷阱太多，再好的中介都是靠不住的。

真要到境外买房，还是自己实地考察考察再说。

”陷阱一：包租包卖特点：买房容易卖房难大多数买家都希望自己在海外买的房子能“以租养房”，所以“包租”就是最具诱惑力的推介词。

“因为能租出去，就意味着你有稳定的租金收入。

但是，很多中介只是将包租当诱饵，实际上他们并不保证替你把房子租出去。

万一租不出去，损失还是你自己的。

”在某公司的展销会上，记者就“包租”事项询问销售经理，该经理说，在推广期，第一年包租，这个是写进合同的，如果租不出去，公司将补贴客户的租金。

第二年开始，公司可以将客户的房子委托给布里斯班当地的服务公司进行租赁。

“如果租不出去，我们也没有办法。

”至于“包卖”，王婷说，这就更不靠谱了。

“只有澳大利亚公民才可以购买二手房。

也就是说，你的房子要转手，就必须找澳大利亚人来接盘。

而澳大利亚人对买房并不像中国人这样热心。

所以，我们中国人在澳大利亚买房容易卖房难。

”澳洲投资陷阱二：居留权特点：翻译会断章取义资深房地产策划人告诉记者，很多中介公司在办投资移民的时候，故意混淆“移民”与“居留”、“永久居留”、“移居”以及“绿卡”等概念。

“因为翻译的原因，有些概念翻译成中文时，差别并不大，就给房产中介可乘之机。

”以不久前西班牙“16万欧元购房获居留权”为例说，即使你在西班牙买了房子，你也只能获得在当地居住一段时间的权利，在居留期间，你也不能享受当地的社会福利，也不能工作。

“你得有一大笔钱供你在西班牙度假一样地"居留"着，西班牙盯的是你的钱包，而不愿意为你提供任何生活保障。

”这个消息经一些售房中介断章取义后，就变成了“16万欧元移民”。

“如果你不懂英语，又没有完全弄懂这些法律概念，就很容易上中介的当。

”资深房地产策划人告诉记者。

陷阱三：低门槛特点：很多费用未告知陈洁告诉记者：“我买墨尔本那套房子的时候，手头的钱并不多。

境外房地产研究案例宝格丽酒店宝格丽（Bvlgari）米兰酒店是一家位于意大利米兰的奢华五星级酒店。

该酒店由宝格丽集团于2004年投资兴建，并于2004年9月正式对外营业。

它是宝格丽集团首个进入酒店业的项目，也是宝格丽集团房地产开发领域的重要里程碑。

宝格丽米兰酒店位于米兰历史悠久的文化街区Brera地区，占地面积为4,000平方米。

酒店共有4层，总共提供了58间客房和套房。

设计师Antonio Citterio Patricia Viel Architecture Studio将建筑与古老的私人公园相结合，保留和体现了区域的历史和传统。

该酒店的建筑外立面以巴洛克风格为基调，面向著名的Via Privata Fratelli Gabba街道。

巴洛克风格的建筑以其华丽的装饰和弯曲的线条而闻名，完美地融入了米兰这座历史悠久的城市的文化氛围中。

酒店的室内设计精心考虑到了宝格丽品牌的基本元素：珠宝和奢华。

所有的客房和套房都采用了高档的材料和精致的陈设，如大理石浴缸、黄金饰面和丝绸窗帘等。

酒店还设有一个室内游泳池、健身房、宝格丽SPA 和提供传统意大利美食的餐厅。

宝格丽米兰酒店的成功离不开其出色的酒店管理团队和卓越的服务质量。

酒店员工经过专门的培训，以确保给每位客人提供个性化和专业化的服务。

此外，酒店还不断将宝格丽品牌的创新理念引入到餐饮和服务中，力求超越客人的期望。

该酒店在开业后的短短几年内获得了评论家和客人的赞誉，并多次荣获奖项。

它不仅吸引了国际顶级时尚界和艺术界的名人，还成为米兰这个国际时尚之都的标志性建筑物之一宝格丽米兰酒店的成功案例为宝格丽集团进军酒店业提供了宝贵的经验。

宝格丽集团随后相继在世界各地开设了其他豪华酒店，如伦敦、巴厘岛和迪拜等地。

这些酒店在设计和服务上都秉承了宝格丽品牌的核心价值观，并以其独特的风格和奢华的酒店体验而闻名于世。

综上所述，宝格丽米兰酒店是一家成功的境外房地产案例，它体现了宝格丽集团在酒店业领域的创新精神和奢华品牌形象。

地产阴谋许荣茂跨市场套利财技来源：新财富发布时间：2007年10月15日 16:21作者：孙红关键词：新财富;地产;许荣茂通过在两地资本市场、三家上市公司之间搭建的资本舞台，许荣茂将不同类别的地产项目在A股和海外资本市场、上市公司和私人公司之间配置和转移：利用A股上市公司培育项目，再将优质项目转移到海外私人公司，集体打包海外上市；在海外上市公司成长乏力之际，又利用A股市场的高估值，将低回报率的商业资产剥离给A股上市公司，从而保持海外上市公司的高成长性和融资效率，而在这一过程中，许荣茂的私人公司完成了财富的最大化增值与套现。

本刊研究员孙红/文A股上市公司充当项目“孵化器”，高盈利地产项目逐步转移到海外私人公司香港证券经纪人出身的许荣茂认为：“一个成功的商人不应仅仅只能制造优秀的商品，如何完善资金链条，掌控资本市场，才是现代商业的重要部分”。

上世纪90年代中期，许荣茂在北京开发了亚运花园、紫竹花园等高档花园，获得了巨大成功，此后，许荣茂进军上海房产。

2000年3月，上海世茂投资发展有限公司（以下简称“世茂投资”）成立，由许荣茂的侄子许世永持股93.33%，许荣茂的小姨王莉莉持股6.67%。

2000年8月，世茂投资以1.44亿元购入拥有著名品牌“恒源祥”的上市公司“万象集团”（600823）26.43%的股份，在A股借壳上市，并将其更名为“世茂股份”。

通过研究我们发现，许荣茂家族控制“世茂股份”的目的，是利用房地产项目滚动开发的规律，在先期需要大量资金投入时，由系下上市公司承担成本及风险，在预售款陆续回笼前后，则不断摊薄上市公司所占项目公司的权益，以获取最大收益（详见本刊2003年8月号封面文章《地产阴谋》）。

许氏私人公司逐步蚕食上市公司优质项目股权入主万象集团后，世茂投资在公告中宣称,“公司决心在入主万象股份有限公司后,把万象国际广场尽快建造起来,作为公司在上海发展的第一步”，“公司准备通过三至五年的努力使‘万象’成为具有相当实力,业绩优良的综合性上市公司”。

各国房地产项目案例分析报告2016年4月目录第一部分、综述 (4)第二部分、各国案例 (8)1、美国案例 (8)2、日本案例 (12)3、欧洲案例 (16)4、荷兰案例 (16)5、澳大利亚案例 (19)6、加拿大案例 (21)7、马来西亚案例 (24)第三部分、中国情况 (26)图表目录图1、美国住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 (10)图2、80年代中后期银行倒闭和救援数量大幅增加 (10)图3、美国按揭贷款收益率并不高(%) (11)图4、美国房地产销量情况 (11)图5、美国房地产价格情况 (11)图6、日本住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 (13)图7、1969-1992日本主要企业融资来源占比 (14)图8、1979-1992年日本企业公司债发行情况（10亿日元） (14)图9、荷兰住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 (19)图10、荷兰房地产价格情况 (19)图11、澳大利亚住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 (20)图12、澳大利亚房地产价格情况 (21)图13、1971-2005年加拿大非金融机构融资来源占比，（余额存量值，%）.. 22 图14、1971-2005年加拿大直接对间接私人贷款比值 (23)图15、1971-2005年加拿大信贷余额（十亿加元） (23)图16、加拿大按揭贷款余额占家庭和商业信贷余额之和比重 (24)图17、加拿大住房价格指数 (24)图18、马来西亚住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 (25)图19、马来西亚房地产价格情况 (26)图20、我国按揭贷款余额占银行总贷款余额比重不断上升 (26)图21、我国企业债券大规模发行 (27)图22、各个国家当前时间点按揭贷款余额占总贷款余额比重 (28)图23、各线城市一季度末按揭贷款利率水平（融360数据） (28)表1、日本主要企业融资构成（均值，%） (14)表2、日本企业公司债发行量（10亿日元） (15)表3、日本企业在国内市场发行的可转债数量（10亿日元） (15)表4、制造业和零售业贷款向房地产贷款转移（分行业贷款余额占比变化） (15)表5、荷兰1995-2004年不同类型按揭贷款占总按揭贷款余额比重（%） (18)表6、荷兰居民家庭资产负债表（占GDP的比重：%） (18)表7、重点公司企业债利率水平非常低 (27)表8、一线城市银行偏好变化相当于单独降息五次以上 (29)第一部分、综述我们几乎研究了全球所有主要经济体，发现两个最重要结论1，利率市场化和金融自由化阶段，商业银行持续增加对于按揭贷款的偏好，按揭贷款占总贷款比重持续上行2，整体金融机构（包括不限于银行）持续增加对于房地产需求端支持的阶段，房地产基本面无视人口年龄结构、人均居住面积等其他情况，房地产基本面在大周期向上，房地产体现了其是货币现象的本质。

∙一些中小房地产企业迫于资金压力，开创了中国内地房地产企业在新加坡、纳斯达克上市的先河。

观点地产网讯：内地房地产企业一般是在内地A股上市，或者是选择香港H股上市。

然而最近，一些中小房地产企业却另辟蹊径，选择在新加坡及美国纳斯达克上市。

今年7月，美国纳斯达克资本市场迎来了第一位来自中国的房地产企业中华房屋。

2006年3月31日，河南省阳光控股有限公司在新加坡主板市场挂牌上市，创造了中国内地房企首家在新加坡上市的纪录。

2007年4月底，新加坡主板市场又迎来了第二位来自中国内地房地产企业——广州元邦地产。

对这一现象，海通证券分析师张峦很赞同，她对观点地产网说："在信贷政策收紧的宏观政策下，像阳光控股、中华房屋这些中小房地产企业能够在海外上市，既拓宽了融资渠道，又提高了企业知名度。

公司也获得了一个持续再融资的平台，资金压力就没那么大。

"∙境外上市门槛低、成本高虽然深圳证券交易所在2004年5月就设立了中小企业板，供规模较小的企业上市交易，但其与主板相当的门槛，仍然阻挡了许多中小企业的上市融资之路。

据了解，今年只有3家房地产企业是通过内地A股IPO 的。

对此，东莞证券投资银行部副总经理顾连书分析认为，一是内地A 股上市的门口太窄，加上与相关政府主管部门对房地产企业在产业政策是否采取扶持态度及对发行上市采取谨慎态度有关。

另外证券公司保荐人一般也不愿意保荐规模和实力一般的内地房地产企业IPO，除非规模、背景、财务状况、持续增长性都非常好。

中华房屋董事长兼首席执行官鲁平纪表示："房地产企业在国内A股上市受政策限制，以中华房屋当时的规模要通过审批，排队上市可能性自然微乎其微。

"相比之下，国外众多创业板的上市条件要宽松许多。

这或许是很多企业宁愿舍近求远，走海外上市之路的原因之一。

美国、香港、新加坡为我国各类企业海外上市的主要所在地，到目前为止香港主板一共吸纳了30多家中国内地房地产企业；而中华房屋则开创了中国房地产企业在美国纳斯达克资本市场上市的先河；阳光控股也拉开了中国内地房企在新加坡上市的帷幕。

房地产海外融资案例研究一、前言————————————————————————————1二、境外融资定义（一）、境外融资的定义———————————————————2（二）、项目融资的特点与功能特点——————————————2（三）、项目融资的基本原则—————————————————3（四）、资的参与者—————————————————————3 三、境外融资主要渠道（一）、海外上市——————————————————————4（二）、变相的境外商业信贷—————————————————5（三）、与境外基金合作———————————————————5四、境外融资的优势劣势（一）、境外融资的优势————————————————————7 （二）、境外融资的劣势————————————————————8 （三）、优劣分析———————————————————————9 五、国内房地产企业境外融资偏好与融资结构（一）、一般的融资方式———————————————————10（二）、各种融资方式的对比—————————————————11 （三）、境内外融资偏好分析—————————————————11（四）、完善企业融资结构——————————————————13 六、更有效的进行境外融资（一）、完善公治理结构———————————————————14（二）、改善公司融资结构——————————————————14 （三）、实现信息披露规范化—————————————————14七、总结————————————————————————————15一、前言随着国内融资门槛的抬高，自2011年1月以来，越来越多房地产企业加入“海外寻金团”，其中有恒大地产、碧桂园、合生创展、佳兆业、恒盛、中骏置业、瑞安房地产等房企。

2011年1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，共计融资92.5亿元。