境外房地产案例研究Q123：华沙明珠之金色阶梯购物中心(20130929)

郊区大型购物中心：Blue Water项目概况⏹ 项目名称：Blue Water （蓝湖购物中心）⏹ 项目地点：英国肯特州DARTFORD 市⏹ 项目开业：1999年3月16日⏹ 项目占地面积：多达53英亩（约21.45万平方米）⏹ 项目零售面积：约15.57万平方米⏹ 建筑层数：2层⏹ 店铺数量：330个⏹ 主力店：John Lewis 、Mark &Spencer 、House Of Fraser境外房地产案例研究Overseas Real Estate Case Study 高通智库 2012年6月3日 (双周一次)⏹停车位：13,000 个机动车位、另有50 个旅游巴士停车位⏹建筑设计：Eric Kuhne⏹开发商：欧洲Lend Lease⏹业主：Prudential plc (35%)Lend Lease Europe Limited (30%)The Lend Lease Retail Partnership (25%)Hermes (10%)⏹总投资：7.3亿美元Bluewater购物中心位于伦敦东南部的肯特州DARTFORD市，于1999年3月16日正式开幕，总建筑面积达15.57万平米，是当时全英国最大的购物中心，在欧洲也是数一数二的。

项目所在地原为旧矿区的土地，由澳洲最大购物中心开发商Lend Lease公司（欧洲分公司）开发。

共投资7.3亿美金所建的豪华购物中心，为两层建筑，共有三个主力店，分别是玛莎百货、House of Fraser 及John Lewis三家当地百货公司组成，各主力店主要销售其自有品牌的商品。

另外，该SHOPPING MALL里面有超过330家专卖店，55家餐厅以及一家13屏幕的多屏幕电影院。

购物中心四周围绕着7个大小不同的湖泊，到访的顾客可以参加丰富多彩的休闲活动，例如游湖、野餐、攀岩、高尔夫、垂钓、自行车、划船和电影等。

Bluewater购物中心是大型郊区购物中心，在其1小时车程主商圈内的人口即有千万人，它不但影响周围的购物中心，甚至吸引英国伦敦最主要的商业区West End的消费者。

城市核心区购物中心——Ettlinger Tor项目概况⏹ 项目名称： Ettlinger Tor （艾特灵格门） ⏹ 项目地点：德国卡尔斯鲁厄市中心 ⏹ 建筑时间：2年⏹ 项目开业：2005年9月7日⏹ 零售面积：33,000平米（其中餐饮和服务面积：4,000平米） ⏹ 楼层数：3层 ⏹ 商铺个数：130个 ⏹ 停车位：900个⏹ 建筑师：Jost Hering ，Klaus Maria Hoffmann ⏹ 外立面设计：Kramm+Strigl⏹ 开发商：ECE 项目管理有限责任公司高通智库境外房地产案例研究Overseas Real Estate Case Study高通智库2012年05月20日(双周一次)⏹项目总投资：2.2亿欧元⏹所获奖项：2007年国际购物中心协会授予的“设计与开发奖”（中等体量的新项目）艾特灵格门购物中心位于德国卡尔斯鲁厄市的心脏地带。

呈扇形的宫殿建筑的首府卡尔斯鲁厄，被人们看作是一个集传统、现代和巴登州生活质量于一身的城市，是继斯图加特和曼海姆之后巴登-符腾堡州第三大城市，约有人口28万，人均GDP为31,900欧元。

建有商业中心、服务中心和饮食中心的艾特灵格门购物中心正位于通往宫殿的中轴之上，同时与“Via Triumphalis”相连。

于2005年9月7日开业的艾特灵格门购物中心，共有零售面积33,000平米，店铺130家，其中餐饮和服务面积占4,000平米。

主力店中包括7家是服装服饰店，1家电子消费品店、1家运动商品店、1家音像书店和1家生活用品超市。

每年接待访客900多万人次。

项目所处位置及交通状况艾特灵格门购物中心在Krieg大街和凯撒大街中间的Rondell广场上，离宫殿和集市广场不远。

无论是开私家车，还是乘公共交通，都能便利到达，辐射周边人群约102.5万人。

项目还提供约900个汽车停车位及240个自行车停车位。

建筑设计项目是由著名建筑设计师Jost Hering和Klaus Maria Hoffmann设计，而外立面则是由Kramm+Strigl建筑师事务所担任设计。

瑞士最大的私人综合体项目——Sihlcity项目概况⏹ 项目名称：Sihlcity Zürch⏹ 项目地点：苏黎世南部的Wiedikon 城区 ⏹ 项目开工：2003年6月30日 ⏹ 项目开业：2007年3月22日 ⏹ 项目占地面积：41,991平米 ⏹ 项目总面积：约100,000平米 ⏹ 项目净出租面积：98,000平米零售：42,466平米服务：24,000平米文化、影院、宾馆：19,000平米餐馆、健身、公寓、仓库：13,000平米 ⏹ 停车位：850个⏹ 项目开发：Karl Steiner 股份公司和Theo Hotz 股份公司，苏黎世 ⏹ 建筑设计：Theo Hotz 股份公司，苏黎世高通智库境外房地产案例研究Overseas Real Estate Case Study高通智库2011年10月16日 (双周一次)⏹项目总承包：Karl Steiner 股份公司，苏黎世⏹业主：公开上市的房地产投资公司Swiss Prime Site和Credit Suisse⏹项目管理：Credit Suisse 的子公司Wincasa⏹项目总投资：6.2亿瑞士法郎以前这里是一个繁忙的工业场所，后来受1931年全球经济危机的影响，工厂开始走下坡路，许多机器被关闭，工作时间也在减少，维持到1990被迫关闭。

一些厂房和厅堂被一些小公司租用。

2003年，一个投资财团体买下了这个项目，由总承包商Karl Steiner股份公司和建筑设计Theo Hotz股份公司共同开发了Sihlcity，成为瑞士有史以来最大的私人建设项目之一。

Sihlcity业主团体由上市房地产投资公司Swiss Prime Site和瑞士信贷（Credit Suisse）管理的五个房地产投资工具共同组成：•Swiss Prime Site AG (24.2 %)•Credit Suisse 1a Immo PK (25.0 %)•CSA Real Estate Switzerland (16.5 %)•Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss (12.9 %)•Credit Suisse Real Estate Fund Siat (11.6 %)•Credit Suisse Real Estate Fund Property Plus (9.8 %)现在每天约有20,000人访问Sihlcity，购物、用餐并欣赏和享受城市、建筑氛围。

商业地产研究之典型案例分析商业地产研究之典型案例分析作者：佚名时间：2008-6-20浏览量：商业地产研究暨典型案例分析一、背景:世界购物中心的发展购物中心的发展至今已有100多年的历史,已由拱廊商用建筑的雏形发展成多样化的、成熟的商业物业形式,美国是购物中心发展的先驱,也是购物中心的诞生地和策源地。

截至目前,美国购物中心共有万多个,其中不足10万平方米的达万个。

在美国,平均每个人拥有近2平方米的零售市场;购物中心已经创造占52%的零售销售额,2000年的营业额已达1万亿美元,一家购物中心的有效商圈已达数百公里。

购物中心产业在美国发展成功后,迅速在加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲各国发展起来。

截至2000年,欧盟各国的零售营业额已达15840亿欧元,占GDP的%,其大小不等的商业零售场所达400万个,即平均每1000个居民拥有约个商业零售场所,其总体体量约为6629万平方米。

从发展模式来看,加拿大、澳大利亚等地的购物中心与美国购物中心基本相同。

而以法国为代表的欧洲式购物中心虽然与美国式购物中心大体相像,但规模一般小许多。

法国购物中心的主题店以特级市场为多,以经营日常用品为主;而美国购物中心的主题店以百货商店居多,以选购品为主。

由于各地汽车普及程度不一,美国购物中心最初大多建设于市郊地区或城乡结合部,且停车场面积一般占总面积的1/3左右。

上世纪80年代后期开始才逐步进入市中心。

而东南亚一带的购物中心更集中于市中心。

东南亚及香港的商业地产:东南亚地区购物中心起步比较晚,但发展迅速,20世纪80年代迅速形成了一股新的产业潮。

菲律宾、马来西亚、泰国的购物中心规模均很大,经营管理也很成功。

如菲律宾的SmSUPERmALL集团、RoBINSoNS集团、EVER集团及泰国的THEmALL集团,还发展出了独特且成功的“连锁购物中心”经营模式。

中国香港、台湾地区的购物中心于上世纪80-90年代兴起,发展迅速,进入了快速成长期。

国内外购物中心经典案例分析及借鉴目前，全国各地炒得最热的商业地产一种是购物中心，一种是批发市场。

购物中心在大众消费商业地产中，可以创造最高的租金，比如北京的东方新天地今年年初最高的租金达到２６０美金/平米；同时北京南三环的京温市场（温州人在北京做的批发市场），整个规划、建筑标准、装修条件都很普通，但一层租金达到７０元人民币/平米，每平方米月租金也在２千以上。

显然，购物中心以及批发市场的开发都得到了投资者的关注，但购物中心投资开发的利润能否最终获得，对开发商有很大的考验。

中国购物中心行业的发展必须充分借鉴国外成功的经验，也必须依据中国消费市场的特点进行市场化调整。

1、国外购物中心的经典案例美利坚MALL是全球第二大ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ，四个角是主力店，中间围合的是７万６千平方米的主题公园，设计空间简化，最大限度避免不同商家不同档次百货店的负面影响。

餐饮、娱乐以及零售这三大形态的互动做得比较前端。

每年的营业额将近５０亿美金，投资商是加拿大的三五集团和美国的西门集团。

从娱乐的角度来说，国内的娱乐大多都在大型的公园或者娱乐设施里面，但是在美利坚MALL里面，娱乐体验设施极具吸引力。

美利坚MALL里面有一个娱乐项目叫谷物场，模拟农村的场景，对于城市化的进程开拓比较快的社会来讲，城市的小朋友从小缺乏对农村的了解，这么一个低成本的体验内容，对城市的小朋友有相当大的聚合力。

这个项目也是全世界唯一在购物中心里面有大学的商业。

从此看出美利坚ＭＡＬＬ的影响力和聚合力并不亚于迪斯尼的影响，项目里面还有酒店，不是简单的标准间，房间风格各异。

韩国乐天世界，作为典型的亚洲地区的购物中心项目，比较好地借鉴了欧美的一些娱乐，通过娱乐元素带动市场。

美利坚ＭＡＬＬ的娱乐项目在乐天世界也存在，但有区别，比如漂流独木舟，中国和乐天世界的漂流独木舟上去就是一刻钟的简单漂流过程，但在美国漂流独木舟的半个小时，所有漂流的人沿途可以看到很多卡通的人物。