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万达广场物业管理难度及重点分析一、底商与业户的矛盾、大商业经营活动与业户的矛盾底商的经营活动对楼上业户的日常生活可能产生一定影响，容易产生矛盾冲突。
万达广场大商业开业后，商业街区，居住区因为使用功能的不同，也可能会产生比较尖锐的矛盾冲突。
因此广场底商与高层楼宇业户、大商业与居住区关系的协调处理将是我们今后管理的重点。
我们拟采取以下措施协调处理邻里关系。
（一）统一引导规划商业经营项目。
在商铺出租时，从居民生活需求的各个方面考虑，在引进项目时向业户提出合理化建议，引导其合理安排各类经营项目比例、位置、格调，坚持大商场与小铺面相结合，保健与娱乐相结合，专卖店与百货店相结合，金融与商务相结合的原则，既在商业门类上尽量涵盖居民生活的需求，又能让出租方的经济效益得到保证，尽量避免底商经营者与楼上业户发生矛盾。
（二）规范商业门店的装修。
在商业门店的装修管理中，抓好装修宣传提示、装修审批、装修检查、违章处理和装修验收五个环节。
装修须先向公安消防部门提出消防申报审批的，完工后，须经公安消防部门验收后方可营业。
杜绝越线经营等违规行为，防止餐饮油烟污染等扰民的行为发生。
（三）严格协议签订。
在商业门面转售、转租时，买受人或承租人须签订合肥万达广场《管理规约》、《区域防火安全责任书》等协议，在享受物业服务的权利时，须自觉履行相关义务，使商户和业户友好相处。
二、收费标准较低、管理成本控制压力大根据合肥物业管理市场现状，普遍物业管理服务收费标准定价较低，业户交费自觉程度不够。
再加上项目所在地为合肥市近几年拆迁、开发的重点区域，附近交通改造，且多数业主属投资沟买，因此在物业管理服务实施初期可能面对入住率不高、收费较难的情况。
在此种情况下我们需要继续保持高品质的服务输出，管理成本压力较大，因此我们考虑以下措施开源节流：1.将成本控制导入目标管理，做好节流，挖掘可经营资源，广为开源。
2.在交验入住期内，采取积极有效的措施，与有关部门协作，尽快完善小区配套设施，迅速提高管理水平，营造良好的居住环境，消除未入住业户的后顾之忧，迅速提高入住率，增加管理费收入。
建筑精品案例分析--------仓山万达院系：建筑与城乡规划学院姓名：周庆林专业：艺术设计学号：311080929班级：1103班课程：精品案例分析指导老师：李华珍浅谈仓山万达建筑特点和内部规划摘要：仓山万达广场，位于浦上大道以东侧靠近尤溪洲大桥，毗邻宝龙城市广场，占地约189亩。
万达模式是以“方盒子”为基础，而且广场用地是规整的长方形，从而使它在规划的同时与“方盒子”更好的融合为一体；其内部空间中部为营业区，并结合中庭设置，以便于使用。
仓山万达总体风格定位是简洁现代，一体的超大型城市综合体。
关键词：仓山 建筑特点 内部规划正文：福州仓山万达广场位于福州市仓山区金山板块，南临浦上大道；西临金州路，东距西二环路约1公里。
福州仓山万达广场的总规划用地面积12.63万平方米，规划总建筑面积约64.40万平方米，其中地上49.01万平方米，地下15.65万平方作为中国商业地产的龙头企业，开发商万达集团拟在本地开发建设一个总规模近65万平方米的综合体。
整个地块由南面的大商业综合体，北门的酒店式公寓。
红色圆点为公交站台在规划的同时与“方盒子”更好的融合为一体。
福州市依山傍水，福州万达项目承载了这一山水灵性。
仓山万达总体风格定位是简洁现代，大方的建筑风格，设计风格大方磅礴，手法连贯，统一中有变化，富于时代气息，同时彰显典雅气质。
基地的自然风韵通过精心设计的建筑设计的建筑形态得到完美体现。
山的力量水隽永都在独特的曲面立面造型中表达的淋漓尽致。
清晰的建筑语汇被使用在整个建筑上，使得建筑主体部分的商业裙房，商业外街和双塔楼达到和谐的整体效果。
裙房更像力量与轻柔的结合，通过底层的通透而闪烁的立面分离，浮动在地平线上。
写字楼采用同样的建筑语言，但又加入了玻璃闪烁的元素，即象征水平浮动的波纹，又以大面积的效果象征着山峰。
从远处看，就好像建筑的眼睛，构成建筑的方向点。
一道玻璃缝把它们与裙房分隔开来。
综合体交通分析景观绿化分析商业内部交通分析设施指南分析万达广场选择在城市主要道路的适宜位置，在其主要出入口前，留有适当集散场地，作为缓冲空间，避免大量人流与城市干道交通发生干扰。
2023年商圈调查报告2023年商圈调查报告1影响餐饮商圈的条件1.分析时间与距离这是在做商圈评估时最基本的因素。
如果消费者到店消费的距离太远或时间太长，会影响他们前往消费的意愿。
因此经营者可以根据自己商店形态与顾客到店的时间、距离找出第一商圈、第二商圈以及第三商圈。
2.选择商店的位置要将商店经营成功，需要掌握三个基本原则：选对商店的位置、挑选具备竞争力的商品、成功的营销策略。
商店位置的目的在于使顾客方便接近商店，以便与同业竞争，或在人口密度成长迅速，购买力强的情况下，具备长期的发展潜力。
3.人口条件商圈内的人口特性、人口的密度是影响店铺经营成败的关键因素，所以在第一商圈内，为了确实掌握基本顾客，必须对开店地点周围的商店、交通网与交通设施是否发达。
周边的住户情形，以及居住者的条件能够有所了解。
4.交通条件交通网与交通设施是否发达，决定了顾客接近商店的便利性。
为了将第一商圈扩大到第二商圈，进而掌握延伸地区的顾客层，经营者必须很清楚的了解其周围的交通情况。
例如，道路设施的状况，客运的路线分布情况等。
餐饮店选址需掌握三个基本原则1选对餐饮店的位置；2.挑选具备竞争力的特色菜；3.成功的经营策略；商圈分析的步骤第一步是确定资料________调查等。
第二步是确定调查的内容，包括购物频率、评价购买数量、顾客集中程度。
第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。
第四步是确定商圈内居民人口特征的资料________。
第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。
最后要确定商店的区域、地点和业态等。
做好餐饮商圈的经营就是在不断的了解商圈变化、收集情报以及了解商品的特征、在不断的假说验证的过程中实现的。
做好每一个细节工作，了解顾客的消费动向，满足顾客的需求，无论哪一个商圈的店铺，只要做好老顾客的维护，不断的开发新顾客，都会随着客数的提高，带动销售额的提高。
2023年商圈调查报告2福州商圈分析福州面积 11968平方公里市区面积 1043平方公里人口 720万，福州实现地区生产总值3734.78亿元，比上年增长13%,全市在岗职工年平均工资39505元，城镇居民人均可支配收入26050元，福州较为成熟的三大商圈：东街口、台江、万宝商圈，随着经济发展和市政交通建设，福州的格局正在发生变化。
目录第一章总论 (1)1、项目背景 (1)2、项目概况 (2)3、开发商概况 (2)4、编制依据与研究范围 (4)第二章项目市场分析 (5)1、宏观环境分析 (5)2、项目SWOT分析 (27)3、项目营销策略分析 (28)第三章建设条件分析 (30)1、项目地址 (30)2、气候条件 (30)3、外部配套条件 (30)第四章项目的建设内容和规模 (31)第五章工程设计 (33)1、建筑设计 (33)2、结构设计 (35)3、无障碍设计 (36)第六章公用工程 (37)1、给排水系统 (37)2、空调通风工程 (39)3、强电工程 (40)4、弱电和智能化设计工程 (43)5、防雷 (44)6、燃气工程 (44)第七章环境保护 (44)1、项目环境影响分析 (44)2、环境保护对策 (45)第八章节能与节水 (47)1、节能 (47)2、节水 (49)第九章劳动安全卫生和消防 (50)1、安全与劳动保护 (50)2、劳动卫生 (50)3、安全保卫及消防设施 (50)第十章项目招标组织 (51)1、项目招标目的 (51)2、招标原则及招投标方案 (51)第十一章工程进度安排 (54)第十二章投资估算与资金筹措 (56)1、开发投资估算 (56)2、资金筹措 (57)第十三章财务基础数据估算 (58)1、计算期确定 (58)2、营业收入估算 (58)3、开发成本估算 (59)4、运营费用 (60)5、财务费用 (60)6、修理费用 (60)7、税金的估算 (60)8、利润及利润分配估算 (61)第十四章财务效益分析 (61)1、静态投资收益率分析 (61)2、现金流量分析 (62)3、债务清偿能力分析 (62)第十五章不确定性分析 (63)第十六章项目风险分析 (65)1、政策风险分析 (66)2、市场风险分析 (67)3、财务风险分析 (68)4、自然环境风险分析 (68)第十七章结论 (69)附表附表1 开发投资估算表附表1-1建筑工程投资估算表附表1-2安装工程投资估算表附表1-3室外基础设施配套工程投资估算表附表1-4前期费用估算表附表1-5行政事业性收费估算表附表2开发投资与资金筹措表附表3销售收入估算表附表4 利润及利润分配表附表5 借款还本付息估算表附表6-1 财务现金流量表（全部投资）附表6-2 财务现金流量表（自有资金）附图总平面图第一章总论1、项目背景福州市“十一五”规划提出，“十一五”期间，围绕海峡西岸经济区“延伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸三地，纵深推进、连片发展，和谐平安、服务全局”的基本态势，按照产业做强、规模做大、功能做优、环境做美的要求，调整优化城市经济结构，改善城市基础设施和人居环境，完善城市功能和凸显城市特色，提升城市品位和综合竞争力，形成以中心城市为核心、次中心城市为支撑、周边卫星城镇为基础的海峡西岸省会中心城市群，发挥省会中心城市的重心作用，增强服务全省的带头示范效应，推动发展壮大闽东北一翼，成为海峡西岸经济区的重要增长极，促进与长江三角洲、珠江三角洲紧密对接，向内陆腹地纵深推进，实现互动联动、共同发展。
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告福建泰宏投资有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:福建泰宏投资有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分福建泰宏投资有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务投资；对林业的投资；对畜牧业的投资；对渔业1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
万达广场经历了哪三代开发模式？万达广场分析概述万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。
万达商业地产的最大特色——订单模式订单模式一：联合发展即万达集团和众多国际国一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。
万达选择战略合作伙伴有三个标准：1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业3：国相关行业的前三名到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、宁等20多家跨国及国顶尖商业连锁签订了联合发展协议。
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。
订单模式二：平均租金将全国的城市分三等租金：一等是、、二等是省会城市三等是其他城市确定每一等城市的平均租金。
不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩、快速发展以及稳定的租金收益。
订单模式三：先租后建即招商在前，建设在后。
或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。
为什么要招商在前？1、因为招商绝非招一个主力店的问题。
做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。
很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。
2、因为这样可以降低风险。
由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。
订单模式四：技术对接也叫共同设计。
74t E f f年教第m鬱题研讨编者按：对研学活动进行科学设计与实施是落实其育人价值的重要前提，也是提升学生地理核心素养的基础。
本期以“研学活动设计与实施”为专题，从社会调查、野外综合考察等不同研学方式入手，选取多种研学活 动案例展示其设计、实施、评价等过程，为研学活动的多样、灵活开展提供借鉴。
^研学活动设计与实施新课程背景下的高中地理社会调查活动设计—以福建省福州市仓山万达广场为例陈巧丁凤(福建师范大学地理科学学院，福建福州）摘要：新课程改革的基本理念是培养学生必备的地理核心素养，主张学生在自然、社会等真实情境中 开展实践活动，而社会调查正是新课标倡导的学习方式。
从活动设计思想出发，设置以商业区为主题 的社会调查，介绍方案的实施过程并进行评价。
关键词：新课程理念;社会调查；活动设计新课程理念注重学生的全面发展，在课程实施 上,倡导开展地理调查等能锻炼学生多方面能力的学 习方式。
在新课程背景下，将社会调查作为地理学习 的第二课堂，有利于帮助学生更多地将所学知识与生 活实际联系起来，形成关注人文社会的思维习惯。
万达广场作为集高档酒店、写字楼、休闲百货、国际影院等于一体的城市综合体，是典型的商业区，具 有一定的代表性，是学生进行社会调查的理想场所。
一、活动设计思想1.与教材紧密联系将人教版2019版教材与旧版教材深人对比发现，2019版教材对于学生实践能力的重视程度明显 提高，高中《地理》必修第一册、必修第二册都用相当 多的篇幅设置了与章节内容相关的实践活动，是新课 程理念在教材中的具体体现。
“服务业区位因素及其 变化”是必修第二册第三章增加的内容，基于前两章 的学习，学生掌握了农业、工业相关知识，对产业区位 因素有了一定的知识基础，而服务业作为服务于社会生产和生活的产业，贴近学生的日常生活；人文因素 是影响商业性服务业的主要因素，通过对所在城市的 大型商圈进行社会调查以深化学生对商业区的认知，既紧密联系教材又有益于实现教学目标，紧跟新课改 潮流，具有可行性。
王健林分析万达广场兴旺原因选址、定位等7大因素(转载)(2012-09-27 15:52:15)王建林表示，万达市场总体说，在现在全国消费市场增速下滑的驱使下保持增长的态势，尽管增长幅度没有以前那么多。
而且作为在全国开出70多个连锁店，也没有听说哪个地方万达市场关门的，可能局部有点困难，调整了又很好。
为什么万达市场能够开一个火一个？原因究竟在哪里？ 第一，选址。
大型购物中心，特别是综合性的购物中心不同于百货店，万达市场的选址原则上不会在城市的核心区。
为什么？核心区的成本太高，收益投资率下降，而且租金未见得核心区就比郊区店多出3倍、4倍。
所以一般来说选址遵循三个原则，一是交通便利，至少有两个主道，就是两个方向的道能够达到我们的选址，这样能方便进出，如果只有一个方向，将来人流一多，车流一多，堵车，进出困难，可能将来的收益和增长就会下来。
考虑居住人口，大多数是不看流动客人的，一般的高铁站、火车站、飞机场，一看很好，每天有一千万，万达原则上不考虑。
为什么？这种流动客人很少有持续购买的行为，偶尔买个东西、吃个饭走了。
而购物中心是需要不断的重复消费，有回头客，所以只考虑半径5公里的居住人口，万达广场（项目招商信息）的原则是半径50公里有30万住户可以。
相近30公里没有相同业态，旁边有了大型购物中心的，万达广场一般不会选取。
第二，定位。
定位时尚流行或者年青时尚，客户群在15-30岁，根据这个来讨论定位。
一般来说快时尚品牌、比较便宜的餐饮、文化娱乐类，考虑这些东西，不是以高端作为我们的定位。
明年会有两个，在世界范围内也少见的奢侈品购物中心开业，一个在长沙，一个在武汉，特别是武汉这个店，现在有超过150个奢侈品品牌，无论从立面设计、内部装饰还是奢侈品品牌的招商，可能会超过大中华地区包括香港在内所有的购物中心。
但是不作为主打方向，做几个，第一个合肥，第二个长沙，第三个武汉，包括太原。
这些地段核心区特别好，偶尔做那么几个，但不作为万达市场定位的趋势，我们就是中等偏上。
20 15 -20 16 学年第一学期万达广场选址分析实验课程名称万达广场选址分析学生姓名曹宇星孙舒婷林晓陈鸿霞李小帅实验指导教师黄宇驰编号：目录目录 (I)摘要 (1)实验目的 (2)实验过程 (2)实验内容 (3)一、二维地图显示位置 (3)二、商圈范围 (4)（一）在地图上标出核心商圈、次级商圈、外围商圈的范围 (4)1.核心商圈 (4)2.次级商圈 (4)3.外围商圈 (5)（二）本次划分商圈的依据 (5)1.商场的经营特征 (5)2.经营规模 (5)3.商场的商品经营种类 (6)4.竞争商场的位置 (6)5.顾客的信息及流动性 (6)6.交通地理状况 (6)7.商场促销手段 (7)（三）文字指明具体的商圈范围 (7)（四）商圈半径，商圈面积 (7)三、商圈内的竞争店和互补店 (7)（一）商店的数量与类型 (7)1.主要商店的分析 (8)（二）直接竞争者的数量、店址 (10)（三）直接竞争者的竞争能力分析 (12)（四）互补店的数量、类型与区域商业生态分析 (12)1.互补店的数量、类型 (12)2.区域商业生态分析 (13)五、商店具体店址分析 (13)（一）所在区域的类型 (13)（二）可用停车空间的数量 (13)（三）送货的难易程度 (14)（四）商店可见度 (14)（五）周围商店的相容性 (15)（六）顾客进出的难易程度 (15)六、进店人流量测定（平常日、周末）与分析 (16)测量时间 (16)（一）实测时间段内人流量分性别，年龄 (16)（二）全天人流量 (16)（三）人流的方向与动线分析 (16)七、车流量测定 (17)（一）实测时间段内流量 (17)（二）停车场入口车流量 (17)（三）停车场车牌分析 (17)八、周围人群聚集的场所 (17)（一）场所的类别及特征 (17)1.商店 (17)2.学校 (18)3.超级市场 (18)4.展览会场 (18)5.酒店及医院等公共场所 (18)（二）人流的人口特征分析 (19)九、消费人群分析 (19)（一）结合战略对比分析主要的消费人群类别； (19)（二）消费习惯 (20)1.消费频次 (20)2.消费金额 (20)3.消费时间 (20)4.商品种类 (21)十、典型消费者消费分析 (21)（一）问卷设计 (21)（二）典型消费者分析 (22)1.消费频次 (22)2.消费金额 (23)3.消费时间 (24)4.商品种类 (24)5.消费者选择万达的原因 (26)6.距离 (26)7.万达广场的活动 (26)8.消费者满意度 (27)十一、总结 (28)实验结果 (28)工作分配 (28)分工 (28)调研图片 (29)附录1 (31)参考文献 (31)附录2 (32)问卷内容 (32)摘要城北万达广场的兴起是提升城北商业的重要标志，随着扩展城市化进程的开展，以万达广场和中大银泰为中心的城北商业圈快速发展。
《房地产市场营销》课程实验报告福州市仓山万达广场项目SWOT分析小组成员：林细妹0707104210林声媛0707104209刘雄0707104223沈超0707104225沈伟鹏0707104226肖辉0707104124陈礼君0707104115专业：房地产经营管理07指导教师：张引2010年10月福州仓山万达广场投资环境分析目录引言 (03)第一节、福州市商业发展状况1.1 福州市的基本情况 (04)1.2 福州商业圈发展 (04)1.3 福州市各商业圈基本情况1.3.1四方商业圈总体趋势分析 (05)1.3.2几个主要商业圈分析 (07)第二节、项目基本情况2.1地块出让基本信息 (10)2.2地块地理位置及面积 (10)2.3地块现状及交通条件 (10)2.4 地块视觉环境 (11)2.5 周边配套 (11)第三节、项目区域环境分析3.1城市规划 (12)3.2交通情况分析 (13)3.3人口构成 (14)3.4商业分析 (14)第四节、竞争项目分析4.1 竞争项目分析 (16)4.1．1五四路名店街 (16)4.1.2东街商圈 (17)4.1.3中亭台江商圈 (18)4.1.4万宝商圈 (18)4.1.5金山板块商圈（小商圈逐渐形成） (19)4.2 各个商圈的业态业态形式 (19)4.3竞争项目的数据比较 (21)4.4局部竞争项目的租金比较 (23)4.5竞争项目的交通情况 (25)第五节、项目SWOT分析5.1优势分析 (31)5.2劣势分析 (31)5.3机会点分析 (32)5.4威胁点分析 (32)附件 (33)引言随着海峡西岸经济区的重点发展，福州政府和中央政府的大力支持，城市基础建设发展，本报告主要针对万达集团入驻仓山区金山板块并用其优势项目万达广场打开金山的经济商圈。
作为商业地产老大的万达，凭借着其完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单商业地产”模式、成熟的盈利空间、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力，赢得政府信任的同时也赢得了市场。
此次万达进驻仓山，必定有其独特的战略眼光和带来非同一般的影响，但由于福州商业市场的特殊性和挑战性，万达的生存与发展也成为一个热议的话题。
利用此次的机会加深对万达集团以及课程市场营销的认识。
针对福州仓山万达广场项目进行市场营销环境研究，我们主要做了以下内容：（1）福州市商业发展现状；（2）项目的基本情况；（3）项目区域环境分析；（4）竞争项目分析；（5）项目SWOT分析。
正文福州仓山万达广场投资环境分析第一节、福州市商业发展状况1.1福州市的基本情况福州是福建省省辖市，福建省省会。
位于福建省中部东端、闽江下游，背山依江面海、台湾海峡西岸。
全市总面积11,968平方公里，其中市区总面积 1043 平方公里。
该区总人口686万人，市区常住人口278万人。
该区划分为下辖鼓楼、台江、仓山、马尾、晋安等五区；闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭等六县以及福清和长乐两个县级市。
1.2福州的经济数据福州09年GDP为2524.28亿元，全国排名第24位、比上年增长12.8%，市城镇居民人均可支配收入20289元，比上年增加12.8%。
社会消费品零售总额达到1335.79亿元，同比增长18%，截至2009年12月，福州地区机动车保有量达896720辆，其中汽车308610辆。
同比增长12%，汽车类零售额增长20%。
可看下面条状图1.2 福州商业圈发展近年来，随着房地产业的发展，福州的商业地产不断发展壮大。
区域商业的集中规模化效应越发明显，不仅传统的福州市中心区商业在原有基础上不断向周边衍射；在新区，随着各新区大盘的大型配套商业的出现，以及各楼盘有意识地将商业集中连片开发，新区商业也呈现出了集中规模化趋势，新的商圈正在逐渐形成。
“中”——中心区商业如火如荼与过去相比，福州市中心商业已不仅仅局限于拥有得天独厚地理优势的东街口和台江这两个传统的商业圈。
沿八一七路一线，在原有的东街口、中亭街两大商圈基础上，陆续出现了“君临天华”、“群升国际”和“冠亚广场”，以及正在筹建的“盛世茶亭”等大规模商业区，它们连接起两大商圈，将福州的商业由点及面连在了一起，形成规模效应。
除此，刚兴起的万宝商业圈也逐渐成熟。
目前，福州市现有的商业房地产项目大都有两个特点，一个是运作模式大都为销售物业，另一个是经营业态单一。
同时福州的商业场所还存在着高度集中，新兴商业形态和次商圈还不发达等弊端。
而福州较为成熟的三大商圈分别是东街口、台江和万宝商圈，这些商圈存在的商业形态大都为：传统商业街、市中心的商场、独立商铺、购物中心等。
随着年底福州金融街万达广场的开业，将形成一个新的金融街万达商圈。
1.3 福州市各商业圈基本情况1.3.1四方商业圈总体趋势分析1.3.1.1“东”——新兴商圈崭露头角东区商业发展至今不足五年，现已形成一定规模，其中有两大代表性项目：东方伟业商业广场和好来屋·星光大道。
东方伟业商业广场共有营业面积 3.8万平方米，是集购物、休闲、娱乐、美食于一体的综合性大型商业广场；其完全商业MALL的规划，填补了东区无大型商场的市场空白，位于一层的东方名品店，二、三层的沃尔玛购物广场已于2006年4－5月份正式开业。
定位为Living Mall 的好来屋·星光大道，建筑面积2.4万平方米，以400米休闲步行街的形式面市，目前部分店面已开业，两大商业项目的落成标志着东区商圈已经崭露头角。
1.3.1.2“西”——西二环双星闪耀向西，在西二环与工业路口，万象城购物中心与宝龙城市广场两大Shopping Mall引爆了福州商业地产。
单层建筑面积1.9万平方米、总建筑面积10万平方米的万象城购物中心已于2006年12月22日正式开业，天虹百货（及超市）、百安居的家居软装饰分店，麦当劳等主力店已经开业。
宝龙城市广场也已经开业，地下两层，地面5层，全部1000多个店面，近9万平方米的商业规模，吸引了康城百货、国美家电、家乐福、肯德基、麦当劳等知名商家进入。
万象城购物中心、宝龙城市广场在开业短短数月已迅速凝聚了人气，宝龙城市广场店面二层价格由原来2万元/平方米迅速攀升到了3万元/平方米，兴旺的人气与巨大的升值空间使得万象城与宝龙城市广场成为西二环边上耀眼的明珠。
1.3.1.3“南”——金山板块商机初现端倪在金山板块，住宅销售如火如荼，居住人数不断增加，商业也逐渐火热起来。
早期的金山碧水大型配套商业广场——金榕广场，已逐渐摆脱萧条，日渐繁华。
而目前正在酝酿成形的还有两大新商业圈即乌龙江板块商圈和南江滨—浦上商圈。
乌龙江板块的商业以各大楼盘的社区商业为主，由于楼盘紧密相连，日后商业将形成规模效应，形成新的商圈。
目前店面售价基本超过13000元/平方米。
南江滨——浦上商圈是由2800亩江南水都社区商业街、规划完整的商业岛共6万多平方米和浦上路沿路楼盘的社区商业街连成一片。
目前江南水都推出的美域与杰座的社区商业街——长岛商业街、华尔街店面269间，销售火爆，店面售价高达18000元/平方米，日后还将有大型综合性的商业岛推出。
在浦上路上，正祥?一品新筑的商业综合体也已经完成总平规划。
随着日后浦上路大型超市、福州市公交总站、五星级酒店的入主，南江滨——浦上商圈必将形成气候，金山板块凸显重重商机，庞大的商业体量也预示着日后金山板块商业的残酷竞争。
1.3.1.4“北”——五四北商业“含苞欲放”五四北拥有十分明显的区位优势，它距离繁华的市中心不到3公里，但由于前些年该区域的房地产开发以住宅项目为主，没有大型商业项目出现，以及该区域居住人数不足等原因，导致了区域商业的低迷状态。
目前，随着许多住宅项目的交付、居住人数的增加，五四北商业得到了一定改观，且新住宅项目还在不断规划、开发，预计未来三年五四北还将有1.5万户的开发体量，加上该区域原有居民以及已开发交房尚未入住客户，预计将来五四北区域的人口将在20万左右，足够支撑起一个较大的商业圈。
在五四北区域的购房者中拥有众多的政府机关人员、高级白领等中高端消费人群。
随着房价的攀升，将有更多的中高端客户群体进入，他们将合力支撑五四北区域消费力，并改善区域消费结构。
这一切都呼唤着新的大型商业项目的出现。
相信，用不了多久，五四北商业将如鲜花般盛情绽放。
1.3.2 福州主要商业圈分析1.3.2.1 福州核心商圈——东街口商圈福州市鼓楼区是福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，先天的地利优势，造就了东街口商业区商业经济的繁荣。
东街口商圈以八一七北路、津泰路商业街和南后街为主，其位于东街口以南，南门兜以北，西至南后街，东到五一路，是目前福州最繁荣的商业区，也是福州市传统的商业核心区。
东街口商圈内主要分布四大百货商场、一个购物中心和三条商业街：其分别是东百商场、东方百货、大洋百货、新华都百货和冠亚广场及八一七北路、津泰路、南后街。
涉及商业业态：服饰、餐饮、鞋帽、数码通讯、钟表眼镜等。
主要商业形态：市区购物中心、百货、沿街商铺、步行街等。
主要零售企业：大洋百货一店、东百商场、东方百货东街店、新华都百货、国美电器、永乐电器、苏宁电器、好又多量贩超市、冠亚广场、大洋百货二店。
定位：中低档为主，大众消费。
消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。
优势：福州核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。
劣势：交通、停车均不方便、卫生条件较差、车流人流混乱；沿街店铺档次偏低；百货店仍以传统百货为主，硬件设施及商品布局均过于陈旧；整体形象不好，管理杂乱无章。
1.3.2.2 台江商业圈台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣。
自中国“五口通商”以来，台江成为闽江流域货物的集散地，商业日趋繁荣。
中亭街源于宋代，已有近千年的历史。
新世纪，随着中亭街的改造及东百元洪购物中心的开业，以中亭街、东百元洪购物中心、台江农贸市场、榕城古街为主的台江商圈成为了福州市繁华的商贸中心区。
涉及商业业态：服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。
以服装服饰批发市场为主，家电卖场、主要商业街区由休闲品牌专卖店为主。
主要商业形态：购物中心、百货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、专业市场、批发市场等。
主要零售企业：东方百货群升店、东百元洪购物中心、国美电器、永乐电器、苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场。
定位：主要以中低档消费为主、购买力偏低。
消费群体：年轻人、家庭群体、工薪阶层、外地游客。
优势：福州次核心商圈、历史商业文化沉积、知名度高、客流量大。
劣势：档次偏低；以传统商业街为主，整体形象不好，管理杂乱无章。
1.3.2.3 万宝商业圈自2007年开业以来，随着宝龙城市广场对主力百货进行调换，以福建本土百货企业新华都取代原有的康城百货，并缩小了零售的经营面积，增加了餐饮、娱乐业态的占有比例；万象城也扩大了餐饮娱乐的经营面结，并对原有主力店百安居进行了撤换，以增加能购迅速集聚人气的零售业态。
