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日本70年代后的泡沫经济破灭对我国的警示日本泡沫经济形成的原因主要有：大量剩余资本引发泡沫，宏观政策失误，金融自由化和国际化，“土地神话”，投机之风席卷列岛，政治体制不健全；泡沫经济的破灭给日本经济以沉重的打击。
对我国的启示有：正确认识当前经济形势，实施泡沫经济风险教育，制定适当的应对措施，加快推进经济增长方式的转变。
[关键词] 日本；泡沫经济；启示日本上世纪80年代后期泡沫经济形成及破灭，教训深刻，这对我国经济发展有诸多启示。
一、日本泡沫经济的形成与破灭从1956年至1975年，日本经济举世瞩目，GDP年平均增速9.5%，成为世界上经济发展最快的国家。
20世纪70年代后半期以来，日本经济出现了“外向化”的趋势，即从高速增长时期的“投资主导型经济”转向了“出口主导型经济”。
日本政府实施了过度扩张的货币政策以及以扩大内需为导向的积极财政政策，造成大量资本过剩。
过剩资本集中流向了投机性较强的股票市场、房地产市场，造成股价、地价及房价暴涨。
房地产、股票价格节节攀升，资产效应使得日本经济表象极度繁荣，股票、土地等资产价格的异常上升，明显脱离了实体并远远超过其实际价值，过热的泡沫经济给日本经济社会造成了巨大潜在危机。
由于土地价格太高，个人住宅用地、企业商业用地均无法得到满足。
为降低土地价格，日本政府决定改变货币政策方向。
日本银行五次上调中央银行贴现率，货币政策的突然转向，挑破了日本股票市场的泡沫。
日本股市大幅下挫，到2003年，已跌破8000点，创20年来新低。
紧随其后，日本地价也开始急剧下跌，跌幅超过46%。
1994年，东京、大阪等的房价跌幅已经超过了50%。
由此，房地产泡沫破灭了。
泡沫经济的破灭，给日本经济以沉重的打击。
至2001年，由于股市和地价等资产价格的缩水，日本经济累计资产损失就达1330万亿日元，并且，造成了长达10年的经济萧条。
二、对我国的启示日本泡沫经济对我国经济的启示意义，主要表现在以下几个方面：(一)正确认识当前的经济形势，客观判断我国经济状况。
日本的泡沫经济与失去的十年日本失去十年的由来及其发展过程失去的10年（日文：失われた10年）指的是一个国家或地区陷入长期的经济不景气的状况持续达10年左右才逐渐转好的情况。
日本在泡沫经济崩溃后自1991年开始到2000年代初期的长期经济不景气。
以下是日本泡沫经济的过程：1985年到1986年期间，随着日元急速升值，日本企业的国际竞争力虽有所下降，但是国内的投机气氛依然热烈。
1987年，投机活动波及所有产业，当时乐观的观点认为只要对土地的需求高涨，那么经济就不会衰退，而且市场也鼓励人们不断购买股票，声称股票从此不会贬值。
但当时也出现了少数反对论点，认为土地价格已经远远超过其实际需求，日本经济将在不久的将来陷入衰退。
从经济学原理来说，土地价格上升，导致租用土地的工厂或写字楼的企业盈利率下降，因此合理的做法是出售土地购入债券，因此会带来土地需求下降。
根据供求理论，价格终将趋于均衡。
但是日本企业普遍实行以帐面价值计算土地资产的做法，因此从表面上看企业的收益率也并无变化，而帐面价值与现实价值的差额就导致了帐面财产增加，从而刺激日本企业追求总资产规模而非收益率。
当时为了取得大都市周边的土地，许多大不动产公司会利用黑社会力量用不正当手段夺取土地，从而导致了严重的社会问题。
而毫无收益可能的偏远乡村土地也作为休闲旅游资源被炒作到高价。
从土地交易中获得的利润被用来购买股票、债券、高尔夫球场会员权，另外也包括海外的不动产（如美国洛克菲勒中心）、名贵的艺术品和古董、豪华跑车、海外旅游景点等等。
当时这种资金被称为“日本钱”（Japan Money）而受到世界经济的关注和商家的追捧。
1989年12月29日，日经平均股价达到最高点38915日元87钱，此后开始下跌，土地价格也在1991年左右开始下跌，泡沫经济开始正式破裂。
到了1992年3月，日经平均股价跌破2万日元，仅达到1989年最高点的一半，8月，进一步下跌到1万4000日元左右。
日本房地产泡沫破裂后什么最赚钱上世纪80年代中期，美国、日本、德国等签订了广场协议，从此日元开始步入升值周期，随后日本的商品出口竞争力大不如前。
于是，日本政府就把重心放在了发展本国的房地产业上，通过长期的低利率政策，来刺激房地产业的繁荣。
而海外游资也趁着日元的升值，大量涌入日本，投机日本的房地产，日本的房地产泡沫开始大肆膨胀。
日本房地产泡沫最厉害的时候，东京的一个区的市值，可以买下整个美国。
同时，由于日元的升值，日本人的对外购买力也大幅提高，日本人曾经一度买下了美国的标志性建筑——洛克菲勒大厦。
后来，日本政府发现，炒房者的钱都是问日本银行以极低的利率借来的，一旦房地产泡沫破裂，会危及金融体系的安全，于是在上世纪90年代开始连续上调利率，最后，导致了房地产泡沫破裂。
日本经济自此原地停滞了三十多年。
稍感庆幸的是，日本这个国家由于资源匮乏，早在上个世纪60-70年代就开始布局海外投资，比如全球的三大生产铁矿石企业都有日本的投资，日本人在海外投资的总规模大概有10万亿美元，每年能给日本带来3万亿美元的投资回报。
就这样，虽然日本国内经济长期低迷，但是日本国民的生活质量并没有衰退多少。
反而，日本国民都觉得投机炒房是一条不归路，从此日本人再也不炒房产了。
现在大家都感兴趣的是，当年日本房地产泡沫破裂后，什么行业开始兴起了呢？实际上，日本的旅游业、造船业、机械制造业、钢铁行业都已经是非常发达。
但是，如果要説，日本房地产泡沫破裂后，哪些产业获得了长足的发展，成为日本经济的支柱产业，那我们认为，动漫产业、新材料产业、汽车产业，这也是日本人最拿得出手的三大支柱产业。
一，动漫产业。
自从日本房地产泡沫破裂后，经济出现停滞，很多年轻人开始研究动漫产业。
现在日本就是全球最大的动漫作品出品地，占据全球动漫出版市场的60%以上份额，在欧美国家占比更是达到了80%。
日本的动漫产业非常发达，无论是声优、音乐、画风等都是世界领先的，像哆啦A梦、火影忍者、灌篮高手等相大多数人都听说过或看过。
楼市前车之鉴：美国、日本房地产泡沫危机回顾自称为"日不落"的迪拜，在海湾边黯然目送美梦离去后不久，中国的海南便成为其接踵的房地产泡沫代表，出现在世人面前。
17年的轮回，让潘石屹5斤橘子和一条香烟的唏嘘，成为了近在眼前的感叹。
在热钱冲击下，伴随着一天一个房价的惊骇表现，海南十多年前残留的泡沫气息，愈来愈浓郁。
过于倚重房地产的经济必然崩盘是一条无法豁免的魔咒吗？引用经济学家、中国人民大学教授黄卫平的观点："在这个世界上，凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘；世界经济早已把中国的房地产列为崩盘之列。
在世界上，大概只有德国逃过这一劫。
总之，这个地球上凡是靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。
"而历史上曾经出现过的四次房地产泡沫，正是这一观点最真实的写照。
1926年／美国、2008年／美国上世纪20年代中期，佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
在1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。
房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。
1925年时，仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，2.5万名地产经纪人。
当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。
但在1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀，或发疯，有的则沦为乞丐。
紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，从而引发了华尔街股市的崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。
随后从1946年到70年代末，美国的住宅价值与GDP比例一直稳定在90%左右（住房总价值与一个国家的GDP的比例可以说明房地产泡沫的程度）。
随着80年代和90年代利率逐渐下降，这一比例上升到100-110%左右。
从2000年的互联网泡沫开始，这一比例开始超过120%以上。
房价泡沫：日本之殇，中国之鉴[1700](2011-04-14)刚刚发生的日本东海大地震震惊了世界，罹难人数可能超过3万，损失不可谓不巨。
可是，相对于地震之殇，日本1990年代初的泡沫破裂之殇对日本的打击可能更大，影响更为深远。
可以观察到日本1995年的阪神大地震的伤口已基本愈合，大阪和神户的人们早已经恢复到地震之前的正常生活。
不过1990年代初的泡沫破灭之殇，20年过去了，却仍然在发酵，打击着日本人的经济和精神。
同样，中国正在经历着日本一样的道路：现在房地产市场正热火朝天。
可是，大家在争论着日本20年前早就争论过的问题:中国有没有泡沫？如果有，那什么时候会破？破了会怎样？古人云，以人为鉴，可以明得失；以史为鉴，可以知兴替。
在这个时候，回顾一下日本的泡沫发生和破灭的历史，可以对中国大陆正在发酵的房产泡沫有一些借鉴作用。
日本的泡沫日本的泡沫开始于1985年的“广场协议”。
日本人在美国的强大压力之下，被迫放开汇率，让日元持续升值。
由于日本政府担心，日元大幅升值后，会引起国内的通货紧缩，当时的中曾根内阁开始采取非常宽松的货币和财政政策，包括扩大公共支出，降低利息，降低法人税和个人所得税。
这三点导致了市场上流动性泛滥，其后果就是大量的资金流入了不动产，尤其是大城市的房地产市场，以及股票市场，使得房价和股票价格急剧上升。
从1986年初到1989年年末，房价和股票价格基本上都上升了3倍，日经指数从1986年的13000点左右上升到1989年底38915点。
1991年，整个东京的土地就可以把整个美国买下。
形势一片大好。
到了1990年初的时候，日本已经意识到了泡沫的严重性。
1990年3月日本央行开始实施对房地产信贷进行信贷总量控制（类似于中国的“国11条”等政策），可是为时已晚。
由于缺少了信贷的支撑，泡沫应声而破，房市和股市急剧下挫。
股市在1990年一年就跌去一半，之后继续下跌，20年过去了，现在还在10000点左右徘徊，不死不活。
日本房地产泡沫经济课件日本房地产泡沫经济是1980年代至1990年代时期日本经济高速发展的一种产物，指日本房地产价格长期持续上升，最终导致房地产泡沫破裂而引起的一系列经济危机。
本文将介绍日本房地产泡沫经济的主要原因、影响及其启示。
一、主要原因1.老龄化和城市化。
日本人口老龄化和城市化程度领先于世界，人口密度大，土地资源有限，使得土地建设和房地产需求急剧上升，房地产价格因此疯狂上涨。
2.政府干预和金融自由化。
政府对房地产和金融市场的过度干预，导致资金过度流入房地产和金融市场，从而刺激了房地产价格的短期上涨和泡沫的形成。
3.利率过低和贷款松散。
1980年代初期，日本央行放松了货币政策和信贷政策，大量低质量借款人得以获得低息贷款，房地产市场需求大增，致使房价急剧上涨。
4.投机心态和不良贷款规模扩大。
人们普遍认为房地产价格会一直上涨，投机心理迅速蔓延，大量使用杠杆投资房地产，使得不良贷款规模急剧扩大。
二、影响1.经济萎靡和失业率上升。
经济萎靡，GDP和企业盈利大幅下降，大量企业倒闭，失业率快速上升。
2.银行破产和金融危机。
不良贷款规模愈来愈大，银行资本大幅缩水，银行破产、金融机构瘫痪，出现了严重的金融危机。
3.资产泡沫破裂和房地产市场萎缩。
1989年12月，日本房地产市场价格达到高峰，随后价格迅速下跌，资产泡沫破裂，经过十多年的下跌，房地产市场仍然没有完全恢复，直到今天房价仍处于低谷。
三、启示1.权力、金融与房地产三者制约。
权力对于金融和房地产市场的干预，对经济影响极大，因此权力、金融与房地产三者之间需要建立稳定的互动机制。
2.发展房地产市场需谨慎，避免投机泡沫。
政府应充分考虑房地产市场的需求和供给，合理规划土地资源，控制房价上涨速度，避免房产泡沫。
3.建立良好的金融监管机制。
银行和金融机构需要加强内部管理，建立完善的风险管理制度，同时政府也需要积极监管金融市场，减轻经济泡沫的危害。
4.多元化投资，避免杠杆过大。
日本泡沫经济时代引言：泡沫经济是指指数狂飙突进，投资热潮迅猛，股市和房地产市场出现极度繁荣的一段时间，通常在经济周期高峰时期出现，而随后出现全面崩溃的经济现象。
日本泡沫经济时代是指1980年代至1990年代初期，日本经济迎来了一段以股市和房地产市场为代表的繁荣时期，而在1991年，泡沫破裂导致了严重的经济衰退。
本文将探讨日本泡沫经济时代的原因、影响和经验教训。
一、日本泡沫经济时代的原因1. 金融自由化与财政政策在20世纪80年代，日本政府实施了一系列的金融自由化政策，如准入门槛的降低、银行利率的自由化等，导致了大量资金注入股市和房地产市场。
此外，政府还实施了积极的财政政策，大量投入建设和基础设施领域，进一步刺激了经济增长。
2. 土地和股票市场的热潮在泡沫经济时代，日本的土地和股票市场热潮达到了巅峰。
由于资源和土地有限，土地价格不断上涨，并引发了一系列的投机行为。
投资者争相涌入股票市场，导致股票价格虚高，出现了大量炒作和操纵行为。
3. 大规模的企业投资和借贷行为日本的企业在泡沫经济时代追逐着高利润和低成本的目标，大规模进行投资和借贷行为。
这导致了资金供给过剩，进一步刺激了经济的增长。
然而，这样的投资行为过于冒进，忽视了风险和可持续发展的经营理念。
二、日本泡沫经济的影响1. 财富重分配不均泡沫经济时代，股票和房地产市场繁荣带来了大量财富，但这样的财富并没有公平地分配。
社会上出现了贫富差距扩大、贫困问题愈加凸显的现象，增加了社会不稳定因素。
2. 经济衰退和失业激增泡沫破裂后，日本经济出现了严重的衰退，GDP下降，企业倒闭，失业率激增。
整体经济形势严峻，社会动荡加剧。
3. 金融体系危机和债务危机在泡沫破灭后，许多企业和个人因无法偿还债务而陷入危机。
此外，许多银行的不良贷款和过度投资导致了金融体系的崩溃，需要政府采取干预措施来拯救金融市场。
三、日本泡沫经济时代的经验教训1. 谨慎投资和规范金融市场泡沫经济时代的教训之一是，投资者和金融机构应该保持谨慎，规范市场行为。
56August 2007上海房地日本房地产泡沫经济的教训国外(地区房地文/包宗华上海房地经济也同步破灭。
这是房地产泡沫经济持续三十年才破灭的又一原因。
房地产泡沫经济破灭并造成巨大危害,使日本政府逐步地认识到政府不干预地价和房价是产生这次泡沫经济的主因,因而亡羊补牢,于1990年开始介入住房问题,采取了一些平抑房价和抑制土地投机的措施。
据日本土地综合研究所2006年公布的1983年至2005年东京圈、大阪圈和名古屋圈的地价分年度变动率显示:从1991年至1993年,以上地区的住宅地价(商业等用地的绝对数与住宅用地不尽相同,但变动幅度相近,故用住宅地价为代表,虽有政府干预,但仍阻挡不住泡沫经济破灭的巨大冲击力而大幅度下降。
如与1983年(公布变动率的基准年相比,最高下降22%;如与以上地区几个大城市地价最高年份(分别出现在1988、1989和1990年相比,最高下降46%。
从1994年开始,政府干预地价的作用开始显现。
与1983年相比,除1994年的变动率为4.4%外, 1995至2005年的变动率稳定地保持在0.6%至2.2%之间。
在长达十一年的时间里,地价(房价与之相应一直低于1983年,而且十一年的变动低于2%。
这样长时期的价格稳定,世界上能办到的国家不多。
它雄辩地证明,只要下力气干预就可以平抑地价和房价,只要干预的措施得当就可以取得平抑地价和房价的显著成绩。
有的外国专家提出,1926年出版的帕尔格雷夫英文大字典把“泡沫”定义为:“任何过度投机的不良商业行为”,因此,产生日本房地产泡沫经济的主要原因应是过度投机。
这一提法是不全面的。
其一,著名经济学家金德尔伯格为1987年出版的新帕尔格雷夫经济学大辞典撰写的“泡沫”辞条已经进行了修改。
他认为:“泡沫可以不太严格地定义为:一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨”,而没有采用“过度投机”一词。
其二,只用过度投机一条原因,可能适用于某些由过度投机而引发短期暴涨暴跌的泡沫经济案例,而不能说明日本为什么长达三十年才形成房地产泡沫经济和破灭的原因。
90年代日本房地产泡沫日本经济为什么会衰退？这个问题就如同日本为什么会成功一样是个吸引人的话题。
在七嘴八舌的争论后，人们几乎一致认为，从80年代中期开始越吹越大的房地产泡沫，是把日本经济推向深渊的罪魁祸首。
历史上影响最大的一次房地产泡沫事件20世纪50年代起的30多年是日本的黄金岁月，其高速的经济增长甚至连美国都感到羡慕或者说嫉妒。
全世界都在研究和学习日本，希望知道这个国土面积如此狭小、自然资源如此匮乏的二战战败国，如何能够在短短几十年时间内发展成为世界第二大经济体，创造出一个“经济神话”。
然而，还没有等研究有结果、学习出成绩，日本的经济增长就在1991年戛然而止，并从此陷入了一场前所未有的衰退，至今仍无起色。
日本经济为什么会衰退？这个问题就如同日本为什么会成功一样是个吸引人的话题。
在七嘴八舌的争论后，人们几乎一致认为，从80年代中期开始越吹越大的房地产泡沫，是把日本经济推向深渊的罪魁祸首。
从日本奇迹到衰退陷阱在历史上，从来没有一个国家像日本在1953～1973年那样迅速实现经济的转型。
在短短20年里，日本从一个大型的农业经济国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国，东京成为全球最大、最充满活力的国际都会。
1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。
1973年末的石油危机使日本经济受到强烈冲击。
然而，日本人却借此机会大力开发节能技术，发展汽车、半导体、计算机等消耗石油较少的高新技术产业，不但缓解了石油价格暴涨带来的打击，而且恢复和强化了高速发展的基础。
此后十几年，日本的经济增长速度虽然从前二十年的9.25％下降到4％左右，但还是远远高于其他发达国家，比起美国更是高了整整一倍。
到20世纪80年代，日本经济步入了令人眩目的鼎盛时期。
日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。
1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。
日本的房地产泡沫——让我们回顾历史日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。
回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。
（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。
其中，住宅用地价格同比下跌了 4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。
与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。
在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。
对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。
（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。
据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。
东京都中央区的地价上涨了3倍。
1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。
同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。
继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。
克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。
据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。
更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。
（三）地产神话破灭造成经济十年萧条1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。
不动产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。
泡沫经济期间，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，房地产价格的暴跌和经济的长期低迷导致日本一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。
据统计，在破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年全体破产企业的33．6％。
2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1／3以上是房地产公司，均创战后上市企业倒闭的最高记录。
房地产价格的暴跌还重创了日本金融业，演变成了日本经济衰退的“罪魁祸首”。
房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，根本无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。
房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降。
不良债权大量增加导致金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下。
部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题，并导致日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。
中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，险些引发一场严重的金融危机，日本银行的各项机能均遭到重创。
日本海外不动产投资也快速萎缩下来，1993年的海外不动产投资规模只有1989年顶峰时的9.6%。
根据专业人士估计，日本向美国不动产投资的损失率在50%以上。
以洛克菲勒中心为例。
按当时1美元兑160日元的汇率计算，三菱土地公司的投资额为2,188亿日元，成为拥有80%股权的控股股东。
收购完成后，由于曼哈顿地产不景气，三菱土地公司一直没有利润。
当时做收购计划时，三菱公司的预测是5年后，每平方英尺的租金将达到75美元，2000年将达到100美元，依照这一预测数据，三菱公司认为这是一项非常好的投资项目。
但实际上的租金只有原先设想的一半水平，即每平方英尺38美元-40美元。
如果再考虑其间日元继续大幅度升值，加上汇兑损失，三菱土地公司的这一收购项目总计亏损高达880亿日元。
（四）造就神话并导致神话破灭原因之一：投资理念失去理性追逐泡沫在日本泡沫经济形成过程当中，投资理念失去理性追逐泡沫。
首先是日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。
各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。
就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1／4。
其次，投资者普遍相信人多地少的矛盾导致土地的价格只会继续走高，地价不会下跌。
只能买进，否则以后只能买更高的地价。
因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致房地价越走越高。
反过来由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产。
人们从银行贷款购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。
追溯日本市场投资理念为何失去理性，除了金融政策失当以外，不能不说当时日元大幅升值导致其购买力确实大幅增加，日本经济崛起给日本国民带来极为乐观的心态。
20世纪80年代，日本在经济增长率、劳动生产率等方面均已远远超过美国，美元开始衰落。
1980-1985年，美国劳动生产率平均约为0.4％，日本约为3％；美国经济增长率平均约为1.5%，日本约为4.8%。
1980-1984年，美国对日本的贸易赤字从150亿美元增加到1130亿美元，与此同时，日本对美贸易顺差从76.6亿美元增加到461.5亿美元。
巨大的贸易差额在使美国成为世界最大债务国的同时，也使日本成为世界最大的债权国。
1985年，日本对外净资产为1298亿美元；美国对外债务为1114亿美元。
（五）造就神话并导致神话破灭原因之二：宏观金融政策连连失误20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。
日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。
随后日本中央银行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和楼市同时崩溃，价格直线下降跌入低谷，进入连续十多年的地价持续低迷时期。
日本金融政策具体体现在以下三次失误：1986年，日本出现了短暂的经济衰退，史称“日元升值萧条”。
实际上，“日元升值萧条”的时间很短，仅仅是日元升值后市场的自动调整，当年年底日本经济便恢复增长。
但是，出于对日元升值的恐惧，日本政府对“日元升值萧条”做出了错误的判断，采取了错误的政策，再加上其他国际因素的影响，从1986年1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低。
而过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金。
在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价格大幅上涨。
这是日本货币政策的第一次失误。
1987年10月19日，被称作“黑色星期一”的“纽约股灾”爆发。
在西方国家的联合干预下，“黑色星期一”仅表现为一种市场恐慌，此后不久，各国经济均出现了强劲增长。
但日本经济的灾难却由此开始。
日本银行继续实行扩张性货币政策，造成日本“经济体系内到处充斥着廉价的资金”，长期的超低利率又将这些资金推入股票市场和房地产市场。
1985-1989年，日经平均股价上升了2.7倍；1986-1990年，东京、大阪等六大城市的价格指数平均增长了三倍以上。
这是日本货币政策的第二次失误，也是一次“致命的失误”。
1989年，日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。
1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6 %.同时，日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。
货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫，1990年，日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。
紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅超过46%，房地产市场泡沫随之破灭。
货币政策突然收缩，中央银行刻意挑破泡沫，这是日本货币政策的第三次失误。
泡沫经济破灭后日本经济出现了长达10年之久的经济衰退。
（六）金融政策为何出现误判金融是现代经济的核心，金融环境的监测、金融政策的制定，都牵一发而动全身。
那么为什么汇集日本大量金融专家的日本大藏省会连连出现金融政策失误呢？尤其是1987年纽约股灾以后，在西方其它各国都提高利率以后，日本为什么会依然实行扩张性的货币政策，造成致命性的政策失当呢？当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本政府暂缓升息。
日本政府也担心，提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。
并且当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来增加国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。
在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策，维持贴现率在 2.5%的超低水平上不变，一直到1989年5月日本银行才提高利率，这时距离“黑色星期一”已经19个月，距离日本实施超低利率政策已经27个月。
为什么日本会出现这些类似的政策处置失当呢？有关人士认为，这不能不说到日本泡沫经济的起点1985年。
因为在这个极具特殊意义的年份，这一年日本发生了许多足以影响日本历史、改变日本命运的大事。
第一，日本经济、金融自由化和国际化步伐加快。
