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8000-土地增值税案例分析案例一、纳税筹划案例精讲与分析之土地增值税筹划案例---------巧省土地增值税新发房地产开发公司是A市一家以开发转让土地及房产为主要业务的中型公司。
1 996年7月初，公司按A市一般民用住宅标准建造了一座居住用建筑，并以市场价格销售给A市市民，共取得收入240万元，共发生如下费用：（一）取得土地使用权所支付的金额为100万元。
（二）房地产开发成本50万元。
（三）其他扣除额为60万元。
同月，公司转让另一房地产取得收入400万元，共发生以下费用：（一）取得土地使用权所支付的金额20万元；（二）房地产开发成本30万元。
（三）房地产开发费用16万元。
（四）与房地产有关的税金24万元。
面对激烈的市场竞争，考虑到规模经济，同城另一家房地产开发公司开兴公司决定兼并新发房地产公司，以促进市场占有额的扩大。
7月中旬，开兴房地产公司以4 00万元市场价格收购了新发房地产的标志性建筑大楼，并于7月底最终成立了开新房地产公司，兼并业务正式完成。
新发房地产公司在建筑该楼时共发生费用100万元。
该月公司共缴纳土地增值税税额270万元。
［分析］该公司在面临兼并之际，全公司人员上下一片慌忙，其财务人员也不在例外。
按照他的计算，公司应纳增值税270万元，其计算过程如下：1.7月份共发生了两次房地产转让，且两房地产处于同一片土地上，公司财务由于不可分别核算增值税，两次转让一起核算，两次房地产转让共取得收入640万元，扣除金额为300万元，增值额超过扣除额的100％，故应纳土地增值税税额为340×50％－300×15％＝125（万元）。
2.7月底由于被兼并取得房地产收入400万，扣除额为100万元，增值额超过扣除项目金额的200％，故应纳增纳增值税税额为145万元。
两项共计270万元。
我们不难发现公司多交了不少税款：1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（2）因国家建设需要依法征用，收回的房地产。
最新土地增值税案例分析1最新土地增值税案例分析1近年来，随着房地产市场的持续繁荣，土地增值税政策成为社会关注的焦点之一、土地增值税是指在土地转让或者房地产交易时，根据土地增值收取的一种税费，旨在调节房地产市场的供需关系，抑制过度投机，增加政府财政收入。
最新土地增值税案例分析如下。
案例一：A公司购买土地投资A公司是一家房地产开发公司，购买了一块位于城市中心的土地用于商业开发。
该土地总面积为10,000平方米，购买时总成本为500万元。
A 公司打算在土地上建设一座商业综合体，斥资2000万元进行开发，预计销售后的市值将达到5000万元。
经过几年的努力，商业综合体项目完工并成功销售出售，售价达到预期。
案例二：B个人购买二手房出售B个人是一名普通职工，购买了一套二手房用作居住。
近期由于个人财务紧张，B决定出售这套房产以缓解经济压力。
根据房产中介公司的评估，该套二手房市值为200万元。
购买时的成本为100万元，用于房屋装修的费用为20万元。
B个人需要根据土地增值税政策缴纳相应的税款。
增值额=(销售价格-购买价格-装修费用)，税率为20%，应缴税款=增值额*税率。
据此，B个人的增值额为(200万元-100万元-20万元)=80万元，应缴税款为80万元*0.2=16万元。
B个人在二手房转让后需要申报土地增值税，并缴纳16万元的税款。
通过以上两个案例，可以看出土地增值税政策的实施对于房地产市场的调控起到了促进作用。
土地增值税的计算方式合理，能够对于投资者的收益进行衡量，确保土地的合理流转。
对于中小型房地产开发商和个人投资者而言，土地增值税的缴纳虽然增加了成本负担，但也在一定程度上遏制了房地产市场的过度投机。
综上所述，土地增值税是一项重要的政策工具，对于房地产市场的规范和调控起到了积极的作用。
通过合理计算和缴纳土地增值税，能够确保土地资源的优化配置和市场的健康发展。
土地增值税案例筹划分析
一、增值税案例背景
增值税案例依据土地换购投资租赁行为，本案件由A公司（投资人）换购B公司（租赁人）的办公土地及在此土地上经营的其中一种业务而引起的现实问题，A公司租赁该土地有两年义务，其中第一年每月租金为6元，第二年每月每亩增加一元租金。
在签定租赁合同后，该土地被改变为集体经营性土地，因此A公司在租赁期终止时，需要将土地和业务拆分，将土地归还B公司，而将业务转让给C公司。
二、案件分析
本案件涉及到投资租赁行为，是一种投资模式，由租赁人提供一定期限内的土地，投资人将其作为投资的出资物，在期满时收回该土地。
本案件的租赁期为两年，投资人在第一年每月租金为6元，第二年每月增加一元租金，投资人在租赁期满时，将土地归还租赁人，而将业务转让给C公司。
本案件所涉及的增值税主要是投资租赁行为所产生的增值税。
根据《增值税法》，增值税税收对象为一定标准下的非机动车和临时性使用的行政机关、企事业单位及其他组织，其中针对投资租赁行为的税收，认定的税率为土地租赁费的金额乘以百分之十，即投资租赁行为被收取10%的增值税。
第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，土地增值税问题日益凸显。
为了规范房地产市场秩序，保障国家财政收入，我国于1994年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）。
本文将以某房地产开发公司（以下简称“该公司”）因土地增值税问题引发的法律纠纷为例，对土地增值税法律进行分析。
二、案件事实该公司成立于2000年，主要从事房地产开发业务。
2010年，该公司取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
在项目建设过程中，该公司先后投入资金1.2亿元，包括土地购置费、建筑工程费、配套设施费等。
2014年，该公司将住宅小区项目竣工验收，并开始销售。
至2018年，该公司已销售住宅小区全部房屋，取得销售收入2.5亿元。
2019年，税务机关对该公司进行土地增值税清算，认定该公司应缴纳土地增值税3000万元。
该公司不服，认为其符合减免税条件，应缴纳土地增值税2000万元。
双方就土地增值税缴纳问题发生争议，诉至法院。
三、案件争议焦点本案争议焦点主要集中在以下两个方面：1. 该公司是否符合土地增值税减免税条件；2. 税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确。
四、法院判决1. 关于是否符合土地增值税减免税条件法院认为，根据《条例》及相关政策规定，房地产开发企业可以享受以下减免税条件：（1）符合国家产业政策，投资新建、改建、扩建住宅小区的；（2）房地产开发企业在土地增值税清算时，已缴纳土地出让金、土地使用税等费用的；（3）房地产开发企业在土地增值税清算时，已取得房屋预售许可证的。
本案中，该公司符合上述减免税条件，因此可以享受土地增值税减免税政策。
2. 关于税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确法院认为，税务机关在认定土地增值税时，应按照以下原则：（1）依法征收原则，即按照《条例》及相关政策规定征收土地增值税；（2）公平公正原则，即对同一类型的房地产开发项目，应实行统一的标准和程序征收土地增值税。
案例分析：土地增值税税务筹划本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地产开发成本（不含土地征用及拆迁补偿费）41400万元，筹资利息支出3470万元，销售收入124200万元。
按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率 28.76%，应缴土地增值税税额8321.685万元（具体计算见附表第一列）。
根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行税务筹划。
一、通过确定适当的转让房地产收入进行税务筹划如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%.即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的税务筹划。
这样不但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际税后利润。
举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元，则增值额19951万元，增值率20.77%，需缴纳增值税（30%），税后利润（指增值税后，下同）为：19951×（1－30%）=13965.7万元。
如果降低售价，比如销售收入降到115000万元，增值率19.79%，可免征增值税，增值额19001.25万元就是净利，高于前一种情况的13965.7万元（具体计算见附表第二、三列）。
当然，如果实际价格可以卖的较高，则一味降低价格的税后利润不一定高。
比如本案实际增值率28.76%，税后净利19417.27万元就高于免征的19001.25万元。
另外，不是所有项目都符合普通住宅标准。
二、通过适当增加房地产开发成本进行税务筹划近几年装修商品房的销售日益受到广大消费者的欢迎，同时根据2006年12月28日国家税务总局发布的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目（四）“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行税务筹划。
土地增值税的税务筹划及案例分享朋友们！今天咱来唠唠土地增值税的税务筹划那点事儿，还会给大家分享几个有意思的案例哦。
# 啥是土地增值税税务筹划？土地增值税啊，就是在转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入时，要交的一种税。
这个税有时候交得不少呢，所以咱得想办法合理筹划一下，让咱少交点税，多留点钱在自己口袋里，对吧？税务筹划呢，简单说就是在不违反税法规定的前提下，通过一些巧妙的安排和规划，来降低土地增值税的税负。
就好比你要出门，得找条最顺的路，这样能更快更轻松地到达目的地，税务筹划就是给咱的税负找这条“最顺的路”。
# 税务筹划的常见方法。
利用土地增值税的税收优惠政策。
国家为了鼓励某些行为或者扶持某些产业，会出台一些税收优惠政策。
咱得好好研究这些政策，看看能不能搭上这趟“优惠列车”。
比如说，对于建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
那咱在开发房地产项目的时候，就可以考虑多开发一些符合普通标准住宅条件的房子，这样说不定就能享受免税优惠啦。
就像去商场买东西，赶上打折活动，那不就省了一笔钱嘛。
合理增加扣除项目金额。
扣除项目金额越多，增值额就相对越少，交的税也就越少。
那怎么增加扣除项目金额呢？比如说，在房地产开发成本上做做文章。
多投入一些合理的开发成本，像建筑材料的选择、园林景观的打造等等。
这些不仅能提高房子的品质，吸引更多的买家，还能增加扣除项目金额，降低土地增值税呢。
这就好比给咱的项目“穿金戴银”，不仅好看，还能省钱。
选择合适的清算方式。
土地增值税清算有不同的方式，咱得根据项目的实际情况选择最适合的清算方式。
一般有查账征收和核定征收两种。
查账征收就是根据实际的收入和成本来计算应纳税额，比较适合账目清楚、核算规范的企业；核定征收呢，是按照一定的比例来核定应纳税额，对于一些账目不太健全的企业可能更合适。
这就好比吃饭点菜，得根据自己的口味和预算来选，选对了才能吃得开心又划算。
会计实务类价值文档首发！[税务筹划精品文档]土地增值税筹划案例风险因素分析土地增值税筹划案例风险因素分析2006年12月28日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），要求房地产企业在满足一定条件的情况下，土地增值税必须进行清算。
土地增值税成了悬于房地产企业头上的达摩克利斯剑，于是各种关于土地增值税筹划的方案成了热点，而事实上许多看起来很好的方案却成了陷阱，让许多房地产企业吃足了苦头。
下面笔者就这些筹划方案进行风险分析探讨，以供使用相关方案的企业进行参考。
一、案例综合背景资料 A房地产公司2003年前以6 000万元购入一块地，建造商业地产，可售面积3万平方米，营业税及附加税率总计5.55%，适用契税税率为4%，财务费用除特别说明外，均能提供金融机构证明，且不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
具体数据如表1（为了便于说明，相关数据进行了适当简化，比如暂不考虑印花税等对方案整体影响较小的税种，与实际的情况可能存在一点偏差，但总体上不影响本文的方案风险分析）。
未筹划前应缴税金情况如下：营业税及附加=36 000×0.0555=1 998（万元）可扣除成本=1 998+（6 000+3 000）×（1+20%+5%）+360=13 608（万元），土地增值额=36 000-13 608=22 392（万元）增值率=165% 应交土地增值税=22 392×0.5-13 608×0.15=9 154.8（万元）主要税金合计=1 998+9 154.8=11 152.8（万元）。
二、各种税收筹划方案分析方案1：销售分立操作思路：由于土地增值税实行超额累进税率，增值率高的部分税率也高，A公司决定采用税务师的意见，从销售收入入手进行税务筹划。
单独成立销售公司B，将增值额在A公司和B公司之间进。
土地增值税税收筹划案例分析土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得增值性收入旳单位和个人征收旳一种税。
土地增值税具有如下特点：该税种是以转让房地产获得旳增值额（房地产销售收入减去可扣除项目）为征税对象；征税面比较广；采用扣除法和评估法计算增值额；按增值额占扣除项目金额旳比例拟定30%～60%旳四级超率累进税率，按次征收。
土地增值税旳筹划重要是在税法容许旳大前提下，尽量增长可扣除项目，减少增值率，即从减少计税根据和合用税率两个角度出发进行筹划。
本文以房地产开发公司为主体，从土地增值税自身旳特点出发，环绕如下四个方面对该税种旳筹划进行论述：一、运用利息支出扣除进行筹划房地产开发公司在进行房地产开发业务旳过程中，一般都会发生大量旳借款，利息支出是不可避免旳，而利息支出旳不同扣除措施会对公司应纳旳土地增值税产生很大旳影响。
根据税法规定，与房地产开发有关旳利息支出分两种状况拟定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明旳，容许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算旳金额；其她房地产开发费用，按获得土地使用权所支付旳金额和房地产开发成本金额旳5%以内计算扣除。
房地产开发费用＝容许扣除旳利息＋（获得土地使用权支付旳金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）①第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明旳，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用＝（获得土地使用权支付旳金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）②以上两类计算扣除旳具体比例，由省级人民政府具体规定。
这种规定就为纳税人筹划提供了机会，房地产开发公司在进行房地产开发时，如果公式①中旳利息支出不小于公式②计算出旳利息支出，则公司应对旳分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者不不小于后者，则公司可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增长，土地增值税旳计税根据减少。
开发商筹划土地增值税案例分析（一）目前，许多地方为强化对土地增值税的管理，对土地增值税实行了项目登记和预征、年度结算、竣工决算管理办法。
这种方法对房地产开发企业影响较大。
企业预缴土地增值税后，将减少企业的流动资金。
因此，对土地增值税的筹划就显得更加重要。
在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的 4 级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。
简便计算公式为：土地增值税税额=增值额＞适用税率-扣除项目金额＞速算扣除系数。
4 级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，比如增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％等等。
同时，土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。
从以上规定可以看出，影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，趋利避害，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。
确定适当的房地产价格在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，从而产生了税率攀升效应，使得税负增长很快。
房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。
土地增值税筹划案例土地增值税纳税筹划案例土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。
一、利用利息支出扣除进行纳税筹划房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出不可避免，而利息支出的不同扣除方法会对土地增值税产生很大的影响。
根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。
房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。
二、充分利用20%临界点通过合理定价进行纳税筹划建造、出售的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超20%，按规定计税。
只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。
出售普通标准住宅，企业可以利用合理定价的方法，不可盲目提价，有时较高的价格带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。
例如：某房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得销售付出2500万元，根据税法规定答应扣除的项目金额为2070万元。
