预交土地增值税的案例分析

预缴土地增值税实例誉龙房地产开发公司2020年1月预售住宅与非住宅项目共计取得收入8720万元，其中预售住宅取得的收入为5450万元，该住宅项目容积率均大于1，预售非住宅项目取得的收入为3 270万元。

那么，誉龙房地产开发公司土地增值税与增值税，如何预缴？政策依据（一）增值税税依据根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）相关规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

（二）土地增值税计税依据而根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年70号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

1、简易计税项目土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+5%）×3%=预收款÷（1+5%）×1.02。

2、一般计税项目土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+9%）×3%=预收款÷（1+9%）×1.06。

风险解析1、应预交的增值税税款＝8720/(1+9%)×3%＝240万元，即8000×3%＝240万元土地增值税预征的计征依据＝不含增值税收入＝8000万元（假设含税为8000*1.09=8720万元）2、应预缴的土地增值税＝（预收款－应预缴增值税税款）*预征率＝（8720－240）×2%＝1 69.6万元，即8480×2%＝169.6万元。

第1篇一、案件背景某房地产开发有限公司（以下简称“该公司”）成立于2005年，主要从事房地产开发、销售业务。

自成立以来，该公司在经营过程中涉及多起税收法律纠纷，其中一起涉及土地增值税的纠纷案件引起了广泛关注。

二、案件经过1. 事件起因2016年，该公司在开发一宗土地时，因涉及土地增值税问题，与税务机关产生争议。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。

2. 争议焦点该公司认为，其在转让土地过程中，支付了大量的拆迁补偿费用、土地平整费用等，导致土地增值额较大，从而应缴纳较高的土地增值税。

而税务机关则认为，该公司在计算土地增值额时，未扣除合理的拆迁补偿费用和土地平整费用，导致少缴纳了土地增值税。

3. 调查取证为查明事实，税务机关对该公司进行了调查取证。

调查过程中，税务机关调取了该公司与拆迁方签订的拆迁补偿协议、土地平整工程合同等相关证据，并委托具有资质的评估机构对土地增值额进行了评估。

4. 裁决结果经调查，税务机关认定该公司在计算土地增值额时，未扣除合理的拆迁补偿费用和土地平整费用，少缴纳土地增值税1000万元。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的相关规定，税务机关依法作出了补缴土地增值税的决定。

该公司不服该裁决，向人民法院提起诉讼。

5. 法院审理在法院审理过程中，该公司认为，其在计算土地增值额时，已按照相关规定扣除合理的拆迁补偿费用和土地平整费用，税务机关的裁决不符合法律规定。

而税务机关则认为，该公司未按照相关规定扣除费用，存在偷税行为。

法院经审理，认为税务机关在调查取证过程中，对该公司提供的证据进行了审查，评估机构对土地增值额的评估也符合相关规定。

同时，法院认为，该公司在计算土地增值额时，未扣除合理的拆迁补偿费用和土地平整费用，存在偷税行为。

据此，法院判决该公司补缴土地增值税1000万元，并支付相应的滞纳金。

土地增值税清算案例6篇土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。

企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。

经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。

篇二:土地增值税清算案例案例某写字楼项目总可售面积10000平方米，2007年6月取得预售许可证。

2010年8月，根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。

清算时已售面积5000平方米，清算时每平方米均价5000元，清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米，市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。

经营税金及附加按销售收入的5.6%计算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除，不考虑其他纳税调整事项，清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。

首次清算后，取得建安发票2000000元。

2014年8月，销售4500平方米给甲金融单位，平均售价10000元/平方米，尚未销售房屋为第3层的500平方米。

篇三:土地增值税清算案例案例方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年5月底，已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。

清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元，已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。

篇四:土地增值税清算案例某房地产企业，成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。

经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至2011年期间共开发以下房地产项目:该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。

土地增值税案例筹划分析
一、增值税案例背景
增值税案例依据土地换购投资租赁行为，本案件由A公司（投资人）换购B公司（租赁人）的办公土地及在此土地上经营的其中一种业务而引起的现实问题，A公司租赁该土地有两年义务，其中第一年每月租金为6元，第二年每月每亩增加一元租金。

在签定租赁合同后，该土地被改变为集体经营性土地，因此A公司在租赁期终止时，需要将土地和业务拆分，将土地归还B公司，而将业务转让给C公司。

二、案件分析
本案件涉及到投资租赁行为，是一种投资模式，由租赁人提供一定期限内的土地，投资人将其作为投资的出资物，在期满时收回该土地。

本案件的租赁期为两年，投资人在第一年每月租金为6元，第二年每月增加一元租金，投资人在租赁期满时，将土地归还租赁人，而将业务转让给C公司。

本案件所涉及的增值税主要是投资租赁行为所产生的增值税。

根据《增值税法》，增值税税收对象为一定标准下的非机动车和临时性使用的行政机关、企事业单位及其他组织，其中针对投资租赁行为的税收，认定的税率为土地租赁费的金额乘以百分之十，即投资租赁行为被收取10%的增值税。

建筑面积 （平方米） 20000 16000 2000 38000 32000 17000 5000 2000 56000 94000
“永辉花园”小区的计算单位 一期四栋普通标准住宅楼 一期三栋非普通住宅楼 二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅 二期一栋商住综合楼1-2层商场
注意问题： 1、会所用途变化 ？ 2、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。 3、存在问题：不区分清算单位。 一般规律：清算单位越细化，土地增值税税金越高。 问题：纳税人为什么不区分清算单位？
分二期开发（永辉花园一期、永辉花园二期）。项目占地面积50000平米。
一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结 构、规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程2000平方 米。容积率1.9。
二期:开发两栋高层住宅楼（结构、规模相同），各24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2 层为商场，3-26层为住宅。建造会所一栋（永辉花园小区公共配套设施），容积率2.0 。
2011年2月10日，以银行存款支付被拆迁户张月、李丽拆迁补偿费差额400000元（暂列“其他 应收款处理”，关于拆迁补偿无其他账务处理）。
拆迁协议主要内容：永安公司共拆迁张月、李丽二人200平方米旧房（各100平米），永安公司 对拆迁的面积以“永辉花园小区”同等面积的一期非普通住宅进行补偿，并另外对二人分别补 偿200000元。
210000
2012 售楼部租赁费 165000
2012 其他
243500
合计
170000 一期
210000
210000 二期
54300 155000
243500

土地增值税案例土地增值税是指在土地使用权转让、出让、收回等活动中，因土地价值的增加所应纳税款。

下面我们通过一个具体的案例来了解土地增值税的相关情况。

某市政府将一块位于市中心的土地进行了出让，开发商A公司以高价成功竞得该地块，并在此地建设了一座高档商业综合体。

在开发商A公司开发完成后，市政府按照土地增值税法规定，对该地块进行了评估，确定了土地增值额，并依法征收了土地增值税。

在这个案例中，我们可以看到土地增值税的征收主体是国家税务机关，税款的征收依据是土地增值额。

土地增值税的征收对象是土地使用权的转让方或者收回方，也就是在土地增值的过程中获得经济利益的主体。

土地增值税的税率是根据土地增值额确定的，税率一般是固定的，但也会根据不同地区、不同用途的土地而有所不同。

在这个案例中，开发商A公司在竞得土地后，进行了高价开发，使得土地价值大幅增加，因此需要缴纳相应的土地增值税。

土地增值税的征收方式一般有两种，一种是按照固定税率征收，另一种是按照递延征收。

在这个案例中，征收方式是按照固定税率征收，开发商A公司在竞得土地后就需要缴纳相应的土地增值税，而不是等到将土地再次转让或者收回时再进行缴纳。

通过这个案例，我们可以了解到土地增值税的征收对象、征收主体、征收依据、税率和征收方式等相关情况。

土地增值税作为一种重要的财政税收，对于规范土地市场秩序，调节土地利用方式，保障国家财政收入具有重要意义。

总的来说，土地增值税的征收是为了调节土地利用，保障国家财政收入，促进土地资源的合理利用。

在实际操作中，税务机关需要依法对土地增值税进行征收，并严格按照法定程序进行评估和征收。

同时，纳税人也需要依法履行税收义务，积极配合税务机关进行税收征收工作，共同维护税收秩序，促进经济发展。

第1篇一、案例背景某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）成立于2005年，主要从事房地产开发与经营。

2008年，甲公司在某市取得一块土地使用权，用于开发住宅项目。

经过几年的建设，该项目于2012年完工并投入市场销售。

然而，在2013年，甲公司因土地增值税问题与税务机关产生纠纷，引发了一场土地税收法律案件。

二、案件争议焦点本案争议焦点主要集中在以下三个方面：1. 土地增值税的计算基数问题；2. 土地增值税的税率问题；3. 税务机关提出的土地增值税申报错误问题。

三、案件经过1. 争议产生2013年，甲公司按照相关规定，向税务机关申报了土地增值税。

税务机关在审核过程中，发现甲公司申报的土地增值税计算基数存在较大偏差，遂要求甲公司补缴土地增值税。

甲公司认为，其申报的土地增值税计算基数符合相关规定，不同意税务机关的处理决定，双方因此产生争议。

2. 税务机关调查税务机关对甲公司的土地增值税申报进行了调查，发现以下问题：（1）甲公司申报的土地增值税计算基数低于实际成本。

税务机关认为，甲公司未将土地开发过程中的各项费用计入土地增值税计算基数，导致计算基数偏低。

（2）甲公司申报的土地增值税税率不符合相关规定。

税务机关认为，甲公司未按照规定税率计算土地增值税，存在偷税嫌疑。

（3）甲公司申报的土地增值税申报错误。

税务机关认为，甲公司在申报过程中存在多项错误，如漏报、错报等。

3. 案件审理甲公司不服税务机关的处理决定，向人民法院提起诉讼。

在审理过程中，双方围绕争议焦点展开了激烈的辩论。

四、案件判决1. 土地增值税计算基数问题法院认为，甲公司申报的土地增值税计算基数低于实际成本，不符合相关规定。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条规定，土地增值税的计算基数为纳税人转让土地使用权或者房屋产权所取得的收入减去取得土地使用权所支付的金额、房屋产权所支付的金额等费用。

甲公司未将土地开发过程中的各项费用计入土地增值税计算基数，导致计算基数偏低。

土地增值税计算的案例分析2土地增值税计算的案例分析2假设地的一块地，原先是农村集体所有土地，经过城市规划部门批准划为工业用地，需要转让给开发商用于建设工厂。

该土地的面积为100亩，起始价格为每亩100万元。

转让合同签订之日算起，土地使用权出让给开发商的时间为5年。

首先，我们需要计算土地的增值。

土地增值即为土地的转让价格与出让价格之差。

根据题目，土地每亩的起始价格为100万元，因此土地的总出让价格为100万元/亩×100亩=1亿元。

接下来，我们需要确定土地的转让价格。

根据题目，转让合同签订之日算起，土地使用权转让给开发商的时间为5年。

假设在5年后，该地的市场价格为每亩200万元。

则土地的总转让价格为200万元/亩×100亩=2亿元。

土地的增值为2亿元-1亿元=1亿元。

因此，土地增值税税额=1亿元×30%=3000万元。

根据题目，土地使用权转让给开发商的时间为5年。

因此，第一年需缴纳的土地增值税税额为3000万元×30%=900万元。

剩余四年需缴纳的土地增值税税额为3000万元×70%=2100万元。

综上所述，根据以上计算，该地的土地增值税总计为900万元+2100万元×4年=900万元+8400万元=9300万元。

以上是土地增值税的计算过程，以此案例作为例子进行分析。

实际情况下，土地增值税的计算还可能受到其他因素的影响，如地区差异、政策调整等，需要具体情况具体分析。

对于土地开发商和政府部门来说，了解和掌握土地增值税的计算方法和规定，对于正确缴纳税款具有重要意义。

土地增值税案例分析目前，许多地方为强化对土地增值税的管理，对土地增值税实行了项目登记和预征、年度结算、竣工决算管理办法。

这种方法对房地产开发企业影响较大。

企业预缴土地增值税后，将减少企业的流动资金。

因此，对土地增值税的筹划就显得更加重要。

在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。

简便计算公式为：土地增值税税额=增值额某适用税率-扣除项目金额某速算扣除系数。

4级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，比如增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%等等。

同时，土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

从以上规定可以看出，影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，趋利避害，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。

确定适当的房地产价格在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，从而产生了税率攀升效应，使得税负增长很快。

房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。

例如，某房地产开发企业销售建造的普通住宅，可采取不同的销售价格。

第1篇一、案例背景随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税问题日益凸显。

土地增值税是指对土地转让所取得的增值额征收的一种税。

近年来，我国政府对土地增值税的征收力度不断加大，旨在规范房地产市场秩序，遏制投机炒房行为。

本文将以某房地产开发公司案例为例，分析土地增值税法律问题。

二、案情简介某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）成立于2008年，主要从事房地产开发业务。

2015年，甲公司取得一块土地用于开发住宅项目。

在开发过程中，甲公司投入了大量资金进行基础设施建设、房屋建设等，累计投入资金1亿元。

2018年，甲公司将该项目全部出售，取得销售收入2亿元。

根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，甲公司应缴纳土地增值税。

三、法律问题分析1. 土地增值税的征收范围根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征收范围包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。

在本案中，甲公司转让了土地上的建筑物及其附着物，属于土地增值税的征收范围。

2. 土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。

增值额是指纳税人转让房地产的收入减去取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、相关税金和扣除项目金额后的余额。

在本案中，甲公司应缴纳的土地增值税计算如下：（1）转让房地产的收入：2亿元（2）取得土地使用权所支付的金额：0（甲公司自建项目，未支付土地使用权购置费）（3）房地产开发成本：1亿元（4）房地产开发费用：0（甲公司自建项目，未发生房地产开发费用）（5）相关税金：0（甲公司未发生相关税金）（6）扣除项目金额：0（甲公司自建项目，未发生扣除项目）增值额 = 2亿元 - 0 - 1亿元 - 0 - 0 - 0 = 1亿元3. 土地增值税的税率土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%。

根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应当根据其增值额确定适用税率。

在本案中，甲公司的增值额为1亿元，适用税率为30%。

第1篇一、背景随着我国经济的快速发展，工业地产市场日益繁荣。

厂房作为工业地产的重要组成部分，其土地增值税的计算问题备受关注。

本文将以某企业厂房土地增值税计算为例，详细阐述土地增值税的计算过程。

二、案例介绍某企业于2019年购买了一块土地，用于建设厂房。

该土地购买价格为1000万元，厂房建设投资为800万元。

2020年，该企业将厂房对外销售，取得销售收入1500万元。

根据我国相关税法规定，该企业应缴纳土地增值税。

三、计算过程1. 计算增值额增值额 = 销售收入 - 土地购买价格 - 厂房建设投资增值额 = 1500万元 - 1000万元 - 800万元增值额 = 700万元2. 计算增值率增值率 = 增值额 / 土地购买价格增值率 = 700万元 / 1000万元增值率 = 70%3. 确定适用税率根据我国税法规定，土地增值税的税率分为四级，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%。

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的，税率为40%。

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的，税率为50%。

（4）增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

由于本案例中增值率为70%，因此适用税率为40%。

4. 计算应纳税额应纳税额 = 增值额× 适用税率应纳税额 = 700万元× 40%应纳税额 = 280万元四、案例分析1. 土地增值税的计算涉及到多个环节，包括增值额的计算、增值率的确定、适用税率的选取等。

在实际操作中，企业应严格按照税法规定进行计算。

2. 土地增值税的税率较高，企业在进行土地交易和投资时，应充分考虑土地增值税的影响，合理安排资金。

3. 土地增值税的计算过程中，涉及到的扣除项目较多，如土地购置费、建设投资、转让费用等。

企业应确保扣除项目的准确性，避免因扣除项目不实而造成税款缴纳不足。

4. 土地增值税的缴纳时间一般为土地交易后的次月，企业应按时足额缴纳土地增值税，以免产生滞纳金和罚款。

土地增值税案例分析与计算
假设市城区一块面积为1000平方米的土地，最初购买时的价格为
200万元，目前售价为280万元，售出后的售价与购买时的价格之间的差
额为土地的增值利得。

根据土地增值税法规定，土地增值利得的计算公式为：
土地增值利得=售出价格-购买价格-费用-索赔款项-评估增值款
在这个案例中，费用、索赔款项和评估增值款我们假设都为0。

土地增值利得=280万元-200万元=80万元
由于该案例中没有提到该土地的使用年限，我们就假设该土地是用于
城市建设的，并且使用年限在5年以上。

根据这个假设，我们可以按照60%的税率来计算土地增值税。

所以，根据该案例中的数据和条件，土地增值税的计算结果为48万元。

需要注意的是，土地增值税还有一些特定情况下的优惠政策，如个人
售卖住房等，可以根据具体情况进行计算。

此外，土地增值税的计算还涉
及到一些其他细节，如费用、评估增值款等，具体情况也需要根据实际情
况进行计算。

总之，土地增值税的计算是根据土地增值利得和适用税率进行计算的，根据不同的情况有不同的税率和计算方法。

土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：第一，整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。

该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。

另外还有配套设施面积12,000平方米。

3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。

剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。

4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

6.根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格元，规划批复的项目容积率为，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

土地增值税案例深入分析深入分析土地增值税案例，可以揭示税收政策对市场经济运行的影响，同时也可以看到土地税收政策的优劣之处。

以城市的土地增值税政策为例。

该城市规定，在土地转让过程中，转让方需支付土地增值税，税费按照土地转让所得的一定比例进行计算。

这一政策旨在限制土地价格的快速上涨，防止房地产市场泡沫化。

此外，政府还对购房人收取一定的契税，在一定程度上控制房价过快上涨。

根据实际案例可以发现，土地增值税政策在短期内确实有效地抑制了土地价格的快速上涨，减少了土地炒作的情况。

一方面，土地增值税的加重了土地转让成本，使开发商在购买土地时需要更多的资金，从而减少了购地的热情，降低了土地市场的供需关系。

另一方面，土地增值税对开发商的经营成本也有一定的压力，使得他们更加谨慎地进行房地产开发，防止产能过剩，增加了市场的稳定性。

然而，土地增值税政策也存在一些问题。

首先，税收政策的实施需要有严格的监管机制，以防止转让方逃税行为的出现。

其次，土地增值税对于房地产开发商的经济压力增加，可能导致他们选择在房屋设计、施工等环节下降成本，从而影响房屋质量和居民的居住体验。

再者，土地增值税的税率应该根据地区、城市市场发展情况进行差异化调整，以适应不同地区的经济发展需求。

总结来说，土地增值税政策在一定程度上对于控制房地产市场有一定的作用，可以防止市场过热、泡沫化的情况发生。

然而，在实施过程中，应该遵循灵活性和适应性的原则，合理调整税率和监管机制，以达到促进经济发展和保证民生福祉的目标。

只有这样，土地增值税政策才能发挥应有的作用，推动城市经济的可持续发展。

土地增值税案例分析与计算知识分享一、土地增值税案例分析题1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下：（1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。

由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。

因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。

（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。

（3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。

（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。

（5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2012年8月底，销售面积为40500m 2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。

（6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。

(7)2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。

(其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％)要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。

(1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。

(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?(3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。

(4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。

房 企 土地 增 值 税 案 例 分 析
黄洪伟
摘 要：土地增值税作为 国家宏观调控房地产市场的税收杠杆之一 ，对调 节房地产 开发 企业增值收益 、抑制投 资投 机行为起 着重要作 用 ，但 土地增值税政 策本 身存在的不足 ，影响 了土地增值 税调节职能的充分发挥 ，没能达到 土地增值税制设计 的初衷 和效果 ，必须 完善 土 地增值 税政策 ，改变管理模 式。本 文将从一个案例入手 ，对我 国房地产企业土地增值税 管理 出现的 问题进行研究探 讨，并给出建议。 关键 词 ： ‘ 土地增值税 ；房地产企业 ；税务部 门；税收政策
案 例 背 景 律师李 劲松 日前对 ２ ９家上市房企提出质疑 ，称包括万科、Ｓ Ｏ Ｈ Ｏ在 内的知名公 司大量 拖欠应该上缴 的土地增值税金 ，总金额 至少高达 ６ ４ ０ 亿 元。 李劲松对这些公司的年报财务数据进行 了统计 ，其 中有 一项为应交 未交土地增值税。根据他 的计算 ，这笔 房地 产公 司从购 房人 手 中收上 来 ，应交给相关税 务机关 的费用 ，总数为 ６ ４０ 亿元 ，其 中 Ｓ Ｏ Ｈ Ｏ中 国为 ６ ４亿元 ，万科为 ５ ８ 亿元 ，雅居乐 ８ ３ 亿元， 华 远地产 ５ 亿元 。 李劲松还给这些房地产公司所 在地 的税务部 门写信 ，要 求相关税务 部门公开其执行贯彻落实国务院新 国五条 中 “ 税务部 门要强化土地增值 税的征收管理工作” 这一调控政 策的工作情况 。不过 ，大多数收到信 件 的税务部 门都没有给 出明确 回复。 对于李劲松的指责 。华远地产率先做 出了回应 。该公 司品牌部总 经 理张念萍表示 ，从财务的角 度来看 ，公 司年 报 中的数 据不会存 在 问题 。 李劲松 的爆料属于一个非专业人 士对房 地产财务 年度报告 的错误解读 ， 是缺乏常识 的一种错误说法 ，在房地产专业人 士看来是非常可笑 的。 对于华远 的回应 ，李劲松反驳称 ，华远财务 数据 中有明确 的应交 未 交土地增值税金 的余额为 ５ ４ ９ ６ ６ ３ ６ ３ ３ 元 ， 自己并 不存 在误读误 解 ，而他 不仅仅是律师 ，注册会计师资格 、注册税务师资格也 早就拥有 。李 劲松 称看不惯房地产开发商得到便宜还卖乖 ，把消费者已经给了他们 的这 笔 税金 囤下来 ， 要么是用于偿债 ，要么是 占作他用 ，这实际上对房价 也是 有直接影 响的。（ 摘 自：２ ０ １ ３— ０ ５ — ０ ７ ０ ６ ： ４ ４ ： ０ １ 龙虎 网 一 南京 日报） 问题 ：试分析 ２ ９家房企是否存 在拖欠 土地增值税 问题 ？ 二 、案 例 分 析 （ 一 ） 房 地 产 企 业 土 地 增 值 税 政 策 １ ）土地增值税的清算单位 国家税务 总局 《 关于房地产开发企业土地增 值税 清算管理有关 问题 的通 知》 （ 国税发 ［ ２ ０ ０ ６ ］１ ８ ７号 ）第 一条规定 ： “ 土地 增值税 以国家 有关 部门审批 的房地 产开发项 目 为单位进行清算 ，如果是进行 的分期开 发 的项 目， 就应该分期为单位清算 。开发项 目也就包括有非普 通的住宅 和普通的住宅 ，这两 者者之间也是需要分开计算增值额度的 。 ２ ） 土地增值税预征率 的规定 《 国家税务 总局关 于加 强土 地增 值税 征 管工作 的通知 》 （ 国税 发 ［ ２ ０ １ ０ ］５ ３ 号 ）第二条规定 ：“ 为了能够更加充分地 发挥增值 税的作用 ， 各地方应该对现行的征率做一部分调整 。除开保 障性 的住 房之外 ，东部 地区省份预征率不得低于 ２ ％ ，中部和东北 地区省份 不得 低于 １ ．５ ％， 西部地区省份不得低于 １ ％” 。 ３ ） 土地增值税 的清算条件 Ｉ 、如果纳税人符合以下之一条 件的 ，就应 该进行 土地增值税 的清 算 （ 三大条件） （ １ ）房 地产 的开发项 目已经竣工并 已销售完成的 ；

土地增值税税收筹划案例分析土地增值税是指在土地使用权转让中，以转让价格超过原取得成本后形成的增加值为征收对象，由土地增值税法规定的土地增值税税率征收的一种税收。

土地增值税的征税对象主要是土地使用权转让人和租赁人，在土地使用权转让和出租交易中，根据土地增值税法规定，对土地增值税的应税收入进行计算，并按照增值税税率进行缴纳。

以下是一个土地增值税税收筹划案例分析。

地城市规划新建一条主干道，该地的规划用地已经发生了变化，从农村集体经营性建设用地变成了城市建设用地。

村民A拥有这块土地的农村集体经营性建设用地使用权，并准备出售给开发商进行开发。

村民A这块土地的原取得成本为10万元，转让给开发商的价格为200万元，增值金额为190万元。

在这个案例中，村民A需要进行土地增值税的税收筹划，以最大限度地减少土地增值税的缴纳金额。

下面是一些建议和策略：1.合理确定土地增值计税起点：为了降低土地增值税的缴纳金额，村民A可以通过合理安排交易方式来确定土地增值计税起点。

比如，可以将土地出售分成两个阶段进行，第一次转让部分仅转让一部分的土地使用权，达到一定的建设条件后再进行第二次转让。

这样，可以将土地增值分配成多次发生，从而降低土地增值的计税起点。

2.利用土地增值税的减免政策：根据土地增值税法的有关规定，如果土地转让人取得土地使用权满五年后转让，可以享受土地增值税的减免政策。

因此，为了降低纳税负担，村民A可以选择在取得土地使用权满五年后再进行转让。

3.利用土地增值税的优惠政策：土地增值税法规定了一些优惠政策，比如，取得农村土地使用权的单位和个人转让土地使用权时，如果取得土地使用权满十年，则可以享受土地增值税的减免。

因此，如果村民A取得土地使用权的时间超过了十年，可以享受土地增值税的减免优惠政策。

4.合理选择土地增值税的计税方式：土地增值税的计税方式有两种，分别是按照货币计税和按照税额计税。

不同的计税方式会导致不同的税收负担。