2019年上海K11、嘉亭荟项目考察报告 36页PPT文档

第三部分：楼层
B3楼：3000平米的艺术中心免费提供不定期艺术作品展览
B2楼：创意生活 休闲轻食 代表品牌：ECCO，mrkt，ABC cooking studio、CHAME、食之秘
B1楼：时尚配饰 丽人美容 代表品牌：COCCINELLE、刘娟美甲沙龙、YAANG life、BAKER&SPICE
B229a
B204 B205
B241 B242
B207
B239: Gindaco 银章鱼 B240: 西树泡芙 B241: Lina’s 蛋糕和甜点
B242: secret resipe 食之秘 B243: The Grace Floral 婷意花宇
B201: Cellect Point
B202: axes femme
钢管、不锈钢、三角玻璃打造的大树完美的将屋顶玻璃幕墙延伸至室内 圆形休息椅处，不仅增加了休憩处的美感，还完美的融进自然元素，令 整棵现代材质打造的大树在B1楼的中庭上空不显突兀。如此设计首先具 有采光、遮阳、避雨的功能，其次便捷快速地到达B1楼，从而增加B1楼 的人流。类似于美术馆的现代设计风格增加了其高端奢华的感受。
第三部分：业态分布
B2平面图及品牌组合：
B216 B234 B235 B236 B231 B232
B217 B219 B221
B214 B215
B230
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B237a/B238
B223/ B210 B225B224/ B227 B226 B208/B209 B229 B228/

橱窗
货品丰满，色彩搭配
个性化门头
K11 经营环境（门头、橱窗、陈列） 没 有 一 处 白 墙
冷区陈列
集中美食墙
K11 经营环境（包柱、灯光）
精准照明设计， 变化的吊顶
包柱每层 随环境变 化而不同
K11 处处体现绿色环保的生活方式
自然环保的建筑空间，在中庭广场，除了 有瀑布、阳光顶外，还有大面积绿叶成茵 的垂直绿化墙，通过高科技自然灌溉养护 系统处理，一年四季郁郁葱葱，并有隔热、 降低能耗、调节气温的效果。
活动信息
就在身边的魔 术表演
商场里的都 市农庄
乐队演奏全天 候
B3艺术空间 “真实美， 自由和金钱” 艺术展
商场促销活动
活动信息
商场促销活动
活动信息
99小时停车券免费拿！ 6月28 日当天，于上海K11 一层指定 商户，累积消费满8000元， 即可凭小票至B2服务台免费 领取99小时停车券，从此抛 开停车烦恼，尽情开始购物之 旅！（仅限前50名顾客）
夜幕之中的 K11拥有着 与白天不一 样的魅力。 闪亮的风琴 女孩，正为 我们演奏与 高歌
唱歌表演
商场活动照片
活动信息
商场活动照片
活动信息
小提琴独奏
小丑表演
杂技表演
热情桑巴舞
商场活动照片
活动信息
商场活动照片
活动信息 为庆祝K11 开幕，十一 匹由知名品 牌和艺术家 特别设计的 艺术木马前 来助阵
拍摄Fashion Show现场 照片并@上海K11,即可 领取时尚手袋一个。限 400个。先到先得。
SP活动
SP活动
SP活动
SP活动
SP活动
美陈
装置照片 说明 装置照片 说明

面积（㎡） 1800 1000 300 200
飞动力运动乐园 吉旺港式餐厅 旺池川菜 豆捞坊 萨莉亚
1600 450 400 400 180
江桥万达各业态配比(不包含百货业态面积)
1F业态类型配比 2F业态类型配比 3F业态类型配比 生活零 售, 17%
超 市, 23% 娱 乐, 10% 生活零 售, 25%
生活零 售, 32%
生活零 售, 77%
生活零 售, 60%
全业态类型配比 4F业态类型配比
5F业态类型配比
娱 乐, 41%
餐 饮, 59% 娱 乐, 100%
娱乐, 22%
服饰零 售, 12%
餐饮, 22%
生活零 售, 43%
4F业态类型配比
生活零 售, 13%
服饰零售, 8% 超市, 39%
娱 乐, 100%
餐饮, 20%
娱乐, 21%
南桥百联各业态配比(不包含百货业态面积)
1F业态类型配比 2F业态类型配比 3F业态类型配比
餐 饮, 11%
服饰零 售, 13%
餐饮, 9%
服饰零 售, 32%
娱 乐, 42% 餐 饮, 27%
次商圈商业现状
日用百货业较发达，但档次不高，规模有限。 餐饮业较发达，但缺乏特色餐饮及时尚餐饮。 服装类档次较低，缺乏中端及时尚品牌。 家居家电类较少 儿童娱乐教育类基本空白。 娱乐休闲文教类不发达 缺乏综合性休闲购物场所。
项目指标
项目基本指标
指标 总用地面积 用地性质 规划容积率 地上总建筑面积（计容积率） — 平方米 单位 平方米 指 标 52,500 商住 2.4 126,500 备注
产品配比
类型 建筑面积(平方米) 面积配比 备注

项目背景情况
项目 位置 经营面积 开业时间 商圈 交通
新世界上海K11 淮海中路300号
40000㎡ 2019年1月
淮海路 1号线黄坡路站
月星集团上海环球港 上海市中山北路 33003、4、13号线金沙江路站
开发商 集团规模 企业性质 成立时间 成立地点 主管业务
和家庭聚餐；其他餐饮相对消费较低（日料除外）同样是
娱乐：相对较少，楼上有酒吧和生态农庄，年龄在30- 聚会和家庭聚餐较多。
40岁。
娱乐：地下有部分亲子和儿童娱乐场所和设施，针对家庭
和小孩；顶层是电影院，针对年轻客群 。
餐饮品牌：
餐饮品牌：
咖啡：COSTA COFFEE、BAKER&SPICE、COVA、 咖啡：星巴克、COSTA COFFEE、Musk Cat Coffee、太
1个目标（把集团做大）、二个统一（思想、行动）、3个追求
（Innovation）、信任 （Trust）和進步（Improvement）， （真理、奉献、卓越）、4个建设（文化、制度、团队、品牌）、
象徵著集團賴以成功的核心價值，以及「創新發展 你我共建 5个化（年轻、知识、专业、现代、国际）、6个力（魅力、能力、
月星环球港
客源：
客源：
有海派和艺术情结的高端客户、文艺小资、特别是以中 以地铁11、13号线、金沙江路、中山北路的区域家庭
青年精英女性为主的全市客源。
为主。
消费类型： 休闲、消遣、娱乐为主。
消费类型： 家庭大众型消费为主。
三、品牌针对性
K11艺术购中心
月星环球港
服饰：1-2层国际一线品牌，富裕阶级，30岁以上女性； 服饰：1-2层主要是中高端，国际一线、准一线和二线品牌

都市农庄
体验型消费业态占比大
在3楼的都市农庄 一角，K11将流行 游戏“开心农场” 实体化，把300平 方米空间打造成室 内生态互动体验种 植区。
突破了室内环境的 局限，采用多种高 科技种植技术，在 室内模拟蔬菜的室 外生长环境，种植 了奶油生菜、菠菜 等，并专门开辟出 了体验种植区，让 大众零距离接近自 然体验种植的乐趣
周围有超过15家甲 级写字楼及数十家 5星级酒店，商务 氛围较浓；
地下二层直接与轨 道交通一号线黄陂 南路站地下通道相 连。
地理位置得天独厚是淮海路商圈地标建筑。
人民广场 K11 新天地商圈
基本信息
上海K11艺术购物 中心，作为K11内 地拓展的第一步将 K11的品牌特色诠 释得淋漓尽致。成 为国内首家将艺术 、自然与商业完美 融合的成功案例。
艺术家以神圣的母亲 与婴儿形象阐述战争 的残忍与伤痛，为身 处和平年代的我们带 来深思和启迪。
上海K11精选国内 外知名当代作家17 组作品分布放置在 商场各处供公共欣 赏。
殿堂级的艺术臻品 、互动式的顾客服 务、不定期的艺术 赏析等多元化感官 体验，富裕购物全 新定义。
K11会在商场定期举办艺术推广活动， 延续自身的艺术购物中心调性， 同时吸引消费者前来。
K11商业调查报告
1
报告框架
2
3
项目基本信息 K11营销亮点分析
启示借鉴
1

项目基本信息
开发商简介 区位交通 建筑特色
项目背景 项目定位 动线分析
开发商
香港新世界集团
新世界发展有限公司("新世界发展")于一九七零年创立，并于一 九七二年上市。经过二十多年的经营与发展，集团的核心业务已 由最初的房地产拓展至酒店投资、基础设施、服务、建筑工程、 电讯及交通运输等领域。

K11艺术购物中心
品牌定位
围绕“艺术、人文、自然”之间的关系，将艺术欣赏、人文体验、 自然观光融合在一起，K11将自己定位为购物艺术中心和艺术舞台。
K11艺术购物中心 市场定位
K11定位于25岁至50岁追求现代生活的社会消费群体、中高端商务人群、懂得享受并追求生活品味的 中产阶级。 K11的艺术立足于当地的文化底蕴，营造国际化氛围以及艺术气质，并使其与购物形成强烈的契合。 并非一味追求“高端”、“高档”
上海K11 业态与品牌 “体验式”商业导向；品牌新颖、独一无二的概念店
上海K11 定位落实 集艺术欣赏、人文体验、自然环保理念与一体。商业运作定位独特、演绎到位
空间动线
K11倡导全新便捷的购物体验，与地铁无缝对接，首层设置地下入口，内部动线围绕 户外中庭设置，实现更多互动、体验以及享受空间。
中庭设置玻璃入口， 直通地下商场。
B2
B1F

F
地铁1号线与商场无缝 2 对接，直通商场B2层。 F
3F
商场入口
人流主动线 4F
楼层分布
K11楼层业态分布
4F
6家特色美食
代表品牌
铭品番茄、鸿星荟海鲜酒家、HOME THAI RESTAURANT
3F
5家特色美食、2家休闲服务
代表品牌
极食餐厅、港丽餐厅、新元素、合点寿司
2F
7家高档品牌零售
大家有疑问的，可以询问和交流
可 以 互 相 讨 论下， 但要小 声点
K11艺术购物中心
K11模式
K11的模式是可以并已经成功复制的。 继全球首个K11购物艺术中心于2009年 在香港开幕之后， 武汉K11多元文化生活区 北京K11环保体验馆 贵阳K11艺术村 上海陆续开业

作品名：白天鹅NO.4
艺术家在细节的线条中描绘了白天 鹅，他称这个画法叫做不着相的相， 因为它并不是看着一只天鹅而画出天 鹅，白天鹅是从线条中，在一个空无 的状态中显相出来，蕴含佛学观念；
作品名：迹象-之一
在巨大的空间里慢慢滴下的“墨 滴”，像一个个惊叹号，也像雨水留 下的痕迹，更像中国传统书法中优雅 的笔触，这是一种语言，邀请和召唤 着我们，去阅读、去理解和诠释，同 时聆听自己内心的声音；
香港广场 南北两栋38层高楼， 建筑总面积14万平方 米，南座1-4层商 场、约4万平方米；
三、建筑及配套设施情况
K11商场外立面
K11商场入口处
3、 K11商场停车位 K11设置有四层（6F\7F\8F\9F)停车 场，提供约270个停车位 4、 K11商场总层数 共七层，地下三层，地上四层，地下二 层-地上四层为经营楼层，地下三层为 艺术展示空间；
K11都市农庄
300平米的市内生态互动体验种植区，突破了市内环境的局限，采用多种高科技种植技术在市 内模拟蔬菜的室外生长环境，让大众零距离接近自然体验种植的乐趣。农庄种植区分为植物观 赏区、无土栽培区、种子互动区三个模块，每个模块都会根据季节变化种植不同植物；
都市丛林奇景
中空的中庭采用大面积垂直绿化墙设计，有效隔热降低能耗；33米高空飞泻而下的人 工水景瀑布，逼真的水流声、鸟叫声以及清新香气让人仿佛置身大自然之中。
5、空中花园
•6F的空中花园与停 车场联通，同时也 是写字楼的吸烟 区；
6、商场电梯 内部共有电梯 ●扶梯： 8部 ●客梯：3 部
7、服务及设施
包装袋、盒 代客提货上地市 待召的士 地图提供 简便针线包 急救医药箱 礼品换领 量体温 轮椅车借用 留言服务 手机充电 失物招领 糖果派送

中庭处不光光照良好，还有特色的结构
休息处的景观装置都有着各自的特色
11
楼层规划
12
建筑体结构|轴向剖解
K11地上五层（4、5层为主要服务于写字楼的餐 饮），地下二层。众所周知，商业运营，想让消费者流 动起来，自然而然“上楼或下地”存在一定的困难。而 纵观K11，其真可谓是做到了“上下一体，人流联动”。 能做到这一点，整个建筑形态发挥了极大的作用。 开放式大中庭 在节约了能源的同时，大幅度增加了每 层商户的展示面，缓解了层与层之间的隔阂感，并提升 了顾客进入项目后“第一眼冲击力”的震撼效果。
4
K11艺术购物中心
K11 是全球首个品牌率先把 艺术•人文•自然 三大核心元素融合，
将艺术欣赏、人文 体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自 由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。
5
交通情况
K11
K11位于淮海中路和黄陂南路这两条主干道交汇入口， 并且与地铁一号线黄陂南路站直接相连，周围有多个 公交车站点。 得益于许多特色店铺和艺术展览，有很多远道而来的 游客，同时有趣的开放中庭也吸引了游客的目光。 但近在咫尺的竞争对手也坐拥同样的优势。
K11一方面注重文化艺术，一方面又在一层对奢侈品做了一个补充； B1、B2 的服饰以年轻为主，锁定年轻女性客群 ； 注重体验式消费，引进“都市农庄”“ABC COOKING STUDIO”等，增加 消费者的参与度。
29
项目区位
城市区位图
街道区位图
上海环贸iapm商场座落于浦西徐汇区淮海中路陕西南路商业区，占地面积逾12万平方米，轨道交通 一号线及十号线均可抵达。
秉承品牌艺术?人文?自然三大核心元素相融合的核心价值上海k11全力打造最大的互动艺术乐园最具舞台感的购物体验最潮的多元文化社区枢纽365天的丌间断互动活动更将开启k11的创意之旅令艺术欣赏人文体验自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用为市民及旅客带来前所未有的独特五官享受

28
建筑与环境分析
33米高的人工瀑布
4F 3F 2F 1F -1F -2F -3F
K11地上五层（4、5层为主要服务于写字楼的餐饮），地下三层。纵观K11，做到了“上下一体，人流联动”。 能做到这一点，整个建筑形态发挥了极大的作用。 开放式大中庭，在节约了能源的同时，大幅度增加了每层商户的展示面，缓解了层与层之间的隔阂感，并提升 了顾客进入项目后“第一眼冲击力”的震撼效果。
8
目录
项目概况
楼层业态分析
建筑与环境分析 总结
9
楼层业态分析
• K11艺术购物中心业态分布
时装配饰/餐饮/生活/美容护理 Collect Point、giordano/ladies、Eplaza 创e品味、 ELECOM 宜丽客、Neroly 莱薏、ABC Cooking Studio ABC料理工作室、Costa coffee 咖世家咖啡、 Secret Recipe 、Watsons 屈臣氏 BELFE 贝丽飞、P-Plus、L.J Nail Salon 刘娟美甲沙龙、 FRANCK PROVOST PARIS 梵珀巴黎法式发艺、托尼诺•兰博基尼、YAANG life Bally 巴利、Burberry 、Max Mara 麦克斯•马勒、DOLCE&GABBANA 杜嘉班纳、 Chloé蔻伊、Simply Life Bakery Café简单生活、 Musk Cat Coffee 麝香猫®咖啡 Burberry 博柏利、Max Mara 麦克斯•马勒、DOLCE&GABBANA 杜嘉班纳、O-O Shop 零一零眼镜店、EMPORIO ARMANI WATCH & JEWELRY、 Vivienne Westwood 薇薇安•威斯特伍德 港丽餐厅、g+The Urban Harvest 极食餐厅、GATTEN SUSHI 合点寿司、Green Massage 青籁养身 Agora.Japanese Restaurant 阿吾罗日本料理、鸿星荟海鲜酒家、Pizza Marzano 比 萨马上诺、HOME THAI RESTAURANT

各楼层业态布局
1F业态分布
餐饮区
优衣库
屈臣氏 餐饮区
1F品牌商家
APPLE APR BELLVILLES CICI Beauty slimming Clarks EBT ETAM Etam Weekends ES/Etam Homme/Etam Lingerie Farmanl 法曼儿 Five Plus Jack&Jones KID CASTLE 吉的堡 La Chapelle 拉夏贝尔 Lenovo 联想3C one leaf 一叶子 Only Ochirly 欧时力 PARIS MIKI 巴黎三城 Sachiel 圣晶 SIYANLI 思妍丽 Trendiano UNIQLO 优衣库 苹果优质经销店 贝拉维拉 CICI纤美 其乐 EBT光大数码通信 艾格 10 2 40 27 9 28 28 28 39 8 3 17 31 9 38 3 8 29 30 16 8 1 Vero Moda Watsons 屈臣氏 嘉亭荟 嘉亭菁苑销售中心 Ajisen Ramen 味千拉面 Bi Feng Tang 避风塘 Chamate 一茶一坐 CAFÉ DE CORAL 大家乐 Chez Choux 西树泡芙 Dairy Queen 冰雪皇后 EXPRESS 优果 Haagen-Dazs 哈根达斯 happy lemon 快乐柠檬 KFC 肯德基 Laoma Rice-Flour Noodles 老妈米线 LORRAINE 洛林挞屋 McDonald's 麦当劳 MOCHI SWEETS 摩提工坊 NEOLITHIC BARBECUE 新石器烤肉 PARIS BAGUETTE 巴黎贝甜 Shanghai Min 上海小南国 Starbucks 星巴克 1001 Noodles House 1001牛肉面 3 5 11 13 18 26 37 19 20 24 33 23 15 36 24 35 19 34 21 6 12 25