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房地产开发项目（投资）经济测算1、测算三方面：开发成本、盈利能力、现金流安排2、项目建设总投资（开发总成本）：建设成本+ 财务费用（1）土地成本：土地款+ 税费（土地取得方式：征用农地、场地平整、临设费）（2）勘察设计和前期工程费：勘察测量+ 市场研究+ 规划设计+ 场地平整+ 临设（3）建筑安装工程费：土建工程+ 安装工程+ 装修装饰（4）室外工程和市政配套：基础设施配套+ 公共配套+ 附属工程（5）其他工程费：监理费+ 竣工验收费（6）管理费用：组织和管理房地产经营活动必要的费用（7）财务费用：项目筹集资金发生的费用，主要为利息3、项目评价指标：（1）静态评价指标：收资收益率：投资成本获得利润的能力。
（除以开发年数得出年投资收益率）静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。
盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。
（2）静态评价指标：项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。
内部收益率：项目寿命期内，使投资方案净现值为0 的贴现率。
项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现值所获得的净收益现值大小。
动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。
4、操作指南：（1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积（2）建设工期安排：资料齐备（3）成本计取计划：其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取；管理费用：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和3%计取；不可预见费：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。
（4）销售安排：明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。
（5）销售回款：假设一次性付款比例为10%，按揭比列为90%，按揭首付比例为3成，非住宅为4 层，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位。
（6）资金安排：自由资金占总投资不低于20%，且在建设初期一次性投入。
房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。
开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。
土地费用=土地价格×总占地面积。
土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。
3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。
借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。
4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。
5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。
6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。
7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。
8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。
项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。
销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。
3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。
一、项目投资估算1.1 本项目主要经济技术指标项目可建设用地面积约164473平方米。
容积率为2.3，建筑密度小于28%，绿地率大于30%,总建筑面积37.8万平米。
用地性质：主要以住宅为主,约有2万平米商业配套。
具体物业指标设定如下：1.2 项目建设进度计划（1）20××年3月开始动工；（2）20××年8月首次开盘；（3）20××年底峻工。
1.3 项目投资成本估算根据规划设定，本项目总建筑面积为378000平方米，实际建筑面积（含车位）约425500平方米，可售面积为419500平方米。
以下投资成本根据常用标准，取中上值进行估算,设定地价为P。
一、开发成本二、开发费用二、项目进度及销售测算2.1 项目开发进度及销售时期估算项目建设期预计为5年，20××年3月高层住宅开始动工；20××年下半年洋房开工、20××年联排等陆续动工。
本项目经济技术指标中，普通住宅比例约占85%，因此如何快速实现销售收入，使销售资金再投入后期开发，是开工建设考虑的最主要方向。
住宅具有开发时间不长，回收资金快等特点，根据项目自身情况，销售期初步估测如下：2.2 销售收入测算2.3 销售收入明细表三、地价平衡点（利润率为15%的地价值）单位：万元1、总开发成本费用98680+1.0712P销售收入=总投资成本费用+利息+土地增值税+企业所得税+预期利润即：328200=(98680+1.0712P)+(8096+0.4231P)+(2843+0.0766P)+3282+(711+0. 0192P)求得：地价平衡点P=134953万元结论：（1）本项目若按此建议，在自有资金投入8.78亿元时，以13.5亿元地价取得土地，能保障15%的自有资金利润率。
即在扣除开发成本费用、考虑自有资金和银行贷款利息、扣除相关税收等费用后，利润值为1.32亿元；（2）项目（含地价）总开发成本费用为24.32亿元；（3）自有资金需8.78亿元，用于50%地价款以及开发成本费用的35%。
建筑面积1场地平整万元35 9,622 2临时围墙与大门项300,000 1 3临电项150,000 1 4临水项100,000 1 5地形测量项50,000 1 6临时道路项50,0001合计建筑面积地质初勘项20,000 1 43,587 设计详勘项50,000 1 43,587 规划与建筑设计费平米30 1 43,587 园林设计费平米8143,587 公共部分与住宅大堂设计费项43,587 洋房样板房精装修设计套43,587增图纸费100,000143,587 土建工程监理平米43,587 燃气工程监理费户43,587 勘测与勘察费平米1元/平米43,587 43,587 基坑支护观测费项1元/平米20,000 43,587 其他专项检测费平米1元/平米43,587 主体结构沉降观测费项1元/平米43,587 其他专项检测费项200,0001项43,587合计建筑面积1施工图审查费平米2元/平米43,587 43,587 2环境评估报告表项50,000 1 43,587 3地震专项评估费项50,0001 43,587 4审图服务费平米1元/平米43,587 43,587 5放线、验线费点2,86212 43,587 6防雷审核平米3元/平米1 43,587 7基坑支护审查费项10,000343,587序号项目名称计算单位单价（计算标准）重点项目经济指设计费用监理费勘测与勘察费三、报批报建费用二、设计/监理/勘探/检测序号项目名称计算单位单价（计算标准）重点项目经济指经济指一、前期工程费用重点项目序号项目名称计算单位单价（计算标准）8质量监督费平米 3.5元/平米43,587 43,587 9支付保函手续费平米 3.5元/平米43,587 43,587 10新型墙体发展基金平米4元/平米43,587 43,587 11散装水泥基金平米43,587 12室内环境监测费平米 1.5元/平米43,587 43,587 13人工费预算造价咨询费平米0.4元/平米1 43,587 14工程预算编制费平米2元/平米43,587 43,587 15结算编制与审核费平米2.5元/平米43,58743,587合计建筑面积1白蚁防治费平米 1.85元/平米43,587 43,587 2基坑土方开挖立方米20元/立方20,000 43,587 3基坑支护审查费平米210 5,000 43,587 4基坑回填土方立方米20元/立方20,00043,587 5土建工程43,5875.1桩基础工程平米40元/平米43,58743,5875.2地下室土建工程平米5.2.1洋房下非人防地下室平米2500元/平米6,00043,587 5.2.1洋房下人防地下室平米2900元/平米43,587 5.3居委会及警务室平米1200元/平米43,587 5.4会所平米1500元/平米43,587 5.5洋房平米1200元/平米34,700 43,587 5.6洋房架空层平米1200元/平米1,000 43,587 5.7商铺平米1200元/平米43,5875.7.1商业街平米1500元/平米3,700 5.7.2商场平米5.8门楼工程项55元/平米5.9其他非售公建平米1900元/平米6安装与设备购置工程6.1室内水电安装平米100元/平米43,587 6.2电梯购置与安装费台300,000.0 6 6.3消防工程平米30元/平米43,587 6.4室内燃气工程户2650元/户500 6.5智能化工程户5000元/户500 6.6燃气泄漏报警系统户500元/户500 6.7变频供水安装系统300,000.0 1 6.8柴油发电机组与环保工程系统200,000.0 2 7精装修工程7.1大堂二次装修个100,000.0 3 7.2公共部分装修层20000元/层80计算单位单价（计算标准）重点项目经济指四、本体建筑安装工程序号项目名称7.3住宅楼精装修平米1,200.07.4会所精装修平米------7.5电梯轿厢精装修个20000元/个6 8其它8.1停车位设施费个500元/个200 8.2信报箱/奶箱个90元/个500 8.3门牌号/栋号牌/楼层牌/告示牌项200,000.0 18.4外墙清洁平米343,587合计建筑面积1供电工程KVA 760 3,000 43,587 2小区供水工程平米9 43,587 43,587 3小区雨污水工程平米1843,587 43,587 4小区（庭院）燃气工程户650元/户500 43,587 5小区智能化管道工程户1240元/户50043,587 6小区围墙米360 43,5877小区门禁处50,000 3 43,587 8园林绿化工程平米250元/平米5,000 43,587 9小区道路平米300元/平米2,000 43,587 10道路划线与道路设施项50,000.0 1 43,587 11垃圾箱与指示牌项100,000 43,587 13其它项100,000243,587合计建筑面积1包装与展示系统工程费1.1工地围板与围板广告项300,000 1 43,587 1.2销售中心设计与装修费项500,000 1 43,587 1.3样板房设计费套20,000 5 43,587 1.4样板房装修费折价套50,000 5 43,587 1.5展示区布置费项100,000 1 43,587 1.6沙盘与模型制作费项150,0004 43,587 2销售策划与代理费% 1.00%202,692,500 43,587 3广告策划与制作等推广费% 1.25%202,692,500 43,587 4品牌推广费%0.25%202,692,500 43,5875办理销售与确权手续费5.1预售测绘费平米1.2538,400五、配套与室外工程序号项目名称计算单位单价（计算标准）重点项目经济指六、营销费用序号项目名称计算单位单价（计算标准）重点项目经济指5.2办理确权手续费单200 500 5.3竣工测绘费平米1.838,40043,587合计建筑面积1营业税% 5.00%202,692,500 2城建税%7.00%1 43,587 3教育附加税% 3.00%1 43,587 4印花税%0.05%202,692,500 43,587 5预缴所得税% 3.75%202,692,500 43,587 6堤围费%0.10%202,692,500 43,5877城市建设专用金7.1住宅% 4.00%165,692,500 7.2商业% 2.00%37,000,000 8交易服务费平米 3.0043,587 43,587 9监督管理服务费% 1.25%202,692,500 43,587 10预提土地增值税%0.25%202,692,50043,587合计七、销售税费序号项目名称计算单位单价（计算标准）重点项目经济指可售面积336,770 300,000 150,000 100,000 50,000 50,000 986,770可售面积38,400 20,000 38,400 50,000 38,400 1,152,000 38,400 307,200 38,400 - 38,400 - 38,400 100,00038,400 按建筑成本计算38,400 造价平均2650元/户38,400 43,587 38,400 20,000 38,400 43,587 38,400 43,587 38,400200,000 1,979,961可售面积38,400 87,174 38,400 50,000 38,400 50,000 38,400 43,587 按总建筑面积*1元38,400 34,344 每个单体（四个点）2862元38,400 130,761 38,40030,000备注济指标费用总额济指标费用总额备注济指标费用总额备注38,400 152,555 38,400 152,555 38,400 174,34838,400 ---施工方38,400 65,381 38,400 17,435 38,400 87,174 38,400108,968 1,184,280可售面积38,400 80,636 38,400 400,000 38,400 1,050,000 38,400 400,000 38,400 - 38,400 1,743,480 38,400 15,000,000 地下室面积计算38,400 - 38,400 - 38,400 ---38,400 41,640,000 38,400 1,200,000 38,400- 5,550,000 -4,358,700 1,800,000 1,307,610 1,325,000 2,500,000 250,000 300,000 400,000 - 300,000 1,600,000建筑面积计算建筑面积计算费用总额济指标备注120,000 - 100,000 45,000 200,00038,400108,968 81,779,393可售面积38,400 2,280,000 38,400 392,283 38,400 784,566 38,400 325,000 38,400 620,000 38,400 38,400 150,000 38,400 1,250,000 38,400 600,000 38,400 50,00038,400 ---38,400200,000 6,651,849可售面积- 38,400 300,000 38,400 500,000 38,400 100,000 38,400 250,000 38,400 100,000 38,400 600,000 38,400 2,026,925 38,400 2,533,656 38,400506,731---48,000济指标费用总额备注济指标费用总额备注38,40067,200 7,132,513可售面积10,134,625 营业收入为基础38,400 709,424 营业税为基数计算38,400 304,039 营业税为基数计算38,400 101,346 营业收入为基础38,400 7,600,969 营业收入为基础38,400202,693 营业收入为基础6,627,700 营业收入为基础740,000营业收入为基础38,400 130,761 总建筑面积为基础38,400 2,533,656 38,400506,731 29,591,944济指标费用总额备注。
