国内房地产投资信托基金各交易环节税收研究

房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。

我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。

本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。

试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。

一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。

REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。

自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。

REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。

目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。

特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。

但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。

虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。

房地产市场税收调研报告(全文)范本一：正式风格一：引言本文档旨在对房地产市场的税收情况进行调研分析，以便为相关决策提供参考依据。

通过对该市场税收政策的追踪研究和资料收集，我们总结了以下内容。

二：房地产市场税收政策概述1.1 消费税\t1.1.1 基本情况\t1.1.2 税收费率\t1.1.3 征收范围1.2 城市地产税\t1.2.1 基本情况\t1.2.2 税收费率\t1.2.3 征收范围1.3 基本建设税\t1.3.1 基本情况\t1.3.2 税收费率\t1.3.3 征收范围三：房地产市场税收调查结果2.1 消费税调查结果\t2.1.1 税收收入情况\t2.1.2 税负分析2.2 城市地产税调查结果\t2.2.1 税收收入情况\t2.2.2 税负分析\t2.3 基本建设税调查结果\t2.3.1 税收收入情况\t2.3.2 税负分析\t四：税收政策改革建议3.1 消费税政策改革建议\t3.1.1 优化税收费率\t3.1.2 调整征收范围3.2 城市地产税政策改革建议\t3.2.1 优化税收费率\t3.2.2 加强征收管理3.3 基本建设税政策改革建议\t3.3.1 优化税收费率\t3.3.2 简化征收程序\t五：附件本文档涉及的附件主要包括房地产税收相关法律法规、征收标准和报表样本等。

六：法律名词及注释1. 消费税：根据商品的价格、数量或者规模等因素从消费者每次购买商品时征收的一种税收，按照规定比例计算。

2. 城市地产税：城市房地产所有者按照房地产评估值每年缴纳给市的税款。

3. 基本建设税：对房地产开发和建筑施工等基础设施建设行为所征收的税款。

范本二：简洁风格一：调研目的本报告旨在通过对房地产市场税收政策的调研，全面了解房地产行业税收情况，为相关决策提供参考。

二：房地产市场税收政策概述1. 消费税\t1.1 背景和基本情况\t1.2 税收费率\t1.3 征收范围2. 城市地产税\t2.1 背景和基本情况\t2.2 税收费率\t2.3 征收范围3. 基本建设税\t3.1 背景和基本情况\t3.2 税收费率\t3.3 征收范围三：税收调研结果1. 消费税调研结果\t1.1 税收收入情况\t1.2 税负分析2. 城市地产税调研结果\t2.1 税收收入情况\t2.2 税负分析\t3. 基本建设税调研结果\t3.1 税收收入情况\t3.2 税负分析\t四：税收政策改革建议1. 消费税政策改革建议\t1.1 优化税收费率\t1.2 调整征收范围2. 城市地产税政策改革建议\t2.1 优化税收费率\t2.2 加强征收管理3. 基本建设税政策改革建议\t3.1 优化税收费率\t3.2 简化征收程序\t五：附件本文档涉及的附件包括房地产税收相关法律法规和征收标准等。

探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。

在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。

本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。

关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。

我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。

因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。

但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。

在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。

对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。

因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。

二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。

而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。

具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。

引言概述房地产投资信托基金（REITs）是一种投资工具，通过让普通投资者参与到房地产市场中，以获取租金收入和资本增值。

本文将进一步探讨房地产投资信托基金的相关内容，包括其市场概况、投资方式、优势及风险、税收待遇和未来发展趋势等。

正文内容1.市场概况1.1房地产投资信托基金的定义和特点1.2全球房地产投资信托基金市场概况1.3中国房地产投资信托基金市场概况2.投资方式2.1直接投资2.2间接投资2.3联合投资2.4基金投资2.5投资组合管理3.优势及风险3.1优势3.1.1传统投资不易获得的高回报率3.1.2低风险和稳定现金流3.1.3分散化投资和流动性3.1.4与股票和债券市场的关联性低3.2风险3.2.1市场风险和经济风险3.2.2利率风险3.2.3管理风险3.2.4法律和监管风险3.2.5不动产市场波动性4.税收待遇4.1房地产投资信托基金的税收优势4.2税务处理要点和策略4.3增值税和印花税的税收处理5.未来发展趋势5.1投资者基础的扩大5.2政策支持与监管5.3技术创新和互联网金融的影响5.4投资策略和产品创新5.5国际化和全球化发展总结房地产投资信托基金作为一种投资工具，通过让普通投资者参与到房地产市场中，以获取租金收入和资本增值。

本文通过对市场概况、投资方式、优势及风险、税收待遇和未来发展趋势的分析，展示了房地产投资信托基金在投资领域中的重要性和潜力。

同时，对于投资者来说，要认真评估自身的风险承受能力，在投资时注意市场风险、监管风险和法律风险等因素。

在未来，房地产投资信托基金将在投资策略和产品创新方面取得进一步发展，并在国内外市场上实现国际化和全球化的发展。

引言概述：房地产投资信托基金是一种投资工具，旨在帮助投资者参与房地产市场并获得收益。

本文将对房地产投资信托基金进行详细解析，包括定义、特点、优势以及运作方式。

我们将探讨投资者应该考虑的风险和回报，并提供一些建议，以便投资者可以做出明智的决策。

《房地产企业税制改进政策研究》篇一一、引言随着中国经济的快速发展，房地产市场在国民经济中的地位日益重要。

然而，房地产企业在运营过程中所面临的税制问题也逐渐凸显出来，这在一定程度上影响了企业的健康发展。

因此，对房地产企业税制进行改进，不仅有助于优化企业运营环境，还能促进房地产市场的稳定发展。

本文将对房地产企业税制改进政策进行研究，以期为相关政策的制定提供参考。

二、当前房地产企业税制存在的问题1. 重复征税问题严重：房地产企业在开发、销售、持有等环节均需缴纳多种税种，导致重复征税现象严重，增加了企业的税收负担。

2. 土地增值税征收不合理：土地增值税的征收标准不够科学，导致部分企业为规避税款而采取不当手段，影响了市场秩序。

3. 税收优惠政策不够完善：现有税收优惠政策覆盖面较窄，未能充分照顾到不同类型、不同规模的房地产企业，导致政策效果不尽如人意。

三、房地产企业税制改进政策建议1. 优化税收结构，降低税收负担（1）简化税种：合并部分重复征收的税种，降低企业税收负担。

（2）调整税率：根据企业规模、项目类型等因素，制定差异化的税率，使税收政策更加科学、合理。

（3）完善税收抵扣制度：允许企业在一定范围内抵扣开发成本、贷款利息等支出，减轻企业税收负担。

2. 调整土地增值税征收政策（1）科学制定征收标准：根据土地价格、项目类型、地区差异等因素，制定科学的土地增值税征收标准。

（2）加强土地增值税征收管理：加大对偷逃税款的处罚力度，确保税收政策的公平、公正。

3. 完善税收优惠政策（1）扩大税收优惠政策覆盖面：针对不同类型、不同规模的房地产企业，制定差异化的税收优惠政策。

（2）加强政策引导：通过税收优惠政策引导企业向绿色、环保、节能等方向发展，促进房地产市场健康发展。

四、政策实施建议1. 加强政策宣传与培训：通过多种渠道宣传税收政策，提高企业对政策的理解和执行力。

同时，加强对企业的培训，提高企业财务人员的税务专业水平。

对房地产投资项目的税务筹划房地产投资项目是当下许多投资者选择的一种重要投资方式。

然而，在进行房地产投资项目时，税务筹划是一个需要注意的重要环节。

本文将为您介绍房地产投资项目的税务筹划，帮助您合理合法地规划税务问题。

1. 合理选择投资主体形式在房地产投资项目中，合理选择投资主体形式是税务筹划的首要考虑因素之一。

投资者可以根据自身情况选择将房地产投资行为纳入个人纳税范围，或是以公司、合作社等组织形式纳税。

不同的投资主体形式将决定不同的税务政策适用，所以选择合适的投资主体形式可以最大限度地降低税务负担。

2. 合理规划资金来源房地产投资项目需要大量的资金，因此合理规划资金来源也是税务筹划的重要环节。

合理的资金来源规划可以让投资者在税务上享受更多的优惠政策。

例如，通过银行贷款购买房地产，在利息方面可以享受税务减免政策。

此外，投资者还可以考虑资本运作等方式，合理规划资金来源，以降低税务风险。

3. 合理安排房地产投资项目的时机对房地产投资项目的税务筹划，还需合理安排投资的时机。

税务政策常常随着时间的推移而发生变化，因此选择合适的时机进行投资可以获得更多的税务优惠。

在政策出台前进行投资，可以享受较早的优惠政策；而政策变动后再进行投资，可能面临较高的税务风险。

因此，了解和把握税务政策变动，选择合适的投资时机非常重要。

4. 纳税义务的履行与合规经营在房地产投资项目中，纳税义务的履行是不可回避的。

投资者应当按照国家相关法律法规，履行纳税义务，合规经营。

这不仅是对投资者合法身份的认可，也是投资者维护自身权益的重要手段。

同时，合规经营也可以让投资者充分利用税收政策的优惠措施，降低税务负担。

总结：房地产投资项目的税务筹划是投资者在进行房地产投资时需要注意的重要环节。

通过合理选择投资主体形式、合理规划资金来源、合理安排投资时机以及履行纳税义务与合规经营等手段，可以降低税务风险，最大程度地享受税收优惠政策，为房地产投资项目的顺利开展提供有力支持。

我国房地产信托投资基金发展问题研究中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）12-000-01摘要房地产信托投资基金（reits）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。

本文对我国reits发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。

关键词房地产信托投资基金（reits）问题建议一、房地产信托投资基金的概念及发展房地产信托投资基金（real estate investment trust，简称reits）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

reits典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（spv）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立reits，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。

reits兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。

美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的reits运行机制、法律制度及税收政策，reits也有力地促进了该地区房地产业的发展。

我国从2005年12月越秀reits在香港联交所上市以来，reits发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的reits并没有真正发展起来。

近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为reits的发展奠定了较好的基础。

二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。

房地产企业各环节涉及的税收分析随着我国经济的快速发展，房地产业已成为支柱性产业，也是我国进一步深化税制改革的重点对象之一。

房地产企业涉及的税收分析较为复杂，需要从不同的环节逐一分析。

一、开发环节房地产开发是房地产企业的核心业务，也是涉及税收的重要环节。

房地产开发涉及的主要税收包括土地增值税和企业所得税。

（1）土地增值税：土地增值税是属于土地交易方面的一种税收，主要针对土地出让所得实行征收，它是按照该土地的增值部分计算，并且是属于事业性税收。

房地产开发企业在开发过程中需要获得土地，并以此作为开发的基础，当企业完成房地产开发并将其售出时，就可以通过合法渠道追缴土地增值税。

（2）企业所得税：企业所得税是指企业在营业过程中所产生的收入，减去相应的成本、费用以及减税优惠等因素后的净利润，按照税率进行计算所应缴纳的税收。

房地产企业从事开发业务时，除了要支付增值税外，还需要缴纳企业所得税。

二、房源销售环节房地产企业在销售房源时需要缴纳的主要税收包括契税和个人所得税。

（1）契税：契税是指房地产买卖双方在房地产销售过程中应缴纳的税收，它是按照房屋交易价格的一定比例（具体比例根据不同地区会有所不同）征收。

房地产企业在销售房源时需要缴纳契税。

（2）个人所得税：个人所得税是指针对个人所获得的各种收入进行征收的税收，根据我国税法规定，房地产销售收入应计入个人所得税范围。

如果房地产企业的销售对象是个人，那么销售所得就要缴纳个人所得税，而如果销售对象是企业或单位，则不需要缴纳个人所得税。

三、物业管理环节房地产企业不仅需要进行房地产开发和销售，还需要进行物业管理工作。

物业管理涉及的主要税收包括城市维护建设税和房产税。

（1）城市维护建设税：城市维护建设税是指为了维护和建设城市设施、改善城市居民生活而实行的一种城市税。

房地产企业在进行物业管理时，需要缴纳城市维护建设税。

（2）房产税：房产税是指对持有房地产的所有人或管理人征收的税收。