不动产投资信托基金的运作模式分析

不动产投资信托基金的治理问题与建议发布时间：2023-03-06T03:56:40.870Z 来源：《中国科技信息》2022年第10月19期作者：吴卓锴[导读] 起源于美国的不动产投资信托基金已经逐步发展成熟吴卓锴（兰州财经大学金融学院。

甘肃兰州 730070）摘要：起源于美国的不动产投资信托基金已经逐步发展成熟，我国目前要推行公募REITs试点，但其存在以委托代理问题为主的公司治理缺陷，本文通过分析该治理问题，并以此为基础提出相关建议。

关键词：REITs、公司治理、管理一、不动产投资信托基金概述不动产投资信托基金又被称为房地产信托投资基金(REITs)，是一种房地产证券化的重要方式，其诞生在美国，于1960年由美国国会批准成立，目的是为散户投资者提供一个间接获取商业房地产收益的投资渠道。

REITs推出时点往往与其房地产行业发展所处阶段密切相关，第一个是在房地产行业处于低迷或者危机状态时，国家通过REITs筹措资金，使资金流入地产行业，从而刺激经济发展，第二个是可以通过REITs助长房地产发展，从而提高国家房地产整体竞争能力。

通过REITs的运作，使流动性较差、变现时间长且资金需求量大的不动产资产，经过证券化、公开上市交易，不仅增加了这些不动产的流动性，盘活了底层资产，还为投资者们提供了一种全新的投资工具。

REITs本身不仅具有股权性质，还拥有不动产这种实体资产支撑，它的双重属性造就了它具有很多优势与特点。

第一个就是税收优惠，国家对于这种重点支持行业提供相应的减免、递延纳税，且得益于REITs的高分红制度，使得大部分盈利都分发于投资者，对于企业层面来说可以免于纳税；第二个是高分红优势，通过REITs得到的大部分盈利都不会作为留存存在，而是通过利润分配的方式转交给投资者；第三个是高流动性，通过在二级交易市场的买卖，无论是买家还是卖家，都不用担心资产交易不出去的问题；第四个就是它相对风险较小，比起股票债券，REITs依靠底层资产进行盈利，如果底层资产为公寓式住宅，则它可以通过收取稳定的租金获得收益，这在很大程度上避免了由于不确定因素带来的风险损失。

探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。

在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。

本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。

关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。

我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。

因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。

但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。

在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。

对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。

因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。

二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。

而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。

具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。

TS公司房地产投资信托基金模式探析2 房地产投资信托基金基础理论2.1房地产投资信托基金的概念房地产投资信托基金英文名为Real Estate Investment Trusts，简称REITs，它是于1960年在美国诞生，最早是为了避免管制而产生。

它主要是把投资信托作用于房地产，将产业投资基金证券化，建立专门的投资运营团队和金融机构，通过发行收益凭证，广泛吸收社会上多数人的资金来进行房地产领域直接或者间接的投资，如房地产开发、抵押贷款、房地产证券等多种区域和类型，再将这些收益进行按比例分配给投资者的一种中长期投资方式。

由于房地产投资信托实行的是集中管理和多方位的投资，能够有效的规避风险，从而获得较高的收益回报，可以说房地产投资信托基金是将房地产政券化的金融方式。

自从美国政府对REITs采取优惠的税收政策后，房地产投资信托基金一跃成为最为重要的投资金融方式之一，它的分红以达到可观的90%。

随着REITs的火爆，美国目前大约有300多家房地产投资信托基金机构，绝大部分都在证券所进行上市交易。

我国也有与REITs极为相似的房地产集合资金信托计划，但是它是由信托机构主要负责的一种信托关系，纯粹属于私募，与国际意义上的REIFs 有着一定的区别，有些类似我国的开放式和封闭式基金。

房地产投资信托早期的定义是：“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。

也就是将REITs明确为持有房地产或者抵押贷款等资产的封闭型基金，而后虽然随着美国政府对REITs的几次税收政策变化，REITs在各国的发展中都不一样，但是都没改变其产地产投资基金的本质。

不过与之不同的是，REITs往往在一定的条件范围内可以获得税收优惠。

REITs主要有两种运作方式，一种是载体公司通过向投资者发放收益凭证来募集资金，用于商业地产的投资，再将收益分配给投资者；另一种是物业公司将旗下的资产均等的分割，出售给投资者，类似于债券。

硕士研究生学位论文题目：中国不动产投资信托基金研究姓名：许良飞学号：19928199院系：光华管理学院专业：工商管理硕士研究方向：金融管理导师：于鸿君教授二零零二年五月声明任何收存和保管本论文各种版本的单位和个人，未经本论文作者授权，不得将本论文转借他人并复印、抄录、拍照、或以任何方式传播。

否则，引起有碍作者著作权益之问题，将可能承担法律责任。

中文摘要房地产业已成为我国的支柱性产业之一，公司与个人都纷纷把房地产作为主要的投资方向之一。

由于房地产投资相对复杂，需要非常广泛的专业知识，因此引导这种日益增长的投资需求，以降低投资风险，保护中小投资者的利益已是当务之急。

在美国，二十世纪60年代已出现了这样的投资需求，因此创立了不动产投资信托基金（REIT），并取得了成功。

本文正是从美国的REIT公司入手，分析其形成与发展、政策优惠和限制、以及公司运营机制等方面，从而提出我国现阶段发展不动产投资信托基金的必要性和可行性，以及在管理REIT时的建议。

信托是REIT的本质法律特征。

因此REIT的创立动机就应该是满足中小投资者的投资需求和保护他们的利益。

这也是本文在政策建议中的根本出发点。

由于目前我国的房地产业还不是很成熟，因而避免不动产投资信托基金炒作房地产也是政策建议的重点之一。

这种限制主要是对REIT的投资方向、运营机制、会计政策、利润分配等方面用法律的形式进行约束。

本文最后通过对比分析目前在北京的两家“类”REIT公司，提出了现阶段创立我国不动产投资信托基金的两种突破口模式，即资产管理公司模式和投资公司模式。

关键词：信托不动产投资信托基金投资需求收益性物业ABSTRACTReal estate has become our country’s supporting industry, and it has become one of the most important investment for both company and individual. Real estate is a complex and high-risk industry. So it is an urgent thing to lead this strong demand of investment to protect the smaller investors.The USA Congress created Real Estate Investment Trust (REIT) in 1960 to make investments in large-scale real estate accessible to smaller investors. In this paper, I analyse the creation of REIT and the REIT Act and five REIT companies. Based on this analysis, I explain the necessary and feasibility to create REIT in our country and suggest how to manage our REIT.One of the major suggestions is that the act of REIT must protect the smaller investors. Another one is how to make our REIT avoid speculating in real estate.In the end, two models, Asset Management Company Model and Investment Company Model, are put forward through the analysis of two similar REIT companies in Beijing.Key Word: Trust Real Estate Investment Trust (REIT)Demand of Investment Income-producing Real Estate目录第一节信托与投资基金 (1)一、信托 (1)㈠信托的起源 (1)㈡信托的功能与构造 (3)二、投资基金 (5)㈠投资基金的起源与发展 (5)㈡投资基金分类 (6)㈢投资基金与信托的比较 (7)三、不动产投资信托基金 (9)㈠不动产信托 (9)㈡不动产投资信托基金(REIT) (10)第二节美国不动产投资信托基金(REIT)介绍 (12)一、美国REIT上市公司宏观分析 (12)㈠REIT的创立与发展 (12)㈡REIT的优势分析 (13)㈢美国REIT上市公司的投资收益分析 (15)二、美国REIT上市公司微观分析 (23)㈠投资组合 (24)㈡资产负债分析 (25)㈢所以者权益分析 (26)㈣盈利能力分析 (27)㈤经营资金（Fund From Operation, FFO）分析 (28)第三节我国发展不动产投资信托基金的思路 (30)一、发展不动产投资信托基金面临的问题 (30)㈠对美国REIT业的总结 (30)㈡我国发展不动产投资信托基金面临的问题 (30)二、我国传统信托业的扬弃 (32)㈠我国传统信托投资业介绍 (32)㈡我国信托投资业的功绩 (33)㈢我国信托投资业存在的问题 (35)㈣我国信托投资业的前途 (35)三、我国不动产投资信托基金总体框架性建议 (36)㈠我国不动产投资信托基金的可行性和必要性 (36)㈡我国不动产投资信托基金的组织形式 (39)㈢我国不动产投资信托基金的主营业务 (41)㈣我国不动产投资信托基金的设立条件 (43)㈤我国不动产投资信托基金的会计政策和税收政策 (43)㈥我国不动产投资信托基金的主管部门 (44)四、我国发展不动产投资信托基金的突破口 (44)㈠两个具有不动产投资信托基金雏形的公司介绍 (45)㈡作为发展我国不动产投资信托基金突破口的两种模式 (48)附录：北京写字楼投资回报分析 (50)参考文献 (52)第一节信托与投资基金一、信托信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为1。

引言：房地产信托是一种常见的投资工具，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产信托在中国的应用越来越广泛。

在上一篇文章中，我们已经介绍了房地产信托的基本概念和特点。

在本文中，我们将继续探讨房地产信托的各个方面，并分析其在中国的发展现状和未来的趋势。

正文内容：一、房地产信托的运作模式1.设立信托计划：房地产信托的第一步是设立信托计划，这是一个由信托公司或其他机构策划和管理的投资方案，其中包括了信托资产的种类、规模、投资期限等内容。

2.募集资金：信托公司负责向投资者募集资金，投资者可以通过购买信托产品来参与房地产信托。

资金募集的方式主要包括私募和公募两种形式。

3.投资运营：信托公司根据信托计划的要求，使用募集到的资金进行各类房地产项目的投资运营。

这包括了项目的选址、开发、销售等环节。

4.收益分配：房地产信托的收益来自于房地产项目的租金、销售收入等，信托公司按照设立信托计划的规定，将收益分配给投资者。

5.期限届满或提前终止：房地产信托的投资期限通常是有限的，在期限届满或其他约定的情况下，投资者可以选择退出，信托计划也会进入清算阶段。

二、房地产信托的风险管理1.项目选择的风险：信托公司在投资运营过程中需要进行严格的项目选择，包括对开发商的背景、项目可行性等进行全面评估，以规避项目开发风险。

2.市场风险：房地产市场的波动对房地产信托的投资回报会产生重要影响，信托公司需要根据市场情况调整投资策略，以降低市场风险。

3.流动性风险：由于房地产信托的投资期限有限，投资者需要在特定时间点退出。

信托公司需要合理管理资金流动，以满足投资者的需求。

4.法律合规风险：房地产信托业务涉及复杂的法律合规要求，信托公司需要遵守相关法律法规，否则将面临严厉的法律处罚。

5.利益冲突风险：信托公司在投资运营过程中可能会面临利益冲突的情况，需要建立健全的内部控制和管理机制，防止利益冲突对投资者利益产生不利影响。

三、房地产信托的发展现状1.市场规模：随着房地产信托市场的快速发展，其市场规模不断扩大。

不动产投资信托基金的治理、定价与投资：研究前沿与展望不动产投资信托基金的治理、定价与投资：研究前沿与展望一、引言不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs）作为一种特殊的金融工具，旨在通过集合投资者的资金，进行不动产投资。

在过去几十年中，REITs市场发展迅速，吸引了广泛的关注和投资。

REITs的治理、定价与投资问题一直是学术界和市场上的热点话题，各种研究和实践创新也在不断涌现。

本文将通过对国内外相关研究的综述，探讨不动产投资信托基金的治理、定价与投资的研究前沿与展望。

二、REITs的治理问题REITs的治理问题对其运作和投资者的权益保护至关重要。

首先，REITs需要建立有效的公司治理结构，确保投资者的利益得到充分保护。

独立性董事的角色和职责、股东权益的保护、信息披露的透明度等都是REITs治理结构中需要注意的问题。

其次，REITs的内部治理机制需要完善，包括风险控制与管理、投资决策程序等。

此外，REITs还需要与监管机构进行有效的合作，定期报告业绩和运营情况，接受监管和审计。

针对REITs治理问题，未来的研究可以从以下几个方面展开：首先，进一步探讨REITs治理结构中的关键因素，如独立性董事的比例、董事会的规模等对REITs绩效的影响。

其次，研究REITs内部治理机制中的最佳实践，如合理的股权结构、高效的风险控制体系等，以提高REITs的运作效率和投资者保护水平。

最后，需要研究REITs与监管机构的互动关系，分析监管对REITs治理的影响，以促进REITs市场的健康发展。

三、REITs的定价问题REITs的定价问题是金融学领域的重要研究课题之一。

REITs的定价受到多种因素的影响，包括不动产市场的供需关系、利率水平、经济增长等。

基于资产定价模型（Asset Pricing Model）、市场多空因子（Market Neutral Factors）等方法，可以对REITs的定价进行研究。

１６０㊀|R E A LE S T A T EG U I D E房地产投资基金运作模式与风险控制研究符宇东㊀(天津市赛达伟业有限公司㊀天津㊀３００３８５)[摘㊀要]㊀房地产业属于资金密集式行业,新项目的建立对于资金的需求量比较大.随着宏观调控与银行放款资金监督力度的加强,房地产开发商会经常面临运作模式的窘境,主要体现在资金方面.这时,房地产业投资基金的诞生使得企业在遇到资金难题时得到一定程度上的减缓,而且增强了资本在市场上的流通性,促使房地产行业焕发新的活力.不过,相较于其他资本主义国家,我国房地产投资基金发展运作模式比较晚,欠缺完备的管理方案和风险控制预警,对国内房地产行业与资本市场合理运作带来了许多问题,必须予以解决.[关键词]㊀房地产投资基金;运作模式;风险控制[中图分类号]F ８３２ ５１㊀㊀㊀[文献标识码]A㊀㊀㊀㊀[文章编号]１００９－４５６３(２０２２)１２－１６０－０３引言近年来,房地产业促进了投资基金行业的快速发展,但在发展过程中考虑到众多层面因素的影响,地产开发基金的运转出现一系列风险性难点.基于此,为了确保房地产行业与金融市场稳定发展趋势,必须增强对房地产投资基金风险的及时防控.房地产投资基金在现在的投资项目中占据很关键的地位,因此一定要实现房地产投资基金的高效率运作.在当前房地产投资基金运作流程上,其应用策略及存在的风险对基金运作效率以及经济效益会产生较大影响,相关负责人必须选择合适的运作方式,且需要科学进行风险控制,为实现房地产投资基金的应用给予合理支持,促进房地产投资的稳健发展.１㊀我国房地产投资基金发展现状分析针对房地产业投资基金化发展来讲,房地产投资基金是其中比较重要的方式之一,也是近年以来房地产行业新兴发展的融资方法,备受社会与投资人的关注.伴随着近些年金融市场环境的逐步完善,房地产投资基金获得了比较好的发展,但是相比于其他资本主义国家,尤其是在我国房地产投资基金发展环节中陷入停滞不前的阶段,使我国房地产投资基金发展任重而道远.不得不承认房地产业投资基金造就了金融市场的新一轮发展风暴,变成了社会发展与人们合作共赢的发展局势,尤其是为房地产开发商资金不足难题释放一个新的投资窗口,还可以缓解融资问题.尽管现在的总产量比较小,但在各类激励政策的颁布执行下,房地产投资基金的发展空间将会得到进一步扩展.因为我们国家的房地产投资基金正处在初级发展环节,在税收现行政策㊁运行管理体系,尤其是风险应对体制层面并未健全,必须社会各界的一致监督.房地产行业的盈利取决于房地产投资基金的收益水平,针对房地产开发商㊁金融企业等有关机构来讲,保证房地产项目有专门的㊁资深的精英团队开展运行,是房地产投资基金实现平稳盈利的根本保障.而基金运行也离不开专业人员的监管,欠缺监督,房地产投资基金产业链则难以实现平稳发展.现阶段,我国很多建筑项目开发所采用的依旧是基本建设加市场销售的老模式,与权益性投资基金运行模式背离.欠缺更专业的运营管理,可能导致房地产投资基金项目遭遇更大的发展风险[１].２㊀房地产投资基金运作模式的选择分析２ １㊀房地产投资基金组织形式的选择就目前的不动产投资公司而言,其组织方式大致包括了两种类型,分别为企业型与契约型,这两种投资基金的组织方式之间所表现出来的差异在于对法律法规的法规要求方面有差异.特别是就企业型的机构类型而言,其成立的依据规范主要为«公司法»,具有法定代表人资质证书,且能通过个股发行等有关方法完成筹集资金,投资人员可以通过买卖股票的方法完成项目投资.这类组织形式在具体运行中所展现出的特性跟社会上的有限责任公司相似,在企业型自己家组织形式中,其资产拥有者为投资方,针对股东会竞选也要根据投资人来完成,在选择股东会成员的前提下,进一步挑选合适的基金运行公司,最终房地产投资基金的业务流程具体管理方面必须由基金运营公司实行.同时在企业型的组合方式中,对于投资者而言也有支配权确定资金管理的各个领域事务处理.而对于投资契约型的组合方式,核心就是通过私募基金合同和投资票据的签发来建立相关资本,而其中所形成的相关规范主要为«信托法»规定.对这类投资组合方式下所形成的资金结构来讲,一般要求由资金管理人㊁投资人和基金托管人一同开展私募基金协议的签署,所以在这样的投资基金模式中,作为投资人并不具备真正的基金管理方法支配权.但是通过对以上二类组合形态中的基金进行研究时,可以看出企业型组合形态相比于契约型而言,由于投资者的经济力量相对充足,所以投资者的权益也就相对易于获得保护,其中以企业型组合形态的基金在国外的运用尤为广泛.不过,因为中国基本国情的因素,我国房产投资基金最合适的投资方式是契约式的搭配形式,其主要因素包括以下两个方面.(１)从目前国家的具体情况而言,关于项目投资专业的法律规范仍不健全,而投资房产基金具有很严格的法律法规规定.除此之外,在我国现阶段的新项目投资业务几乎都出现于金融行业内,管理型基金相对较少,因此在目前房地产市场投资项目基金中欠缺完善的应用依据,相对而言,契约型基金的应用对法律法规的相关规定并不是特别严苛要求,因而这种形式的基金Copyright ©博看网. All Rights Reserved.R E A LE S T A T EG U I D E |１６１㊀运作也会更顺利.(２)从目前我国房地产发展趋势的实际情况而言,很多企业内控管理水准并不能满足基金组织形式的要求,因为信息的不对称通常会让有关管理者发生错误决策,对于投资人的权益造成影响,因此挑选企业型基金的运行风险比较大,相比较而言契约型基金也就更占优势[２].２ ２㊀房地产投资基金交易方式的选择从目前开展的投资房产基金来讲,根据其收益凭证㊁交易和卖出,其交易方式分为两种,即开放式交易和封闭性交易.封闭型交易所是指在基金运行开售以前,对资金数额及其发售总数都应该提早进行确认,在基金开售以后,对其资金数额及其发售总数中保证在规定的时间内保持不变.依据我国投资房产基金运行的实际情况看,运用相对较频繁的交易形式便是开放型交易方式,但是,当下挑选封闭型的交易方式更加合适,这是因为我们国家的金融体制及其管理能力依然落伍,主要表现在以下两个方面.(１)现阶段的基金专业管理人才依然非常稀缺,而且管理能力不高,作为基金管理者必须对房地产业㊁金融业及其商业服务运作等多个方面进行深入了解,而目前中国在这方面的成绩还没有那么高,封闭式交易方式针对管理的要求相对不高,这可能比较适合.(２)由于目前中国的房地产业和市场发展还不健全,这对投资者来说将产生很大影响,所以针对房地产行业的人员资金赎出方面的情况也十分恶劣,由于开放型的交易在针对员工资金赎出方面规定的门槛比较高,而封闭式交易则针对资金赎出方面并没有很严格的规定,所以作为个人投资者也只能将资金随时随地赎出,所以在这类产品交易中的资金利用率相对来说较好一点,投资的回报相较于开放型交易则更加理想化,所以一会情况下选择封闭型的方式进行投资,以保证投资操作取得理想的效果[３].３㊀房地产投资基金运作中的风险控制３ １㊀房地产行业自身面临的风险及控制就我国目前房地产行业发展趋向变展现出的具体情况来讲,投资基金有很大的提升空间,但是因为一部分管理者的有关工作经验及标准化管理较为欠缺,大部分具体内容都要进一步调节和改进,并且房地产业市场发展趋势较弱会对房地产投资基金的运行会引发极大伤害,房地产行业风险也会导致投资项目基金存有更多的风险性.针对房产行业特点来讲,归属于资金密集型行业,资产非常丰富,周期特别长,且有较强的收益率,但另一方面房地产行业作为一种投资项目专用工具,在这个市场的持续推动下,可能会导致项目投资风险的建设.倘若房地产行业的价格提升超过小伙伴们的开支水平,假如房地产行业的价钱提高超过了大家的支出能力,通常会导致房产泡沫状况.而这些问题的持续发展趋势,也会对房地产投资基金带来非常负面的影响.就现阶段房地产行业持续发展的具体情况来讲,因为宏观调控方面,房地产的投资也表现出了相比之前衰退的发展态势,由于土地及建筑工程价格的不断上涨,房产价格也稳步增长,且房地产业品质慢慢提高.此外,伴随着现阶段都市化基本建设的逐步推进,因为人们对于房产的需求在逐步增加,这类情况的出现更加暴露出房地产行业中存在的一些问题,即部分超温及其房地产行业存在结构性过剩等问题,因此,在当下的房地产投资基金运行过程中,作为投资公司可以选择及更改投资地区,更改投资项目的类型,而且适度变化投资时间及投资数额的形式,合理防止由于房地产行业的变动而引起的风险,可以使投资的经济效益能够得到的保证,确保投资基金的顺利运行,从而确保投资人的利益.３ ２㊀投资项目及市场中的风险与控制在房地产的投资项目运行过程中,其最核心的内容就是对投资项目开展有效选择,加入所选择的投资项目出现销售市场不景气,缺乏资金及内部结构纠纷较为复杂等多方面的问题,在基金投资项目及设计方面,就算推行适时的调整及提升,针对项目本身缺点而造成的风险依然不能有效地防止.因此,对于投资项目的挑选及风险的高效防范,作为创投企业必须在选择适度的项目前,委托具备专业技能的有关房地产业组织,对于新项目出现的风险及可行性进行实行详细分析,并对工程项目进行精准鉴定,进而更熟练地掌握项目投资具备的市场占比及其销售前景情况,在这个基础上就可以有效防止新项目存有的一些风险性[４].此外,针对项目投资企业,应该从各个领域调查房地产行业开发商的总体水平,挑选具有优秀资质以及整体资金实力都非常雄厚的开发商实行投资项目.创投企业可以挑选土壤资源㊁房产抵押贷款方面以及三方保证等有关方案进行安全性保障,还要在项目开展的时候对资金使用情况提升监管,有效预防投资项目风险带来的一系列问题.在房地产投资基金运营过程中,利用多种行之有效的管理方法,就可以做到对投资项目和市场销售风险的有效管控,这样可使创投公司的经营风险可以逐步地降低,使房地产投资基金安全系数得以良好地保证,还能够合理保证不同层次的收益,达到了房地产投资基金的高效运营,使房地产基金投资取得了良好的经济收益.３ ３㊀房地产投资基金中的道德风险及控制在目前中国国内的地产领域内,根据地产投资基金的运行现状来看,其运行机制仍然不够健全,既针对委托人缺乏相应的管束和激励,也针对受托人缺乏较强的控制,在这样的前提下极易产生相关道德风险,进而降低了地产投资基金运行的有效性.从当下我国房地产投资基金的运行情况和走势来看,仍有不少职业道德方面的问题出现,包括部分资金管理人员私自占用运作资金,或者随意变化资金运营中的收益,从而使得各方面的利益均遭到了极大的损害.在房地产投资基金的运行过程中,为了有效防止社会道德风险,作为投资企业须经中国银监会进行实时动态监管,在管理工作中必须严格遵守相关的法律法规,使基金管控更井然有序地开展.与此同时,针对商品架构模式也必须提高重视程度,在设计流程中,投资企业可以和金融机构㊁房地产服务机构等实行融合,从资金㊁盈利及法律法规等多个方面作为下手点,对融资计划实行合理管控,针对受托工作人员提升管束力(下转第１６４页)Copyright ©博看网. All Rights Reserved.１６４㊀|R E A LE S T A T EG U I D E确认高低压配电柜布设位置,其位置稳固措施是否完善,降低位置沉陷问题出现概率,为高低压配电柜安装施工提供安全保障.３ ６㊀加强安装后的质量控制配电柜安装完毕后,进入调试的环节.在调制阶段后,对设备运行情况进行检验,发现问题并加以解决,直到设备运行稳定,确保各项功能符合规定.此外,送电前仍需要加以检查,此处着重需要考虑的是电气设备和接线的设置情况,抽屉式组件等各种零部件的灵活性㊁机械连接的稳定性等,如果测试没有问题,则正式通电运行.当然对于设备使用单位,后续使用中,还要按使用条件进行定期的检验,比如安排月检㊁年检,在循序渐进地检查工作模式下,从根源上找出问题,避免在操作过程中发生重大的质量甚至安全问题.３ ７㊀做好高低压配电柜安装完成后期运行性能调试待高低压配电柜安装施工作业完成后,需要做好设备运行性能调试工作,主要检测设备运行性能是否达到规定标准,妥善处置影响设备运行性能各项问题,保证设备各项功能作用能够得到最大限度发挥.为精准了解高低压配电柜内部各零部件使用情况,在送电前期也要注重测试各类零部件稳定性㊁灵活性,使其正式通电后,各类零部件均达到正常运行状态.结语根据电气工程建设性质和高低压配电柜的安装要点,制定相应的安装方案,做好安装前的各种细节检查,强化设备的安装质量控制,提高高低压配电柜安装施工效果,为高低压配电柜在建筑电气工程中正常使用提供基础保障.高压配电箱是建筑电气工程中的重要组成部分,要对其进行科学合理的安装,并对其进行严格的质量管理,以确保其安装效果和正常运行.在高低压配电柜的安装过程当中,应严格规范施工过程,充分应用科学的安装技术,把握施工中的每一个细节,使安装质量得以保障,实现电网优质运行.参考文献[１]㊀栗跃杰．电气工程中高低压配电柜安装施工以及质量控制要点分析[J ]．建材发展导向,２０２１,１９(１６):２２－２３[２]㊀蓝桃生．探究高低压配电柜安装要点[J ]．中国金属通报,２０１９(１２):１７１－１７２[３]㊀刘冰冰．配电房高低压配电柜的优化选择[J ]．中国设备工程,２０１９(１１):８９－９１[４]㊀张结福．简述高低压开关柜安装过程中可能会发生的问题及解决方案[J ]．河南建材,２０１８(０６):３１７－３１９ [５]㊀郝云武．电气工程中高低压配电柜安装施工以及质量控制要点分析[J ]．绿色环保建材,２０１８(０６):２２５[６]㊀龚玉婷．对低压配电柜安装细节的探讨[J ]．科技风,２０１８(１１):１４７[７]㊀孟成朋．提高高低压配电柜安装质量的有效措施[J ]．城市建设理论研究(电子版),２０１７(０９):３４(上接第１６１页)㊀度.另外在投资公司还要开展工作考核及风险控制体系的创建,而且需要进一步完善和优化,运用职责划分方法实行交叉式监管,从而降低可能出现的道德风险,使投资基金运作的实际成果获得更合理的保障,使房地产开发基金运作获得更好的经济效益[５].总结在房地产行业高速发展的背景下,房地产投资基金也得以迅速跟进发展,而且还变成项目投资基金中的关键方式,因此实现房地产投资基金的有效运作非常关键.作为房地产开发的人员,必须要对房地产投资基金运作的方式有充足的了解和掌握,而且必须掌握各种各样的风险控制,减少基金运作风险产生的概率,充分保证房地产投资基金的运行可以获得更好的成果,达到具体的投资要求.房地产项目投资基金经过多年的发展,凭借项目投资人群更广泛㊁投资高收益㊁资金流通性强等特点,在全球区域范围房地产行业中得到了十分广泛的应用,在海外已形成完善的项目投资管理机制.房地产投资基金的应用,不仅可以丰富房地产行业的融资方式,与此同时,也合理扩展了房地产投资行业的经济效益获取方式.房地产项目投资基金在中国房地产行业的应用,应按照实际发展状况㊁投资情况并对运作方式进行挑选,应选用封闭型㊁契约型基金作为房地产项目的投资基金方式,以更有效地管理推动基金运作.与此同时,还应当强化对房地产行业㊁投资项目㊁销售市场㊁社会道德等各个方面进行风险控制.总的来说,房地产投资资金的发行和发展针对房地产资产证券化的发展有着十分重要的实际意义,因此有关工作人员应当及时掌握房地产投资基金的风险种类,同时结合具体情况采取相应的措施进行解决.参考文献[１]㊀吕芳芳．房地产投资信托基金的风险探析[J ]．中国集体经济,２０２２(０５):７６－７７ [２]㊀张蕾．房地产企业融资渠道及风险控制探析[J ]．会计师,２０２１(１４):５３－５４ [３]㊀周琴．新形势下房地产企业融资策略与风险控制研究[J ]．经济管理文摘,２０２１(０８):１６－１７ [４]㊀卜鹏飞．房地产投资基金运作模式研究与风险控制[J ]．全国流通经济,２０２０(１８):７４－７５ [５]㊀张艾明．房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制[J ]．企业改革与管理,２０２０(０５):１３３－１３４Copyright ©博看网. 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房地产信托运作的模式房地产信托发展历程房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。

房地产业又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。

同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。

房地产行业具有资本密集性特点，对于资金的依赖非常高。

从房地产投资资金来源看，主要是国内贷款、自筹资金、其他资金来源、利用外资等途径，其中预收款、房贷等其他资金来源是最主要资金来源，占比达到40%左右;其次为房企自筹资金，占比有持续上升的态势，达到40%左右;国内贷款占比呈现下降趋势，目前约为17%，尤其是2021年、2021年是关键分水岭，这与当时房地产宏观调控收紧有关;最后是利用外资，其在房地产投资资金中的占比已经非常小了。

房地产投资自筹资金中，房地产信托是很重要的资金供给方，房地产信托主要是指以房地产企业为投融资交易对手或者受托管理不动产财产的一类信托业务。

房地产信托大约在2021年开始兴起，当时央行收紧房地产信贷，信托融资渠道价值被发现，从而双方加强了合作，发展至今。

截至2021年末，我国房地产信托余额为13094.93亿元，规模占比为10.04%。

虽然后来各类资管计划、P2P融资也能够为房地产提供融资服务，但是鉴于信托公司与房企长期合作的基础，信托融资已成为房地产行业重要融资来源，同时由于房地产行业所能承受较高的融资成本，该类业务获利性较高，也是信托业重要投资方向，长城信托、重庆信托在信托资金的房地产投向配置较高，展现了对于该业务领域的偏好。

房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率大约在10%左右，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本平均在15%左右，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。