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考察星河湾后的一点小感受————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：ﻩ考察星河湾后的一点小感受宋卫平说过这么一句话：比绿城做得好的房企最多一家半家,这一家呢就是龙湖,另外半家就是星河湾。
前两天在上海考察了几个楼盘,其中两个就是星河湾出品。
最近一年单位组织考察了各地很多楼盘，龙湖、绿城、星河湾、万科、滨江等等,说实话,这些现今阶段市场份额占有率较高的大型房产公司出品的楼盘,的确有很多地方值得我们去学习,去好好琢磨。
单纯从楼盘景观的品质角度来讲，星河湾就给我留下了很好的印象。
在上传照片之前还是要啰嗦一句，摄影实在不是我的强项,所以同行们将就看吧,抱歉！闵行星河湾（大手笔的周边环境改造：这是小区前的市政道路,景观灯柱很有特色，星河湾的标志之一。
）（80多公分的大香樟,不去讨论树的采购价，单把这玩意扛回来的勇气就值得我们借鉴。
)ﻫ(入口处的植物搭配选择了南方植物,加拿利海栆、布迪椰子、银海藻等等。
广东开发商的惯用手法。
）（上面一张取景的角度不佳,补一张浦东星河湾的入口。
多头苏铁不错,相信价格也会ﻫ不错。
）ﻫ(下沉式花园结合地下车库:又是星河湾的独有特色。
立体式园林景观，主动创造场地高差,通过多种高差变化,形成自然的起伏。
我想就单凭这点，就值得我们好好去琢磨。
)(再来一张)(浦东星河湾的游泳池。
相比星河湾的游泳池，我总感觉我们维科上院样板区里的那个少了点什么,后来才想明白,少了几个元素,第一，泳池边的雕塑没有很好的考虑；第二,泳池的马赛克品种当时没有选对;第三，泳池边的绿量不够,显得生硬了。
）ﻫ(泳池按摩椅，这玩意我们宁波碧水豪园浴场里也有.）(用钱砸出来的美人鱼，象这样的铜铸雕塑星河湾里还有很多,样式各异)ﻫ（儿童水池)(浦东星河湾的景观亭，现在很多开发商建造亭子的时候,穹顶的样式和做法都喜欢模仿绿城,千篇一律,其实星河湾的也不错。
陆家嘴星河湾商品住宅项目环境影响报告书 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-陆家嘴星河湾商品住宅项目环境影响报告书建设单位：上海浦东星河湾房地产开发有限公司评价单位：上海化工研究院证书编号：国环评证甲字第1806号编制日期：2008 年 6月目录1总则 ..............................................................1总则1.1评价任务由来上海市浦东陆家嘴星河湾地块是由上海浦东星河房地产开发有限公司开发的商品住宅房地产项目，地块位于浦东新区花木街道，该项目位于白莲泾以南、浪水浜以北、锦绣路以西、中心河以东的范围。
项目总用地面积232300㎡，总建筑面积475691㎡。
本项目建设过程中及建成后将产生一定量的废水、废气、噪声及固体废物等，为减少项目建设过程中及投入使用后对周围环境造成的影响，根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》、《上海市实施〈中华人民共和国环境影响评价法〉办法》和《建设项目环境保护分类管理名录》的有关规定，对上海市浦东陆家嘴星河湾项目提出应编制环境影响报告书的要求，环境影响评价结果作为政府部门审批项目及决策的依据之一，同时也为工程建设的设计和环境管理服务。
为此，受上海浦东星河房地产开发有限公司的委托，上海化工研究院承担编制本项目环境影响评价报告书的任务。
本评价单位接受委托后，按照《环境影响评价技术导则》（HJ/T ，HJ/T ）所规定的原则、方法、内容及要求，组织有关人员熟悉建设单位提供的有关资料、图纸，并进行现场踏勘，调查项目周边环境现状，周边主要企业的排污情况，在此基础上开展本项目的环境影响评价工作，编制了本环境影响评价报告。
1.2评价主要内容及重点根据拟建工程和地理位置、环境特征及污染物排放特点，确定本次评价工作内容包括总则、区域环境概况、工程分析、环境质量现状调查与评价、本项目环境影响预测和评价、外环境对本项目环境影响预测和评价、施工期环境影响分析、项目区域规划相容性及平面布置合理性分析、居住区生态适宜性分析、公众参与、污染防治对策和措施、结论与建议等。
考察选址情况汇报
近期，我们对于新项目的选址情况进行了全面的考察和调研。
在此，我将向大家汇报我们的调研结果和结论。
首先，我们对于选址的要求进行了明确的规定，包括交通便利度、周边配套设施、人流量等因素。
经过调研，我们筛选出了若干备选选址，并对其进行了详细的实地考察。
在考察过程中，我们发现备选选址A位于市中心，交通便利，周边有大型商场和写字楼，人流量较大。
然而，由于土地成本较高，项目建设成本也相应增加。
备选选址B位于郊区，交通相对便利，周边有大型住宅区和学校，人流量稳定。
但是，由于周边商业配套不够完善，可能影响项目的发展。
在对比分析备选选址的优劣势后，我们认为选址A虽然成本较高，但由于地理位置优越，人流量大，商业配套完善，对于项目的发展更有利。
因此，我们建议选择选址A作为新项目的落地地点。
除了以上的主要考察内容，我们还就选址周边的市场环境、政策扶持等方面进行了深入的调研和分析。
我们发现，选址A所在地区的商业环境较为活跃，政府对于新项目的扶持政策也较为优惠，这将为项目的发展提供有力支持。
综上所述，经过我们的考察和分析，我们认为选址A是最为合适的地点，能够最大程度地满足项目的需求，为项目的顺利开展奠定了坚实的基础。
最后，我们将继续密切关注选址地区的动态变化，及时调整项目计划，确保项目的顺利进行。
同时，我们也将不断完善选址调研的方法和流程，为公司未来的发展提供更为可靠的支持和保障。
感谢大家对于选址调研工作的支持和配合，让我们共同期待新项目在选址的基础上取得更大的成功！。
楼盘介绍区位介绍星河湾东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。
距离陆家嘴大约8公里，直接接受2010展会辐射。
与其对街相望的是浦东图书馆新馆（在建）和浦东干部学院，轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路附近，与该案距离约1公里。
规划设计浦东星河湾整体分三期规划，占地20多万平方米，其中一期住宅建筑面积约9.5万平方米。
项目河流纵横交错，分别为白莲泾，中心河，浪水浜。
其中白莲泾更为连接世博区域的重要景观河道。
整体地块方正，楼栋的排布均可拥有极好的采光和景观效果。
本着“开发到哪里，美化到哪里”的原则，星河湾地产对红线外的三条河道都进行河道改造，锦绣路进行道路改造，其中在锦绣路路中央树立起星河湾特色的灯柱，有一种回家的温馨感受。
浦东星河湾一期由8栋10—15层的小高层组成，户型面积为220~600平方米，顶层为复式样式设计。
道路为人车分流设计（共设2个车行出入口和1个人行出入口），考虑到车库是业主经常出入的场所，星河湾地产将精装修理念延伸到地下车库，定制“景观房”，在地下车库停好车后，在电梯厅大堂前等候时，可在落地窗内观看室外飞流直下的瀑布；地下车库左边还有个亲水平台，业主也可以在那里直接观赏瀑布美景。
楼盘质量业界评价还不错，得到老业主的拥护。
居住人群从居住群体来讲，星河湾在广州和北京的项目，业主多为名流和高端人士等社会顶层人士。
整个社区不仅仅是高端人士的居所，更多的功能已经晋升为他们交流的一个平台。
会所：外观图室内图周片配套设施星河湾物业管理有限公司•亮点1物业服务方面，浦东星河湾统一为酒店式管理，且引入“金钥匙”管理标准。
星河湾是第一个把金钥匙酒店服务引入住宅管理服务的房地产企业。
物业管理物业公司星河湾物业管理有限公司物业管理费 4.9 元/平方米/月车位（比）1:1 车位租用费-会所服务费- 水景维护费-中央空调使-用费星河湾荟苑（浦东星河湾）物业服务租赁服务否代请保姆否代客清洁否代客订车否商务中心否社区服务社区生活概述浦东星河湾有白金五星级标准的星河湾酒店、商业街、小学、幼儿园。
ANC“星河湾、香江、翡翠绿洲、广雅”项目考察总结——正域·白云尚城北区附加值提升、可借鉴之处说明序号所考察项目做的成功之处和不足之处北区提升附加值暨可借鉴之处1 「星河湾」从消费者（市场需要）角度出发从卖象、入住的实用（用象）两点出发，对楼盘的精益求精，优良的品质大大增加了业内人士及消费者对产品附加值的认可---硬件过硬（业主满意度问卷来了解业主对前期的意见建议及后期的期望）我们要关注/做好①客户的真实需求，从卖点、实用点出发，②从竞争对手角度出发③从市场未来走势出发；系统的定位，完善产品的规划、建筑风格、装修、物业服务各方面，打造正域自有的特色，从而增加附加值，为后续的开发打造品牌价值2 星河湾的附加值来自于企业的内部管理，软件过硬,其他三个盘的销售厅的布局、销售人员的专业职业性、形象感、样板房的管理水平与星河湾有一定的差距：如山水华府、翡翠绿洲的售楼是和餐饮在一起，进入售楼后有茶楼的气味，其售楼部办公点的复印机设在公共的通道上，既不安全，也显出管理的零乱，如其卫生间小便器安装与墙体的缝隙，天花脱落等；雅居乐售楼员一路嚼口香糖，一路讲解，反观星河湾，明知我们是行业人员去踩盘，仍职业的接待，这正是展示公司品牌的时机五星级的酒店之所以服务好，软硬件都很重要，我们要从售楼部、各部门办公室的选址、装修、标识及内部管理等进行系统的规划设计及管理；如我们的营销办公室、工程办公室、物业客服的办公室对外形象差，标识不统一，不明显，装修不够品味；如售楼员对来客的关注度不足，为了张挂灯笼就忽略了草皮，造成了绿化的损伤，影响了形象；物业人员专业水平不足，现在小区的设施翻新养护不足；未交付区景观养护人员换水时，水阀盖板打开不摆放作业牌，景观和安全标识不完整，存在安全隐患等等，这些都说明我们管理上还有很长一段路要走，内部管理亟待加强与完善。
3 景观的打造既有看象又实用且注重标识及配套物品的协调；星河湾、香江（山水华府、翡翠绿洲）在这方面做的比雅居乐要出色，体现了景观投入50元/平方，房价溢价500元/平方的行业惯用手法；如垃圾桶、矮灯在星河湾是绿色系列，而香江是木制的黄色垃圾桶，相比而言星河湾更注重物品与景观协调性，大大增加了产品的附加值；我们一二期乔木、草坪、灌木的位置布置，虽然手法上和星河湾有相似之处，但细节上差距较大：①垃圾桶、标识类与景观协调性方面；所以我们北区的景观设计要提前，与建筑外立面、建筑风格、装修格调及物品配置均要力求协调；②我们的乔木类太靠近路边，所以视线受到一定阻碍，且乔木遮盖了草皮，使草皮生长缺少光照，长势、管理有了缺陷；③要多些功能性的，如老人、小孩子坐在树下、路边的凳子类的；景观中考虑能否种些防蚊的植物和灭蚊的灯等；另考虑晚上景观的效果和功能性如小区的公告栏要有灯光，晚上业主才回来，能看到；如利用防洪渠的公共路面做些体育健身设施、早晚老人跳舞打太极拳的音响、场地，以后小区晚会的场地；增加些矮地灯，补充灯光高低错落的光感序号所考察项目做的成功之处和不足之处北区提升附加值暨可借鉴之处4 策划、包装企业/产品/服务的手法：①星河湾通过宣传××钢琴、××冰箱、香江宣传××总统用的水龙头；我们应该深挖企业/产品/服务文化（卖点），如恒域企业的建筑介绍（参考远大在珠海盘的包装手法），学习万科善于宣传策划的方法，使公司的形象让消费者从知悉到熟悉到认同到跟随，另可宣传规划公司（如雅居乐宣传是中信的设计师设计），还要做好一、二期的包装，如景观点做景点介绍标识；楼盘做装修开放间，把所有装修用材剖开、展示，提高消费者的信心；楼盘规划者、建设者的纪念手印、签名册、从业者的感言等，这些都是策划宣传企业、展示楼盘的手法，从而让消费者为企业管理打高分，这样产品就多了附加值5 实用的配套设施（北区分一、二期开发，水、电、电话、电视、煤气、车库、智能、会所等要跟上，一期业主的使用功能）-----体验式销售安防设施要跟上，小区周边治安环境较差，智能化及安防设施一定要跟上会所自我经营能力及对外的宣传①我们应该在北区一期交楼时就先建好幼稚园、垃圾中转站、车库、智能化、安防、水电设备等配套；让北区一期推出后，让先买业主能用上，他们认为我们既有看象又有用象，这样已体验的旧业主就会主动做我们铁杆宣传员，介绍他人来买，则北区二期高层的楼王更上一个价格层次；②幼儿园能否与广外合作办学，提高附加值③会所若在北区另设，一定要能对外，也能对内，增强自我造血能力，配套以乒乓球、羽毛球、泳池为主，场地、灯光设置成专业的6 关于商业的取舍①我们应该把重心放在住宅，舍弃部分商业，②虽然商铺单位售价高，但商住混合型的盘，从后期业主入住后，会在使用上打折扣分，对附加值不利，③就算要做，我也赞同李文的意见，将南向商铺及近东北部商铺取消，移至西面及西北角，而将近西的住宅向内移，减少因近规划路的噪声，集中商铺于西北区，④可以做部分一楼的带花园的住宅，花园也可以卖使用权（一平方约1500—2000）提高售价，一定要做商业需慎重---满足商家经营的条件，如休闲式的影院需景观配合①且电影院的功能和景观、车位等要考虑，特别是商铺会带来的安全隐患、卫生（噪声）等问题。
{项目管理项目报告}浦东星河湾项目传奇故事总汇0603浦东星河湾项目传奇故事总汇目录一、【浦东星河湾】 (2)1、区位 (2)2、规划 (2)3、配套 (3)4、建筑 (3)5、工程 (6)6、园林景观 (6)7、样板房（室内装修及户型） (9)8、酒店、会所、商业街 (12)9、物业 (13)10、其他 (14)二、【广州星河湾】 (14)三、【北京星河湾】 (22)四、【星河湾集团】 (24)五、【黄董语录及故事】 (24)六、【梁总语录及故事】 (27)七、【他人看黄董和梁总】 (28)八、【社会名流看星河湾】 (29)九、【员工、合作方看星河湾】 (30)十、【客户心声】 (32)十一、【星河湾公关大事件】 (34)十二、【星河湾荣誉】 (36)一、【浦东星河湾】1、区位1.1 关于路名：锦绣前程之路，象征着人生美好旅程的开始。
2、规划2.1走到哪里，美化到哪里：星河湾在征得周边居民同意后，自己出资改造锦绣路、白莲泾、中心河、浪水浜等周边道路、河道。
整治后河道两岸营造开敞式的绿化空间形成小区生态边界。
（景源上海星河湾宣传片摘录）2.2大规模成品社区：全景园林、精装平层豪宅公寓、超五星酒店、会所、商业，真正意义上的大规模成品豪宅社区，集合广州星河湾和北京星河湾的产品精髓。
（景源上海星河湾宣传片摘录）2.3高门槛定制纯粹：星河湾的房型为亿万身价的富豪定制，摈弃了一房、二房紧凑型产品。
舒适而奢华的设计理念成为社区的“隐性门槛”，实现顶级豪宅真正意义上的身份纯粹而同一。
（景源上海星河湾宣传片摘录）2.4高端资源整合平台：以国际豪宅经营理念在星河湾做到极致，建造产品即整合跨界资源，营造高端的生活与社交平台。
（景源上海星河湾宣传片摘录）2.5景观组团规划，相得益彰：整个社区分为四个组团，布局结构动静有序，虚实相生、环环相扣。
（景源上海星河湾宣传片摘录）2.6社区动静分区，自然过渡：社区沿东侧道路展开布置的配套公建，划分出两个界面，形成城市向社区公共空间的过渡和由公共空间向安静私密的住区空间的过渡。
