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上海浦东星河湾个案分析

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上海浦东星河湾—产品解析

上海浦东星河湾—产品解析
学习改变命运,知 识创造未来
上海浦东星河湾—产品解析
学习改变命运,知 识创造未来
•1.入户感加强 2.空间布局紧凑合理 3.动线更流畅 4.功能更明
上海浦东星河湾—产品解析
•圆形空
学习改变命运,知 识创造未来
上海浦东星河湾—产品解析
•三、细致而周到的户型设计及室内装修。
•2.室内空间层次丰富，形式多样： •●地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅连接） •●多级、多层次的天花造型设计 •●搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计 •●八角形的270度观景主卧室。
学习改变命运,知 识创造未来
上海浦东星河湾—产品解析
卫生间不同区域、不同高度层次天 石材淋浴隔断与天花交
学习改变命运,知 识创造未来
上海浦东星河湾—产品解析
•面盆与石壁间的角线均用石材镶边，边角打磨后还精
学习改变命运,知 识创造未来
上海浦东星河湾—产品解析
•卫生间木门框用石材垫高，有效防潮，保证门
•与室内相协调的
学习改变命运,知 识创造未来
上海浦东星河湾—产品解析
•三、细致而周到的户型设计及室内装修。
•4.人性化和细节的考虑 • 星河湾在做产品的时候始终是秉承“人性化”原则，对于细节的考虑深入而全 任何一个微小的细节，让业主时刻能够感到设计建造者的用心精细。每一个转角、 口、每一处细微的差别都体现出了对产品品质不断追求的努力。 •●天花交接处理。（同一房间内不同区域、不同高度层次的天花交接处理） •●不同种材质和同材质的相互之间精致、巧妙的交接处理 •●安全性的设计。（石材和其他硬质材料阳角的圆滑处理等） •●经久耐用性的设计。（卫生间木门框用石材垫高防潮等） •●地面材料铺贴方式的设计。（石材横竖纹理、方形木地板铺装等） •●推拉门的导轨保护等

上海星河湾个案分析共38页文档

上海星河湾个案分析共38页文档
上海星河湾个案分析
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克

尺度兴业读书汇 房地产 “星河湾”案例研究

尺度兴业读书汇 房地产 “星河湾”案例研究

2021/5/25
第22页 24
F+ 解读星河湾——装修品质
2021/5/25
客厅、餐厅的空调出风口巧妙地 与叠式天花完美结合
第23页 25
F+ 解读星河湾——装修品质
厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）
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第24页 26
F+ 解读星河湾——装修品质
卧室木地板“人”字形铺装方式与众不同 卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理， 不仅美观而且可增强安全性
星河湾获得的成功就并非偶然，而是通过了长时间的经验积累以及在细节上的追求完美，才
让星河湾在中国的房地产市场上独树一帜，成就了星河湾的辉煌！
2021/5/25
第32页 34
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➢ 这样的组团设计有利于空气流通；建 筑群体有韵律的错落形成视线通廊， 也避免了户与户之间的对视；
➢ 而从数字上讲，以广州星河湾三期为 例，其建筑密度仅为22.5%。
第6页 7
B+ 解读星河湾——整体规划
北京星河湾整体规划
➢ 北京星河湾保留了广州星河湾的 灵动、韵律、节奏，采用大围合 布局 。
登堂入户的尊贵感
生活空间到起居空间 的区隔感 辅助功能区的区隔感 中庭区域的营造
第17页 19
F+ 解读星河湾——装修品质
精装修交楼标准关键是三道关：
➢ 一是设计，一定要人性化，要考虑70年使用的舒适； ➢ 二是材料，材料一定要好，才能保证品质； ➢ 三是手艺，也就是工程质量。
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第18页 20
➢ 建筑符号的重复运用——“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号 的重复利用，形成星河湾独有的风格。

上海星河湾案例研究

上海星河湾案例研究

➢半地下车库，定制“景观房”：
➢1、在地下车库停好车后，在电梯厅 大堂前等候时，可在落地窗内观看室外 飞流直下的瀑布；
➢2、地下车库左边还有个亲水平台， 业主也可以在那里直接观赏瀑布美景。
可观景的半地下车库
➢“最豪华装修”：单单结构设计就历 时半年。
➢ 1、其天花吊片运用了不同的灯，其 灯槽为专门开模
堆坡
植被水涧
➢高标准全球选材：一期所用的 2400多棵大型乔木，直径均在30 厘米以上，高度高于8米。这其中 只有约50%为上海本地树种，其余 都来自世界各地，据说最远的是来 自伊拉克的银海枣
➢大量使用黄蜡石：黄蜡石是中国 四大名石，自然灵性，温润如玉， 一旦淋了水，就散射出流动的光彩， 星河湾将黄蜡石广泛地使用到了星 河湾园林之中
➢使用顶级石材：新宝金、帝王金、 凡尔赛金、黄水晶、金镶玉等多达 几十种的采自全球的顶级石材
➢国际级设备、材料：1、德国海 福乐的精良制锁、意大利的纯铜工 艺手把、符合人体工学标准的门把 弯度……
➢ 2、采用全球著名的专业锅炉热 能设备品牌的壁挂锅炉系统，地暖 管材为原装德国进口，进行全屋整 体铺设，地暖的控制区域采用隐蔽 设计方式，让业主的视线总能舒适 到每一个地方。
浦东星河湾
本报告是严格保密的。
浦东星河湾
本报告是严格保密的。
项目基本资料：在区位和无外部优势资源情况下开盘，已近五 万两倍于周边项目的均价的价格，实现40亿销售额
区位
上海浦东星河湾东至锦绣路， 南至浪水浜中心线，西至中心 河东侧，北至白莲泾南侧。距 离陆家嘴大约8公里，直接接 受2010展会辐射。
定制式用材：而泳池底
部美丽的拼花设计，即使 在寒冷的季节，也是园林 里的一道美丽风景。据悉 ，底部马赛克是星河湾地 产专门定制的水晶马赛克 材质。

星河湾_上海浦东星河湾项目案例研究剖析

星河湾_上海浦东星河湾项目案例研究剖析

“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
300张施工图纸，力求0误差
3倍于其他地产项目的施工图纸，确定施工中的每 一个细节之处，只为了打造一个完美的居所。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
小面积墙体的砌筑
•为保证后期的装修质量和效果，弃用砖墙形式 ，改为混凝土现浇砌筑。 •保证小面积墙体构件、转角、墙的厚度的精致 细腻，尺寸控制、墙面的光滑平整，从而服务 于后期的质量保证。
样板房精装修 = 交房标准
“星河湾住的房子就是样板房，我们的样板房就是交给业主的验收标准” ——黄文仔先生
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
室内设计先行于结构设计
“星河湾的样板房之所以能够令客户震撼， 最关键的原因是，室内设计先于结构进行。 房子还没有做的时候就开始扣细节，这个 过程很辛苦，但是很高兴，没有一个开发商是 这样的，从室内设计开始，从空间开始。” ——室内设计师邱德光先生
• 星河湾室内线条华丽复杂，工艺难度非常大，需要投入大量的人力和时间。
结构施工图纸已整合了室内装修设计要求
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
“200平米空间做出300平米的感觉”
室内空间的设计，更多考虑是视觉的穿透力，放大空间。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
精确放线，按“图”施工
• 精确放线：按设计图纸1：1画在现场的 墙面、地面、天花等各处。 • 放线需要至少10天，因为星河湾的施工 图纸量是其他项目的3倍。 • 施工工序：放线——确认材料尺寸并定 制——施工。 • 每套房的装修均按照这道工序做，样板 房的标准就是业主入住的交房标准。 卫生间石材比较多，尺寸都已预设，保 证成品表面平整。

绿城：上海浦东星河湾前置营销案例(共68张PPT)

绿城：上海浦东星河湾前置营销案例(共68张PPT)
四、借鉴意义 上海、北京、广州三地推介会
地块北至白莲泾，东至锦绣路，西至中心河，南至浪水浜。 开盘当日6小时销售金额 客户专员列队接待到访客户 举行中国首届高端地产峰会，邀约千名开发商参观星河湾； 基地总用地面积约23万平方米，总建筑面积约47万平方米。 ·客户通讯的建立（活动邀约、信息互动） ·目标客户名单数据库搜寻与建立 波士堂三周年庆典
浦东星河湾进入上海后面临的问题，其实也是很多绿城 项目所共同的：全新的品牌、全新的市场，知名度和影响力 不足；大面积、高总价的户型；房源推售量大等等。
星河湾采取了“围、追、堵、截”的主动式客户挖掘方 式，在庞大的市场中剥离出有效的目标客群，并针对性的通 过各种传播渠道发布项目信息，在市场中形成极为强势的社 会舆论导向和业内价值导向，最终在开盘时形成了“万人看 星河湾”的轰动效应，有效促进了意向客户的下单。
基地总用地面积约23万平方米，总建筑 面积约47万平方米。
其中小学和幼儿园总占地面积约万方，建筑面 积约万方，商业街总建面万方，超白金五星级 酒店包括酒店、会所、体育馆等。
整个社区分三期开发，布局结构动静 有序，虚实相生、环环相扣。
小学
幼儿 园
商
一期 业
三期
街
二期
超五星 级酒店
浦 东 星 河 湾 一 期 推 出 户 型 面 积 在 220600多平米之间，主力户型面积都在 200-300多平米的大三房、大四房。 并均为套房设计。
邀请前期积累意向客户、业内客户等，共享公开盛宴。
公关活动持续“中国波士，倾城之夜”，波士堂星光 会会所落户浦东星河湾酒店；举行中国首届高端地产 峰会，邀约千名开发商参观星河湾；建国大业南中国 启动盛典……
安排客户集中签约
三、具体营销执行

新联康_上海浦东星河湾豪宅项目案例分享_51PPT


浦东星河湾
景观细节
星河湾的“用心”：
用心在何处，用到多深，用到多细，直接决定产品的最终品质
➢星河湾人敬畏并珍爱这片土地
➢立下“以用心的态度追求完美”的目标，不允许一寸土地成为建筑垃圾的温床
➢注重“细节观”和“过程观”，可以说是无处没有设计，无处不在用心打造
➢比如造园，为了选树不辞辛劳行万里路，为了运树不怕麻烦带着完整的树冠和 大土坨，为了育树建苗圃暖棚，进行断根假植，种树时更是精心进行座标定位， 现场调整
浦东星河湾
规划特色
➢该案一期共12栋小高层， 绿化呈王字型布局 ➢社区景观共分为“瀑布” 区、花区、果区、露天泳 池区、水区以及桃花涧六 个主题分区
浦东星河湾
景观布局
写在前面的话
星河湾的“舍得”：
要做中国地产界的“劳斯莱斯”，必须具备一定精神气度和物质平台，这就是“舍得”
➢舍得时间、成本和精力去学习、研究 ➢舍得跑十几万公里去找理想的苗木 ➢舍得为了一处影响整体感觉的小瑕疵全部推翻重来 ➢舍得为了大环境，修城市的路，造地区的园，帮邻居改墙，为邻里种树。一 切都是兢兢业业，认认真真，追求完美。
浦东星河湾
势差及景观石运用
景观布局
➢社区通过人为营造高地势差有 效增大绿化面积 ➢高低差加强了景观的层次感， 便于植被搭配，实现大小乔木、 灌木、地被植物的结合 ➢增强首层住户的私密性，使其 与环境形成有一定距离的亲近 感
➢社区内大量采用了中国四大名 石之一的黄蜡石，全部来源于 广东英德深山山涧内，与建筑 立面形成了良好的交相辉映的 效果
➢再如建筑户型、室内设计、建筑材料、花草种植、小品布置、山石堆放、园路 铺砌、水景实施、园区围墙、土壤改良、管线敷设、井盖改进……无一不是精雕 细琢。

上海星河湾个案分析

2007年9月28日，星河湾地产凭借其优质的品牌效应以及卓越的城市大盘运营模式最终以42.4亿元将浦 东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。
2021/6/12
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Who 星河湾是谁
广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准，接受各地的参观考 察团体数百个，获得国内外荣誉奖项四十多个，成为中国品质地产的探索者，所获地产奖项颇丰，其中分量最重的 莫过于2008年有着世界房地产届奥斯卡美誉的cnbc发颁发的北京星河湾“国际房地产亚太地区最佳公寓五星大奖” 这就意味着星河湾首次代表中国获得 世界认可。成为全球五大梦幻豪宅之一。
项目参数表 总占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 得房率
200000m2 一期住宅9.5万m2
1.58 35% 90%、
建筑风格
新古典建筑风格
近期开盘时间 2009年8月8日
交房状况 规划期数 当前期数 发展商
豪华装修 3期 第1期 星河湾地产开发有限公司
交房时间 总户数 新推套数 车位户数比
现房 未定 322 1：1
2021/6/12
7
Where
星河湾处于花木板块
该板块紧邻浦东新区行政中 心,位于世纪公园东南侧，西 北部与联洋国际社区相连。
在自然环境、社区氛围方面 均表现出众。教育、商业、医 疗等各类配套均十分完备；
交通方面板块内的轨道交通 龙阳路站、世纪大道站均为多 条轨道交通汇集的枢纽站点， 同时毗邻内环线和杨高路、罗 山路、沪南公路等主要交通干 道，公交自驾出行均十分便利
➢ 星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。
➢ 有利于建筑物外立面能被最大限度地展开，增大 了屋内通风采光的墙面。
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建筑
星河湾，经过8年的发展、沉淀，在建筑上已形成一套体系， 立面风格、用材、符号应用等方面与以往项目有很强的延续性， 星河湾特色已逐渐形成
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建筑/立面/风格
星河湾从广州到北京、上海，一直延续同样的新古典主义建筑风格
广州星河湾
北京星河湾
上海浦东星河湾
通过符号的反复应用，形成星河湾独特的建筑表现，具有很好的识别性
单元入口与水系结合处理，充分体现建筑与景观的融合。
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建筑/细部塑造/入口
每个入口的处理是重点塑造节点，从室外到室内自然过渡
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建筑/细部塑造/大堂
首层为整层大堂，大理石铺地、马赛克饰墙面以及挑高空间塑造富丽堂皇的入 户体验
大理石拼花
大理石拼花
挑高部分
每个单元均设有入口和车库双大堂，且以相同标准打造 大理石拼花地面、穹顶装饰、挑高空间为其主要特色 车库大堂大理石拼花 地面以大理石为主，墙面采用大理石+马赛克拼图
车行系统
车行道围绕组团而行，连接居住区三个组团以及商业 街和会所，组团内部人车人流
停车
每个组团设置2-3个车行出入口，会所及商业街出入 口与临近居住区共用 会所旁设有地面停车，满足外向型活动需要
步行系统
小区内部消防通道与步行系统相结合，通过景观处理 增加实际景观面积和绿化率
各组团内部人车分流，内部道路通过景观处理作为组团景观面积的进一步延伸
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建筑/细部塑造/大堂
水晶吊灯 马赛克拼 贴饰面 天花繁复
线条修饰
大理石拼 花地面
水晶吊灯
地面大理 石拼花 墙面大理 石饰面
铁艺扶手
马赛克饰面
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建筑/细部塑造/大堂
注重材质和工艺的同时，也关注人性化设计
大理石灯箱
大理石拼花 地面
马赛克拼花 墙面
无障碍通 道，大理石 铺设，增加 防滑处理 铁艺扶手
北京星河湾四季会，中国首家超五星级精品酒店，以国际顶级的品质
标准，囊括酒店、俱乐部等多种功能
星河湾酒店拥有329套客房和上千平米的国际宴会厅和六个多功能 会议室，有红酒雪茄吧、星级食府以及私家游船，其采用地中海 式的城堡设计，室内装潢弥漫欧洲宫廷贵族气息 广州星河湾酒店建筑面积近70000㎡，投资超过7亿元，突破社区 配套极限，目的在于缔造名流生活文化圈以及国际社交商务平台。
商业街 物业 教育 会所 酒店
广州星河湾
广州星河湾
浦东星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务。 通过顶级品牌入驻，进一步强化跨界营销以及生活方式、交流平台的塑造。
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社区营造/配套
商业街 物业 教育 会所 酒店
物业服务方面，浦东星河湾统一为酒店式管理，且引入“金钥匙”管理标准。星河湾是第一个把金钥 匙酒店服务引入住宅管理服务的房地产企业。
星河湾项目配置有四季会会所，以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优雅的体验空间。 功能上包括会议、餐饮、康乐等常规会所项目，同时也承载各种跨界活动和交流。
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社区营造/配套
商业街 物业 教育 会所 酒店
星河湾酒店致力于打造成为政界、商界、体育界等各界知名人士的顶级休闲商务酒店，浦东星河湾配 有白金五星级标准酒店
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建筑/细部塑造/大堂
大堂挑高，通透性好
入户大堂与地下车库大堂相连接的楼梯
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建筑/细部塑造/大堂
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建筑/细部塑造/檐口
檐口处理通过柱体、浮雕的不同组合显现出变化丰富而又风格统一的檐口
北京星河湾
北京星河湾
北京星河湾
浦东星河湾
浦东星河湾
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建筑/细部塑造/车库
车库入口增加节点设计
全吊顶形式保证车库美观，无梁楼板增加车库净高，
浦东星河湾，单元入口配以砂岩浮雕
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建筑/立面/材料
》澳洲淡水砂岩
北京星河湾
浦东星河湾
基座2-3层以砂岩铺设
宽窄相间的石材丰富线条变化，同时也增加铺设难度
北京星河湾
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建筑/细部塑造/入口
单元入口精雕细琢，景观建筑互相融合
北京星河湾
入口处精雕细琢，配有花坛、壁灯、纹路装饰等。 入口处里侧也用砂岩铺设装饰
那么，星河湾如何打造社区整体感？ 》功能完善和城市意象手法是关键。
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社区营造/配套
》完整配套 星河湾的完善之处在于：不仅有住宅街区、物业、商业街等生活要素，也包括学校等教育配套 和会所社交配套，还拥有五星级酒店配套。
商业街
物业
教育
会所
酒店
五大要素
完善居住、生活、社交各个方面，打造星河 湾社区
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社区营造/配套
2000年 广州星河湾
2005年 北京星河湾
2009年 浦东星河湾
立足广州
走向全国
面向世界
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星河湾产品介绍
我们对星河湾项目进行层层分解： • 社区 • 规划 • 建筑 • 景观 • 装修 规划 景观 社区
建筑 装修
5
社区营造
星河湾，给业主打造的不仅是单一区域的豪宅产品
而是通过完整社区营造为业主提供高端的生活与社交平台！
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建筑/立面/风格
》标志性建筑符号：八角亭
项目每栋建筑上均会出现八角亭
突出的尖顶增加项目识别度
实际上是对建筑电梯筒和水箱的隐藏处理手法
钟塔为标示型建筑
会所也带有标志性八角亭
建筑风格具有很好的项目识别度
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建筑/立面/风格
》标志性建筑符号：荷花浮雕
柱体、单元入口等处，常以荷花浮雕修饰
材质为澳洲砂岩
服务内容：
室内泳池;壁球馆;桌球馆;网球场;阅览室;健身房;多功能宴
会厅;餐厅;社区主题商业
销售价格：
48000元/㎡
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规划/经济技术指标解析
住宅面积
290000㎡
商业面积（商业街） 21560㎡ 总户数 车位数 2063 2983（其中地下2905， 地面78） 地上面积：10907㎡ 地下面积：10653㎡ 基底面积：5640㎡ 地上面积：5793㎡ 地下面积：11288㎡ 基底面积：2956㎡ 道路面积 平均栋距 建筑密度 25000㎡ 约70m 12.94%（住宅）
会所分为两种：泛会所及四季会
•泛会所分散于各个组团中，如底层大堂等交流空间
•四季会为项目星级会所，包括中西餐厅、康体娱乐中心等
2008年6月3日，世界奢侈品协会中国俱乐部正式落户北京星河湾会所，同时，北京外商俱乐部也入驻到星河湾。在北京星河湾会所的门口，挂着 许多机构的牌子，这里汇聚了在中国经济大潮中崛起的各代表性高端圈层、协会和机构。
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社区营造/城市意象打造
通过反复应用建筑符号强化项目印象
建筑符号
红线外景观
星河湾所有建 筑，包括住宅、 酒店、会所、幼 儿园都采用同样 的建筑风格 广州、北京、 上海各地项目
建筑符号反复
利用，形成星 河湾独特风格
建筑符号从住宅建筑延伸到配套建筑，整个社区采用统一风格，塑造项目整体感，增强整体性
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》小结 广州、北京、上海三大项目一气呵成，风格、材质、工艺、手法一脉相传， 使得具有很高的形象识别度，成功塑造星河湾高端居住、生活、社交平台
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规划
星河湾社区规模较大且功能完整， 通过规划布局使得空间距离最大化！
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规划/项目基础信息
上海浦东星河湾
占地面积： 容积率： 总建面积： 开盘时间： 车位配比： 装修标准： 小区景观： 配套面积： 23.2万㎡ 1.38 41.8万㎡（住宅） 2009年8月8日 1：1.45 10000-12000元/㎡ 组团景观绿化，户外游泳池，下沉式园林 49000㎡（占地）
住宅商业配比：13.45：1
车位配比1：1.45
车库下沉式庭院
商业街
商业街为地上2层+地下形 式，户均面积10.45㎡
会所
会所形式为地上2层+地下部
分，户均面积8.28㎡ 路网占比：10.76% 建筑密度低，视野开阔
会所地上2层 下沉园林与地下会所
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规划/功能排布
上海浦东星河湾主要分为教育（小学及幼儿园）、商业街、会所及酒店、 居住区五大功能区
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社区营造/配套
商业街 物业 教育 会所 酒店
浦东星河湾在教育配套方面规划有小学、幼儿园，以“大社区、大教育”的理念，努力为业主孩子提供卓越教育，
给孩子营造一个高尚的成长氛围。
广州星河湾配 套有番禹执信 中小学，灵格 风国际幼儿园
北京星河湾配 套有星河实验
小学，德福双
语幼儿园
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社区营造/配套
商业街 物业 教育 会所 酒店
增强建筑外立面表现力
会所风雨廊柱体
住宅楼单元入口
会所外部修饰
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建筑/立面/风格
》标志性建筑符号：八角窗
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建筑/立面/风格
》标志性符号：钟塔楼
上海星河湾
广州星河湾
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建筑/立面/色系
色系选择上仍沿袭一贯的米黄色，以明亮和柔和的色彩，避免楼体显得厚重
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建筑/立面/材料
立面材料的使用主要分为三部分：基座、主体墙身和屋顶瓦片
社区营造/城市意象打造
营造市政道路景观化解对社区的分割
建筑符号
红线外景观
北京星河湾
北京星河湾
北京星河湾
星河湾
北京星河湾
营造造红线外景观，注重大环境改造
手法
以提升项目整体形象，强调社区意象
将市政道路纳入项目道路体系，使其成为社区道路体系的一部分，从而将几个
组团街区紧密联系在一起。
北京星河湾
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