东莞现城市更新相关政策分析

东莞市城市更新政策特征分析发布时间：2022-06-22T06:37:02.461Z 来源：《科技新时代》2022年5期作者：张永雄[导读] 文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。

广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司广东省广州市 510000摘要：文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。

关键词：东莞市；城市更新；政策特征一、东莞市城市更新演化历程（一）探索起步阶段 2009-2012年，东莞城市更新属于探索阶段，政策特点是“培育市场、政府让利，鼓励改造”。

东莞早在广东省政府正式颁布出台“三旧”改造政策（粤府〔2009〕78号文）之前的2009年3月16日，东莞市人大常委会便已制定出台（东莞市第十四届人民代表大会常务委员会公告第5号），提出为推动全市产业结构调整和转型升级，要加快实施“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造；该暂行办法还规定了东莞市“三旧”改造的几种主要形式，包括转型企业明晰土地权属、建设用地改变用途、超占土地完善后续、单宗建筑物拆建改造以及成片拆迁改造等。

在省政府出台78号文政策后，东莞市人民政府紧跟于2009年12月16日制定出台政策（东府〔2009〕144号），对东莞市辖区范围内“三旧”改造工作中土地、规划、审批、开发等问题作出比较明确的规定，正式开启东莞市“三旧”的探索实践。

（二）规范管理阶段2013-2017年为东莞市“三旧”改造常态化阶段，政策特点是“规范管理、优化完善、常态化全流程管理”。

2013年东莞市以政策（东府办〔2013〕151）号开启了“三旧”改造常态化的实施起点，2014年12月东莞市政府于出台政策（东府〔2014〕147号），贯彻落实“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”的十六字方针，对本市“三旧”改造的改造区域、主导方式、改造类型、规划管控、管理机制等进行了变革转变，建立城市更新单元统筹机制，促进东莞市“三旧”改造工作进入常态化稳定实施阶段。

东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.05.07•【字号】东府办〔2019〕29号•【施行日期】2019.05.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】商务正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知东府办〔2019〕29号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府办公室2019年5月7日目录第一章总则第二章前期工作第三章实施挂牌第四章逾期措施第五章成交后事项第六章地价款确定和分配第七章附则东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）为贯彻落实《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号），规范有序实施单一主体公开挂牌招商，建立公平透明的城市更新公开市场，特制定本操作规范。

第一章总则第一条本市城市更新单一主体挂牌招商按本操作规范实施。

单一主体挂牌招商主要适用于以下情形：（一）更新单元需引入市场主体对集体土地或国有土地上旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造；（二）更新单元范围内集体土地、国有土地混合，需引入市场主体实行整体改造。

更新单元内，政府主导、符合条件的土地权利人自行改造及其他形式改造，按有关规定执行。

第二条一个更新单元原则上整体挂牌确定一个改造主体。

第三条挂牌招商方案经市人民政府批准后，由更新单元所属的镇人民政府（街道办事处）委托市公共资源交易中心实施。

第四条单一主体挂牌招商分政府（集体）综合收益报价和不动产权益要约收购两个环节实施，采用“线上+线下”方式交易。

政府（集体）综合收益报价采用实物收益固定、地价款网上竞价方式实施，报价最高者作为不动产权益要约收购的收购主体。

不动产权益要约收购环节采用网上公告、线下应答的方式实施，收购主体限期内完成100%不动产权益收购的，确认为成交方。

东莞现城市更新相关政策分析东莞作为广东省的一个重要城市，一直以来都致力于城市的更新和发展。

近年来，东莞采取了一系列相关政策来推动城市更新，本文将对这些政策进行分析。

首先，东莞市政府大力推动土地资源的有效利用。

在城市更新过程中，土地资源是非常宝贵的，因此东莞市政府出台了一系列政策，鼓励土地的高效利用。

例如，针对老旧小区的改造，政府提供了土地补偿和优惠政策，鼓励开发商将土地重新开发为现代化住宅或商业区。

此外，政府还加强了土地使用权的管理，严格控制土地浪费和滥用现象。

其次，东莞市政府注重保护历史文化遗产。

城市更新不仅仅是对土地资源的利用，也涉及到城市的文化传承。

为了保护和传承历史文化遗产，东莞市政府制定了一系列政策。

例如，为了保护古建筑和历史建筑，政府设立了专门的文物保护单位，并提供相应的经济支持和保护政策。

此外，政府还鼓励对历史建筑进行修缮和利用，使其能够更好地融入城市更新的进程中。

再次，东莞市政府积极引导民众参与城市更新。

在城市更新过程中，政府需要引导和激发民众的积极性和创造力。

因此，东莞市政府出台了一系列政策来鼓励民众参与。

例如，政府通过开展城市规划征集意见活动，听取民众的建议和意见，让民众在城市更新中有更大的话语权。

此外，政府还鼓励创业者和企业家参与城市更新，提供相应的扶持政策和经济支持。

最后，东莞市政府注重提升城市的品质和功能。

城市更新不仅要改变城市的外貌，还需要提升城市的品质和功能。

为了实现这一目标，东莞市政府制定了一系列政策。

例如，政府加大了公园和绿地的建设和改造力度，使城市变得更加绿化和宜居。

此外，政府还注重提升交通和基础设施建设水平，改善居民的出行条件和城市的整体功能。

对东莞市2023年“三旧”改造新政的解读与思考2013年1月，东莞市政府印发了《关于聚集先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》的通知，作为新一轮“三旧”改造（城市更新）工作的纲领性文件，《通知》就近年来东莞市存在的博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题，从“总体要求，强化规划引领、重点改造、规则透明、机制创新、实施保障”等六方面提出了一系列的要求和方向性措施。

从开发商/前期服务商、拆迁户/村集体、镇府角度对新政做出如下思考：一、对于开发商/原前期服务商来说1.如何协调将意向项目划入大中小圈（考虑指标、用地规划等）；如华润置地参与深圳片区统筹规划。

结合市场、资金流、成本和政策变化，要视新政（公开招引实施主体、地价计收、平衡系数、联动改造等具体要求）出台时间、具体内容研判项目可实施性，是否还扎钉“大中小圈”的优质项目或寻求服务合作。

国企和央企在政策和资金方面更具有优势。

2.镇府公开招引专业技术机构，具体要求如何？是打包招引或单项招引？专业对口的服务有哪些？费用如何结算（预计招拍挂成交后支付）？原前期服务商发展方向如何（会是多项业务融合成新的服务公司吗），业务和人员是否需要重新整合？3.要约收购时，拆迁户可能提出更高的补偿要求或变相补偿，与前期工作时镇府协商结果不符，倒逼收购方增加收购成本、重新算账、重新谈判。

4.开发商和政府的开发思路、算账方式有所差异，且若收购方开展权益要约收购时补偿成本与前期预期相差过大，可能影响项目落地实施时间和实施可行性（规划调整、重新算账问题）。

5.拆迁户若不接受新的补偿安置成本核算谈判，则项目实施难度大，结合目前市场情况，需要较长的时间过渡；待普遍实施度高时，可以降低补偿预期和开发成本。

6.解决了单元划定与后续控规调整不一致问题，加之审批制度的改革，减少了成本和时间，提高了效率。

7.提出了境外权益人签约及产权注销、下落不明权益人或无主房屋财产代管，公有资产处理的思路。

东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2019.11.15•【字号】东府办〔2019〕61号•【施行日期】2019.11.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】固定资产投资正文东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知东府办〔2019〕61号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府办公室2019年11月15日关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策为贯彻落实市委十四届九次全会精神，为投资松绑，以减负提速扩面为重点，进一步优化城市更新政策，加快推动项目落地建设和固定资产投资，稳定经济增长预期，结合当前实际，制定如下政策。

一、妥善处理新旧地价政策衔接。

对于村组集体自行改造或与企业合作改造的“工改居”“工改商”项目，以改造方案首次批复时间为界线，批复日期在2018年8月15日之前的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的20%计收地价款；批复日期在2018年8月15日之后的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的30%计收地价款。

二、实施最低挂牌招商起始价系数。

单一主体挂牌招商地价款起始价按最低起始价系数核定，即旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）单元按40%核定地价款起始价，“工改M0”单元按50%核定地价款起始价，“工改居”“工改商”单元按70%核定地价款起始价。

政府（集体）收益报价环节完成后，收购主体向市自然资源局提供相应额度的银行保函，可申请退回90%的保证金。

三、降低更新实施主体税收负担。

更新单元（项目）实施主体在出让红线外承担的公共设施建设、易地安置用房建造、道路改造、园林绿化施工或其他工程等责任，应在出让合同约定或单元划定图则、“1+N”总体实施方案（或改造方案）、实施监管协议等文件中予以明确；对于此前已批但批复未列明有关责任的更新单元（项目），由镇人民政府（街道办事处）与实施主体协商补签实施监管协议并报市自然资源局备案，备案后由镇人民政府（街道办事处）出具确认函件；实施主体因承担上述责任而实际发生并完成支付的相关支出，在取得合法有效凭证的前提下，可视为符合出让合同约定或政府文件要求的项目规划用地外建设的公共设施或其他工程实际发生的支出。

东莞旧改实施方案随着城市的发展和人口的增长，东莞市的旧城区面临着诸多挑战，包括老旧建筑、交通拥堵、环境污染等问题日益突出。

为了改善城市的居住环境，提升城市形象，东莞市政府制定了旧改实施方案，旨在通过综合整治，提升城市品质，改善市民居住条件。

首先，旧改实施方案将重点关注老旧建筑的改造和更新。

通过政府引导和市场化运作，对老旧建筑进行改造提升，提高建筑的抗震、防火等安全性能，改善居住条件。

同时，鼓励引入新的设计理念和技术，提升建筑的外观和功能，使其更符合现代居住需求。

其次，旧改实施方案将重点解决交通拥堵问题。

通过规划新的道路和交通枢纽，优化交通布局，提升交通运行效率，缓解城市交通拥堵问题。

同时，鼓励发展公共交通和非机动车出行，推动城市交通向绿色、低碳方向发展，减少对环境的影响。

另外，旧改实施方案还将重点改善城市环境质量。

通过加大环境治理力度，提升城市绿化覆盖率，改善空气质量，减少噪音污染，打造宜居城市环境。

同时，加强对污染企业的整治和搬迁，减少对环境的污染，保护城市生态环境。

此外，旧改实施方案还将重点关注老旧社区的改造和更新。

通过改善社区配套设施，提升社区服务水平，改善居民生活品质。

同时，鼓励发展社区文化活动和公共服务设施，提升社区的文化氛围和社区凝聚力。

总的来说，东莞市的旧改实施方案是一项全面的城市更新计划，旨在通过综合整治，提升城市品质，改善市民居住条件。

通过政府引导和市场化运作，将实现老旧建筑的改造和更新，解决交通拥堵问题，改善城市环境质量，提升老旧社区的品质，从而打造宜居城市，提升城市形象，提高市民的生活幸福感。

希望通过全社会的共同努力，东莞市的旧改实施方案能够取得成功，为城市的可持续发展和市民的美好生活贡献力量。

城市更新政策解读市自然资源局2019年9月一、《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》解读目 录04 工作流程 02 名词解释03 主要内容01 起草背景 05调整退出06特殊情形标图建库专项规划年度计划单元划定确认主体1+N总体实施方案实施监管单一主体挂牌招商单元实施前必先完成单元划定工作专项规划批准后才受理2019年单元划定方案总体工作流程提高准入明确条件 加强统筹简化建筑量计算方式，加快审批效率，为后续挂牌招商明确设立条件适当提高准入门槛，鼓励产业改造、连片改造，杜绝“圈地囤地，吃肉留骨”联合多部门集中审查，加强统筹谋划，提升更新单元整体改造效益是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位更新单元传统产业类更新单元：规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元 新型产业类更新单元：规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元产城融合类更新单元：规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元 居住类更新单元：规划为居住用地的更新单元根据规划功能主要可分为以下七类：① ② ③ ④商住类更新单元：规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元 综合类更新单元：规划为产业、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元 公益类更新单元：规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于50%的更新单元⑤ ⑥ ⑦命名规则xx 镇/街道/园区+xx 社区/村+特征词+功能类型+更新单元不应出现“改造”、“项目”或标图建库号等文字表述三、主要内容一、方案概况二、大型片区统筹三、区位和范围四、现状使用情况六、更新模式五、单元细分八、用地贡献和公共配套设施七、更新方向九、建设容量计算十、控规调整说明十一、其他十二、图集及附表主要章节•更新单元原则上应位于专项规划确定的更新改造区域内•超出更新改造区域部分占单元总面积比例不大于10%•工业（不含M0和产业转型升级基地）或仓储用途不受比例限制三、主要内容区位和范围•以道路、河流、山体等为界，结合权属和行政界线修正，保证边界相对规整 •一般以道路中心线为界，需实施道路的以道路红线为界，将规划道路纳入单元 •改造（实施）需求迫切的旧村庄和规划公共设施，原则上应纳入单元统筹考虑 •现状保留的建成区、可单独开发建设的新增用地和空地原则上不纳入单元范围•单元面积原则上在150至500亩之间，大型改造片区面积不超过1500亩 •莞城、东城、南城、万江、石龙范围内的更新单元面积可适当降低 •政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制空间要求边界要求规模要求三、主要内容现状使用情况土地利用现状土地权属信息建筑安全质量周边道路设施历史使用情况改造必要性对拆除重建区、“三地”和超标“三地”区范围内不符合土规的地块，园区、镇街应出具承诺函，承诺在更新单元划定方案获批之日起半年内完成所有土规调整工作，提供土规调整初步方案（含土规调整位置示意图），并注明调整面积拆除重建区生态修复区历史文化保护区整治活化区三地和超标三地区现状道路区其余用地区现状保留区单元外拆除区细分区域•拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库•生态修复区：生态控制线和高速公路中心线两侧70米范围•三地和超标三地区：符合“三地”（超标“三地”）政策要求，无法单独出具规划涉及条件•其余用地区：不符合标图建库和“三地”要求，但确需纳入单元一并实施•现状道路区：24米及以上道路•单元外拆除区：单元范围切割现状建筑物细分理由8 + 1三地和超标三地区现状道路区 其余用地区 现状保留区单元外拆除区拆除重建区生态修复区 拆除范围整治活化区历史文化保护区非拆除范围☐可纳入•现状已建且地类为建设用地☐酌情纳入•现状已建但地类为非建设用地或现状已拆除但地类为建设用地☐不应纳入•现状未建且地类为非建设用地☐应纳入•与规划道路的线型或宽度不一致的，规划道路中现状为建成区的部分 •因道路、河流等因素需对现状建成区进行清理的区域 •单元内城市重要道路沿线和改造需求迫切的旧村庄、旧城镇如何判别是否纳入拆除范围030102优 化 路 径纳入“三地”和超标“三地”区的新增用地和空地必须符合“三地”（含超标“三地”）标准，分析各地块面积以及占拆除重建区面积比例，并重点说明能否单独出具规划设计条件按控规用途规划为道路或公共设施的新增用地和空地可纳入其余用地区，规划为其他用途的新增用地和空地原则上不纳入单元范围实际已建但不符合标图建库要求且需拆除使用的土地，优先考虑纳入“三地”和超标“三地”区。

东莞市人民政府办公室关于深入推进城市更新工作、拓展优化城市发展空间的若干意见文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2020.03.31•【字号】东府办〔2020〕27号•【施行日期】2020.03.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市管理正文东莞市人民政府办公室关于深入推进城市更新工作拓展优化城市发展空间的若干意见各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：为贯彻落实市委市政府关于“湾区都市、品质东莞”的战略部署，切实发挥城市更新在拓展与优化城市发展空间、推动产业升级的重要作用，加快我市高质量发展，根据《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）、《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》（东府〔2019〕1号）等有关文件精神，提出如下意见。

一、总体思路和工作目标（一）总体思路。

切实拓展优化城市发展空间，按照汇聚先进制造业、打造战略性新兴产业载体的思路，积极推进以“工改工”和连片改造为主的城市更新，盘活老旧低效工业园区，谋划连片产业空间；鼓励开展整治活化，实施有机更新，优先产业升级、改善人居环境、融合城乡发展、提升基础设施承载力和公共服务水平，促进我市优空间、高质量、可持续发展。

（二）工作目标。

自2020年起，以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩，开工建设产业用房2000万平方米以上。

二、坚持规划引领，确保全市城市更新“一盘棋”（三）强化规划统筹，构建新型城市更新规划体系。

坚持规划先行，充分发挥国土空间规划在城市更新的龙头引领作用，将城市更新专项规划纳入国土空间规划体系。

做好城市更新规划体系与“十四五”规划、人口发展规划、国土空间总体规划、控制性详细规划、城市设计、行业专项规划等的充分衔接，以及城市更新规划体系内部的上下衔接。

东莞城市更新的六种路径及操作要点作者简介2018年4月4日，广东省国土资源厅印发了《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号，以下简称《实施意见》）。

该意见不仅放宽了城市更新项目准入范围，而且下放了城市更新中涉及的标图建库、用地审批等核心职能，大湾区各城市将拥有更多的自主权。

这意味粤港澳大湾区城市更新的全面提速，大湾区各城市都在紧锣密鼓地修订完善相应政策。

东莞自2009年10月16日出台《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》以来，其城市更新政策也历经多轮变化，但一直受到用地审批、土地供应、城市规划等多种政策制约，相比深圳，东莞的城市更新推进速度相对缓慢，自近几年才有提速的趋势。

据统计，自2010年以来，全市累计完成城市更新2.54万亩。

另外，据了解东莞近期将出台城市更新的系列文件，其中的纲领性文件是《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（以下简称《意见》）。

预计未来3年，东莞有望实现城市城市更新3万亩，每年拆旧建新约5000亩，产业改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩。

可见，东莞城市更新将迎来前所未有的新机遇。

从《意见》的具体内容和释放的信息来看，东莞的城市更新在吸收了深圳经验和教训后，既强调政府管控，比如加强规划管控、产业管控和村企合作管控等，也强调市场主导，鼓励市场主体通过各种途径全面参与东莞的城市更新。

同时，创新土地产权和改造权分离，试图构建以城市更新改造权为目标的城市更新公开市场，包括参与前期研究、挂牌招商、土地整备、股权混改、基金投资、“EPC C”活化改造等等各种方式。

无论全面改造，还是微改造，无论前期方案设计，还是中期权益整合和后期开发运营，市场主体都可以通过各种方式参与到城市更新。

路径一：单一主体挂牌招商单一主体挂牌招商模式是东莞城市更新一项重大制度创新，该制度的核心操操作要点是：首先，挂牌招商方案的拟定与批准，由镇街政府主导前期工作，包括对改造范围内的不动产权益进行核查和确认，并且进行改造意愿征集，对涉及集体经济组织利益的，需要对集体经济利益部分进行商讨和表决，根据表决结果由镇街政府拟定挂牌招商方案报市更新局审批，并报市政府批准。