东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引(试行)

多方利益下合理确定小城市“三旧”改造项目的容积率——以吴川市为例摘要：“三旧”改造项目的容积率是影响改造项目能否实施的重要因素，在综合考虑公共利益、城市形态及开发利润的多方利益下，通过多种方法研究合理制定适用于吴川市当地的“三旧”改造居住项目的容积率计算公式，找准公共利益、城市空间与经济效益的平衡点，使当地改造项目具有较强的可操作性。

关键词：“三旧”改造；容积率；经济可行性；城市承载力0、引言改革开放以来，广东省城市经济快速发展，城市化进程不断加快，城市建设用地指标日益紧张，原有的粗放式土地利用模式已逐渐向存量挖潜转变。

为保障城市建设用地供应，推进节约集约用地试点示范省工作，原国土资源部与广东省开展部省合作，提出具有广东特色的“三旧”改造新路子。

“三旧”改造与区位交通、容积率是“三旧”改造项目能否顺利实施的关键因素，改造项目的容积率直接决定项目产生的经济效益、社会效益和城市形态，容积率过低难以平衡改造成本与利润，容积率过高对城市的可持续发展及城市形态、服务设施承载力带来不利影响。

随着“三旧”改造不断深入，结合实际项目的不断实施积累经验，省内多地均已出台关于“三旧”改造项目的容积率计算模式。

本文以吴川市工改居为例，结合改造项目实施经验、周边城市类比、城市承载力推算等方法分析，提出适合吴川当地的“三旧”改造项目容积率的计算方法。

1、开发商利益推动下的“三旧”改造项目容积率1.1 部分实施改造项目的容积率过高吴川市隶属粤西地区，距离珠三角等核心城市相对较远，由于城市建设用地指标相对于珠三角等大中城市较为充足，“三旧”改造项目实施开展工作相对较晚。

从2011年至2020年间，吴川实施“三旧”改造居住项目容积率大部分超过4.0，其中个别居住项目容积率达到9.0。

根据《吴川市城乡规划技术管理规定》，“三旧”改造项目容积率不超过 5.0，按照一般城市居住区容积率不宜超过 3.0，可见吴川“三旧”改造居住项目的容积率基本偏高，导致改造地块建成后，整体的宜居环境有待提升。

东莞市城市更新政策特征分析发布时间：2022-06-22T06:37:02.461Z 来源：《科技新时代》2022年5期作者：张永雄[导读] 文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。

广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司广东省广州市 510000摘要：文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。

关键词：东莞市；城市更新；政策特征一、东莞市城市更新演化历程（一）探索起步阶段 2009-2012年，东莞城市更新属于探索阶段，政策特点是“培育市场、政府让利，鼓励改造”。

东莞早在广东省政府正式颁布出台“三旧”改造政策（粤府〔2009〕78号文）之前的2009年3月16日，东莞市人大常委会便已制定出台（东莞市第十四届人民代表大会常务委员会公告第5号），提出为推动全市产业结构调整和转型升级，要加快实施“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造；该暂行办法还规定了东莞市“三旧”改造的几种主要形式，包括转型企业明晰土地权属、建设用地改变用途、超占土地完善后续、单宗建筑物拆建改造以及成片拆迁改造等。

在省政府出台78号文政策后，东莞市人民政府紧跟于2009年12月16日制定出台政策（东府〔2009〕144号），对东莞市辖区范围内“三旧”改造工作中土地、规划、审批、开发等问题作出比较明确的规定，正式开启东莞市“三旧”的探索实践。

（二）规范管理阶段2013-2017年为东莞市“三旧”改造常态化阶段，政策特点是“规范管理、优化完善、常态化全流程管理”。

2013年东莞市以政策（东府办〔2013〕151）号开启了“三旧”改造常态化的实施起点，2014年12月东莞市政府于出台政策（东府〔2014〕147号），贯彻落实“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”的十六字方针，对本市“三旧”改造的改造区域、主导方式、改造类型、规划管控、管理机制等进行了变革转变，建立城市更新单元统筹机制，促进东莞市“三旧”改造工作进入常态化稳定实施阶段。

东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.05.07•【字号】东府办〔2019〕29号•【施行日期】2019.05.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】商务正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知东府办〔2019〕29号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府办公室2019年5月7日目录第一章总则第二章前期工作第三章实施挂牌第四章逾期措施第五章成交后事项第六章地价款确定和分配第七章附则东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）为贯彻落实《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号），规范有序实施单一主体公开挂牌招商，建立公平透明的城市更新公开市场，特制定本操作规范。

第一章总则第一条本市城市更新单一主体挂牌招商按本操作规范实施。

单一主体挂牌招商主要适用于以下情形：（一）更新单元需引入市场主体对集体土地或国有土地上旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造；（二）更新单元范围内集体土地、国有土地混合，需引入市场主体实行整体改造。

更新单元内，政府主导、符合条件的土地权利人自行改造及其他形式改造，按有关规定执行。

第二条一个更新单元原则上整体挂牌确定一个改造主体。

第三条挂牌招商方案经市人民政府批准后，由更新单元所属的镇人民政府（街道办事处）委托市公共资源交易中心实施。

第四条单一主体挂牌招商分政府（集体）综合收益报价和不动产权益要约收购两个环节实施，采用“线上+线下”方式交易。

政府（集体）综合收益报价采用实物收益固定、地价款网上竞价方式实施，报价最高者作为不动产权益要约收购的收购主体。

不动产权益要约收购环节采用网上公告、线下应答的方式实施，收购主体限期内完成100%不动产权益收购的，确认为成交方。

XX市城市更新单元计划申报指引一、基本条件城市建成区中满足《XX市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见》（试行）所规定城市更新情形，在保证公益性城镇建设用地相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素所划定的具有一定面积、相对成片的城市更新区域。

一个城市更新单元可以包括一个或多个城市更新项目。

不满足以上规定条件的，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等原因，确需划定城市更新单元的，可进行专题说明。

二、城市更新单元拟订标准（一）城市更新单元应当依据城市更新专项规划确定，符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划等的要求。

（二）城市更新单元应是一个完整的功能单元，需与已批控规划定的街坊相一致。

如控规划定的街坊过大，确需进一步细分的，须以次干道及以上道路为边界，划定时做出相应的说明。

（三）规划为同一街坊的用地原则上应整体划入同一城市更新单元范围内。

（四）城市更新单元内拟拆迁范围（以下简称拆迁范围）的用地面积应不小于1公顷，且拆迁范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70％。

拆迁范围原则上不得包括未建设用地。

拆迁范围是指在2009年12月31日前实地已为建设用地且有上盖物的范围。

拆迁范围（含2007年6月30日以后2009年12月31日之前建设的用地）参照《广东省“三旧”改造地块标图建库动态调整技术规定》列出举证材料。

（五）优先在城市更新专项规划确定的重点更新区域内划定城市更新单元，重点更新区域内的旧村居应整体纳入同一个城市更新单元。

（六）城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的公益性城镇建设用地，城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于独立用地的公益性城镇建设用地应大于3000平方米，其中通过旧厂房改造为经营性开发项目（不含工业用地），且控规编制单元范围内人均公园绿地指标未达到《XX市国土资源和城乡规划局关于在控制性详细规划编制中严格执行公园绿地控制标准的通知》要求的，该用地比例不得低于25％。

东莞市人民政府关于印发经修订的《东莞市城市房屋拆迁管理办法》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2004.10.27•【字号】东府[2004]192号•【施行日期】2004.11.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市管理正文东莞市人民政府关于印发经修订的《东莞市城市房屋拆迁管理办法》的通知东府[2004]192号各镇人民政府（区办事处），市府直属各单位：《东莞市城市房屋拆迁管理办法》业经东莞市第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议于2004年9月30日修订，并于2004年10月2日予以公布。

现印发给你们，请组织实施。

东莞市人民政府二〇〇四年十月二十七日目录第一章总则第二章拆迁管理第三章拆迁补偿与安置第四章罚则第五章附则东莞市城市房屋拆迁管理办法(2004年9月30日东莞市第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议通过)第一章总则第一条为了加强对本市城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及有关法律法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

第三条城市房屋拆迁应当遵循科学发展观，全面、协调、可持续发展的原则，符合城市规划，有利于城市旧区改造，节约资源，改善生态环境，保护文物古迹。

第四条拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

第五条市城建规划局是市房屋拆迁管理部门，负责对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。

市发展计划、建设、房管、土地管理、公安、工商行政管理、文化、教育、民政、市政、税务、环境保护、交通、劳动、卫生等有关部门应当按照各自职责，协同实施本办法。

第二章拆迁管理第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2019.11.15•【字号】东府办〔2019〕61号•【施行日期】2019.11.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】固定资产投资正文东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知东府办〔2019〕61号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府办公室2019年11月15日关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策为贯彻落实市委十四届九次全会精神，为投资松绑，以减负提速扩面为重点，进一步优化城市更新政策，加快推动项目落地建设和固定资产投资，稳定经济增长预期，结合当前实际，制定如下政策。

一、妥善处理新旧地价政策衔接。

对于村组集体自行改造或与企业合作改造的“工改居”“工改商”项目，以改造方案首次批复时间为界线，批复日期在2018年8月15日之前的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的20%计收地价款；批复日期在2018年8月15日之后的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的30%计收地价款。

二、实施最低挂牌招商起始价系数。

单一主体挂牌招商地价款起始价按最低起始价系数核定，即旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）单元按40%核定地价款起始价，“工改M0”单元按50%核定地价款起始价，“工改居”“工改商”单元按70%核定地价款起始价。

政府（集体）收益报价环节完成后，收购主体向市自然资源局提供相应额度的银行保函，可申请退回90%的保证金。

三、降低更新实施主体税收负担。

更新单元（项目）实施主体在出让红线外承担的公共设施建设、易地安置用房建造、道路改造、园林绿化施工或其他工程等责任，应在出让合同约定或单元划定图则、“1+N”总体实施方案（或改造方案）、实施监管协议等文件中予以明确；对于此前已批但批复未列明有关责任的更新单元（项目），由镇人民政府（街道办事处）与实施主体协商补签实施监管协议并报市自然资源局备案，备案后由镇人民政府（街道办事处）出具确认函件；实施主体因承担上述责任而实际发生并完成支付的相关支出，在取得合法有效凭证的前提下，可视为符合出让合同约定或政府文件要求的项目规划用地外建设的公共设施或其他工程实际发生的支出。

东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市规划行政审批改革方案》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------关于印发《东莞市规划行政审批改革方案》的通知东府办〔2015〕97号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：现将《东莞市规划行政审批改革方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府办公室2015年10月8日东莞市规划行政审批改革方案为贯彻落实党的十八届三中、四中全会、省委十一届三次、四次全会精神和市委市政府关于项目投资建设审批体制改革的工作部署，积极推进规划行政审批体制改革，特制定本方案。

一、改革思路按照《东莞市项目投资建设审批体制改革实施方案》精神，凡是法律法规明确规定，建设单位能够通过加强自律管理、能够采取事后监管的管理方式加以规范的，不再进行实质审查，而改为形式审查，同时强化行政审批批后监督管理。

本次规划行政审批改革的主要思路是合并精简审批事项，将技术性审查与政策性审查相分离，规范技术审查，同时建立以规划条件核实为核心，规划条件核实测量为抓手的批后监督管理体系。

二、改革内容（一）优化项目规划审批方式，实现“宽进”。

在建设工程设计方案审查阶段，建设单位签订《东莞市建设工程设计方案承诺书》，对设计方案严格落实规划设计条件并按国家、省、市技术标准和规范进行设计作出承诺，规划部门对承诺内容仅进行形式审查，而把审查重点放在设计方案的科学性与合理性上。

在申请建设工程规划许可时，建设单位签订《东莞市建设项目建筑施工图承诺书》并在市规划局网站上进行公告，规划部门不再对施工图进行审查，建设单位完成备案手续后即可获得建设工程规划许可。

（二）建立批后监管体系，实行“严管”。

城市更新政策解读市自然资源局2019年9月一、《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》解读目 录04 工作流程 02 名词解释03 主要内容01 起草背景 05调整退出06特殊情形标图建库专项规划年度计划单元划定确认主体1+N总体实施方案实施监管单一主体挂牌招商单元实施前必先完成单元划定工作专项规划批准后才受理2019年单元划定方案总体工作流程提高准入明确条件 加强统筹简化建筑量计算方式，加快审批效率，为后续挂牌招商明确设立条件适当提高准入门槛，鼓励产业改造、连片改造，杜绝“圈地囤地，吃肉留骨”联合多部门集中审查，加强统筹谋划，提升更新单元整体改造效益是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位更新单元传统产业类更新单元：规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元 新型产业类更新单元：规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元产城融合类更新单元：规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元 居住类更新单元：规划为居住用地的更新单元根据规划功能主要可分为以下七类：① ② ③ ④商住类更新单元：规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元 综合类更新单元：规划为产业、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元 公益类更新单元：规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于50%的更新单元⑤ ⑥ ⑦命名规则xx 镇/街道/园区+xx 社区/村+特征词+功能类型+更新单元不应出现“改造”、“项目”或标图建库号等文字表述三、主要内容一、方案概况二、大型片区统筹三、区位和范围四、现状使用情况六、更新模式五、单元细分八、用地贡献和公共配套设施七、更新方向九、建设容量计算十、控规调整说明十一、其他十二、图集及附表主要章节•更新单元原则上应位于专项规划确定的更新改造区域内•超出更新改造区域部分占单元总面积比例不大于10%•工业（不含M0和产业转型升级基地）或仓储用途不受比例限制三、主要内容区位和范围•以道路、河流、山体等为界，结合权属和行政界线修正，保证边界相对规整 •一般以道路中心线为界，需实施道路的以道路红线为界，将规划道路纳入单元 •改造（实施）需求迫切的旧村庄和规划公共设施，原则上应纳入单元统筹考虑 •现状保留的建成区、可单独开发建设的新增用地和空地原则上不纳入单元范围•单元面积原则上在150至500亩之间，大型改造片区面积不超过1500亩 •莞城、东城、南城、万江、石龙范围内的更新单元面积可适当降低 •政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制空间要求边界要求规模要求三、主要内容现状使用情况土地利用现状土地权属信息建筑安全质量周边道路设施历史使用情况改造必要性对拆除重建区、“三地”和超标“三地”区范围内不符合土规的地块，园区、镇街应出具承诺函，承诺在更新单元划定方案获批之日起半年内完成所有土规调整工作，提供土规调整初步方案（含土规调整位置示意图），并注明调整面积拆除重建区生态修复区历史文化保护区整治活化区三地和超标三地区现状道路区其余用地区现状保留区单元外拆除区细分区域•拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库•生态修复区：生态控制线和高速公路中心线两侧70米范围•三地和超标三地区：符合“三地”（超标“三地”）政策要求，无法单独出具规划涉及条件•其余用地区：不符合标图建库和“三地”要求，但确需纳入单元一并实施•现状道路区：24米及以上道路•单元外拆除区：单元范围切割现状建筑物细分理由8 + 1三地和超标三地区现状道路区 其余用地区 现状保留区单元外拆除区拆除重建区生态修复区 拆除范围整治活化区历史文化保护区非拆除范围☐可纳入•现状已建且地类为建设用地☐酌情纳入•现状已建但地类为非建设用地或现状已拆除但地类为建设用地☐不应纳入•现状未建且地类为非建设用地☐应纳入•与规划道路的线型或宽度不一致的，规划道路中现状为建成区的部分 •因道路、河流等因素需对现状建成区进行清理的区域 •单元内城市重要道路沿线和改造需求迫切的旧村庄、旧城镇如何判别是否纳入拆除范围030102优 化 路 径纳入“三地”和超标“三地”区的新增用地和空地必须符合“三地”（含超标“三地”）标准，分析各地块面积以及占拆除重建区面积比例，并重点说明能否单独出具规划设计条件按控规用途规划为道路或公共设施的新增用地和空地可纳入其余用地区，规划为其他用途的新增用地和空地原则上不纳入单元范围实际已建但不符合标图建库要求且需拆除使用的土地，优先考虑纳入“三地”和超标“三地”区。

东莞市人民政府办公室关于深入推进城市更新工作、拓展优化城市发展空间的若干意见文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2020.03.31•【字号】东府办〔2020〕27号•【施行日期】2020.03.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市管理正文东莞市人民政府办公室关于深入推进城市更新工作拓展优化城市发展空间的若干意见各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：为贯彻落实市委市政府关于“湾区都市、品质东莞”的战略部署，切实发挥城市更新在拓展与优化城市发展空间、推动产业升级的重要作用，加快我市高质量发展，根据《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）、《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》（东府〔2019〕1号）等有关文件精神，提出如下意见。

一、总体思路和工作目标（一）总体思路。

切实拓展优化城市发展空间，按照汇聚先进制造业、打造战略性新兴产业载体的思路，积极推进以“工改工”和连片改造为主的城市更新，盘活老旧低效工业园区，谋划连片产业空间；鼓励开展整治活化，实施有机更新，优先产业升级、改善人居环境、融合城乡发展、提升基础设施承载力和公共服务水平，促进我市优空间、高质量、可持续发展。

（二）工作目标。

自2020年起，以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩，开工建设产业用房2000万平方米以上。

二、坚持规划引领，确保全市城市更新“一盘棋”（三）强化规划统筹，构建新型城市更新规划体系。

坚持规划先行，充分发挥国土空间规划在城市更新的龙头引领作用，将城市更新专项规划纳入国土空间规划体系。

做好城市更新规划体系与“十四五”规划、人口发展规划、国土空间总体规划、控制性详细规划、城市设计、行业专项规划等的充分衔接，以及城市更新规划体系内部的上下衔接。

东莞市城"j更新单元（项目）“1+N”总体实施方案审批操作细则（试行）为贯彻落实《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号），整合全流程审批事项，前期研究报告.改造方案.征地报批方案、收储方案. 收地方案、供地方案等打包形成T+N"总体实施方案，实行杯一次过会，全程通行"，特制定本操作细则。

一、定义和适用范围本操作细则所称T+N，总体实施方案”（下称T+N"方案）由一份请示和原更新单元（项目）审批涉及前期研究报告、改造方案、征地报批方案、收储方案、收地方案、供地方案等若干份方案（报告）构成。

前期研究报告以更新单元（项目）整体作为编制范围，改造方案、征地报批方案、收储方案、收地方案、供地方案等方案以更新单元（项目）整体或宗地为编制范围。

-1+N- 方案经市人民政府批准，即其包含的若干份方案（报告）经市人民政府批准。

拆除重建和以拆除重建为主的更新单元（项目）通过编报T+N"方案进行审批。

非拆除重建的更新单元（项目）或以拆除重建为主的更新单元（项目）中非拆除重建部分，与拆除重建更新单元（项目）或拆除重建部分捆绑实施的，其实施方案一并纳入T+N"方案进行审批；否则，由镇人民政府（街道办事处）或相应行政主管部门审批。

••工改工（Ml、M2、W）的更新单元（项目）不涉及完善建设用地及征地手续的，如合法的集体工业用地使用权人或国有工业用地使用权人自行改造、改造方案由镇人民政府（街道办事处）审批（报市自然资源局备案），然后再报市自然资源局申请变更土地使用条件；也可以按T+N"方案合并申报改造方案和变更土地使用条件方案。

二、办理依据（一）《广东省人民政府关于推进杠三旧"改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）;（二）《广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧” 改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）；（三）《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）；（四）《广东省国土资源厅关于印发深入推进^三旧''改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）；（五）《广东省人民政府关于将一批省级行政职权事项调整由各地级以上市实施的决定》（广东省人民政府令第248号）;（六）《广东省国土资源厅关于印发〈广东省人民政府委托••三旧''改造涉及土地征收审批职权实施方案〉的通知》（粤国土资三旧发〔2018〕13 号）;（七）《东莞市人民政府关于印发〈关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见〉的通知》（东府〔2018〕102号）.三、办理条件更新单元（项目）拆除用地面积占比大于50%,拆除重建部分应满足以下条件：（一）符合土地利用总体规划、城乡规划和城市更新专项规划；（-）已纳入“三旧”改造标图建库范围,但不享受“三旧”改造政策的除外；（三）土地权属清楚、无争议，不存在被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的情形；（四）涉及集体土地征收或转国有.须经集体经济组织股东大会或股东代表会议三分之二以上同意；（五）改造模式为政府主导、单一主体挂牌招商、土地权利人自行改造等三类，政策过渡期间保留集体经济组织与企业合作改造模式.土地利用总体规划为农用地、城乡规划为生态绿地等用地，因规划边界、产权边界等而纳入更新单元（项目）范围的，不能纳入拆除重建范围；地上已有建筑物的.可纳入拆除范围（拆除复耕、复绿）、整治活化或现状保留范围。

东莞市三旧改造单元规划编制指引（试行）（东三旧办〔东莞市“三旧”改造单元规划编制指引（试行）（东三旧办〔2009〕1号附件2）为规范和推动我市“三旧”改造工作，使“三旧”改造工作能够在城市规划的指导下有序进行，达到进一步完善城市功能，优化城市空间结构，盘活土地资源，改善环境质量的目的，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于“三旧”改造工作的实施意见》（试行）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》等有关规定，以及国家、省、市有关规范与标准，结合我市实际，制订本指引。

一、总体要求（一）基本原则1.规划先行，成片改造“三旧”改造要以编制“三旧”改造规划为核心，发挥规划的控制和引导作用。

编制“三旧”改造规划要坚持成片改造的原则，结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界划定规划范围，从片区的高度整体提出规划要求和实施策略。

2.塑造功能，公共优先“三旧”改造要以优化城市功能为目的，以城市功能区为具体实施单元。

根据改造地区的区位条件、经济基础、群众意愿等实际情况，明确功能区的发展定位。

要坚持公共优先的原则，在改造范围内按“拆三留一”的要求优先预留公共用地（注），即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途，提升城市公共空间形象，确保拆迁改造的整体效果。

3.成熟一片，改造一片“三旧”改造对拓展城市空间、完善城市功能、提升城市形象具有重要意义，对“三旧”改造范围和改造时间的确定，必须坚持实事求是的原则，对区位条件优、改造动力足、群众基础好的成熟地区优先改造，成熟一片，改造一片，避免一哄而上，全面开花。

4.公众参与，各方共赢在“三旧”改造工作中，要突出公众参与，充分发挥各级政府、人民群众、设计人员和专家学者等有关各方的积极性和创造性，以编制“三旧”改造规划方案为平台，凝聚各方共识，增强规划的可操作性。

东莞市城市更新单元划定⽅案编制和审查⼯作指引（试⾏）东莞市城市更新单元划定⽅案编制和审查⼯作指引（试⾏）⽬录第⼀章总则 (1)⼀、制定⽬的 (1)⼆、更新单元定义 (1)三、适⽤范围 (1)四、更新单元命名规则 (1)五、编制组织 (2)第⼆章编制内容和技术要求 (2)⼀、⽅案概况 (3)⼆、⼤型改造⽚区统筹 (3)三、区位和范围 (4)四、现状使⽤情况 (6)五、单元细分 (7)六、更新模式 (11)七、更新⽅向 (13)⼋、⽤地贡献和公共配套设施 (14)九、建设容量计算 (18)⼗、控规调整说明 (20)⼗⼀、其他 (21)⼗⼆、图集及附表 (22)第三章⼏种特殊情况的更新单元划定 (22)⼀、按控规实施的更新单元 (22)⼆、传统产业类及新型产业类更新单元 (22)三、涉及TOD范围的更新单元 (23)四、控规未覆盖区域的更新单元 (23)第四章申报和审批流程 (24)⼀、⽅案上报 (24)⼆、技术校核 (24)三、⽅案审查 (24)四、批前公⽰ (24)五、审批 (25)六、批后公告 (25)第五章职责分⼯ (25)⼀、园区管委会、镇⼈民政府（街道办事处） (26)⼆、各职能部门 (26)三、第三⽅机构 (27)第六章申报材料 (27)第七章⽅案调整、退出和监管 (28)⼀、⽅案调整 (28)⼆、⽅案退出和监管 (28)第⼋章附则 (29)⼀、解释权 (29)⼆、实施期限 (29)第⼀章总则⼀、制定⽬的根据《东莞市⼈民政府关于深化改⾰全⼒推进城市更新提升城市品质的意见》（东府﹝2018﹞102号），更新单元划定是我市城市更新规划体系的重要环节，是政府统筹更新⼯作的重要抓⼿，是开展城市更新⼯作的重要前提。

更新单元正式实施之前必须完成更新单元划定⼯作。

为规范和指导更新单元划定⽅案的编制、申报和审查⼯作，特制定本指引。

⼆、更新单元定义更新单元是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等⾃然要素及产权边界等因素，划定具有⼀定⾯积、相对成⽚的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位。

东莞市城市更新单元招商挂牌业务流程随着社会经济的快速发展，城市更新已成为城市发展的重要手段。

东莞市作为中国的一个重要城市，也积极推进城市更新工作。

在城市更新的过程中，招商挂牌业务流程是其中的重要环节之一。

本文将介绍东莞市城市更新单元招商挂牌业务流程的步骤和注意事项。

一、项目立项需要进行项目立项。

在立项阶段，需要对城市更新单元进行规划和研究，确定更新单元的范围和目标，制定具体的更新计划和方案。

同时，还需要进行社会稳定风险评估，确保更新项目的可行性和合法性。

二、编制招商方案接下来，需要编制招商方案。

招商方案是吸引投资者的关键，需要经过充分的市场调研和分析，制定出符合市场需求的招商方案。

方案应包括更新单元的具体情况、投资者的资格和条件、出让方式和价格、土地使用权的归属和分配等内容。

三、发布招商信息编制好招商方案后，需要向社会发布招商信息。

招商信息的发布可以通过多种渠道进行，如官方网站、新闻媒体、招商大会等。

同时，还需要在东莞市土地交易中心进行挂牌公示，以便投资者了解详细信息并参与竞标。

四、接受投资者申请在招商信息发布后，投资者可以向东莞市土地交易中心提交申请。

申请内容包括投资者的基本情况、投资意向和资金实力等内容。

中心将对申请进行审核和筛选，确定符合条件的投资者。

五、签订招商协议经过筛选后，中心将与符合条件的投资者签订招商协议。

协议内容包括投资者的权利和义务、土地使用权出让方式和价格、土地使用权的归属和分配等内容。

在签订协议后，投资者需要按照协议约定支付相应的款项。

六、进行土地使用权出让最后一步是进行土地使用权的出让。

东莞市土地交易中心将根据协议约定进行土地使用权的出让，投资者需要按照规定支付土地出让金和相关税费。

同时，需要进行土地登记手续的办理，确保投资者的权益得到保障。

七、注意事项在进行东莞市城市更新单元招商挂牌业务流程时，需要注意以下几点：要遵守相关法律法规和政策规定，确保更新项目的合法性和合规性；要进行充分的市场调研和分析，制定出符合市场需求的招商方案；再次，要保证公平、公正、公开的原则，确保招商过程的透明度和公正性；要重视与当地政府和居民的沟通和协调，确保更新项目能够得到社会的认可和支持。

东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2021.01.13•【字号】东府〔2021〕3号•【施行日期】2021.01.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市管理正文东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法的通知东府〔2021〕3号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：现将《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》印发给你们，请认真组织实施。

东莞市人民政府2021年1月13日东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法目录第一章总则第二章适用范围和改造方式第三章政府和集体收益及分配第四章实施流程及要求第五章部门职责第六章附则第一章总则第一条为贯彻落实建设粤港澳大湾区国家战略，全面推进“湾区都市、品质东莞”建设，强化土地集约利用、优化城市空间布局、提升城市品质，切实拓展与优化城市发展空间，更好践行经营城市的理念，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、我市轨道交通建设及TOD综合开发“1+N”政策和城市更新相关政策等文件精神，结合实际，制定本实施办法。

第二条基本原则：（一）坚持政府主导、整体统筹、连片开发原则。

鼓励城市更新多种改造模式并举，激发市场参与度，加速城市更新进程。

（二）坚持高效集约利用原则。

TOD范围内采取土地复合利用以及“高强度、高价值、高集聚”的开发原则，大力提高建设用地利用效率，实现政府、集体、开发企业多方共赢。

（三）坚持规划先行原则。

坚持“先规划、后用地”，TOD地区采用圈层式的布局原则与较高开发强度，TOD范围内城市更新单元原则上应位于TOD规划确定的更新改造范围内，已编制TOD综合开发规划的，以TOD综合开发规划作为地块控规编制和调整的主要依据；未编制TOD综合开发规划的，可通过编制“单元划定方案+前期研究报告”的方式编制或调整地块控规。