东莞城市更新政策简介 ppt课件

东莞市城市更新政策特征分析发布时间：2022-06-22T06:37:02.461Z 来源：《科技新时代》2022年5期作者：张永雄[导读] 文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。

广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司广东省广州市 510000摘要：文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。

关键词：东莞市；城市更新；政策特征一、东莞市城市更新演化历程（一）探索起步阶段 2009-2012年，东莞城市更新属于探索阶段，政策特点是“培育市场、政府让利，鼓励改造”。

东莞早在广东省政府正式颁布出台“三旧”改造政策（粤府〔2009〕78号文）之前的2009年3月16日，东莞市人大常委会便已制定出台（东莞市第十四届人民代表大会常务委员会公告第5号），提出为推动全市产业结构调整和转型升级，要加快实施“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造；该暂行办法还规定了东莞市“三旧”改造的几种主要形式，包括转型企业明晰土地权属、建设用地改变用途、超占土地完善后续、单宗建筑物拆建改造以及成片拆迁改造等。

在省政府出台78号文政策后，东莞市人民政府紧跟于2009年12月16日制定出台政策（东府〔2009〕144号），对东莞市辖区范围内“三旧”改造工作中土地、规划、审批、开发等问题作出比较明确的规定，正式开启东莞市“三旧”的探索实践。

（二）规范管理阶段2013-2017年为东莞市“三旧”改造常态化阶段，政策特点是“规范管理、优化完善、常态化全流程管理”。

2013年东莞市以政策（东府办〔2013〕151）号开启了“三旧”改造常态化的实施起点，2014年12月东莞市政府于出台政策（东府〔2014〕147号），贯彻落实“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”的十六字方针，对本市“三旧”改造的改造区域、主导方式、改造类型、规划管控、管理机制等进行了变革转变，建立城市更新单元统筹机制，促进东莞市“三旧”改造工作进入常态化稳定实施阶段。

东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2019.11.15•【字号】东府办〔2019〕61号•【施行日期】2019.11.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】固定资产投资正文东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知东府办〔2019〕61号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府办公室2019年11月15日关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策为贯彻落实市委十四届九次全会精神，为投资松绑，以减负提速扩面为重点，进一步优化城市更新政策，加快推动项目落地建设和固定资产投资，稳定经济增长预期，结合当前实际，制定如下政策。

一、妥善处理新旧地价政策衔接。

对于村组集体自行改造或与企业合作改造的“工改居”“工改商”项目，以改造方案首次批复时间为界线，批复日期在2018年8月15日之前的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的20%计收地价款；批复日期在2018年8月15日之后的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的30%计收地价款。

二、实施最低挂牌招商起始价系数。

单一主体挂牌招商地价款起始价按最低起始价系数核定，即旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）单元按40%核定地价款起始价，“工改M0”单元按50%核定地价款起始价，“工改居”“工改商”单元按70%核定地价款起始价。

政府（集体）收益报价环节完成后，收购主体向市自然资源局提供相应额度的银行保函，可申请退回90%的保证金。

三、降低更新实施主体税收负担。

更新单元（项目）实施主体在出让红线外承担的公共设施建设、易地安置用房建造、道路改造、园林绿化施工或其他工程等责任，应在出让合同约定或单元划定图则、“1+N”总体实施方案（或改造方案）、实施监管协议等文件中予以明确；对于此前已批但批复未列明有关责任的更新单元（项目），由镇人民政府（街道办事处）与实施主体协商补签实施监管协议并报市自然资源局备案，备案后由镇人民政府（街道办事处）出具确认函件；实施主体因承担上述责任而实际发生并完成支付的相关支出，在取得合法有效凭证的前提下，可视为符合出让合同约定或政府文件要求的项目规划用地外建设的公共设施或其他工程实际发生的支出。

城市更新政策解读市自然资源局2019年9月一、《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》解读目 录04 工作流程 02 名词解释03 主要内容01 起草背景 05调整退出06特殊情形标图建库专项规划年度计划单元划定确认主体1+N总体实施方案实施监管单一主体挂牌招商单元实施前必先完成单元划定工作专项规划批准后才受理2019年单元划定方案总体工作流程提高准入明确条件 加强统筹简化建筑量计算方式，加快审批效率，为后续挂牌招商明确设立条件适当提高准入门槛，鼓励产业改造、连片改造，杜绝“圈地囤地，吃肉留骨”联合多部门集中审查，加强统筹谋划，提升更新单元整体改造效益是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位更新单元传统产业类更新单元：规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元 新型产业类更新单元：规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元产城融合类更新单元：规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元 居住类更新单元：规划为居住用地的更新单元根据规划功能主要可分为以下七类：① ② ③ ④商住类更新单元：规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元 综合类更新单元：规划为产业、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元 公益类更新单元：规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于50%的更新单元⑤ ⑥ ⑦命名规则xx 镇/街道/园区+xx 社区/村+特征词+功能类型+更新单元不应出现“改造”、“项目”或标图建库号等文字表述三、主要内容一、方案概况二、大型片区统筹三、区位和范围四、现状使用情况六、更新模式五、单元细分八、用地贡献和公共配套设施七、更新方向九、建设容量计算十、控规调整说明十一、其他十二、图集及附表主要章节•更新单元原则上应位于专项规划确定的更新改造区域内•超出更新改造区域部分占单元总面积比例不大于10%•工业（不含M0和产业转型升级基地）或仓储用途不受比例限制三、主要内容区位和范围•以道路、河流、山体等为界，结合权属和行政界线修正，保证边界相对规整 •一般以道路中心线为界，需实施道路的以道路红线为界，将规划道路纳入单元 •改造（实施）需求迫切的旧村庄和规划公共设施，原则上应纳入单元统筹考虑 •现状保留的建成区、可单独开发建设的新增用地和空地原则上不纳入单元范围•单元面积原则上在150至500亩之间，大型改造片区面积不超过1500亩 •莞城、东城、南城、万江、石龙范围内的更新单元面积可适当降低 •政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制空间要求边界要求规模要求三、主要内容现状使用情况土地利用现状土地权属信息建筑安全质量周边道路设施历史使用情况改造必要性对拆除重建区、“三地”和超标“三地”区范围内不符合土规的地块，园区、镇街应出具承诺函，承诺在更新单元划定方案获批之日起半年内完成所有土规调整工作，提供土规调整初步方案（含土规调整位置示意图），并注明调整面积拆除重建区生态修复区历史文化保护区整治活化区三地和超标三地区现状道路区其余用地区现状保留区单元外拆除区细分区域•拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库•生态修复区：生态控制线和高速公路中心线两侧70米范围•三地和超标三地区：符合“三地”（超标“三地”）政策要求，无法单独出具规划涉及条件•其余用地区：不符合标图建库和“三地”要求，但确需纳入单元一并实施•现状道路区：24米及以上道路•单元外拆除区：单元范围切割现状建筑物细分理由8 + 1三地和超标三地区现状道路区 其余用地区 现状保留区单元外拆除区拆除重建区生态修复区 拆除范围整治活化区历史文化保护区非拆除范围☐可纳入•现状已建且地类为建设用地☐酌情纳入•现状已建但地类为非建设用地或现状已拆除但地类为建设用地☐不应纳入•现状未建且地类为非建设用地☐应纳入•与规划道路的线型或宽度不一致的，规划道路中现状为建成区的部分 •因道路、河流等因素需对现状建成区进行清理的区域 •单元内城市重要道路沿线和改造需求迫切的旧村庄、旧城镇如何判别是否纳入拆除范围030102优 化 路 径纳入“三地”和超标“三地”区的新增用地和空地必须符合“三地”（含超标“三地”）标准，分析各地块面积以及占拆除重建区面积比例，并重点说明能否单独出具规划设计条件按控规用途规划为道路或公共设施的新增用地和空地可纳入其余用地区，规划为其他用途的新增用地和空地原则上不纳入单元范围实际已建但不符合标图建库要求且需拆除使用的土地，优先考虑纳入“三地”和超标“三地”区。

汇报时间：2020年06月01政策沿革概述02三类改造操作流程03关键政策梳理04案例参考CONTENTS目录01政策沿革概述东莞城市角色国际制造业名城广深科技走廊投资热土城市更新新风口东莞投资新时代总体情况鼓励起步规范管理加强统筹2009-2013年2014-2017年2017-至今☐培育市场：政府让利，鼓励改造☐规范管理，推动连片改造☐工作机构：17年城市更新局成立☐引入实力企业，推进高品质建设品质提升导向：数量——质量——高质量截至2019年第一季度，东莞市共完成改造约3.12万亩其中：旧厂2万亩旧村0.86万亩旧城0.26万亩直接拉动投资约1131亿元社会资金投入1030亿元✓东莞具备更新潜力的区域面积达46-66万亩✓至2020年纳入标图建库面积达25万亩数据来源：市自然资源局政策解读资料面积准入门槛提高旧办法新办法✓最小单元面积是1公顷✓拆除重建无要求✓标图建库无要求✓实施改造等无要求✓最小单元面积是10公顷✓拆除重建占比50%✓标图建库占比60%✓实施改造占比70%改造模式“一减一增”旧办法✓政府主导✓权利人自改✓村企合作新办法✓取消村企合作改造模式✓增加单一主体挂牌招商模式（主要改造模式）审批流程批次计划（前期研究报告）控规调整改造方案征地收地收储供地旧办法新办法单元划定挂牌招商“1+N ”方案报批（前期研究报告、改造方案、征地、收地、收储、供地）控规调整签订土地出让合同02三类改造操作流程模式一：政府主导类工作流程图镇街政府开展更新单元划定市城市更新局与市城乡规划局组织开展更新单元划定审查并公布最终成果市土地储备中心或镇街政府组织开展不动产权益核查与确认、土地及建筑物评估市土地储备中心或镇街政府开展收储补偿协商、签订补偿协议1、土地储备市属土地整备开发公司与属地镇街、村集体、权属人协商谈判，组建项目公司项目公司协助镇街政府开展不动产权益核查与确认，土地及建筑物评估2、土地整备开发3、镇村开发项目公司开展拆迁补偿协商，签订补偿协议村集体与镇街政府签订收储合作协议村集体协助镇政府开展不动产权以核查与确认、土地及建筑物评估村集体组织协助拆迁补偿协商，签订补偿协议镇街政府编制并上报“1+N ”总体实施方案市城市更新局组织部门集中审查（包括专家评审和征求各部意见）市政府审议并出具批复土地出让：属于土地储备和镇村合作的，采用招拍挂出让，属土地整备的，可协议出让给项目与公司镇街政府申请控规调整（如涉及）镇街政府凭“1+N ”总体实施方案批复、收购协议、拆除建筑物后，到不动产登记部门注销产权办理建设前期手续单元划定阶段权属整合与确认阶段地权重构阶段实施与模式二：权利人自行改造类工作流程图镇街政府开展更新单元划定市城市更新局与市城乡规划局组织开展更新单元划定审查并公布最终成果镇街政府编制并上报“1+N ”总体实施方案市城市更新局组织部门联合审查（包括专家评审和征求各部意见）市政府审议并出具批复改造主体签订土地出让合同，缴交土地出让金镇街政府申请控规调整（如涉及）镇街政府凭“1+N ”总体实施方案批复、收购协议、拆除建筑物后，到不动产登记部门注销产权办理建设前期手续单元划定阶段权属整合与确认阶段地权重构阶段实施与取得集体经济组织同意1、出让、划拨1、土地权利人自行改造2、集体流转土地权利人支付征地补偿款项（如涉及）3、涉及完善历史征地手续2、集体经济组织自行改造土地权利人支付征地补偿款项（如涉及）模式三：单一改造主体挂牌招商类工作流程图镇街政府开展更新单元划定市城市更新局与市城乡规划局组织开展更新单元划定审查并公布最终成果镇街政府自行实施或委托服务商开展挂牌招商前期工作实施单一主体挂牌招商确认成交镇街政府编制并上报“1+N ”总体实施方案市城市更新局组织部门联合审查（包括专家评审和征求各部意见）市政府审议并出具批复改造主体签订土地出让合同，缴交土地出让金镇街政府申请控规调整（如涉及）镇街政府凭“1+N ”总体实施方案批复、收购协议、拆除建筑物后，到不动产登记部门注销产权办理建设前期手续单元划定阶段权属整合与确认阶段地权重构阶段实施与单一改造主体与镇街政府签署监督协议前期工作实施挂牌实施方案编报产权注销土地供应及入库实施监管编报更新单元划定方案核查和确认不动产权益征询不动产权益人意愿拟定拆迁补偿方案确定政府（集体）综合收益编报挂牌招商方案委托挂牌公告和挂牌报名和资格审核政府（集体）综合收益报价确定成交方不动产权益要约收购招引前期服务商招引前期服务商具体流程《关于深化改革全力推进城市更提升城市品质的意见》指出，前期工作主要由镇街政府承担，根据需要也可以通过公开方式招引前期服务商。