东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案（试行）为提高土地集约利用、优化城市空间布局、提升城市品质，更好推动我市“以地筹资、以地养铁、以铁提质、以铁兴城”目标的实现。
根据我市轨道交通建设及TOD综合开发“1+N”政策文件（以下简称“‘1+N’政策文件”）及轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则精神，结合东莞实际，制订本工作方案。
一、重要意义根据市委市政府工作部署，为树立经营城市理念，加强土地储备协调领导和规划统筹，做好TOD等重点领域土地储备及整合工作，以及市政府提出的“加强规划调控、助力土地收储、提升土地价值、实现利益共享”工作目标。
根据“1+N”政策文件要求，在坚持“政府主导、整体统筹、连片开发”原则的基础上，经市TOD轨道办广泛调研、深入研究，并与顾问单位对接测算，补充提出多种TOD范围内城市更新项目利益共享机制。
从而提高TOD开发效率，增加政府收入，使政府利益得到保障。
同时，实现政府与企业风险共担，激发市场参与度，加速城市更新进程，反哺轨道交通建设。
二、基本原则（一）坚持集约利用原则。
认真贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）的文件精神，充分利用现有建筑用地，大力提高建设用地利用效率。
（二）坚持政府主导、利益共享原则。
坚持响应“1+N”政策文件精神，遵循TOD范围内城市更新项目“政府主导、整体统筹、连片开发”的原则。
分轻重缓急、攻坚克难，打造一批TOD范围内城市更新试点项目。
同时，总结试点工作经验和存在不足，进一步完善工作方案。
（三）坚持规划先行原则。
应坚持“先规划、后用地”的工作原则，以已审批通过的TOD综合开发规划为依据，将TOD综合开发规划成果融合到地块控规调整、更新单元划定方案等方面。
三、适用范围本方案针对位于我市TOD范围内的城市更新项目。
四、总体要求（一）TOD范围内城市更新项目审批程序。
本方案针对TOD范围内城市更新项目提供新的利益共享机制，在符合“1+N”政策文件要求的前提下，TOD范围内城市更新项目的相关审批程序仍按现行政策执行。
根据市政府工作会议要求，TOD范围内城市更新项目以轨道站场TOD综合开发规划作为控规编制（调整）的依据，直接指导规划实施，不另行编制前期研究和单元规划，有效缩短项目推进进程。
（二）项目开发要求。
更新单元面积原则上不小于60亩，也可以由多个更新单元合并形成整体开发。
根据站点TOD综合开发规划和控制性详细规划，明确项目范围内公共设施的配套要求。
（三）政府所得收益计算及处理方式。
如同一个TOD 范围内城市更新单元中，同时存在多种改造方式的用地，政府所得收益按不同改造方式有关要求分别计算。
政府所得收益按照企业回购物业、政府自持物业或企业贡献用地纳入政府土地储备等方式处理。
五、改造方式结合我市现行的城市更新政策，提出以下三种TOD范围内城市更新改造方式：方式一：政府收储，公开出让政府主导收储的城市更新项目，由市TOD轨道办和市土地储备中心牵头属地政府以收回、收购、征收等方式收储，通过招拍挂的形式出让土地。
根据“1+N”政策文件，为统筹兼顾政府、原土地权利人等各方利益，土地收储工作主要采取“土地基础补偿+增值共享”方式实施，具体如下：（一）实施流程1、市土地储备中心委托属地政府具体负责征收工作，并签订征收委托合同。
地块由市土地储备中心先行收储，纳入土地储备库管理。
2、属地政府与原土地权利人签订收储补偿协议，并在协议中约定：（1）土地收益分配：采取整体开发方式收储的土地，具体按《东莞市轨道交通站点周边土地专项储备管理办法》第十条规定执行。
采取分散开发方式收储的土地，具体按《东莞市轨道交通站点周边土地专项储备管理办法》第十一条规定执行。
其中土地基础补偿先行支付，由属地政府向原土地权利人按原土地出让合同约定的用途、规划条件及剩余使用年限等要素评估后，按评估价格进行基础补偿。
（2）地块在签订协议之日起3年内出让，未能在约定时限内出让的，政府应先行向原土地权利人按新规划条件下基准地价的一定比例（原则上不超过基准地价10%，且基础补偿+预支收益数额不得超过基准地价）预支土地收益补偿款，预支补偿款在土地出让后计算补偿土地收益时予以抵扣。
（3）土地出让成交后因规划调整使土地价款发生增减的，收益补偿不再调整。
3、签订收储补偿协议后，按程序完善地块用地手续、招拍挂出让等手续。
4、土地出让完成后，政府原则上在3个月内按收储补偿协议约定将收益补偿款支付原土地权利人。
（二）相关要求1、土地整理工作由原土地权利人负责，相关费用不再另行补偿。
2、根据“1+N”政策文件规定，对于TOD范围内城市更新项目，可出让用地占改造范围比例原则上不小于60%。
具体根据TOD综合开发规划以及控制性详细规划确定。
3、根据《东莞市人民政府关于印发<东莞市轨道交通建设投融资管理办法>的通知》（东府〔2018〕27号）规定，“土地公开出让后，扣除土地收储成本、相关税费和计提资金后，土地出让收益按如下比例分配：市主导收储的，由市、镇按4:6比例分成；镇主导收储的，由市、镇按2:8比例分成”。
方式二：原土地权利人自行改造为加速我市TOD范围内城市更新项目进程，合理协调政府、企业、集体和原土地权利人的利益关系，激发市场参与度，实现互利共赢的目标，提出由原土地权利人自行改造的方式。
具体如下：（一）采取政府与原土地权利人物业分成方式1、利益分配。
对TOD范围内原土地权利人自改的城市更新项目，参考周边城市做法及结合我市实际，提出政府与原土地权利人物业分成的利益分配方式，无需补缴地价，具体按以下比例进行分配（暂定）：2、政府所得物业的建设。
由开发企业负责政府所得部分建筑的建设，并承担建筑的相关成本费用。
3、政府所得物业处理方式。
由开发企业与市政府指定的单位签订协议，约定政府所得物业的处理方式、项目开发建设及资金支付等内容。
市TOD轨道办可与开发企业协商，市政府有权决定通过以下两种方式处理：一是开发企业直接回购属政府分成的物业，回购价格为商品房备案价的85%（或评估价的85%），由市政府指定的单位收取后以行政单位国有资产处置收入上缴市财政；二是开发企业办理政府分成物业不动产权证到市政府指定的单位名下，并交付市政府指定的单位。
为保证政府分成物业的质量，如物业质量未达到协议约定的标准，政府有权要求开发企业按照方式一回购属政府分成的物业，开发企业承担相关费用。
4、市、镇收益分成。
政府收益由市、镇按5:5比例进行分成。
（二）采取原土地权利人向政府交回部分土地使用权方式1、交回土地使用权比例。
原土地使用权人向政府无偿交回不低于城市更新项目面积15%的集中用地，纳入政府土地储备（可规划为经营性用地、行政办公用地或政府认为的其他用地）。
其余部分用地由原土地权利人实施城市更新，并按规定补缴地价。
2、政府所得土地的管理。
原土地使用权人向政府交回的土地由市土地储备中心按程序纳入土地储备库管理。
优先用于政策性住房建设等，促进产城融合与职住平衡。
3、市、镇收益分成。
政府收益由市、镇按5:5比例进行分成。
方式三：单一主体挂牌招商根据《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》（以下简称“《操作规范》”）的要求，提出TOD范围内城市更新项目采取政府与企业物业分成的方式，具体如下：1、地价款起始价的确定及所得物业处理方式。
根据《操作规范》，对于TOD范围内城市更新项目的地价款起始价，按如下计算公式确定：（1）不涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产）的情况下：地价款起始价＝（新规划条件下出让地块的市场评估价－拆迁补偿评估成本－政府分成物业补偿成本－集体物业补偿成本－配建并无偿移交公共设施成本）×起始价系数所得物业处理方式：由开发企业与市政府指定的单位签订协议，约定政府所得物业的处理方式、项目开发建设及资金支付等内容。
市政府有权决定通过以下两种方式处理分成物业：一是政府分成物业由开发企业直接回购属政府分成的物业，回购价格为商品房备案价的85%（或评估价的85%），由市政府指定的单位收取后以行政单位国有资产处置收入上缴市财政；二是开发企业办理政府分成物业不动产权证到市政府指定的单位名下，并交付市政府指定的单位。
为保证政府分成物业的质量，如物业质量未达到协议约定的标准，政府有权要求开发企业按照方式一回购属政府分成的物业，开发企业承担相关费用。
（2）涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产）的情况下：地价款起始价＝公有资产市场评估价+（新规划条件下出让地块的市场评估价－拆迁补偿评估成本－政府分成物业补偿成本－集体物业补偿成本－配建并无偿移交公共设施成本）×起始价系数。
所得物业处理方式：由开发企业与市政府指定的单位签订协议，约定政府所得物业的处理方式、项目开发建设及资金支付等内容。
市政府有权决定通过以下两种方式处理分成物业：一是政府分成物业由开发企业直接回购属政府分成的物业，回购价格为商品房备案价的85%（或评估价的85%），由市政府指定的单位收取后以行政单位国有资产处置收入上缴市财政；二是开发企业办理政府分成物业不动产权证到市政府指定的单位名下，并交付市政府指定的单位。
为保证政府分成物业的质量，如物业质量未达到协议约定的标准，政府有权要求开发企业按照方式一回购属政府分成的物业，开发企业承担相关费用。
2、政府所得物业的建设。
由开发企业负责政府所得部分建筑的建设，并承担建筑的相关成本费用。
3、政府分成物业分配原则。
对TOD范围内涉及旧村、旧厂的城市更新项目用地，参考周边城市做法及结合我市实际，按照土地使用性质的不同，分为旧厂和旧村改造：（1）拆迁补偿。
对TOD范围内涉及旧村、旧厂的城市更新项目。
由属地政府（街道办事处）负责组织核查和确认不动产权益、拟定拆迁补偿方案等前期工作。
（2）采取物业补偿（回迁）形式。
被拆迁的村民可以合理价格向开发企业购买回迁物业。
村民回迁物业的总价不得高于被拆迁的村民补偿分配的金额，而且每户被拆迁的村民回购物业面积不得高于600平方米。
实际分配的住宅总面积超出被拆除房屋建筑面积的，由村民以货币形式补交房款；面积不足的，由开发企业以货币形式补偿，回迁物业面积由属地政府核实。
（3）旧村改造基准权益容积率认定及收益分配。
对TOD范围内涉及旧村的城市更新项目用地，设立基准权益容积率。
政府不参与基准权益容积率部分物业的分成，开发企业需按规定补缴地价。
被拆迁村民所购买回迁物业的容积率以及开发企业所获得的基准权益容积率总和原则上不超过1.5，如超过1.5的，需报市TOD轨道办审核。
除购买回迁物业和基准权益容积率外，所增加的计容建筑以及市规划局所规定的配套设施按以下比例进行分配。
4、政府分成物业分配。
