企业总部基地项目可行性研究报告 中咨国联出品
目录 第一章总论 (9) 1.1项目概要 (9) 1.1.1项目名称 (9) 1.1.2项目建设单位 (9) 1.1.3项目建设性质 (9) 1.1.4项目建设地点 (9) 1.1.5项目负责人 (9) 1.1.6项目投资规模 (10) 1.1.7项目建设规模 (10) 1.1.8项目资金来源 (12) 1.1.9项目建设期限 (12) 1.2项目建设单位介绍 (12) 1.3编制依据 (12) 1.4编制原则 (13) 1.5研究范围 (14) 1.6主要经济技术指标 (14) 1.7综合评价 (16) 第二章项目背景及必要性可行性分析 (17) 2.1项目提出背景 (17) 2.2本次建设项目发起缘由 (19) 2.3项目建设必要性分析 (19) 2.3.1促进我国企业总部基地产业快速发展的需要 (20) 2.3.2加快当地高新技术产业发展的重要举措 (20) 2.3.3满足我国的工业发展需求的需要 (21) 2.3.4符合现行产业政策及清洁生产要求 (21) 2.3.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 (21) 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (22) 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (22) 2.4项目可行性分析 (23) 2.4.1政策可行性 (23) 2.4.2市场可行性 (23) 2.4.3技术可行性 (23) 2.4.4管理可行性 (24) 2.4.5财务可行性 (24) 2.5企业总部基地项目发展概况 (24) 2.5.1已进行的调查研究项目及其成果 (25) 2.5.2试验试制工作情况 (25) 2.5.3厂址初勘和初步测量工作情况 (25)
总部基地概念及特征 一、总部基地概念 1、总部经济定义 总部经济是一种城市经济，是城市经济利用自身优势而形成的一种形态，是既定资源基础上的经济形态；它是一种合作经济，是中心城市与城市圈的区域分工合作的结果；它也是一种高端经济，是城市经济和企业成长到一定阶段后才生成的经济形态。 2、总部基地定义 总部基地是地产商根据总部经济包装出来的一种概念，客观上说是总部经济理论的一种实践，体现了合作、服务、（资源整合下体现）低成本等特点；随着不断的实践，主要表现为中央商务区、企业总部花园两种形式，其中，总部花园又可理解为商务花园，是未来企业总部选址的潮流，也是本报告的研究重点。 总部基地是以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。 二、总部基地项目和传统房地产的区别 如果从地产的角度来诠释总部基地，它也应该被看成是一个超大型的经济地产，因为它的目标是发展经济。与传统房地产项目相比，总部基地项目能够为区域周边地区带来五种经济效应：税收效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效益和社会资本效应。 一是“税收贡献效应”。总部对于所在区域的税收贡献包括两个方面：一是企业的税收贡献效应。无论采取哪种组织方式，总部如果作为独立的经济实体，都要向总部所在地方上缴所得税。二是公司总部员工的个人税收贡献效应。在总部工作的高级白领，其丰厚的个人收入，必然要通过个人所得税形式为总部所在区域经济做出贡献。 二是“产业乘数效应”。制造业总部所在的区域，知识型服务业往往都比较发达，形成为制造业总部服务的知识型服务业产业链：由通信、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业；由银行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的金融服务业；由会计、审计、评估、法律服务等中介服务业；由教育培训、会议展览、国际商务、现代物流业等组成的新型服务业。研究表明，一个制造业大型公司总部向一个区域迁移，都会带动几个甚至是十几个与其有紧密业务关联的知识型服务公司随之迁移。与此同时，总部经济所带动的办公写字楼、商业配套、房地产等城市投资对中心城市的增长贡献。通过制造业总部这种“乘数效应”可以带动基于产业链上的相关行业发展，扩大一个区域的经
干货产业地产地四大商 业模式 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
产业地产的四大商业模式近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。 首先，传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。 其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10
年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。 第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其湖南长沙项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。 最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地
四川省温州人投资发展有限公司项目可行性报告 温州企业总部基地项目 可行性研究报告 第1页共30页 四川省温州人投资发展有限公司项目可行性报告 目录 第一章总论 ................ 1.1项目名称及承办单位........ 1.2编制依据 .............. 1.3研究原则 .............. 1.4研究工作概况 ......... 1.5项目概况及结论 ....... 第二章 项目背景及建设必要性 2.1项目建设背景 .......... 2.2项目建设的必要性 ...... 第三章建设规模及建设内容 3.1建设规模 .............. 3.2建设内容 .............. 第四章 项目选址和建设条件 4.1项目选址 .............. 4.2建设条件 .............. 第五章工程技术方案 ........ 5.1马兰河综合治理工程........ 5.2垃圾转运站工程 ........ 第六章 项目管理、实施与定员 6.1项目管理 .............. 第2页共30页 四川省温州人投资发展有限公司项目可行性 报告 6.2项目实施进度计划 ............ 错误! 6.3劳动定员 ......................... ?错误! 6.4招投标建议 ........................ 錯误! 第七章劳动安全与职业卫生 7.1概述 ................ 7.2设计依据 ............ 7.3安全卫生防范措施 ... 错误! 错误! 错误! 错误! ，错误！未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书.....错误！未定义书签。 ，错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 .....错误！未定义书签。 ?错误！未定义书签。 ?错误！未定义书签。 .....错误！未定义书签。 ?错误！未定义书签。 ?错误！未定义书签。 .....?错误！未定义书签。 错误！未定义书 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 ?.…错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 ?错误！未定义书签。 错误!
工业园区开发与盈利模式研究报告 一、工业园区开发模式 （一）工业地产商开发模式 简单流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻 工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施 及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。 例如成都置信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的 项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地 933 亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的 76 家优秀企业。而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。 （二）政府独立开发模式 简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻 此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等 综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。 此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈， 弹性空间较大。 例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设， 定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、 IT 软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。 （三）综合开发模式 简单流程：政府→投资公司（管委会）
①→开发项目→招商入驻 ②→开发商→开发项目→招商入驻 综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。 由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。 例如龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商 部门，自己独立开发了东广楼等产业楼。同时，也将园区中的工业用地打造成熟 地进行招商入驻，要求入驻企业的投资强度在 500 万元 / 亩(含地价 )以上，税收 30 万元 / 亩〃年以上，容积率 2.0 以上，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设和档次上进行了约束。目前，已经在其中打造的总部基地有龙潭（裕都）总部基地、美国倍科国际新城，中国第二重型机械集团公司等。 二、工业园区运营盈利模式分析 （一）工业园区运营模式分析 1 、出售只售不租
城市总部基地案例研究
行程安排01 上海虹桥绿谷广场 1.背景介绍：上海虹桥绿谷广场是虹桥商务区核心区一期首发项目之一。 上海虹桥商务区： 基本概况：上海虹桥商务区位于上海西部，面积约86平方公里，其中主功能区面积26.3平方公里，核心区面积4.7平方公里。 功能定位：上海虹桥商务区将形成以总部经济、贸易机构、经济组织、商务办公为主体业态，会议、会展为功能业态，酒店、商业、零售、文化娱乐为配套业态的产业格局。 目标定位：上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽，建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，是服务长三角地区，服务长江流域，服务全国的高端商务中心。
2.基本概况 2.1开发理念：“绿色总部街区“，通过对产业、空间、就业及居住结构调整的综合考虑，对环境的保护性可持续开发、对智能科技的前瞻性应用支持等各项手段，构建总部经济与现代服务业二元集聚的国际 贸易中心平台。 2.2区位：上海市虹桥商务 核心区去腹地，依托虹桥 交通枢纽区域整体发展优 势，地处虹桥商务区南端 入口门户，凸显区位和交 通优势。 2.2基地规模：东至申贵路， 西至申滨路，北至甬虹路， 南至建虹路高架，由申长 路从中穿过分为东西两个 街区。项目总规划用地面 积约9公顷，建筑面积逾 50万平方米。 2.3建设动态：在建 2.4开发主体：上海众合地产开发有限公司 2.5区域交通：建虹路高架、杨虹路高架；铁路上海虹桥站；上海虹桥国际机场；组成三位一体的对外交通网络。
3功能定位：以总部办公物业为主，结合豪华星级酒店、公寓式酒店、企业会所、峡谷商业广场、休闲娱乐中心、国际精品MALL等各项城市功能的大型综合体。 4功能分区：以申长路分为东西两个街区。 东区为绿色总部街区，西区为环球风尚街区。东区绿色总部街区以完成全面结构封顶，地上面积约为15万平方米，地下面积约13万平方米，由7栋写字楼围绕两个峡谷商业广场构成。 4.1绿色总部街区：总占地面积4.31公顷，建筑面积248965公顷。由6个高规格写字楼，
第一章总论 一、项目名称：“温州企业总部基地” 二、项目地址：“成都市龙潭总部经济城” 三、项目性质：新建 四、项目投资方： （一）投资方名称：四川省温州人投资发展有限公司 （二）法人代表：何必奖职务：董事长 （三）注册资本： 四川省温州人投资发展有限公司注册资本 1000万元 （四）企业类型：有限责任公司 （五）经营范围：1、房地产业；2、建筑装饰；3、商务服务业； （六）企业简介： 四川省温州人投资发展有限公司是四川省温州商会组织召集“正泰集团、天信仪表集团、乔治白服饰”等30家在国内具有行业影响力的温州企业出资，在成都注册成立。四川省温州人投资发展有限公司是一家集房地产项目投资、商业服务业等相关产业为一体的实体企业。公司现有架构为董事会领导下的总经理负责制，业务上归口四川省温州商会指导。 “温州企业总部基地”，是四川省温州商会在成都市成华区投资的首个建设项目。项目占地近60亩，投资金额约3亿元。项目建成后，“温州企业总部基地”将成为温州企业“集中发展、团结创业、优势互补”示范基地。同时，也是川、
温两地温州企业拓展西南市场的“营运枢纽和指挥中心”。 （七）编制依据及可行性调研 可行性研究报告的主要研究内容为：项目建设的必要性、市场前景及预测、建设内容及建设规模、建设场地及条件、工程进度计划及安排、投资估算及资金来源、效益分析和结论。 （八）可研报告主要结论 （1）项目建设的必要性 当前，基于成华地理区位优势强，交通十分便利，震后招商引资政策更加优惠，建设各项条件和时机基本成熟，众多温州企业有抱团投资愿望。加之成华区以房地产产业为引擎，以商务服务业和商贸业为支撑，以都市工业、都市旅游业和文化创意产业为特色，优化产业结构，壮大产业规模，形成综合竞争力强、辐射面宽、特色鲜明的现代产业体系正在形成。 1、本项目对促进成华早日建成“总部经济”示范区有积极地助推作用； 2、本项目作为“龙潭总部经济城”的标志性建筑之一，对推动区域的经济发展，具有不可替代的“产业强区”优势； 3、本项目有利于解决温州在川企业建设发展所需，还有利于提升成华区及龙潭都市工业集中发展区的整体形象，增强对外招商引资力度，吸引更多的外来企业入驻，从而进一步提高其市场知名度和辐射力。 （2）区域业态优势分析 成华正着力“一轴引领、四城驱动、一区辉映、三带贯穿”发展战略， 企业新一轮的投资发展机遇跃然眼前。“一轴引领”即以建设路及周边为核心区域，着重发展商务、金融、餐饮和休闲娱乐等，打造二环路新兴服务业发展轴，构筑成都新商圈。“四城驱动”是指将成都（龙潭）总部经济城、成都（猛追湾）
产业地产的四大商业模式 近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。 首先，传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了国家级广告产业园、绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、省2.5产业示基地绿地未来城、小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、绿地空港产业城等产业地产项目。其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国围大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国的一主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在、天津、、、等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U 谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国围建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年将
园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩计划。 第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在、昆山、海门、、、义乌、天津、等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国围大肆拿地，进军物流地产。、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。 最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后，2014年，光谷联合、亿达、中国宏泰相继在IPO，自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的工业园（中新集团）也正在A 股IPO排队中，据统计，2013~2014年在资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。另一方面，产业地产也得到了私募基金的充分认可，平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动
青羊工业总部基地项目开发模式分析 青羊工业总部基地，位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，占地面积1089亩，项目以发展新型总部经济，打造彰显和提升企业形象气质的企业总部为产业定位。 项目占地面积1089亩，总投资达37.3亿元，总建筑面69万m2，容积率为1.6，绿地率达28%。项目招商目标企业定位为“5+2”，“5”即世界500强企业，“2”即国内行业100强企业+有潜力、快速成长的优秀中小企业。 一、总部基地开发模式 （一）合作主体 由成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成都置信实业（集团）有限公司、四川合信实业有限公司共同发起成立的股份制有限公司——成都青羊工业建设发展有限公司。公司作为总部基地的项目业主，按照市场机制自主负责工业总部基地的开发、招商。经营范围包括房地产开发与经营、实业投资、房屋租赁及其它无需许可或审批的合法项目。下辖成都嘉善商务服务管理有限公司。成都青羊工业建设发展有限公司以青羊工业总部基地的规划、建设、经营管理为依托，营造城市区域，为城市区域经济造血，带动城市区域的整体增值。 （二）建设内容 1、企业总部办公区。主要规划修建写字间、办公场所以及绿化等配套设施。整个项目分5期建设，业态以独栋别墅办公楼为主。
2、生活服务区——英国风情小镇 英国风情小镇为完成青羊工业集中发展区拆迁安置而修建的居住区。项目占地464亩，总建筑面积36万m2，容积率仅1.45，安置人数5000余人，投资规模达6亿元。 “英国小镇”的开发建设，为拆迁后的农民营造了一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区，体现了推进城乡一体化建设中，对在改善农民居住和生活条件方面的人文光怀与积极努力。 3、综合配套区——时尚青年城 时尚青年城定位“青年时尚生活特区”。项目位于青羊工业发展总部区与英国风情小镇之间，总占地面积188亩，建筑面积约34万平方米，是专门针对入区企业员工要求打造的配套用房。项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入去企业员工提供便利的生活、购物、休闲、娱乐等服务。主要规划建设酒店、餐饮、大卖场、游乐园、小型会展、停车场等。 （三）建设项目的土地问题（不十分准确） 1、建设内容的用地性质 企业总部办公区的用地性质为工业用地、商业用地，不开发居住房地产。 生活服务区的土地使用性质为商住用地。 休闲旅游商业区的用地性质为商业用地，涉及绿化部分的用地的性质为绿化用地。 2、建设项目所需用地的取得 通过征收的方式将集体土地转化为国有建设用地。 项目用地的价格由四部分组成:征地成本、土地整治费
总部基地项目 可行性研究报告 中咨国联｜出品
目录 第一章总论 (9) 1.1项目概要 (9) 1.1.1项目名称 (9) 1.1.2项目建设单位 (9) 1.1.3项目建设性质 (9) 1.1.4项目建设地点 (9) 1.1.5项目负责人 (9) 1.1.6项目投资规模 (10) 1.1.7项目建设规模 (10) 1.1.8项目资金来源 (12) 1.1.9项目建设期限 (12) 1.2项目建设单位介绍 (12) 1.3编制依据 (12) 1.4编制原则 (13) 1.5研究范围 (14) 1.6主要经济技术指标 (14) 1.7综合评价 (16) 第二章项目背景及必要性可行性分析 (17) 2.1项目提出背景 (17) 2.2本次建设项目发起缘由 (19) 2.3项目建设必要性分析 (19) 2.3.1促进我国总部基地产业快速发展的需要 (20) 2.3.2加快当地高新技术产业发展的重要举措 (20) 2.3.3满足我国的工业发展需求的需要 (21) 2.3.4符合现行产业政策及清洁生产要求 (21) 2.3.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 (21) 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (22) 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (22) 2.4项目可行性分析 (23) 2.4.1政策可行性 (23) 2.4.2市场可行性 (23) 2.4.3技术可行性 (23) 2.4.4管理可行性 (24) 2.4.5财务可行性 (24) 2.5总部基地项目发展概况 (24) 2.5.1已进行的调查研究项目及其成果 (25) 2.5.2试验试制工作情况 (25) 2.5.3厂址初勘和初步测量工作情况 (25)
工业园区招商运营模式解析 解析工业园区招商运营模式工业园区是推动新型工业化建设的重要载体，也是提升传统产业、培育特色经济、发展高新技术产业的主要基地。招商是实现地产开发收益的主要形式之一。工业园区招商成功与否将直接影响工业园区的生存，如何使巨大的投资尽快得到回报，同时能在最短的期限内产生利润，工业园招商方案的制定则显得尤为重要，具体涉及到几方面的工作： 确立园区招商目标——前期调研——制定招商方案——招商方案实施——方案效果跟踪调查等。 首先我们讨论工业地产开发的三种模式： （一）工业地产商开发模式简单流程： 政府供地→开发商→开发项目→招商入驻工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。 （二）政府独立开发模式简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。
（三）综合开发模式简单流程：政府→投资公司（管委会）①→开发项目→招商入驻②→开发商→开发项目→招商入驻综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。 因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。图一：工业地产开发模式其次我们来看 工业园区产品模式： （一）建筑形态 1、别墅式别墅式的工业园区目前在世面比较流行。因其环境较好，占地面积较大，产品的户型较大，因此售价（租金）相对较高，而入驻的企业往往都是实力较强的大中型企业。另外一些大型园区中也会存在这些别墅业态的办公楼。 2、写字楼模式目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。
总部基地及总部经济研究 总部经济是在信息技术快速发展的背景下，企业组织结构发生深刻变化，企业总部与生产制造基地空间分离，企业总部在中心城市聚集而产生的一种新的经济形态。发展总部经济，既是中心城市经济社会发展到更高阶段，实现产业升级和城市功能提升的战略选择，也是进一步发挥中心城市人才、技术、信息等资源优势，带动周边及欠发达地区共同发展的重要路径。发展总部经济是落实科学发展观，实现区域统筹协调发展的一种新模式。 总部经济理论提出后，许多中心城市纷纷将发展总部经济作为城市经济发展的重要战略。作为全国的首都，具有科教、人才、信息等发展总部经济的诸多优势条件，发展总部经济走在了全国前列，总部经济已经成为产业结构升级和城市功能提升的重要推动力。 一、总部经济是对“首都经济”的深化和拓展 1997年，市委、市政府提出了“首都经济”的发展思路，首次明确了首都经济发展的基本方向。“首都经济”提出以后，市委、市政府加快产业结构战略性调整的力度，大力发展高新技术产业和现代服务业，有力地推动了首都区域经济的增长。经济增长的质量不断提高，2004年三次产业的比重为2.4:37.6:60；万元地区生产总值能耗在“十五”时期下降了18.2%，达到11.19吨标准煤；万元地区生产总值用水量下降到98立方米。 但是“首都经济”需要在实践中不断探索和完善。总部经济的提出，进一步丰富和深化了“首都经济”的内涵，为首都经济的发展提供了一种新的模式。发
展总部经济，跳出了过去从产业发展条件角度进行产业选择的思路和模式，从“产业链高端”、“功能链高端”来选择产业发展，通过企业研发、营销、结算、管理等总部功能环节的集中，即通过企业总部的聚集，带动各种生产性服务业的发展，进而形成总部经济，带动城市的发展。 在《中共市委关于制定市国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中也明确指出：“要进一步完善政策环境，大力发展总部经济，积极吸引跨国公司在京设立地区总部、研发中心、结算中心、采购中心和营运中心，积极争取国际组织在京设立分支机构和总部，进一步提高的国际吸引力、影响力和竞争力。”总部经济作为经济发展的重要战略已经被确定下来。总部经济对首都经济发展具有四个重要意义： 第一、发展总部经济是落实科学发展观，实现区域统筹发展的客观要求。发展总部经济能够释放首都高端资源的效能，在实现首都经济可持续发展的同时，更好地带动环渤海以及更大X围的其他区域共同发展。 第二、发展总部经济是实现首都城市功能与经济发展协调统一的现实途径。发展总部经济符合首都资源特点，能够有效地发挥人才、科技、信息等高端资源的优势，规避土地、水等自然资源短缺的劣势，在实现首都城市功能定位要求的前提下，推进经济发展。 第三、发展总部经济是实现产业结构升级的战略选择。发展总部经济，一方
工业地产（总部基地）开发及运营模式 ?总部基地如何打造产品竞争力（不同区域、行业、政策。。。） 总部办公物业的持续放量，容易导致这类物业的明显过剩，激烈的竞争将不可避免，总部基地项目的开发更应该注重策略致胜。 我们总部基地规划定位是以五星级产业为标准建设和运营的，酒店有五星级的标准，产业的五星级标准是什么呢？我们五星级的产业园区理念是通过多年来运作产业用地、产业地产项目总结出来的具有独特的产业地产开发理念，规划、平台、配套、服务等几个因素。 第一颗星，立足现代产业发展的园区规划。 1.我们以住宅开发的精细手法建设企业家的家园，并结合企业客户的需求组织功能分布、交通路线以及配套政策。物业形态涵盖了总部楼宇、研发办公楼、SOHO、LOFT，创意办公空间、商业商务配套等多种业态和形态，从产业链和经营链上全方位、功能化、共享性解决企业入住园区的需求。 第二颗星，以企业发展为本的物业平台。 2.园区的总部楼宇、研发办公，皆以企业发展需求为出发点，除在景观规划、交通动力、办公信息化、园区自动化、节能环保措施等硬件方面进行了高标准的配置以外，园区根据市场需求合理设置每套房屋的建筑面积，既可以满足企业现在的需求，又可以满足企业发展的需求。园区部分的建筑采用了围合设计，栋与栋之间可拆可分。独栋和双拼的总部楼宇，每套面积控制在800-1600平方米之间，匹配大部分实力企业；研发楼宇针对服务型企业单套面积控制在400平方米，可拼套成适合中小企业的空间。 当地政府的大力支持下，将不同的行业、规模、需求，致力提供多种优惠服务的政策。比如说针对总部经济、针对软件与服务外包的企业、中介服务、物流、信息服务业、商贸服务业、会展旅游业、文化传媒业等等都制定相应的政策，对于一些特殊的重大项目，采取特殊的奖励办法，支持企业的发展。第三颗星，优惠的产业政策。 3. 在当地政府的大力支持下，将不同的行业、规模、需求，致力提供多种优惠服务的政策。比如说针对总部经济、针对软件与服务外包的企业、中介服务、物流、信息服务业、商贸服务业、会展旅游业、文化传媒业等等都制定相应的政策，对于一些特殊的重大项目，采取特殊的奖励办法，支持企业的发展。 ?总部基地配套服务、运营应注意的问题 第四颗星，完善的总体商业、商务配套。 4.商业、商务配套先行，园区入住以后，入住企业不但可以享受到酒店、会馆、会计、律师等大量中介事务所多方面的商务功能，园区及周边的企业员工还可以享受到充分的文化、餐饮、休闲等配套服务，完全区别传统开发区配套缺失。 第五颗星，专业专属的管理服务体系。 5．园区发展组建专门的企业发展服务机构，负责企业与政府机关、企业与上下游供应商，园区内企业与企业之间的信息互动和沟通，着力打造一个看得见的、管家式的物业管理服务体系的同时，再构筑一个虚拟但是确实存在