房地产估价师考试《理论与方法》模拟试题(5)

房地产估价理论与方法-房地产及其描述(五)(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 房地产供给有限特性的本质是______。

A.土地的总量有限 B.房地产的不可移动性 C.房地产的独一无二性 D.房地产的价值量大2. 下列土地状况中，不属于土地权益状况的是______。

A.土地使用期限 B.土地使用管制 C.土地面积大小 D.土地权利性质3. 经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的______。

A.相互影响性 B.寿命长久性 C.数量有限性 D.保值增值性4. 某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5%，该商铺实际增值额为______万元。

A.610.00 B.619.05 C.650.00 D.761.905. 关于房地产位置固定性的说法，错误的是______。

A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性6. 关于估价对象状况描述的说法，正确的是______。

A.对估价对象范围的描述就是说明其四至 B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层 D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度7. 埋设在地下的管线、设施属于______。

A.构筑物 B.建筑物 C.房屋 D.其他土地附着物8. 房地产实物包括有形的实体、该实体的质量和______。

A.土地的形状 B.建筑物的外观 C.组合完成的功能 D.建筑物的设施设备9. 房地产所有权可分为单独所有、共有和______三种。

A.建筑物区分所有权 B.建筑物区分共有权 C.建筑物区分共用权 D.私有权10. 在下列房地产所有权中，属于复合性权利的是______。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。

房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。

A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。

A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。

A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。

A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。

A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。

A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。

A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法2.房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。

A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他3.【真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估4.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60B.50C.35D.305.关于明确价值时点，下列说法错误的是（）。

A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期6.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。

A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法7.设立地役权通常会使（）。

A.供役地的价值上升B.需役地的价值上升C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升8.房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低。

A.完全能B.完全不能C.一般能D.一般不能9.评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用()进行估价。

房地产估价师考试《理论与方法》模考题房地产估价师考试《理论与方法》模考题单选题1.某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为( )元/m2。

A.3620B.3742C.3909D.40002.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为( )。

A.1.05B.0.97C.0.98D.1.033.已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是( )。

A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%4、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为( )年。

A.70B.60C.50D.405.某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。

则建筑物的每年折旧额是( )万元。

A.13B.14C.19D.236.建筑物的实物因素中的采光和( )尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

A.保温B.隔声C.日照D.隔热7.( )是对房地产所有权、使用权的一种限制。

因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制8.有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在( )以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。

A.半年B.一年C.两年D.三年9.在评估期房价格时，( )。

A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的'状态B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态c.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态10.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。

2021年房地产估价师《房地产估价理论与方法》备考习题51.李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。

预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。

当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。

若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。

A.5000B.12574C.12650D.13911『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。

损失=污染治理费用+损失的租金净收益的现值。

5000+3000×(1-15%)×(P/A，0.5%，3)=5000+3000×(1-15%)×1/0.5%×[1-1/(1+0.5%)3]=12574.13275。

参见教材P20～21。

2.在房地产保险投保环节产生的对房地产估价的需求是( )。

A.确定保险标的的价值和保险金额B.确定保险事故发生后的保险赔偿金额C.确定保险事故发生后的保险标的的价值D.确定保险期间保险标的的价值『正确答案』A『答案解析』本题考查的是房地产保险的需要。

选项BC是保险事故发生后出现的估价需求。

选项D是保险期间出现的估价需求。

参见教材P21。

3.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。

A.了解某宗房地产的承租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某宗房地产应纳房产税的税额D.了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产税收的需要。

前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。

房产税，属于财产税，计税的依据是房地产价值，或是租金水平，都是需要房地产评估服务的。

本题的综合性较强。

参见教材P16。

4.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中( )是估价主体。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷五）单项选择题1、专业估价由于是专业机构和专业人员完成、估价结果较科学确凿、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受，这说明专业估价和非专业估价相比()。

A、专业估价提供的是专业意见B、专业估价具有公信力C、专业估价实行有偿服务D、专业估价要承担法律责任2、下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是()。

A、专业估价由专业机构和专业人员完成B、专业估价提供专业意见C、非专业估价具有公信力D、专业估价承担法律责任3、高层建筑物地价分摊，属于()。

A、房地产咨询业务B、房地产价值分配业务C、房地产价值减损评估业务D、相关经济损失评估业务4、因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于()业务。

A、房地产价值提升评估业务B、房地产减损评估业务C、相关经济损失评估业务D、房地产政策咨询业务5、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()。

A、房地产价值分配业务B、房地产价值减损评估业务C、房地产投资价值评估D、相关经济损失评估业务6、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。

A、为证券发行提供参考依据的估价B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为委托人确定要价提供参考依据的估价7、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是()。

A、价格是价值的外在表现B、价值是物的真实所值C、价格是价值波动的“中心”D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，造成高值低价的交易8、下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是()。

A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价9、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是()。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.下面不是估价所需资料的是()。

A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料2.相比之下，成本法最适合于对()的估价。

A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产3.评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()。

A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际4.有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。

如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。

A.50万元B.55万元C.50~60万元D.60万元以上5.某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.68%B.75%C.76%D.80%6.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告7.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。

A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数8.某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是()万元。

A.24B.23.42C.23.43D.22.869.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()。

A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房10.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。

房地产估价师《理论与方法》模拟习题及答案1.房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是（）。

A.房地产市场发展水平B.项目细部规划设计C.消费者的意向D.项目环境设计2.市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是（）。

A.对竞争项目的情况进行描述B.分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷C.分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小D.把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析3.在房地产销售规划中，若已知其他条件不变的情况下广告支出和住宅销售量的关系，就可对广告支出作出恰当的安排，以期达到宣传效果的最大化，这种数据的分析方法称为（）。

A.实践法B.回归分析法C.单项频数分布法D.交叉分组频数分布法4.在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是（）。

A.平均值B.中位数C.众数D.区域5.每一个数据与平均值之间的差值称为离差，（）就是离差平方的平均值。

A.均方差B.偏差C.方差D.标准差6.在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为（）。

A.比较现期供求关系B.比较未来供求关系C.供给分析D.需求分析7.封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是（）。

A.容易设计B.便于信息采集C.反映客观问题D.易于记录8.商业用房的需求是一种（），即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。

A.引致需求B.潜在需求C.因果需求D.集聚需求9.市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度（）;当吸纳程度较低时，竞争程度（）。

xx房地产估价师考试《理论与方法》模拟试题及答案1.房地产估价师从某种意义上讲是( B )房地产的价值A.创造B. 发现C. 创造D.稳定2.一种资产只有同时具有( B )的特性，才真正需要专业估价A.独一无二和共给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样5.从房地产估价来看，( D )A.土地即田地、地面B.土地是自然物、自然力或自然资源C.土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体”D.土地是三维立体的，是指地球的外表及其上下一定范围内的空间6.关于房地产的十个主要特性中，以下说法有误的是( A )A.可移动性、独一无二性、易变现性B.相互影响性、易受限制性C.寿命长久性、数量有限性、用途多样性D.价值高大性、保值增值性7.把房地产分为居住房地产和非居住房地产是按以下哪项划分的( B )A.收益性B.用途C.市场性D.地段8.房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平上下的供求状况主要是( D )A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产的供求状况C.全国本类房地产的供求状况D.本地区本类房地产的供求状况10.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%,楼面地价为2000 元/㎡，那么土地单价为( C )元/㎡A.1000B.2000C.2500D.500011.甲、乙、丙3宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，假设该3宗土地的其他条件相同，那么明智的购置者会选择(D )A. 甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙两土地均可12.有一块土地甲的楼面地价为2000元/㎡，建筑容积率为5，另有一块土地乙的楼面地价1500元/㎡，建筑容积率为7，假设两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比为( C )A.甲等于乙B.甲大于乙C.甲小于乙D.难以判断14.反映家庭人口数量等情况，对于住宅类型的选择等有重要参考价值的是( A )A.人口家庭构成B.人口年龄构成C.人口素质构成D.人口职业构成15.以下不属于房地产区位因素的是( B )A.交通B.用途C.环境D.楼层16.以下影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( A )A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平17.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( A )A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素18.房地产估价工作的性质，决定了房地产估价的根本原那么是( D )A.合法原那么B.估价时点原那么C.慎重原那么D.独立、客观、公正原那么19.某估价事务所在xx年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于xx年5月30日的价格。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定。

A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则2.如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。

需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。

A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同3.【真题】相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有()。

A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性4.下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。

其中正确的顺序应为（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩5.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.熟地通常比生地或毛地变现能力弱6.在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。

A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法7.下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。

A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权8.从本质上讲，价值时点是由（）决定的。

A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象9.下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。