酒店式公寓物业管理案
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目录
第一章****酒店公寓概况 (2)
第二章：物业管理服务模式 (8)
第三章管理目标及服务承诺 (16)
第四章前期介入管理案 (17)
第五章入伙管理案 (33)
第六章公寓组织架构 (38)
第七章员工培训管理 (44)
第八章日常服务案 (53)
第九章突发应急事件处理程序 (65)
第十章费用测算案 (92)
第一章：****酒店公寓模式概述
****酒店公寓概况：
以产权分割出售形成的产权式酒店，公司可经营收费客房99间，为返租销售模式。由底层两层商业商场、8层酒店公寓及外围广场构成。
客户群体：
1、中资产阶级投资客户
此部分客户所空闲资金不会太多，属于中资产阶段，注重于短期回报；
2、地产投资客户
此部分客户专注于房地产房屋投资，属于专业投资型客户，此类型客户购买量大，注重于长远的回报；
3、常驻****机构的商务人员、管理人员、技术人员
常驻****的机构规模较小、派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小，酒店式公寓亦可满足他们的要求。
4、居家自住者
带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但
其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。现有管理配置：
1．1公寓酒店分析
主要营销模式的分类
产权式酒店：
·定义：
·本质上仍是酒店，具体指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可
获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅
游业结合在一起的商业业态。
购买目的:获取客房利润分红获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
特征：
·◇业主拥有酒店独立产权
·投资者获取产权，拥有所有权，但是没有经营权，产权往往只有40年。
·◇酒店式管理，管理费用往往较高
·产权式酒店也是酒店的一种，提供各种酒店服务，与传统酒店并无二致，
其管理费也较高。
·◇兼有居住度假和投资两种功能
·这种酒店往往位于旅游区或者人气旺盛地带，有充足的客源，因此，客房年度分红通常可以抵消分期付款的费用。在实际操作中，业主通常可以获得每年数日的免费居住权，在一定程度上也有了居住度假的功能。
酒店式公寓：
其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务，有些会配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体。既可出租，亦可自用，简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。
特征：
· ◇提供酒店式服务和管理
· ◇公共空间及室均提供豪华装修
· 酒店式公寓一般采用豪华装修，折合人民币1000－2000元/平米。
◇兼有居住和投资两种功能。
· 酒店式公寓档次高、生活便利，有些公寓带有厨房、卫生间和阳台，有较好的居住环境，因此为多高收入人群所中意。但是因价格和物业管理费较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，而是投资目的居多。
1．2产权式酒店与酒店式公寓营销操作式对比
返租销售模式结论：
投资客户主要的目的是投资回报，由以上项目的运营来看，采取此种营销式无疑是对客
户投资信心的极大保障，
·可见在保证经营利润的情况下，给予客户一定的回报才是公寓类物业顺利经营的有力保障。
不同模式对开放商回收投资影响：
对业主影响：
营销模式业主获利式业主获利稳定性风险
直接销售自行出租或代租无保障较大后续增值服务销售投资返利依市场情况而定一般返租销售固定投资回报稳定较小
****酒店公寓同为酒店式公寓，其服务和投资保障就是核心竞争力所在。
需解决的问题:
(1)服务水平的提高;
(2)业主对后续增值服务的信心提升.
风险规避:
经营风险规避：为在同类公寓项目中取得良好的经营收益,必须提高物业的软硬件水平,包括配套设施及服务的水准,以期提高租金及入住率.
酒店式公寓营销模式：
◇直接销售
◇投资增值销售
◇返租销售
直接销售模式案例：
即发展商直接出售，不承诺任何投资回报。
即发展商售出物业时，为业主提供各种形式的投资租赁服务。
发展商售出物业后，对业主物业进行返租，每月返还业主固定的百分比利润或者固定租金。
深圳优品艺墅
开盘时间：2006-8-13
销售均价：11000元/平米
装修标准：毛坯
物业管理：卓越物业管理，
管理费4.2元/m2/月。
特点分析：项目特色突出，个性十足，户型及营销理念非常有特色。
销售状况：项目符合追求个性人群的心理需求，采取圈层营销的模式，在房地产市场大市向好的时机下，开盘一个多月已销售愈六成，但在2006年11月产生销售迟缓的现象，可见无投资回报的营销模式在一定程度上对其他项目的竞争力有限。
投资增值销售模式案例：
开盘时间：2006-9-23
销售数量：236套
销售均价：13000元/平米
湖心岛
物业管理：雅兰酒店
管理费5.5元/平米/月
销售情况：市场投资氛围浓厚，项目销售较好，开盘即售出155套，此
后在保持较高价位的同时，一直处于销售旺盛状态。
特点分析：
湖心岛位置绝佳，景观较好，湖心岛引入雅兰酒店代为管理且能提供代租服务，给了投资客户一个投资回报的选择。
但是在实际操作中，雅兰酒店制定了一系列条款对业主的利益造成牵绊，业主对投资回报信心不足,导致客户签约率一般，此项目的投资性客户的目的主要以项目升值带来的收益为主。
投资增值销售模式分析与结论：
客户普遍看好公寓物业的升值潜力；
品牌酒店管理公司所提供的专业服务在公寓物业的提升上还是很重要的。
从市场发展趋势来看，在当代人越来越注重生活品质的今天，优质的服务极其重要。
因此，合理的经营理念和投资回报案，将是酒店式公寓成功的关键。
