2012年土地增值税讲义

2012年土地增值税讲义考情分析】本章为考试次重点章节，平均分值在10-15分左右，占比低于10%第一讲土地增值税的概念、征税范围、纳税人和税率一、土地增值税的概述（一）土地增值税的概念土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

（二）土地增值税的特点1.增值额是征税对象，增值额是计算出来的。

2.征税面比较广3.采用扣除法和评估法计算增值额。

注意掌握扣除法和评估法的计算4.实行超率累进税率5.按次征收，纳税时间和缴纳方法视情况而定。

【典型例题•单选题】下列说法中正确的是（）。

A.土地增值税征收面广，针对所有土地使用权的转让而征收的一种税。

B.增值额是土地增值税的征税对象，增值额即企业实现的转让土地使用权的净收益。

C.土地增值税实行超额累进税率，增值额越大税率越高。

D.按次征收，纳税时间和缴纳方法视情况而定。

『正确答案』D『答案解析』选型A、土地增值税征收面广，针对国有所有土地使用权的转让而征收的一种税；选项B、增值额是土地增值税的征税对象，增值额是按照税法规定计算的；选项C、土地增值税实行超率累进税率，增值额越大税率越高。

二、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

（一）一般规定1.转让：是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

注意：（1）赠与限于两种情况：a房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

b房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

（2）“转让”不同于“出让”。

2.国有土地：是指按国家法律规定属于国家所有的土地，集体土地不能转让。

3.地上的建筑物及其附着物：地上的建筑物，是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养植物及其他物品。

4.增值性收入：收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，增值性收入是税法标准计算出来的，不是会计核算的增值额。

【典型例题•单选题】下列关于土地增值税的说法中正确的有（）。

A.政府出让国有土地使用权属于土地增值税征税范围。

B.土地增值税征税范围不包括转移地下的各种附属设施。

C.土地增值税针对出售或者其他方式有偿转让房地产的行为征收，不包括无偿赠与方式转让房地产的行为。

D.土地增值税征收对象包括地上的建筑物的转让增值额，地上的建筑物包括地上地下的各种附属设施。

『正确答案』D『答案解析』选项A、政府出让国有土地使用权不属于土地增值税征税范围；选项B、土地增值税征税范围包括转移地下的各种附属设施；C、土地增值税针对出售或者其他方式有偿转让房地产的行为征收，不包括无偿赠与方式转让房地产的行为，但赠与仅限于两种情况，不是所有的赠与都不征收土地增值税的。

（二）若干具体规定【例题·单选题】（2010年）根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要缴纳土地增值税的是（）。

A.某人将自己一套闲置的住房出售B.某人将个人的房产无偿赠与自己的子女C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资D.某企业通过残疾人联合会将一套房产无偿赠与当地一家福利企业正确答案』C『答案解析』从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税，A选项不符合题意；房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，免征土地增值税，B选项不符合题意；通过社会团体捐赠房产给教育、民政和其他社会福利公益事业免征土地增值税，D选项是免税的，不符合题意。

房地产开发企业以建造的商品房作价入股对外投资应视同销售房地产缴纳土地增值税，只有C选项是依法征税的，符合题意。

下列行为中，属于土地增值税征税范围的有（）。

A.房地产评估增值B.个人之间交换自有居住用房。

C.房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属D.房地产开发企业以自建商品房进行投资。

E.房地产开发企业以自建商品房安置回迁户。

『正确答案』BDE『答案解析』选项A，房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围；选项B, 交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。

但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；选项C, 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为不征收土地增值税。

选项D, 房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营,属于征收土地增值税的范围。

选项E, 房地产企业自建商品房安置回迁户，安置用房视同销售处理，属于征收土地增值税的范围。

三、纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得增值性收入的单位和个人。

包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨港澳台同胞和外国公民。

【例题·单选题】下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。

A.与国有企业换房的外资企业B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让办公楼的事业单位D.继承房产的子女。

四、税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额（c）＝收入（a）－扣除项目金额（b）比率＝c/b【典型例题•单选题】企业转让土地使用权取得收入620万元，经计算可以扣除的项目是400万元，则适用税率是（）A.30%B.40%C.50%D.60%『正确答案』B『答案解析』（620－400）/400＝55%，适用40%的税率。

第二讲转让房地产增值额的确定总体说明：转让房地产增值额＝收入-扣除项目金额具体计算时区分两种情况：一是据实计算，二是按照评估价格计算。

据实计算情况：一、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

取得的收入是外币的，按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。

二、扣除项目及其金额（一）新项目转让——房地产企业扣5项1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。

其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）开发间接费用【典型例题•多选题】下列项目中属于房地产开发成本的是（）。

A.土地征用及拆迁补偿费B.公共配套设施费C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用E.周转房摊销『正确答案』ABDE3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

对于利息支出，分两种情况确定扣除：房地产开发费用计算中还须注意两个问题：第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

【典型例题•单选题】企业开发房地产取得土地使用权支付的出让金是1000万元，房地产开发成本是6000万元，向金融机构支付借款利息400万元，超过国家规定上浮幅度的金额是100万元。

该省规定能够提供借款证明的，其他房地产开发费用按照5%计算扣除，不能够提供证明的开发费用按照9%计算扣除。

假设该企业能够提供证明时，能够扣除的房地产开发费用（）万元。

A.750B.650C.930D.630『正确答案』B『答案解析』能够扣除的房地产开发费用＝（400-100）＋（1000＋6000）×5%＝650（万元）。

假设该企业不能够提供证明，能够扣除的房地产开发费用是（）万元。

A.750B.650C.930D.630『正确答案』D『答案解析』能够扣除的房地产开发费用＝（1000＋6000）×9%＝630（万元）（四）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。

房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。

其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。

【例题·计算题】某房地产开发企业2010年度委托建筑公司承建住宅楼（县城）10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售。

取得销售收入7 648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。

该房地产开发企业2010年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计（）万元。

A.412.99B.416.39C.420.64D.424.11 『正确答案』B『答案解析』营业税、城建税和教育费附加＝7648×5%×（1＋5%＋3%）＋63×5%×（1＋5%＋3%）＝412.99＋3.40＝416.39（万元）（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除费用）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

【典型例题•单选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，不可以列入加计20%扣除范围的是（）。

A.安置动迁用房支出B.支付建筑人员的工资福利费C.开发小区内的道路建设费用D.销售过程中发生的销售费用『正确答案』D『答案解析』开发费用不作为加计扣除的基数。

【例题·多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（）。

A.取得土地使用权缴纳的契税B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用E.支付建筑人员的工资福利费『正确答案』ABDE『答案解析』选项A、B、D、E作为开发成本可加计扣除；选项C作为开发费用，不得加计扣除。