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第三节土地增值税法三、应税收入与扣除项目【分类归纳1】房地产开发企业转让新建房可扣除的项目：（一）取得土地使用权所支付的金额（二）房地产开发成本（三）房地产开发费用①利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内或：②[（一）+（二）]×10%以内（四）与转让房地产有关的税金城建税和教育费附加（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）[（一）+（二）]×20%【分类归纳2】非房地产开发企业转让新建房可扣除的项目：（一）取得土地使用权所支付的金额（二）房地产开发成本（三）房地产开发费用①利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内或：②[（一）+（二）]×10%以内（四）与转让房地产有关的税金①印花税；②城建税和教育费附加【分类归纳3】各类企业转让存量房可扣除的项目：（一）取得土地使用权所支付的金额（四）与转让房地产有关的税金①印花税；②城建税和教育费附加；③不能取得评估价格而需按发票所载金额计算扣除时，能提供完税证明的可单独扣除原买房时的契税。
（六）房屋及建筑物的评估价格①评估价格=重置成本价×成新度折扣率；②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
【分类归纳4】各类企业转让未经开发的土地：（一）取得土地使用权所支付的金额（四）转让环节的税金【例题·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让存量房，在计算其土地增值税增值额时均能扣除的项目有（）。
A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.与转让房地产有关的税金D.旧房及建筑物的评估价格【答案】AC【提示】一个教材之外的考点：纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，但是因纳税人隐瞒、虚报成交价格等被按照评估价格计税时发生的评估费不允许在计算土地增值税时扣除。
新编土地增值税培训讲义（税务版）土地增值税培训讲义第一部分土地增值税政策解析 ..................................................................... ................. 2 第一章土地增值税的概述 ..................................................................... ................. 2 第一节土地增值税的概念 ..................................................................... ................. 2 第二节土地增值税的特点 ..................................................................... ................. 5 第三节土地增值税的立法原则 ..................................................................... .......... 7 第二章征税范围、纳税人和税率 ..................................................................... ... 10 第一节征税范围...................................................................... .............................. 10 第二节纳税人 ..................................................................... .................................. 17 第三节税率 ..................................................................... ...................................... 19 第三章增值额的确定 ..................................................................... ..................... 21 第一节收入额的确定 ..................................................................... ...................... 21 第二节扣除项目及其金额 ..................................................................... .............. 28 第三节评估价格办法及相关规定 ..................................................................... ... 42 第四章应纳税额的计算 ..................................................................... ................. 45 第一节转让土地使用权和出售新建房应纳税额的计算 ...................................... 46 第二节出售旧房应纳税额的计算 ..................................................................... .... 48 第三节特殊售房方式应纳税额的计算 (49)第五章减免税优惠 ..................................................................... .......................... 50 第一节一般减免规定 ..................................................................... ...................... 50 第二节特殊减免规定 ..................................................................... ...................... 52 第二部分土地增值税实务操作 ..................................................................... ................ 54 第一章征收和管理 ..................................................................... . (54)1第一节申报纳税程序 ..................................................................... ...................... 54 第二节纳税地点 ..................................................................... .............................. 58 第三节纳税时间和缴纳方法...................................................................... .......... 59 第四节相关责任与义务 ..................................................................... .................. 61 第五节其他征管事项 ..................................................................... ...................... 62 第二章土地增值税的清算...................................................................... ............. 63 第一节清算单位及条件 ..................................................................... .................... 64 第二节清算申请与受理 ..................................................................... ................... 67 第三节清算审核...................................................................... .............................. 69 第四节清算项目销售收入和扣除项目金额的确定 .............................................. 76 第五节核定征收 ..................................................................... ................................ 78 第六节清算后的税务处理 ..................................................................... .. (80)第一部分土地增值税政策解析第一章土地增值税的概述第一节土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
第95讲-土地增值税法（2）第三节土地增值税法【知识点四】应纳税额的计算（一）增值额的确定——计税依据土地增值额=不含增值税转让收入-扣除项目金额纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
【真题再现-多选题】下列情形中，应按评估价格计征土地增值税的有（）。
（2012年）A.提供扣除项目金额不实的B.隐瞒、虚报房地产成交价格的C.房地产开发项目全部竣工完成销售需要进行清算的D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的【答案】ABD【解析】纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
（二）应纳税额的计算方法1.确定不含增值税收入总额2.确定扣除项目3.计算增值额4.计算增值率=增值额/扣除项目金额5.按照增值率确定适用税率和速算扣除系数6.计算应纳税额应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数【例题•单选题】2018年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得不含增值税销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的增值税700万元，城建税及教育费附加70万元，不考虑地方教育附加。
该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）万元。
A.2256.5B.2445.5C.3070.5D.2898.5【答案】D【解析】计算扣除项目金额=4800+4800×10%+70+4800×20%=6310（万元）计算土地增值额=14000-6310=7690（万元）计算增值率=7690÷6310×100%=121.87%，确定适用税率为50%、速算扣除系数15%应纳土地增值税=7690×50%-6310×15%=2898.5（万元）。
土地增值税培训第一讲：土地增值税的概念第二讲：土地增值税的特点第三讲：纳税义务人第四讲：纳税范围第五讲：计税依据第六讲：土地增值税税率第七讲：土地增值税的减免第八讲：纳税地点第九讲：征收机关与征收方式第十讲：土地增值税的纳税登记、申报第十一讲：土地增值税的行政处罚第一讲：土地增值税的概念土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定为税率征收的一种税。
所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。
80年代后期，我国开始对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让、转让。
为了规范土地、房地产市场的交易秩序，合理调解土地增值收益，维护国家权益，国务院于1993年12月13日，以国务院令138号公布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），自1994年1月1日起施行。
财政部于1995年1月27日，以财法字[1995]6号颁布了"中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则"（以下简称"细则"）。
北京市人民政府以京政发[1996]7号下发了《关于征收土地增值税有关政策的通知》，明确规定1994年1月1日（即细则发布之日）已办理房地产转让手续的，暂缓征收该项目的土地增值税。
也就是说，北京市土地增值税从1995年细则发布之后开始征收。
第二讲：土地增值税的特点（一）土地增值税的主要特点：1.土地增值税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次土地增值税。
这一点与营业税有些类似。
2.土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。
在计算土地增值税时要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额来计征。
这一点与企业所得税有些类似的地方。
3.土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准。
这一点与财产税有一定的共性。
4.土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。
房地产土地增值税培训课件一、课程介绍本课程旨在介绍房地产土地增值税相关知识，帮助学员了解土地增值税的基本概念、计算方法以及适用规则。
通过学习本课程，学员将能够掌握土地增值税的核心内容，为相关工作提供指导。
二、什么是土地增值税土地增值税是指在房地产开发和转让过程中，根据土地价值增长所产生的税收。
它是一种针对土地价值的税收方式，旨在调节房地产市场，并为政府提供税收收入。
三、土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法主要包括以下步骤：1.确定土地增值：土地增值可以通过将成交价格与购买价格相减得出。
2.计算应纳税额：根据土地增值税率和相关规定，计算应纳税的额度。
3.缴纳土地增值税：根据计算结果，将土地增值税缴纳给税务部门。
四、土地增值税的适用规则1.适用范围：土地增值税适用于房地产开发和转让过程中的土地增值部分。
2.税率标准：土地增值税的税率根据地区不同而有所差异，一般在5%至20%之间。
具体税率请参考当地税务部门的规定。
3.纳税义务人：在房地产开发和转让过程中，纳税义务人一般是开发商或转让方。
4.纳税申报和缴纳：纳税义务人需要按照规定的时间和程序进行税款申报和缴纳。
五、土地增值税相关政策1.政策调整：土地增值税是根据地方政府的调控政策来确定税率和具体规定的。
纳税人应及时了解相关政策的调整情况，以便按时履行纳税义务。
2.减免政策：地方政府为了促进经济发展和调控房地产市场，可能会制定一些减免土地增值税的政策。
纳税人可以根据相关政策享受相应的减免。
3.执法与监管：税务部门会对土地增值税的申报和缴纳情况进行执法与监管，纳税人应保持良好的纳税记录和合规操作。
六、案例分析本课程将通过一些实际案例来帮助学员更好地理解土地增值税的计算和适用规则。
通过分析这些案例，学员将能够应用所学知识解决实际问题。
七、课程总结通过本课程的学习，学员了解了土地增值税的基本概念、计算方法和适用规则。
同时，学员还了解了土地增值税相关政策和案例分析。
《土地增值税》业务培训讲稿一、概述土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象、依规定税率征收的一种税。
国务院于1993年12月31日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日起实施。
二、基本政策（一）纳税人、土地增值税的纳税人，是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。
包括：各类企业单位、事业单位、机关、团体、个体工商户以及其他单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港、澳、台同胞等。
（二）征税范围凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为都应当缴纳土地增值税。
（地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑物不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。
附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如附着于土地上的各种花、草、树木等）这样界定土地增值税征税范围有三层含义：（1）土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。
（2）土地增值税只对转让房地产征收，不转让的不征税。
（3）土地增值税只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。
下列行为应根据情况确定是否征收土地增值税：（1）以出售方式转让房地产的（含出售国有土地使用权的、取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售的、存量房买卖的等）应征税；（2）以继承、赠与方式无偿转让房地产的不征税；（财税字[1995]48号赠与的范围：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的）（3）房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后如房地产权属未转移的不征税；如以房地产抵债而发生的房地产权属转移的应征税；（4）房地产交换的(不含个人自有住房交换的)应征税；（5）以房地产进行投资联营的，当房地产转让到投资联营企业中时，暂免征税；当投资联营企业将房地产再转让时，应征税；（6）合作建房的，房地产建成后合作各分房自用的暂免征税，建成后转让的应征税；（7）开发公司代建房地产的不征税。
土地增值税清算业务指南（一）初始填报的《土地增值税项目登记表》、已完工项目成本计算表。
（二）国有土地使用权证书、取得土地使用权时所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同。
（三）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、合同台账。
（四）项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
（五）开发产品销售明细表、商品房购销合同统计表并加盖公章（包含：合同号、项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、实测面积等）（六）项目的工程竣工验收报告。
（七）项目的销售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、工程施工许可证等。
（八）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的印花税、城建税、教育费附加等（九）整体项目用途与面积分布全面介绍；包括：开发总建筑面积及开发类别介绍、分类别可销售面积、已售产品类别建筑面积、自用面积、对外出租面积、公共配套面积等；扣除项目情况介绍；包括: 土地价款的分摊依据及配比、建造成本的分摊依据、无产权的地下室及地下车位分摊依据、允许分摊扣除的公共配套设施及其移交情况等；清算面积与未售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等情况、扣除项目计算分摊公式等等。
对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他商品房的，应分别核算增值额。
如普通标准住宅与商业用房联体，必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。
二、土地增值税清算的前期审核房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。
包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售取得的收入。
货币收入，销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
实物收入，销售商品房而取得的各种实物形态的收入。
如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。
一般要评估确认其价值。
其他收入，是指销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。
如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商益权等其价值需要专门评估确认；对将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售，取得其收入由地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格确定。
2019年度土地增值税培训资料
第一部分文件解读
一、鄂地税发【2008】207号文件废止的影响
2017.10.26省地税局局1号公告废止
（一）、对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。
总局授权各省、市、自治区地税局规定年限。
实际征管中以房管局认定的房屋属性为准，联合控管。
对开发商将开发产品自持后再转让，按照新建商品房政策处理。
（二）、第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工的房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的；
（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
废止后，前三条按总局规定执行不变，第四条作为可要求清算情形，基本上也无变化。
（三）、第六条符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地
产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目；
（四）省地方税务局规定的其他情形。
废止后，前两条按总局规定执行无变化。
第三条取消，第四条省局目前暂无规定。
（四）、第十三条主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。
清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。
总局清算管理规程规定土地增值税清算审核具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定，目前省局暂无规定。
市局今年继续按照往年做法要求各区局当年完成当年度清算项目，并实施绩效考核。
滞纳金问题按总局220号文件执行，查补税款在限定日期内缴纳的不收滞纳金。
（五）、第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。
对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位
建筑面积成本。
废止后，按照国税发【2006】187号）规定“四、土地增值税的扣除项目···（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额”。
（六）、第五章核定征收第十九条至第二十二条废止
主管税务机关对土地增值税项目依法核定征收时适用《市地方税务局关于印发<武汉市地方税务局土地增值税核定征收管理办法>的通知》（武地税发（2015）52号）规定执行。
按照总局要求，以查账征收为主。
核定征收认定严格按照文件规定执行。
核定征收需要考虑的几种实际情形。
（七）、第二十四条主管地方税务机关对纳税人申请清算的项目审核完毕后，应制作土地增值税纳税清算结论。
纳税人应当自收到土地增值税纳税清算结论或《应纳税款核定通知书》之日起15日内到主管地方税务机关办理土地增值税税款的补缴（或退税）手续。
废止后按照征管法规定执行，不变。
二、鄂地税发【2010】176号文件废止后的影响
2018年2月6日省地税局1号公告废止。
关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产征免土地增值税问题。
“因政府进行公益性、政策性的市政建设项目
而搬迁所取得的有关经济利益免征土地增值税”废止
按财税【2006】21号文件执行
城市实施规划包括污染扰民而搬迁和旧城改造而搬迁两种。
关键词：城市规划，环评报告（或相关证明材料），搬迁通知
三、鄂地税发【2013】44号文件废止后影响
2018年6月15日省局5号公告废止
（一）、层高系数法，相对独立占地法取消。
（二）、加收滞纳金问题，按照国税函【2010】220号文件执行，通知期限内缴纳无滞纳金，逾期有。
另外，如有违反征管法规定的需要缴纳滞纳金。
（三）、二次清算问题，继续实施。
土地成本分摊：《按照土地增值税暂行条例实施细则》第九条，“可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确定的其他方式分摊。
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四、鄂地税发【2008】211号文件
2018年6月15日省局5号公告废止
（一）、经济适用房也可以适用核定征收了。
（二）、非普通住宅和非住宅是否可以合并清算？
五、财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个
人所得税计税依据问题的通知
财税[2016]43号2016-4-25
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
