所得税汇算及土地增值税清算实务培训讲义

土地增值税清算辅导讲义2011年9月一、土地增值税清算相关政策规定（一）条例细则规定《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

（二）税收相关文件：15个（附件1）二、土地增值税清算审核要点（一）清算单位确定《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

国税发[2006]187号明确：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

实际工作中可参照房开企业的立项手续或建设用地规划许可证、建设工程规划许可证来确定开发项目。

国税发[2009]91号第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（二）清算条件1．应办理土地增值税清算手续的纳税人条件：国税发[2006]187号、国税发[2009]91号：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（辽地税发[2007]102号：全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目；根据**省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《**省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；）（2）整体转让未竣工的房地产开发项目；（3）直接转让土地使用权的项目。

2．税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件国税发[2006]187号、国税发[2009]91号：符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％（含）以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

关于土地增值税清算、企业所得税汇算清缴法律条款及进行清算应具备的必要条件一、土地增值税清算法律条款及进行清算具备的必要条件（一）土地增值税清算法律条款1、土地增值税的清算条件——【国税发】187号（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：a.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；b.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；c.直接转让土地使用权的。

（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：a.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；b.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；c.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；d.省税务机关规定的其他情况。

2、关于土地增值税清算时收入确认的问题——国税函【2010】220号土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

3、房地产开发企业未支付的质量保证金。

其扣除项目金额的确定问题—国税函【2010】220号房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

（工程结算要跟上）4、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题—国税函【2010】220号房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

5、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题—国税函【2010】220号房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

土地增值税清算指南与纳税筹划开征土地增值税的目的（1）为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。

（2）为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。

（3）为了提高我国土地的利用效率。

（4）为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。

主要亮点有两个，其一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率；二是对于不同类型的房产实行差别税率。

征税方法：实行先预征，后清算，多退少补。

国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发[2010]10号提高战略级别的严厉性（体现在两个方面）：（一）将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的社会危害性评级最严厉的一次。

（二）首次将问责机制提到文件的“第二条”，通知强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”，并且让监察部介入。

这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。

遏制房价过快上涨的四大手段：（一）运用信贷政策遏制房价上涨《国十条》要求，单套面积在90M2以上的，提高首付比例；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

（二）坚决遏制外地炒房者《国十条》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

（三）发挥税收的调控作用《国十条》要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

（四）以问责制强化执行力《国十条》指出，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

土地增值税清算业务培训一、土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法主要是根据土地增值额和适用税率进行计算。

土地增值额是指土地出卖或者转让所得减去原值和相关费用后的余额，适用税率则根据不同的情况和政策来确定。

土地增值税的计算公式为：土地增值额×适用税率=应纳税额其中，适用税率根据不同的城市和政策来确定，一般为20%至60%不等。

例如，某城市规定土地增值税税率为30%，土地出卖所得为100万元，原值为50万元，相关费用为10万元，那么土地增值额为100万元-50万元-10万元=40万元，应纳税额为40万元×30%=12万元。

二、土地增值税的税率不同城市和地区的土地增值税税率不尽相同，主要根据当地房地产市场情况和政策来确定。

一般来说，土地增值税税率为20%至60%之间。

例如，北京市的土地增值税税率为20%，上海市的税率为30%，广州市的税率为40%。

需要特别注意的是，不同的土地用途也可能会有不同的税率规定。

三、土地增值税的申报程序土地增值税的申报程序主要包括填写土地增值税申报表和缴纳增值税款项两个环节。

1.填写土地增值税申报表申报人需要将土地出卖所得、原值、费用等相关信息填写在土地增值税申报表上。

表格内容包括纳税人信息、土地出让价款、原值和费用、土地增值额、税率、应纳税额等。

填写时需要仔细核对相关数据，确保准确无误。

2.缴纳增值税款项在填写完土地增值税申报表后，纳税人需要根据申报表中计算出的应纳税额向税务机关缴纳增值税款项。

一般情况下，纳税人需要在规定的时间内缴纳税款，并出具相关的缴款凭证。

四、土地增值税清算业务的注意事项在进行土地增值税清算业务时，需要注意以下几个问题：1.了解国家和地方政策由于土地增值税税率和政策会根据国家和地方的政策变化而调整，所以在进行税务申报和清算业务时需要及时了解最新的政策。

对于不同地区的土地增值税政策差异，需要做好相应的准备和了解。

2.准确核算土地增值额计算土地增值额需要仔细核对土地出卖所得、原值和费用等相关数据，确保准确无误。

土地增值税清算业务知识培训土地增值税清算业务的核心内容是计算、申报和缴纳土地增值税。

下面将结合相关法律法规和实践经验，对土地增值税清算业务的知识进行培训和总结，主要包括以下几个方面。

一、土地增值税计算方法1. 确定征税时点：土地增值税的计算时点是土地转让合同签订之日，也就是买卖双方达成意向并签署合同的日期。

在征税时点确定后，就可以按照相应的税率和计算方法进行计算和申报。

2. 计税依据：土地增值税的计税依据是土地增值额，即土地转让价款与取得土地时支付的土地使用权出让金、建设用地使用权出让金、补偿费等费用的差额。

3. 计税比例与税率：根据不同类型的土地，土地增值税的计税比例和税率也有所不同。

其中，一类土地（工业用地、商业用地、住宅用地等）的计税比例为30%，税率为30%，二类土地（农村宅基地、一般农村建设用地等）的计税比例为20%，税率为20%。

4. 减除方式：根据《土地增值税暂行条例》的规定，在土地转让过程中产生的税务、公证、评估等费用可以减除，以减少纳税义务人的税负。

同时，对于购房人在规定的时间内将所购住房出售，并将出售所得再次购买住房的，可以享受个人所得税的减免政策。

二、土地增值税申报和缴纳1. 税务登记：纳税人在从事土地增值税清算业务之前，需要先到当地税务机关进行税务登记。

登记需要准备的材料包括营业执照、土地使用权证、土地转让合同等相关证明文件。

税务登记完成后，纳税人才能正式进行土地增值税的申报和缴纳。

2. 申报流程和期限：纳税人需要在每年的5月1日至6月30日之间，向当地税务机关递交土地增值税的申报表。

申报表中需要填写土地转让的具体情况、计税依据和计算结果等核心信息。

3. 缴纳方式和时间：根据税务机关的要求，纳税人可以选择线上缴纳或线下缴纳土地增值税。

线上缴纳常见的方式包括银行转账、支付宝等电子支付工具；线下缴纳则需要前往税务机关所在地的银行进行现金缴纳。

缴纳时间为税款实际到账日起30日内。