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土地增值税2017

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江西省地方税务局关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告-2017年第1号

江西省地方税务局关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告-2017年第1号

江西省地方税务局关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------江西省地方税务局关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告2017年第1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法〔1995〕6号）、《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的有关规定，为促进我省房地产行业平稳健康发展，现就我省土地增值税预征率及核定征收率调整事项公告如下：一、南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。

景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。

二、全省土地增值税核定征收率恢复为：转让普通住宅，按5%；转让非普通住宅，按6%；转让非住宅，按8%；符合应清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

三、本公告自2017年6月1日起执行。

在2017年6月1日（含）后受理的土地增值税预征申报事项，按本公告规定的预征率征收。

对房地产开发项目的清算采取核定征收方式，且主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书在2017年6月1日（含）后的，按本公告规定的核定征收率征收。

——结束——。

2017年税收新政策出台

2017年税收新政策出台

2017年税收新政策出台新一轮的税收新政扑面而来，关于税收有哪些相关的了解。

与税收相关的政策是什么。

以下是店铺为大家整理的关于2017年税收新政策，给大家作为参考，欢迎阅读!2017年税收新政策一、车辆购置税小排量汽车优惠幅度调整为7.5%12月15日，经国务院批准，财政部、国家税务总局公布了最新的小排量汽车购置税优惠政策。

2017年将延续购置税减免的政策，但优惠幅度由原来的5%调整为7.5%。

其中，自2017年1月1日起至12月31日止，对购置1.6升及以下排量的乘用车减按7.5%的税率征收车辆购置税。

自2018年1月1日起，恢复按10%的法定税率征收车辆购置税。

所称乘用车，是指在设计和技术特性上主要用于载运乘客及其随身行李和(或)临时物品、含驾驶员座位在内最多不超过9个座位的汽车。

具体包括：(一)国产轿车：“中华人民共和国机动车整车出厂合格证”(以下简称合格证)中“车辆型号”项的车辆类型代号(车辆型号的第一位数字，下同)为“7”，“排量和功率(ml/kw)”项中排量不超过1600ml，“额定载客(人)”项不超过9人。

(二)国产专用乘用车：合格证中“车辆型号”项的车辆类型代号为“5”，“排量和功率(ml/kw)”项中排量不超过1600ml，“额定载客(人)”项不超过9人，“额定载质量(kg)”项小于额定载客人数和65kg的乘积。

(三)其他国产乘用车：合格证中“车辆型号”项的车辆类型代号为“6”，“排量和功率(ml/kw)”项中排量不超过1600ml，“额定载客(人)”项不超过9人。

(四)进口乘用车。

参照国产同类车型技术参数认定。

乘用车购置日期按照《机动车销售统一发票》或《海关关税专用缴款书》等有效凭证的开具日期确定。

新车购置税额金额=购车价格(含税价)÷1.17(增值税率17%)×10%(2017年新规为7.5%)，简单来说就是，用车辆的发票价格除以1.17，再乘以7.5%即为消费者2017年所应缴纳的车辆购置税。

2017年全行业全税种全税率大汇总

2017年全行业全税种全税率大汇总

2017年全行业全税种、全税率大汇总！一、增值税增值税采用比例税率形式，可以分为基本税率、低税率和零税率。

除此之外，一般纳税人采用简易办法征税和小规模纳税人计算税款时还要用到征收率。

01税率1.基本税率一一17%销售或进口一般货物、提供应税劳务、提供有形动产租赁服务。

2.低税率（1）11%销售或进口税法列举的货物：①生活必需品类一一粮食、食用植物油（包括橄榄油）、鲜奶、食用盐、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气和居民用煤炭制品等。

②文化用品类：图书、报纸、杂志、音像制品和电子出版物。

③农业生产资料类：初级农产品、饲料、化肥（有机肥免税）、农机（不含农机零部件）、农药、农膜。

④提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权。

（2）6%提供金融服务、生活服务、增值电信服务、现代服务（有形动产租赁、不动产租赁服务除外）、销售无形资产（转让土地使用权除外）。

3.零税率即出口规定范围内的货物和发生的跨境应税行为，整体税负为零：单位和个人销售的下列服务和无形资产，适用增值税零税率：（1）国际运输服务（2）航天运输服务（3）向境外单位提供的完全在境外消费的下列服务①研发服务②合同能源管理服务③设计服务④广播影视节目的制作和发行服务⑤软件服务⑥电路设计及测试服务⑦信息系统服务⑧业务流程管理服务⑨离岸服务外包业务⑩转让技术（4）财政部和国家税务总局规定的其他服务。

02征收率增值税一般纳税人采用简易征收办法和小规模纳税人发生应税行为时采用。

1.基本征收率为3%（1）自2009年1月1日起，增值税小规模纳税人销售货物，提供应税劳务和应税服务，采用3%的征收率征收增值税。

（2）自2014年7月1日起，增值税一般纳税人按规定采用简易办法征税的，征收率统一调整为3%。

2.减按2%征收增值税小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，减按2%的征收率征收增值税。

增值税一般纳税人销售旧货和上述小规模纳税人的征税政策一致；对增值税一般纳税人销售自己使用过的固定资产征税时，要区分固定资产的类型和购入时间，其征税政策如下：（1）销售自己使用过的2013年7月31日以前购进或自制的小汽车、摩托车和游艇，以及2008年12月31日以前购进或自制的其他固定资产（未抵扣进项税额），依3%征收率减按2%征收增值税。

土地增值税

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2.1 本章学习要点分析
• 2.社会主义基本经济制度适合我国国情 • (1)坚持和完善社会主义基本经济制度 • ①必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济。公有制是社会主义经济制
度的基础。公有制是国家引导推动经济和社会发展的基本力量，是实 现最广大人民根本利益和共同富裕的重要保证。巩固和发展公有制经 济，首先要坚持公有制为主体。公有制为主体，首先体现在国有资产 和集体资产在社会总资产中占优势，这是公有制为主体的前提。公有 资产在社会总资产中占优势，主要体现在公有资产“质”的优势上， 既体现在产业属性、技术构成、科技含量、规模经济、资本的增值能 力和市场的竞争力等方面。
包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程 费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。 （3）房地产开发费用 • 能分摊且能证明 允许扣除的开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权所 支付的金额+房地产开发成本）×规定比率（5%以内） • 不能分摊或不能证明 允许扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本）×规定比率（10%以内）
土 地 产开 产 开 让 房 计
使 用 发成 发 费 地 产 扣
权所 本
用有关 除支付 Nhomakorabea的税
的金
金
额
转让旧房地产的扣除项目金额
房屋 及建 筑物 的评 估价 格
取得土地使 用权所支付 的地价款和 按国家统一 规定交纳的 有关费用
转让 环节 缴纳 的税 金
转让新开发房地产的扣除项目金额的确定
（1）取得土地使用权所支付的金额 • 纳税人取得土地使用权交付的地价款 • 纳税人取得土地使用权缴纳的费用和税金 （2）房地产开发成本
• 房地产评估增值不征收土地增值税 • 企业兼并转让房地产

2017年土地增值税税率表

2017年土地增值税税率表

2017年土地增值税税率表注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

计算方法和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。

按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。

安徽土地增值税清算管理办法解读20170919

安徽土地增值税清算管理办法解读20170919

学习《安徽土地增值税清算管理办法》的心得合肥市地税局高新分局张庆虎安徽省地税局于2017年9月11日发布了《安徽土地增值税清算管理办法》（以下简称《办法》，同时发布了《〈安徽省土地增值税清算管理办法〉解读》（以下简称《办法解读》），《办法》从项目管理开始到清算申报、清算审核、滞纳金加收、清算后再次退税各环节都进行了详细的规定，《办法》细化了187号文、91号文规定，有许多的亮点和创新突破，值得认真研读。

1、明确发改委（或相同的职能部门）备案的项目为清算项目；2、房屋登记簿记载属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以判定公共配套设施；3、只有实际支付的土地款、开发成本（不含开发间接费）、利息才可以扣除；4、项目外售楼部等作为销售费用扣除；5、非金融机构贷款利息可以扣除；6、纳税人清算时不得扣除的项目于清算后3年内可以补救措施，即清算申报时未取得于清算后取得扣除凭证可重新计算并办理退税；7：巧妙地设计清算后转让房产可以扣除的税金的计算公式，避免营改增前后扣除不一的影响；8：会计师事务所等中介可以接受纳税人委托鉴证也可参与政府购买服务审核清算申报；9：重申了转让精装修房产收入不含家电、家具等货物收入，强调了新房旧房划分标准，废除了583号文；10：明确了税务机关专人、专岗、按月采集与开发项目同步的项目管理信息；明确了应清算及可清算“90日”（不是工作日）的申报期限及主管税务机关90日内审核责任等。

《办法》是安徽省地税局土增税政策之集大成之作，可操作性很强。

办法至少有7大亮点规定，7大突破创新，实施清算新政策，必将对征纳双方产生深远的影响。

一、《办法》的7大突破创新１、涉税中介代表税务机关征税《办法》第三十二条：主管地税机关开展清算审核，可以自行组织清算审核，也可以通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核。

该条是突破《征管法》的创新规定。

税务机关购买涉税专业服务机构服务，其实质是中介机构代表税务机关履行税务机关的税款征收的职能，《征管法》第二十九条：除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。

2017年土地增值税税率表

2017年土地增值税税率表各位读友大家好！你有你的木棉，我有我的文章，为了你的木棉，应读我的文章！若为比翼双飞鸟，定是人间有情人！若读此篇优秀文，必成天上比翼鸟！2017年土地增值税税率表注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

计算方法和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。

按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。

房产企业预交土地增值税的2种算法

如：某房地产开发企业开发 A 项目（开工日期在 2016 年 5 月 1 日后），2017年 7 月销售普通住宅预收房款 1110 万元，根据当地的规定，土地增值税预征率 2%。则:
1、正常情况下，土地增值税预征税款计算： 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入 =1110/(1+11%)=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征 率=1000*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算： 应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30万元 土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元 预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。 从上述结果来看，虽然计算简化了些，但预交的税款比 正常计算的方法下要大。国家税务总局公告 2016年第 70 号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的 公告》（国家税务总局公告 2016年第 70号）：为方便纳 税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采 取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下 方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
算”，“可按照”上述方法进行计算，但在个别省市，强 制纳税人按照上述规定计算缴纳有些欠妥。
3
预交土地增值税的会计处理
沿用上例，该企业预交土地增值税 20万元，则会计处理 如下：
借：应交税费-应交土地增值税 20
贷：银行存款ຫໍສະໝຸດ 20待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益
时，将土地增值税转入税金及附加科目：
地增值税”期末余额更能准确反映土地增值税在项目未完

2017-10 土地增值税清算管理规程



第一章 总则

第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保 证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土 地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算 申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算 等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第三章 清算受理

第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时， 对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评 估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时 间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作 出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。 第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定 期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖 市、计划单列市税务机关确定。 90天



国税发[2006]187号第五条：土地增值税清算应报送的资料。 符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件 之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条 第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理 清算手续。（规程第11条） 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：（规程第12条） （一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请（删除）、土地 增值税纳税申报表（增加附表）； （二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、 国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程 合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成 本和费用有关的证明资料；（增加记账凭证复印件） （三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证 明资料等。（并入第（二）款） 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机 构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。（作为第（三）款）

2017年土地增值税税率表.doc

2017年土地增值税税率表注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

计算方法和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。

按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。

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【提示1】房开成本中“建筑安装工程费”：营改增 后，土地增值税纳税人接受建安服务取得增值税发 票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、 区）名称及项目名称及项目名称，否则不得计入土 地增值税扣除项目金额。 【提示2】开发费用——取决于“利息支出” （1）单独扣除：利息加5% （2）不单独扣除：开发费用＝（地价＋开发成 本）×10%以内 【提示3】营改增后，房开实缴城建税、教附， 能按项目准确计算，允许据实扣除。不能按项目准 确计算，按该项目预缴增值税时实缴的城建税、附 扣除。 【提示4】县级及以上人民政府要求房地产开发 企业在售房时代收的各项费用：（1）作为计税收入 的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的 基数；（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征 税。相应地代收费用不得在收入中扣除。
土地增值税
李国骏
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一、不含增值税收入 二、扣除项目 1、地价款 2、房开成本 3、房开费用 4、加计扣除 • 5、税金 准予扣除项目合计金额 三、增值额与增值率 • 四、税率及速扣 • 五、应缴土地增值税
房开企业新建房
• 一、应税收入额的确定 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应 税收入不含增值税。 • 收入-（收入-地价款）÷1+11%×11% • 适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产 的土地增值税应税收入不含增值税销项税额； • 适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地 增值税应税收入不含增值税应纳税额。 • 注意销售比例
• 1、土地使用权所支付的金额＝3600×（1＋3%） ×80%＝2966.4（万元）。 2、可扣除的房地产开发成本＝1600×（1－3%） ×80%＝1241.6（万元）。 3、可扣除的房地产开发费用＝80×80%＋ （2966.4＋1241.6）×5%＝274.4（万元）。 4、与转让房地产有关的税金＝[（10800－ 3600×80%）÷（1＋11%）×11%-200]×（7%＋3%） ＝58.49（万元） 5、可扣除项目金额合计＝2966.4＋1241.6＋ 274.4＋58.49＋（2966.4＋1241.6）×20%＝5382.49 （万元） 不含增值税收入＝10800÷（1＋11%）＝9729.73 （万元） 增值额＝9729.734－5382.49＝4374.24（万元） 增值率＝4374.24÷5382.49×100%＝80.77%，适 用税率为40%，速算扣除系数为5%。 应缴纳土地增值税＝4374.24×40%－ 5382.49×5%＝1749.70-269.12=1480.58（万元）。
存量项目
1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统 一规定缴纳的有关费用，支付的评估费用允许 扣除。 3.转让环节缴纳的税金 （城建税及教育费附件、 印花税、契税） （1）凡不能评估、能供购房发票：评估价格 可按发票金额从购买年至转让年每年加计5%计 算扣除。 评估价格=发票金额×（1+5% ×年数） （2）“年数”按购房发票所载日期起至售房 发票开具之日止。 （3）购房的契税准予扣除，但不作加计5%的 基数。
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75.计算土地增值税时准予扣除的税金（ ）万元。 A.53.13 B.53.51 C.62.43 D.54.41 『答案解析』 （1）准予扣除的税金＝（6300－900×90%）÷（1＋11%）×11%× （7%+3%）＝54.41（万元） 『点评』本题考查计算土地增值税时准予扣除的税金，难度不大。此处 有三个易错点： ①住宅楼对外出租，不属于土地增值税征税范围，不征收土地增值 税。 ②要坚持配比原则，比如住宅楼销售90%，对应的土地价款只能扣 除90%的部分，而且在计算增值税时，相关税费39万元不能扣除。 ③本题中明确告知以上收入均为含增值税收入，所以注意价税分离。 76.计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权支付的金额（ ） 万元。 A.845.10 B.810.00 C.939.00 D.900.00 『答案解析』（2）准予扣除的取得土地使用权支付的金额＝（900＋ 39）×90%＝845.1（万元） 『点评』本题考查准予扣除的取得土地使用权支付的金额的计算，难度 不大。此处有两个易错点： （1）要明确允许扣除的土地使用权支付金额，包含地价款和相关 税费。 （2）要坚持配比原则，比如本题中住宅楼销售90%，剩余面积对 外出租，出租部分不交土地增值税，对应的为取得土地使用权所支付的 金额就不能扣除，所以只能扣除90%的部分，要乘以90%。
• （1）税法规定已竣工验收的房地产开发项目，已转让的 房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以 上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经 出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增 值税清算。 要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额，可扣 除的取得土地使用权所支付的金额＝3600×（1＋3%） ×80%＝2966.4（万元）。 （2）房地产开发公司在工程竣工验收后，根据合同 约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为 开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安 装施工企业就质量保证金对房地产开发公司开具发票的， 按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量 保证金不得计算扣除；则可扣除的房地产开发成本＝ 1600×（1－3%）×80%＝1241.6（万元）。 （3）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支 出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房 地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权支付的金额 ＋房地产开发成本）×5%以内，对于超过贷款期限加罚 的利息不允许扣除；）。
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某市一家房地产开发公司为增值税一般纳税人，在2016年、 2017年发生如下业务： （1）2016年1月1日通过竞拍取得县城一处占地面积为20000 平方米的土地使用权，支付土地出让金3600万元； （2）自2月份开始在取得的该土地上建造写字楼，支付工程 款合计为1600万元，并于当年8月31日完工；另根据合同约定， 扣留建筑安装施工企业3%的工程款，作为开发项目的质量保证金， 对方按实际收取的工程款开具发票； • （3）与该开发项目有关的销售费用50万元、管理费用60万 元、财务费用100万元，其中财务费用中包括向金融机构贷款利 息支出80万元以及超过贷款期限加罚的利息20万元，利息支出能 够提供金融机构贷款证明，并且能够按照房地产项目计算分摊； （4）当年12月销售写字楼的80%并签订了销售合同，取得含 增值税销售收入10800万元；2017年2月份剩余20%开始对外出租， 签订为期3年的租赁合同，约定每年收取不含增值税租金100万元， 当年实际取得不含税租金收入70万元。 已知：当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除 比例为5%，契税税率为3%，该房地产开发公司适用一般计税方法 计算增值税，与清算项目相关的增值税进项税额200万，不考虑 地方教育附加。
二、扣除项目
1.取得土地使用权所支付的金额（包括契税） 2.房开成本： 包括6项：土地征用及拆迁补偿费（包含耕地 占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基 础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 （闲着土地费、未取得发票质保金禁扣） 3.房开费用：销售、管理、财务。 此项按标准扣除：对财务有证明不超标、不超 上浮利息，可以据实扣除。其余则按“地价款 +房开成本的5%”如无证明、不能分摊利息则 利息不能扣，房开费用按①+②的10%扣 加息罚息禁扣 4. 税金：城建税、教育费附加 5.其他：加计扣除20%
• 一、不含增值税收入＝6300－（6300－900×90%） ÷（1＋11%）×11%＝5755.95（万元） • 二、扣除项目 2、房开成本＝（400＋200＋1000＋250＋50）×90% ＝1710（万元） 3、房开费用＝（845.1＋1710）×9%＝229.96（万元） 4、加计扣除＝（845.1＋1710）×20%＝511.02（万 元） • 5、税金= ＝（6300－900×90%）÷（1＋11%） ×11%×（7%+3%）＝54.41（万元） 准予扣除项目合计金额＝845.1＋1710＋229.96＋ 511.02＋54.41＝3350.49（万元） 三、增值额与增长率 • 四、税率及速扣 • 五、应缴土地增值税
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要求：根据上述资料，回答下列问题： 85.进行土地增值税清算时可扣除的取得土地使用权所支付的金额 为（ ）万元。 A.2523.5 B.2966.4 C.3708 D.2880 86.进行土地增值税清算时可扣除的开发成本为（ ）万元。 A.1516.00 B.1241.60 C.1473.92 D.1512.32 87.进行土地增值税清算时可扣除的开发费用为（ ）万元。 A.210.4 B.274.4 C.247.4 D.290.4 88.进行土地增值税清算时可扣除的与转让房地产有关的税金为 （ ）万元。 A.99.58 B.76.75 C.92.52 D.58.49 89.上述业务应缴纳的土地增值税为（ ）万元。 A.1584.43 B.1886.45 C.1480.58 D.1610.95 90.下列关于本题相关业务的表述，不正确的是（ ）。 A.本题中已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超 过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租，主管税务机关可要求纳税人 进行土地增值税清算 B.对于超过贷款期限加罚的利息20万元不允许扣除 C.本题中扣留的质量保证金不得计算扣除 D.要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额
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77.计算土地增值税时准予扣除项目的合计金额（ ）万元。 A.3349.21 B.3404.49 C.3350.49 D.3349.59 • 『答案解析』（3）准予扣除的房地产开发成本＝（400＋200＋1000＋ 250＋50）×90%＝1710（万元） 准予扣除的房地产开发费用＝（845.1＋1710）×9%＝229.96（万 元） 准予扣除的其他扣除项目金额＝（845.1＋1710）×20%＝511.02 （万元） 准予扣除项目合计金额＝845.1＋1710＋229.96＋511.02＋54.41＝ 3350.49（万元） 『点评』扣除项目金额计算是常考的知识点，有一定难度，做题过程中 要注意不要丢掉扣除项目。注意只有房地产开发企业销售新建房，享受 加计扣除的优惠，除此以外的，不享受加计扣除的优惠。另外，扣除项 目要坚持配比原则。 • 78.计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税（ ）万元。 A.762.98 B.794.66 C.726.96 D.762.96 • 『答案解析』（4）不含增值税收入＝6300－（6300－900×90%）÷ （1＋11%）×11%＝5755.95（万元） 增值额＝5755.95－3350.49＝2405.46（万元） 增值率＝2405.46÷3350.49×100%＝71.79%，适用税率40%，速算 扣除系数5% 应纳土地增值税＝2405.46×40%－3350.49×5%＝794.66（万元） 『点评』土地增值税计算公式为：土地增值税税额＝增值额×税率－扣 除项目金额×速算扣除系数。 •