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![土地增值税政策讲义[业界荟萃]](https://img.taocdn.com/s1/m/a70c27596294dd88d1d26b97.png)
土地增值税清算管理讲义一、土地增值税清算概述（一）土地增值税清算的定义1.土地增值税的特点（1）以转让房地产的增值额为计税依据增值额为纳税人转让房地产的收入，减除税法规定准予扣除的项目金额后的余额。
土地增值税的增值额与增值税的增值额有所不同，土地增值税的增值额以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与会计核算中计算会计利润的方法基本相似。
增值税的增值额只扣除与其销售，额直接相关的进货成本价格。
（2）征税面比较广凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。
换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。
（3）实行超率累进税率土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。
增值率是以收入总额扣除相关项目金额后的余额再除以扣除项目合计金额，增值率高的，税率高、多纳税;增值率低的，税率低、少纳税。
（4）实行按次征收土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
2.土地增值税的管征历程1993年12月13日由国务院颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日在全国开征。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号，通知自2007年2月1日起执行，并要求各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
2009年度出台国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）。
2010年度出台二份重要文件：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）。
土地增值税清算业务培训一、土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法主要是根据土地增值额和适用税率进行计算。
土地增值额是指土地出卖或者转让所得减去原值和相关费用后的余额，适用税率则根据不同的情况和政策来确定。
土地增值税的计算公式为：土地增值额×适用税率=应纳税额其中，适用税率根据不同的城市和政策来确定，一般为20%至60%不等。
例如，某城市规定土地增值税税率为30%，土地出卖所得为100万元，原值为50万元，相关费用为10万元，那么土地增值额为100万元-50万元-10万元=40万元，应纳税额为40万元×30%=12万元。
二、土地增值税的税率不同城市和地区的土地增值税税率不尽相同，主要根据当地房地产市场情况和政策来确定。
一般来说，土地增值税税率为20%至60%之间。
例如，北京市的土地增值税税率为20%，上海市的税率为30%，广州市的税率为40%。
需要特别注意的是，不同的土地用途也可能会有不同的税率规定。
三、土地增值税的申报程序土地增值税的申报程序主要包括填写土地增值税申报表和缴纳增值税款项两个环节。
1.填写土地增值税申报表申报人需要将土地出卖所得、原值、费用等相关信息填写在土地增值税申报表上。
表格内容包括纳税人信息、土地出让价款、原值和费用、土地增值额、税率、应纳税额等。
填写时需要仔细核对相关数据，确保准确无误。
2.缴纳增值税款项在填写完土地增值税申报表后，纳税人需要根据申报表中计算出的应纳税额向税务机关缴纳增值税款项。
一般情况下，纳税人需要在规定的时间内缴纳税款，并出具相关的缴款凭证。
四、土地增值税清算业务的注意事项在进行土地增值税清算业务时，需要注意以下几个问题：1.了解国家和地方政策由于土地增值税税率和政策会根据国家和地方的政策变化而调整，所以在进行税务申报和清算业务时需要及时了解最新的政策。
对于不同地区的土地增值税政策差异，需要做好相应的准备和了解。
2.准确核算土地增值额计算土地增值额需要仔细核对土地出卖所得、原值和费用等相关数据，确保准确无误。
土地增值税清算业务知识培训土地增值税清算业务的核心内容是计算、申报和缴纳土地增值税。
下面将结合相关法律法规和实践经验，对土地增值税清算业务的知识进行培训和总结，主要包括以下几个方面。
一、土地增值税计算方法1. 确定征税时点：土地增值税的计算时点是土地转让合同签订之日，也就是买卖双方达成意向并签署合同的日期。
在征税时点确定后，就可以按照相应的税率和计算方法进行计算和申报。
2. 计税依据：土地增值税的计税依据是土地增值额，即土地转让价款与取得土地时支付的土地使用权出让金、建设用地使用权出让金、补偿费等费用的差额。
3. 计税比例与税率：根据不同类型的土地，土地增值税的计税比例和税率也有所不同。
其中，一类土地（工业用地、商业用地、住宅用地等）的计税比例为30%，税率为30%，二类土地（农村宅基地、一般农村建设用地等）的计税比例为20%，税率为20%。
4. 减除方式：根据《土地增值税暂行条例》的规定，在土地转让过程中产生的税务、公证、评估等费用可以减除，以减少纳税义务人的税负。
同时，对于购房人在规定的时间内将所购住房出售，并将出售所得再次购买住房的，可以享受个人所得税的减免政策。
二、土地增值税申报和缴纳1. 税务登记：纳税人在从事土地增值税清算业务之前，需要先到当地税务机关进行税务登记。
登记需要准备的材料包括营业执照、土地使用权证、土地转让合同等相关证明文件。
税务登记完成后，纳税人才能正式进行土地增值税的申报和缴纳。
2. 申报流程和期限：纳税人需要在每年的5月1日至6月30日之间，向当地税务机关递交土地增值税的申报表。
申报表中需要填写土地转让的具体情况、计税依据和计算结果等核心信息。
3. 缴纳方式和时间：根据税务机关的要求，纳税人可以选择线上缴纳或线下缴纳土地增值税。
线上缴纳常见的方式包括银行转账、支付宝等电子支付工具；线下缴纳则需要前往税务机关所在地的银行进行现金缴纳。
缴纳时间为税款实际到账日起30日内。
土地增值税清算业务辅导土地增值额是指土地所有权人或使用权人将土地转让或者出让给有偿取得人时，所得土地价款减去该土地取得成本、税费等所得额的差额。
土地增值额的计算方法如下：土地增值额 = 土地取得价款 - 土地取得成本 - 征收范围内其他费用1.土地取得价款：指土地所有权人或使用权人将土地转让或出让给有偿取得人的价款金额。
2.土地取得成本：指土地所有权人或使用权人取得土地的费用，包括土地原价款、建设配套费、土地开发费等。
3.征收范围内其他费用：指土地增值税、契税、印花税、个人所得税等与土地所有权或使用权转让直接相关的税费。
根据以上计算公式，我们可以计算出具体的土地增值额。
二、税务申报流程土地增值税清算业务的税务申报流程主要包括填报申报表、缴纳土地增值税款等环节。
具体流程如下：1.填报申报表：根据国家税务部门规定，按照表格要求填写申报表，包括纳税人基本信息、土地增值额等相关内容。
2.提交申报表：将填写好的申报表和相关证明材料等提交给当地税务机关进行审核。
3.缴纳土地增值税款：在税务机关审核通过后，纳税人需要按照计算出的土地增值税款金额，在规定的时间内缴纳相应税款。
4.领取税务凭证：缴纳土地增值税款后，纳税人可以到税务机关领取相关税务凭证，如纳税证明、发票等。
在税务申报流程中，纳税人需要尽职尽责地按照规定的程序和要求进行操作，确保申报的准确性和及时性。
三、减免政策为了促进经济发展和土地资源的合理利用，国家对土地增值税征收过程中也制定了一系列的减免政策，主要包括以下几个方面：1.个人住房的减免：对于个人住房的土地增值税，可以适用个人住房免征土地增值税政策，具体享受减免的条件和标准可以根据当地政策规定进行申请。
2.农村集体土地减免：对于农村集体土地的转让或者出让，可以适用农村集体土地征收和使用监督管理暂行办法中的减免政策。
3.特定行业的减免：对于国家规定的特定行业，可以根据相关规定享受土地增值税的减免政策。
01 Chapter土地增值税的定义土地增值税只对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物征收，对转让集体土地使用权、地上建筑物及其附着物不征收。
土地增值税的征收范围包括：国有土地使用权出让、转让；地上建筑物及其附着物出售、赠与；以房地产作价入股、抵债等。
不属于土地增值税征收范围的情况包括：房地产继承、出租、抵押等。
土地增值税的征收范围土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。
包括国内单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业、外籍个人以及港澳台地区单位和个人。
纳税人必须按照税法规定及时办理纳税申报，并如实申报应缴纳的土地增值税税额。
土地增值税的纳税人02 Chapter直接转让土地使用权的。
算建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）地方税务机关规定的其他情况。
纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料房地产开发项目清算说明，应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联企业情况、合作条件、项目工程合同签订、工程进展、工程决算、成本核算及税金缴纳等资料；项目竣工决算报表；取得土地使用权的相关资料及支付土地出让金的相关资料；项目房地产转让、销售台账及收入明细账，或销售发票存根联；税务机关审核、确认并出具清算证明；纳税人凭清算证明办理土地使用权、房屋权属注销登记。
纳税人清算申报，并结清应缴纳税款；土地增值税清算中的常见问题03 Chapter收集相关资料编制清算计划了解土地增值税政策土地增值税清算前的准备工作01020304确认收入计算增值额和增值率扣除项目调整申报表土地增值税清算中的账务处理分析清算结果整理清算过程中产生的资料，包括项目合同、发票、财务报表等。
整理清算资料总结经验教训土地增值税清算后的总结与反馈04 Chapter评估分析根据收集的信息，对纳税人的土地增值税清算可能存在的风险进行归类和分析，如申报数据不实、遗漏申报等。
土地增值税清算辅导讲义2011年9月一、土地增值税清算相关政策规定（一）条例细则规定《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
（二）税收相关文件：15个（附件1）二、土地增值税清算审核要点（一）清算单位确定《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
国税发[2006]187号明确：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
实际工作中可参照房开企业的立项手续或建设用地规划许可证、建设工程规划许可证来确定开发项目。
国税发[2009]91号第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（二）清算条件1．应办理土地增值税清算手续的纳税人条件：国税发[2006]187号、国税发[2009]91号：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
（辽地税发[2007]102号：全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目；根据**省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《**省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；）（2）整体转让未竣工的房地产开发项目；（3）直接转让土地使用权的项目。
2．税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件国税发[2006]187号、国税发[2009]91号：符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％（含）以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
（国税发[2009]91号：应在办理注销登记前进行土地增值税清算第十条第（三）款）（4）省税务机关规定的其他情况。
3．已自用或出租的（三）收入审核1．收入的内容（1）一般规定：《土地增值税条例》及其细则规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，即包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（2）特殊规定：非直接销售和自用房地产的收入及代收费用确定（国税发（2006）187号）视同销售：①房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，应视同销售房地产。
②房地产开发企业将开发产品用于拆迁安置视同销售收入确定的方法和顺序：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定2．清算时收入确认的原则（国税函（2010）220号）①土地增值税清算时，已全额开具销售发票的，按照发票所载金额确认收入；②未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；③销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
3．收入时间确认《细则》第十五条：根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
实际操作中，以房地产开发企业与购房人签订商品房买卖合同在房产部门备案时间作为纳税义务发生时间。
4．收入审核要点（附件2）（1）收入完整性审核（2）收入真实性审核（3）收入准确性审核（4）收入时间性审核5．外币结算处理土地增值税以人民币为计算单位。
转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
（四）扣除项目审核1．扣除项目内容《条例》第六条：计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
2．扣除项目具体规定《细则》第七条3．扣除项目特殊事项处理（1）对房地产开发企业直接转让土地使用权加计扣除问题对取得土地使用权（不论是生地还是熟地）后，未进行任何形式的开发即转让的，不能予以20%的加计扣除；对取得土地使用权后，仅进行土地开发，不进行房屋的建造，即将土地使用权转让的，予以20%的加计扣除。
（2）接受土地使用权投资入股土地成本如何扣除实际操作中，在国家局没有明确规定之前，房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，在计算扣除土地成本时，以投资双方确认的公允价值作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
？？？（3）房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费扣除问题房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
（国税函[2010]220号第四条）（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用扣除问题房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
（国税发[2006]187号）（5）未支付的质量保证金扣除问题（国税函[2010]220号第二条）（6）拆迁补偿款扣除问题（国税函[2010]220号第六条）（7）利息费用扣除问题（国税函[2010]220号第三条）（8）预提费用扣除问题房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（国税发[2006]187号）（9）多个项目共同成本扣除问题《细则》第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
（国税发[2006]187号）实际操作：项目不同分期之间的土地价款，可按照分期土地面积与总占地面积比例计算分摊；同一分期内普通住宅与非普通住宅（含非住宅）之间的土地价款，应按各自可售建筑面积占总可售总建筑面积的比例计算分摊。
（10）公共配套设施费扣除①公共配套设施内容：居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施②处理原则：★建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；★建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；★建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
实际操作：对产权属于全体业主所有和无偿移交给政府、公用事业单位的，不计算收入，其成本、费用在普通住宅和非普通住宅（含非住宅）之间按建筑面积比例分摊；对建成后有偿转让的，对发生所有权转移的，收入应计入非住宅，其成本、费用在普通住宅和非普通住宅（含非住宅）之间按建筑面积比例分摊；4．扣除项目审核（附件3）（1）扣除项目真实性审核（业务真实、实际支付、凭据合法有效）（2）扣除项目配比性审核（分期开发、普通非普通）（3）扣除项目相关性审核（与清算项目相关）（4）扣除项目归集准确性审核（费用计入成本、税金、利息）（5）合法有效凭据审核（发票、土地出让金、行政事业性收据、个人拆迁补偿、利息、完税凭证）（五）普通标准住房分别核算问题1．普通标准住房优惠政策《条例》第八条：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
2．普通标准住房标准❖3．免税政策适用《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
国税发[2006]187号：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
实际清算时，按照不同年度公布的普通住房标准，按纳税义务发生时间确认普通住房收入。
即：2006年3月2日以前按辽政办发（1995）24号规定执行；2006年3月2日至2008年4月14日之间收入按2005年标准确认普通住房收入；2008年4月15日至2011年1月20日之间收入，按2008年标准确认普通住房收入；2011年1月21日以后收入，按2011年标准确认普通住房收入。
（六）核定征收1．核定征收的条件(1 )依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
2．核定征收程序国税发[2009]91号第三十五条规定：符合上述征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
4．核定征收要求国税发[2010]53号第四条规定（七）清算后再转让房地产的处理国税发[2006]187号：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积附件1：土地增值税相关文件目录附件2：土地增值税收入审核表附件3：土地增值税扣除项目审核表附件1：土地增值税清算相关文件目录序号发文时间文号文件名称执行时间关键词1 2006-3-8财税（2006）21号财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知2006-3-2普通住房标准、旧房扣除、预征和清算、自行搬迁、投资联营2 2006-12-28国税发[2006]187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2007-2-1清算单位、清算条件、收入、扣除项目、报送资料、清算后再转让3 2007-8-2辽地税发[2007]102号关于印发《辽宁省房地产开发企业土地增值税管理办法》的通知2007-8-2清算单位、清算条件、申请、受理与审核、文书4 2007-12-14沈地税发[2007]223号关于印发《沈阳市房地产开发企业土地增值税清算管理工作流程》的通知2007-12-14流程-受理、审核、补退税、档案管理5 2008-4-11国税函[2008]318号国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知2008-4-17清算督导检查6 2008-4-16沈地税发[2008]65号关于明确土地增值税政策有关问题的通知2008-4-16拆迁补偿费扣除、贷款利息扣除、旧房扣除7 2008-7-辽地税函关于土地增值税清算工2008-7-从高核定、稽查清算条件、清131 [2008]176号作有关问题的通知 1 算统计表8 2008-10-23沈地税函[2008]149号转发省地税局关于土地增值税清算工作有关问题的通知2008-10-23转发辽地税函[2008]176号、补充稽查清算条件9 2009-5-12国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程2009-6-1规程10 2009-8-11辽地税函[2009]188号转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知2009-8-11出租地下车位、核定征收率11 2010-5-24国税函[2010]220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知2010-5-24收入确认、扣除项目、旧房加计扣除、清算滞纳金12 2010-5-25国税发[2010]53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知2010-5-25预征率、贯彻规程、核定征收率、督导检查13 2010-9-29辽地税函[2010]201号关于加强土地增值税征管工作的通知2010-9-29预征率、核定征收率14 2010-11-24沈地税函〔2010〕127号转发省地税局关于加强土地增值税征管工作的通知2010-12-1预征率、核定征收率15 2011-3-29沈地税发（2011）33号关于强化土地增值税清算工作的通知2011-3-29强化清算范围、重点、流程、稽查14附件2：土地增值税收入审核表审核内容审核重点准确性、真实性审核是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。
