土地增值税讲义

土地增值税税收政策培训主讲人：***相关法规：1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）；2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）；3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）；4、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）；5、《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）；6、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）；7、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]第187号）；8、《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号）；9、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）；10、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）；11、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）；12、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）；13、四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》的通知（川地税发（2009）60号）；14、《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告》（四川省地方税务局公告2010年第1号）；15、《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题的公告》（2011年第1号）；16、国税发[2009]91号与国税发[2006]187号对比表本次培训大纲一、土地增值税基础知识（一）概述（二）征税范围、纳税人和税率（三）转让房地产增值额的确定（四）应纳税额的计算二、土地增值税清算管理规程（一）土地增值税的清算条件（二）清算审核的内容（PPT第1页）各位好，我是财务部的高驰。

今天上午就为大家讲一下土地增值税的相关政策，特别是房地产开发项目土地增值税清算时应注意的一些要点和大家一起讨论一下。

如果有讲得不对的地方，还请大家指正，一起讨论。

关于土地增值税的政策，我今天给大家讲的内容分为两个部分，第一部分内容我想给大家简单介绍一下土地增值税的基础知识。

第二部分内容我想结合到09年国家税务总局发布的《土地增值税清算管理规程》讲一下在进行房地产行业土地增值税清算时税务机关会关注的一些要点问题。

好，我们先来看一下第一部分内容土地增值税基础知识。

（PPT第2页）第一部分·土地增值税基础知识一、概述我们首先应了解土地增值税是怎样的一种税? 土地增值税这个税种与地税征管的其他税种有较大的区别，他不像营业税、企业所得税等税种适用于几乎所有的行业。

土地增值税只是针对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人才涉及，一般情况下，土地增值税征管的对象主要是房地产企业，所以，土地增值税的适用面比较窄。

加上土地增值税在征收方式、税款计算、税率设置等方面也与其他税种有很大的不同，这也造成了把握该政策有一定的难度。

所以，我想首先就土增税的一些基础知识给大家介绍一下。

（概念）土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

二、特点（与企业所得税相比）1、征收方式不同企业所得税的征收方式是按年计征，分月或者分季预缴，年终汇算清缴，多退少补。

土地增值税的征收方式，由于土增税是以转让房地产的增值额计算征收的，一般房地产开发项目开发周期比较长，往往要跨月几个会计年度，企业在项目竣工结算前转让房地产取得收入，由于与项目有的各项成本费用还未归集完毕，还无法准确地计算土地增值税，所以，针对房地产开发项目，一般都是采取按预售收入预征土地增值税，在项目全部竣工后，再对该项目的土地增值税进行清算，根据清算后的应征税额和已预征的税额比较，多退少补。

所以，两者的区别是，企业所得税是分按年征收，月或分季预缴，年终汇算清缴。

土增税是按房地产开发项目征收，分项目预征，分项目清算。

（PPT第3页）了解：目前成都市执行的预征率和核定征收率一、关于土地增值税预征率（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率以其售价是否超过普通住房价格标准（即房管部门定期公布的住房平均交易价格的1.4倍）分别确定：未超过普通住房价格标准的为1.5%；超过普通住房价格标准不足20%（含20%）的为2%；超过普通住房价格标准20%以上的为2.5%.（四）商用房预征率为2.5%。

（PPT第4页）二、关于土地增值税核定征收率（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%。

（二）非普通住宅核定征收率为6%。

（三）商用房核定征收率为7%。

2、税款的计算方式不同相同点：企业所得税的计税依据是应纳税所得额，应纳税所得额等于收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除及以前年度亏损得到。

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额，增值额是收入金额减去税法规定的扣除项目金额后的余额。

不管是企业所得税还是土地增值税，计税依据的共同点都是收入金额减去各项扣除后有所得额或增值额才会缴税，如果所得额或增值额为负数，就不缴税。

（PPT第5页）不同点：土增税与企业所得税最大的不同体现在扣除项目的计算上。

企业所得税对扣除项目的基本规定是：所得税法第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

对扣除强调的是真实发生，据实扣除。

土地增值税对扣除项目的规定要复杂一些，对房地产开发项目的成本既采取据实扣除和定率扣除、加计扣除相结合的方式。

所以，我个人认为，土增税的计算比其他税种要复杂得多。

（PPT第6页）3、税率的设置不同土地增值税采用的是超率累进税率，与采用比例税率和定额税率征收的营业税、企业所得税、资源税相比，税款计算要复杂一些。

三、征税范围、纳税人和税率1、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

征税范围的一般规定（征税范围的若干具体规定略）⑴土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税。

下面二种情况不征土地增值税。

（PPT第7页）对转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税，对属于集体所有的土地，按现行规定需先由国家征用后才能转让；对政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列，因为土地使用权的出让方是国家，国家是土地的所用者。

⑵土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权证税。

（PPT第8页）了解一下所谓地上建筑物，是指建于上地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。

所谓附着物是指附着于土地上的、不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养植物及其他物品。

也就是说，纳入土地增值税课征范围的增值额，是纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而非仅仅是土地使用权转让的收入。

2、纳税人《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。

包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人；还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

土地增值税纳税人的主体是房地产开发企业。

（PPT第9页）3、税率目前我们国家开征的税种中，主要采用三种税率方式，分别是比例税率、定额税率、累进税率。

其中，又以比例税率应用最为普遍，优点是计算简便。

累进税率又分为两种，超额累进税率和超率累进税率。

超额累进税率在个人所得税中使用较多，比如，个人所得税中对工资薪金所得、个体工商户的生产经营所得、企事业单位的承包经营、承租经营所得实行的超额累进税率。

只有土地增值税采用的是超额累进税率。

累进税率的优点是税收负担较为合理，但缺点是计算比较复杂土地增值税采用四级超率累进税率。

其中，最低税率为30％，最高税率为60％，税收负担高于我国的企业所得税。

实行这样的税率结构和负担水平，一方面，可以对正常的房地产开发经营，通过较低税率体现优惠政策；另一方面，对取得过高收入，尤其是对炒买炒卖房地产获取暴利的单位和个人，也能发挥一定的调节作用。

适用税率⑴增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；⑵增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；⑶增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；⑷增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

以上每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

（PPT第10页）计算比较复杂，为了简化计算运用速算扣除系数的简便方法：①增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额＝增值额×30%②增值额超过扣除项目金额50-100%的土地增值税税额＝增值额×40%-扣除项目金额×5%③增值额超过100-200%的土地增值税税额＝增值额×50%-扣除项目金额×15%④增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额=增值额×60％-扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

（个人所得税中的工资薪金所得采用的是3%～45%的七级超额累进税率，全月应纳税所得额不超过1500元的，税率3%；超过1500元至4500元的部分，税率10%，速算扣除数105元；超过4500元至9000元的部分，税率20%，速算扣除数555元……）（PPT第11页）四、转让房地产增值额的确定土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。

1、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。

对于房地产开发企业，计算土增税的收入额就是商品房的销售收入。

2、扣除项目及其金额在确定房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时，允许外从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，如果从征税对象或税基划分，可以分三种情况：⑴土地使用权人转让未建建筑物或者其他附着物的土地使用权时，允许从收入额中扣除的项目及其金额；⑵（PPT第12页）纳税人取得土地使用权后，建造商品房，并将建造的商品房连同使用范围内的土地使用权出售给买受人，允许扣除的项目及其金额；（主要针对的是房地产企业）⑶是纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产，如出售旧房及建筑物，允许扣除的项目及其金额。