土地增值税讲义

土地增值税税收政策培训

主讲人：***

相关法规：

1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）；

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）；

3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）；

4、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）；

5、《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）；

6、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）；

7、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]第187号）；

8、《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号）；

9、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）；

10、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）；

11、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）；

12、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国

税发[2010]53号）；

13、四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税

清算管理规程>的通知》的通知（川地税发（2009）60号）；

14、《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题

的公告》（四川省地方税务局公告2010年第1号）；

15、《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题

的公告》（2011年第1号）；

16、国税发[2009]91号与国税发[2006]187号对比表

本次培训大纲

一、土地增值税基础知识

（一）概述

（二）征税范围、纳税人和税率

（三）转让房地产增值额的确定

（四）应纳税额的计算

二、土地增值税清算管理规程

（一）土地增值税的清算条件

（二）清算审核的内容（PPT第1页）

各位好，我是财务部的高驰。今天上午就为大家讲一下土地增值税的相关政策，特别是房地产开发项目土地增值税清算时应注意的一些要点和大家一起讨论一下。如果有讲得不对的地方，还请大家指正，一起讨论。

关于土地增值税的政策，我今天给大家讲的内容分为两个部分，第一部分内容我想给大家简单介绍一下土地增值税的基础知识。第二部分内容我想结合到09年国家税务总局发布的《土地增值税清算管理规程》讲一下在进行房地产行业土地增值税清算时税务机关会关注的一些要点问题。

好，我们先来看一下第一部分内容土地增值税基础知识。

（PPT第2页）第一部分·土地增值税基础知识

一、概述

我们首先应了解土地增值税是怎样的一种税? 土地增值税这个

税种与地税征管的其他税种有较大的区别，他不像营业税、企业所得税等税种适用于几乎所有的行业。土地增值税只是针对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人才涉及，一般情况下，土地增值税征管的对象主要是房地产企业，所以，土地增值税的适用面比较窄。加上土地增值税在征收方式、税款计算、税率设置等方面也与其他税种有很大的不同，这也造成了把握该政策有一定的难度。所以，我想首先就土增税的一些基础知识给大家介绍一下。

（概念）土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

二、特点（与企业所得税相比）

1、征收方式不同

企业所得税的征收方式是按年计征，分月或者分季预缴，年终汇算清缴，多退少补。

土地增值税的征收方式，由于土增税是以转让房地产的增值额计算征收的，一般房地产开发项目开发周期比较长，往往要跨月几个会计年度，企业在项目竣工结算前转让房地产取得收入，由于与项目有的各项成本费用还未归集完毕，还无法准确地计算土地增值税，所以，针对房地产开发项目，一般都是采取按预售收入预征土地增值税，在项目全部竣工后，再对该项目的土地增值税进行清算，根据清算后的应征税额和已预征的税额比较，多退少补。

所以，两者的区别是，企业所得税是分按年征收，月或分季预缴，年终汇算清缴。土增税是按房地产开发项目征收，分项目预征，分项目清算。

（PPT第3页）了解：目前成都市执行的预征率和核定征收率

一、关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率以其售价是否超过普通住房价格标准（即房管部门定期公布的住房平均交易价格的1.4倍）分别确定：未超过普通住房价格标准的为1.5%；超过普通住房价格标准不足20%（含20%）的为2%；超过普通住房价格标准20%以上的为2.5%.

（四）商用房预征率为2.5%。

（PPT第4页）二、关于土地增值税核定征收率

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%。

（二）非普通住宅核定征收率为6%。

（三）商用房核定征收率为7%。

2、税款的计算方式不同

相同点：企业所得税的计税依据是应纳税所得额，应纳税所得额等于收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除及以前年度亏损得到。

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额，增值额是收入金额减去税法规定的扣除项目金额后的余额。

不管是企业所得税还是土地增值税，计税依据的共同点都是收入金额减去各项扣除后有所得额或增值额才会缴税，如果所得额或增值额为负数，就不缴税。

（PPT第5页）不同点：土增税与企业所得税最大的不同体现在扣除项目的计算上。企业所得税对扣除项目的基本规定是：所得税法第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。对扣除强调的是真实发生，据实扣除。

土地增值税对扣除项目的规定要复杂一些，对房地产开发项目的成本既采取据实扣除和定率扣除、加计扣除相结合的方式。所以，我个人认为，土增税的计算比其他税种要复杂得多。

（PPT第6页）3、税率的设置不同

土地增值税采用的是超率累进税率，与采用比例税率和定额税率征收的营业税、企业所得税、资源税相比，税款计算要复杂一些。