从美国模式到中国本土化_对我国推行住房反向抵押贷款模式的思考

我国住房反向抵押贷款困境的思考摘要：随着我国老龄化程度的不断加深，养老问题已经成为我国社会发展关注度较高的热难点之一，借鉴国外的成功经验并结合我国国情，逐步推行“以房养老”方式已势在必行。

本文分析我国住房反向抵押贷款的困境，抛砖引玉，提出我国住房反向抵押贷款的对策。

关键词：住房反向抵押；困境；对策随着全球经济的繁荣，医疗事业蓬勃发展，人们总体生活水平提高后，人均寿命不断提高。

现如今，世界上多个国家面临着人口结构老龄化问题，养老问题已经成为了世界普遍关注的热点。

面对这一全球问题，多个国家积极展开研究和实践，探索多元化的养老模式。

经实践检验，住房反向抵押贷款作为一项成功的解决方案，保留了老年人的居住权，将固定房产转化为流动资金，为老年人提供了高质量的养老模式。

一、我国住房反向抵押贷款的困境我国的住房反向抵押贷款业务已经过了试点阶段，但原意承办该业务的保险公司寥寥无几，全国销售的抵押贷款保险数量虽有增加但发展缓慢，我国推行住房反向抵押贷款业务时面临诸多困难，主要是需求基础薄弱，动因不足。

（一）民众对其缺乏了解在第一次四个城市试点结束后，也就是2016年6月，只有60户78人投保。

而现在已经扩大到全国范围开展的反向抵押保险，参保人数也并不理想。

根据银保监会公布的数据，截至2019年8月末，参保有效保单为126件，仅有126户186人参保。

而参保人大都为无儿女的孤寡老人，平均参保年龄为71周岁。

老年人还普遍的持有养儿防老、房产传续的传统观念，子女的反对也是该保险产品推行的阻碍。

除此之外，不了解以房养老的概念，更接受不了这种养老方式。

同时，在社会中老年人对以房养老保险产品和保险的真实作的了解普及度还很低，很多老年人都持有“保险产品都是骗人的”这一观点。

（二）保险公司动力不足2014年保监会提出四个城市试点时，只有一家保险公司推出了以房养老保险产品，即幸福人寿保险股份有限公司2015年3月推出的“幸福房来宝”。

住房反向抵押贷款在我国的应用研究，不少于1000字随着人口老龄化的趋势，许多老年人面临着一个问题，即如何在退休后维持生活。

这时候住房反向抵押贷款就成为了一种解决方案，可以让老年人充分利用自己的住房资源来获得额外的收入。

本文将对住房反向抵押贷款在我国的应用进行研究。

一、什么是住房反向抵押贷款住房反向抵押贷款是指年满60周岁以上的老年人将自己的住房作为财产抵押，以换取借款机构提供的可分期领取的资金。

住房反向抵押贷款有以下几个特点：1. 贷款人无需还款，只有借款人签署终身使用权合同后死亡或转移房产所有权时才还款，所以住房反向抵押贷款也被称为“活着借钱，死后还债”的贷款。

2. 借款的本金数目不可高于住房的价值，同时根据贷款人的年龄、性别等因素确定还款的时间。

3. 银行会对住房的价值进行评估，并根据评估结果给出相应的贷款额度。

一般来说，押房了解的控制在借款人住房市场估值的50%~60%之间。

二、住房反向抵押贷款在我国的现状住房反向抵押贷款自2007年8月15日在深圳试点推出以来，经过了近10年的发展，已经获得了不少进展。

目前，国内有多家银行开展住房反向抵押贷款业务。

然而，相对于实际需求，住房反向抵押贷款在我国的应用仍然受到了不少的限制。

1. 监管政策不完善虽然住房反向抵押贷款受到国家政策支持，但是相关的监管政策却尚未完善。

在住房反向抵押贷款的实施过程中，需要借款人、评估公司、银行等多方协作，而这些方面的监管尚未完备，给整个业务的发展带来了不小的不确定性。

2. 可获得的贷款额度较低银行在住房反向抵押贷款中会根据住房的市场价值和贷款人的年龄等因素来确定可借款的最高额度，但由于不少老年人的住房市场价值并不高，所以贷款额度相对较低，不足以满足他们日常生活的需要。

3. 市场认知度不高住房反向抵押贷款在国内市场的认知度不高，一些老年人对该业务的认识不足，认为是一种不安全的贷款方式，因此也就没有太多的借款需求。

与此同时，因为市场潜力未被充分挖掘，银行等金融机构在住房反向抵押贷款的推广和宣传上也还存在不足。

论美国反向抵押贷款制度及中国的借鉴摘要：反向抵押贷款是在不影响老年人对房屋居住的前提下，以房屋作担保，将住房资产提前变现，以改善老年人晚年生活的一种“以房养老”金融产品。

本文以美国反向抵押贷款为例，从法律的角度探索了如何构建我国反向抵押贷款制度。

文章介绍了反向抵押贷款的特点，分析了反向抵押贷款在美国的发展模式，研究了反向抵押贷款在美国的发展制约因素，最后对比美国的相关制度，从反向抵押贷款的基本模式、制度设计等方面提出了构建我国反向抵押贷款的立法建议。

关键词：反向抵押贷款；金融产品；发展模式；反向抵押贷款（reverse mortgage），是专为老年人设计的一种金融理财方式，指符合一定年龄要求（一般为退休年龄）的老年人以其拥有房屋所有权的房产作担保，向贷款机构申请反向抵押贷款，贷款机构预估房屋未来的变现价值，扣除相关费用后将剩余变现价值以约定的方式支付给老年借款人的一种特殊抵押贷款方式。

该制度允许借款人继续在房子里居住，直到永久搬离房屋或者去世时为止。

与传统抵押贷款相比，反向抵押贷款的“反向”性体现在三个方面：第一，传统的房屋抵押贷款，贷款机构在贷款开始时一次性支付全部贷款；而反向抵押贷款中，贷款机构在约定的合同履行期满时支付完申请的贷款总额。

第二，传统抵押贷款合同签订后，借款人需要定期还贷，资金由借款人向贷款机构回流；而反向抵押贷款中，借款人在合同履行期间不需要还贷，资金一直由贷款机构流向借款人，直到合同履行结束时，借款人通过约定方式一次性还贷。

第三，传统抵押贷款中，贷款余额因借款人的定期归还随着时间的推移逐渐减少；而反向抵押贷款中，借款人需归还的贷款随着时间的增加稳定增长。

由此，这种专为老年人设计的贷款方式被形象地称为“反向抵押贷款”。

1反向抵押贷款能有效解决退休老人房产富有，现金拮据的窘困局面（house rich, cash poor），提高老年人生活质量，减小家庭、国家的财政压力。

目前我国大陆地区、香港地区及台湾地区均在探索相关制度。

执行住房反向贷款的思索摘要住房反向抵押贷款，从理论上来讲不失为一种可行的养老手段。

中国现行制度和政策条件下实施住房反向抵押贷款虽不可行，但从长远发展来讲，应从制度和政策环境上创造条件，将其纳入中国养老保障体系之中。

关键词住房反向抵押贷款；以房养老；障碍随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。

在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。

住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。

一、住房反向抵押贷款及其社会效应住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。

反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。

当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。

住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。

作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。

对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。

基于美国住房反向抵押贷款制度对中国推行的政策建议金融在线*?酣操^?賺總傲忡勺??议杨颜萌符传杰(云南大学经济学院，云南昆明650500)摘要：随着老龄化问题在中国日渐凸出，“老年金融”这一概念在近几年来被提出并不断地强调，而住房反向抵押贷款就是一种“老年金融”产品。

本文对中美两国住房反向抵押贷款体系进行对比，从而提出相关制度的改革建议。

本文经过分析发现当今中国住房反向抵押贷款体系有诸多的不完善，例如：没有建立相关保险制度，咨询制度，和多机构合作体系。

同时，我们也基于美国反向抵押贷款政策为中国体系完善提出建议。

关键词：住房反向抵押贷款；养老问题；政策分析中图分类号：F832.4 文献识别码：A文章编号：2096 —3157(2019)01 —0116 —02―、文献综述“住房反向抵押贷款是一种增加可用资金的工具，它能在允许人们继续使用房屋的同时，将房屋的价值转变为一个稳定的现金流”（Henry Bartel，1980)Rouwendal研究发现，大多数的老年人都不希望离开他们长期生活的住所，而住房反向抵押贷款则可以满足需求。

基于住房反向抵押贷款的特殊优势，许多学者（Merrill,1994; Cass and Shnare，1994; Rasmussen,1995)都曾预测它会有很大的市场，然而事实却与之相反，即使是在此项目发展最好的美国，住房反向抵押贷款的客户数量依然有限(Rik Dillingh,2017)。

很多的国外专家都试图对这一现象进行解释。

Dilling认为老年人希望将房子留给子孙的愿望导致了住房反向抵押贷款的不景气(2013)。

Leviton发现人们对于住房反向抵押贷款的误解是对这一项目缺乏兴趣的原因（2002)Davidoff得出复杂的合同资料成为老年人购买住房反向抵押贷款的阻碍(2016)。

自住房反向抵押贷款在中国首次提出以来，这一话题便引起了广泛的讨论。

然而，关于住房反向抵押贷款的专项研究在国内却依然缺乏。

推行住房反向抵押贷款业务的困境与对策随着经济的发展和人口老龄化的加剧，推行住房反向抵押贷款业务成为了解决老年人养老难题的一种方式。

住房反向抵押贷款是指房主将自己房产抵押给金融机构，获取一定的资金，而反向抵押贷款则是指在符合特定条件下，金融机构通过向老年人发放借款，并在老年人去世或者房屋转让时获得所贷款额的本金和利息的一种长期养老方式。

但在推行住房反向抵押贷款业务中，存在着以下几个困境：一、法律法规方面不完善尽管我国在2012年出台了《反向抵押贷款管理办法》，但其并不能完全针对“老年人住房反向抵押贷款”进行有效管控。

由于我国现阶段还缺乏一套完备的法规来保护借款人和金融机构的利益，此为许多金融机构并不愿意参与“住房反向抵押贷款”的主要原因之一。

二、金融机构理解不足，风险难以控制由于中国的住房抵押贷款市场还不够健全，同时金融机构对于住房反向抵押贷款的理解程度出现了一定的分歧。

这种借贷方式在金融机构眼中可能被视为一个高风险业务，因为金融机构很难计算这种贷款的逾期或违约率，导致金融机构的风险难以控制。

三、借款人风险意识和人群受限很多老年人对住房反向抵押贷款缺乏足够的了解，他们并不了解一旦贷款违约，会导致房产被没收等后果。

同时，由于该业务所针对的是居住条件较为优越的老年人，因此人群受限，也会影响业务的发展。

以上三个困境导致住房反向抵押贷款业务的发展受限，而通过以下几点可以解决这些困境：一、健全法规和监管机制我们能够通过完善相关法规，为住房反向抵押贷款提供实施的依据。

同时，应加强对这一业务的监管，减少风险，保护借款人和金融机构的利益。

二、理性加大宣传和培训工作针对老年人缺乏对该业务的了解的问题，我们应该开展宣传和培训，增强老年人对该业务的理解程度，使他们能够更加理性的选择是否参与该业务，避免不必要的风险。

三、合理推动协同创新我们可以通过金融机构和住房公司的协力合作解决住房反向抵押贷款运作的困难。

通过合作创新，可以共同解决用户需求和金融机构风险控制的问题，推动住房反向抵押贷款业务的发展。

我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析住房反向抵押贷款在美国、加拿大等GJ是一个成熟的住房金融产品，也是实现以房养老的金融工具。

它是指老年人以拥有产权的住房做抵押，向银行或其他金融机构借款消费，同时老人仍然保留房屋居住权，在去世后由金融机构将住房收回还贷。

由于其现金流流向与传统的住房抵押贷款相反，所以在美国被最先称为“住房反向抵押贷款”。

为应对我国老龄化的挑战，缓解GJ 社会保障的压力，我国应引入并推出住房反向抵押贷款，实现以房养老。

但在正式推出这种金融工具之前，必须研究确立适合我国国情的住房反向抵押贷款组织模式与运行机制。

一、进展住房反向抵押贷款，实现以房养老国外的住房反向抵押贷款已有较长的历史，为我国开展以房养老提供了成熟的经验。

据报导，第一笔住房反向抵押贷款出现于1961年，是由美国波特兰城的Nelson Hynes Svings & Lons公司向一名中学足球教练的遗孀Nellie Young发放的。

当时还仅是当作个案处理，主要出发点是解决Nellie Young的生活困难问题。

20世纪70年代以后，随着美国进入老龄化社会和住房自有化率的提高，有相当多的老年人成了“房子富翁、现金穷人”(HouseRich but Income Poor)。

他们辛苦了大半生，到退休时虽已通过分期付款的方式买下了住房，但高昂的生活与医疗费用使他们有限的收入入不敷出，生活得很清苦。

在这种背景下，通过美国政府、国会的介入和GJ政策的支持，住房反向抵押贷款逐步进展起来，并成为一种规范的住房金融产品。

20世纪90年代以后，住房反向抵押贷款呈加速进展之势。

目前，美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款，每年签订贷款合约13,000-18,000笔。

几乎同时，英国的住房反向抵押贷款也进展了起来。

随着世界老龄化问题的普遍加剧，其它GJ纷纷以美国、英国的住房反向抵押贷款为蓝本，结合本国实际相继推出了住房反向抵押贷款业务，如加拿大的住房收入计划(CHIP)、澳大利亚的逆向年金抵押贷款(RM)、新加坡NYUC INCOME保险公司推出的反向抵押贷款(RMs)等。

中国实施住房反向抵押贷款的再思考随着中国人口老龄化的加剧，住房抵押贷款已成为许多老年人的财务解决方案。

然而，传统的住房抵押贷款存在一些问题，例如还款期限较短、风险较高等。

为了解决这些问题，中国实施了住房反向抵押贷款政策，即退休年龄后房产作为抵押品，获取按月支付的贷款。

1. 住房反向抵押贷款的定义和原理住房反向抵押贷款，又称为反向按揭贷款，是指由老年人将住房作为抵押品，向金融机构借款，但与传统住房抵押贷款不同的是，借款人不需要还款，而是由金融机构按月向借款人支付一定金额的贷款，直到借款人去世或离开住房。

住房反向抵押贷款的原理是基于房产价值的增值和老年人的自有住房需求。

随着时间的推移，房产价值会随着地区经济发展和市场供需情况而增值，借款人通过将房产作为抵押品，可以将房产价值变现为贷款。

同时，老年人可以继续在自有住房中居住，享受舒适的生活，无需为还款而担忧。

2. 住房反向抵押贷款的优势住房反向抵押贷款相比传统的住房抵押贷款具有以下几个优势：2.1 增加退休人员的收入来源由于退休金和养老金往往较为有限，许多老年人面临经济压力。

住房反向抵押贷款可以增加退休人员的收入来源，提供经济支持，满足日常生活和医疗保健等方面的需要。

2.2 增加老年人的自由支配资金住房反向抵押贷款使老年人可以将房产的价值变现为现金，可以自由支配这笔资金，用于更好地满足个人需求，如旅行、购买生活用品等。

2.3 提升老年人的生活质量住房反向抵押贷款可以帮助老年人继续在自有住房中居住，享受舒适的生活，无需担心还款压力。

这有助于提升老年人的生活质量，保持社交和亲情的稳固。

3. 住房反向抵押贷款的挑战和风险虽然住房反向抵押贷款有许多优势，但也存在一些挑战和风险需要注意：3.1 贷款利息和费用较高由于住房反向抵押贷款的期限相对较长，加之借款人不需要还款，金融机构需要通过较高的利率和费用来平衡风险和收益，这可能增加借款人的负担。

3.2 房产价值波动风险房产市场受到宏观经济环境和政策调控的影响，房产价值可能会出现波动。